關(guān)于商品房?jī)r(jià)格影響因素的計(jì)量分析

吳小陽(yáng)

（南華大學(xué)，湖南 衡陽(yáng) 421001）

一、引言

近年來(lái)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及其他行業(yè)提供產(chǎn)品與服務(wù)的上升幅度。房地產(chǎn)行業(yè)成為“中國(guó)十大暴利行業(yè)”之首，炒房熱頻發(fā)，部分居民剛需無(wú)法得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此研究影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、提升居民生活質(zhì)量和建立和諧社會(huì)具有重要意義。

二、文獻(xiàn)綜述

周鳴[1]認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素有人均收入、城市化、人口年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理、宏觀經(jīng)濟(jì)政策和住房供給結(jié)構(gòu)等。況偉大[2]則認(rèn)為房屋開(kāi)發(fā)成本并非影響房?jī)r(jià)的顯著因素。程啟玲[3]認(rèn)為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民家庭人均消費(fèi)支出、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、商品零售價(jià)格指數(shù)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房?jī)r(jià)比和竣工房屋面積與房?jī)r(jià)之間有著顯著的關(guān)聯(lián)。poterba[4]通過(guò)建立房地產(chǎn)資產(chǎn)模型，提出房屋持有成本與房?jī)r(jià)和房屋市場(chǎng)均衡數(shù)量有影響關(guān)系。艾倫·古德曼[5]認(rèn)為，居民持久收入對(duì)房?jī)r(jià)具有重要影響,同時(shí)研究了人均可支配收入與房?jī)r(jià)之間有直接影響。

本文主要從人均可支配收入、人口密度、房屋平均造價(jià)、房屋銷售面積和人均GDP等方面進(jìn)行研究。

三、實(shí)證分析

（一）變量選取和模型構(gòu)建

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。采用2017年31個(gè)省、市、自治區(qū)和直轄市的截面數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，其中被解釋變量商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）為Y，解釋變量為居民人均可支配收入（元）X1、城市人口密度（人/平方公里）X2、房屋平均造價(jià)（元/平方米）X3、房屋銷售面積（萬(wàn)平方米）X4和人均GDP（元/人）X5.建立模型如下：

Y=C+1X1+2X2+3X3+4X4+5X5+i

β1、β2、β3、β4和β5是解釋變量對(duì)被解釋變量影響程度的參數(shù)。

（二）參數(shù)估計(jì)

OLS回歸結(jié)果如下：

Y=-3599.958+0.550476X1-0.028491X2+0.121343X3-0.225792X4-0.019459X5

（2168.662）（0.139060）（0.415783）（0.982012）(0.102650)(0.046030)

T=(-1.659990)(3.958550)(-0.068524)(0.123565)(-2.199623)(-0.422739)

R2=0.860230, F值=30.77311

模型擬合效果較好，整體回歸因素影響顯著。觀察P值，發(fā)現(xiàn)X2、X3、X5三個(gè)解釋變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著，其符號(hào)甚至與預(yù)期不相符，表明數(shù)據(jù)與變量之間可能存在問(wèn)題。

（三）模型檢驗(yàn)與修正

1、多重共線性

計(jì)算各解釋變量的相關(guān)系數(shù)，得X1與X3、X5以及X3和X5之間的相關(guān)系數(shù)較高。

對(duì)模型進(jìn)行逐步回歸，剔除變量X2、X3、X5，修正方程為：

Y=-3428.878+0.511422X1-0.236529X4

2、異方差的檢驗(yàn)與修正

對(duì)模型進(jìn)行懷特檢驗(yàn)，得出P值=0.0255＜5%,拒絕原假設(shè)，認(rèn)為模型存在異方差。

通過(guò)加權(quán)最小二乘法修正異方差后，得到模型：

Y=-3683.874+0.518957X1-0.220399X4

3、自相關(guān)的檢驗(yàn)與修正

對(duì)模型進(jìn)行回歸后，得到DW值=1.185879，在顯著性水平為5%時(shí)，查表得dl=1.30，du=1.57，由dw值＜dl,存在正自相關(guān)。運(yùn)用迭代法對(duì)正自相關(guān)進(jìn)行修正，得到模型為 Y=-1871.758+0.414720X1-0.141850X4+0.205259ar(1)

四、結(jié)論

居民人均可支配收入和房屋銷售面積對(duì)商品房銷售價(jià)格具有顯著影響，其中人均可支配收入和房?jī)r(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系，房屋銷售面積與房?jī)r(jià)之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。

五、關(guān)于控制房?jī)r(jià)的相關(guān)政策建議

制定房?jī)r(jià)的價(jià)格浮動(dòng)范圍標(biāo)準(zhǔn)。限制房?jī)r(jià)最大漲幅，對(duì)商品房建造成本進(jìn)行核查。設(shè)定相關(guān)部門管理相關(guān)事宜，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面進(jìn)行管控。

政府應(yīng)合理審批建房用地面積，盡量避免土地的囤積和浪費(fèi)。明確一定時(shí)間內(nèi)的批地量和建房進(jìn)度，可以提高我國(guó)建筑用地持有卻空置的稅收，加快土地房屋的流動(dòng)，確保房屋的有效供給。

區(qū)別對(duì)待不同的住房需求,對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行差異化管理。大力建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，保護(hù)剛性需求。出臺(tái)優(yōu)惠政策，比如針對(duì)首套房屋的購(gòu)買提供減免優(yōu)惠或者可以在一定條件下提高首套房屋購(gòu)買的貸款額度等。調(diào)整房屋出租征收的稅率，減小租房者負(fù)擔(dān)。強(qiáng)化合理的消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)通過(guò)小戶型住房、購(gòu)買二手房、租賃住房等方式來(lái)滿足基本住房需求，讓住房市場(chǎng)回歸正常的供需狀態(tài)。