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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理及成本管控研究

    2019-12-16 02:59:31石榮榮
    財(cái)會學(xué)習(xí) 2019年33期
    關(guān)鍵詞:賬務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控

    石榮榮

    摘要:隨著時代與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展變化,加之市場競爭的日趨激烈,房地產(chǎn)企業(yè)為了不落后于時代與經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐,必須根據(jù)時代變化做好賬務(wù)處理與成本管控工作,只有如此才能使自身賬務(wù)變得更加清晰而明確,以及成本管控更具效力?;诖耍瑢Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理與成本管控等方面的話題進(jìn)行深入分析與研究具有非常重大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);賬務(wù)處理;成本管控;研究

    一、現(xiàn)存問題研究

    (一)人員能力方面

    一方面,賬務(wù)處理上。其一,賬務(wù)處理難度加大,主要因?yàn)樾屡f制度變化、政策變化以及后續(xù)工作銜接等因素的影響,使財(cái)務(wù)人員具體工作也隨之發(fā)生極大的變化,所以難免出現(xiàn)任務(wù)銜接方面的問題。再者營業(yè)稅的會計(jì)內(nèi)容與核算方式相對來說比較易懂,而增值稅政策的實(shí)行使會計(jì)內(nèi)容與核算方式變得復(fù)雜,其處理與營業(yè)稅相比而言難度有所增加;其二,增值稅專用發(fā)票管理難度加大,主要因?yàn)闋I改增除帶來會計(jì)內(nèi)容與核算方式上的改變之外,還帶來了開票、報(bào)稅以及認(rèn)證等系統(tǒng)上的諸多問題。再者,企業(yè)財(cái)務(wù)工作歷來的核心都是發(fā)票,所以隨著營改增政策的實(shí)行,企業(yè)對發(fā)票管理的重視程度也應(yīng)該隨之提升。一般來講,長開發(fā)周期、繁雜項(xiàng)目內(nèi)容等是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所具有的特點(diǎn),項(xiàng)目不同環(huán)節(jié)各有其業(yè)務(wù)承辦部門,對于營改增實(shí)行后財(cái)稅政策的變化很多部門也是初次接觸,比如增值稅專用發(fā)票,房地產(chǎn)行業(yè)的很多業(yè)務(wù)人員都是剛剛開始接觸,且增值稅專用發(fā)票有相應(yīng)的認(rèn)證期限,根據(jù)國家稅務(wù)總局2017年第11號公告中提到自2017年7月1日起,增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票,應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認(rèn)證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺進(jìn)行確認(rèn),并在規(guī)定的納稅申報(bào)期內(nèi),向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。這就要求業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門平時多一些財(cái)稅方面的溝通,多了解下最新的財(cái)稅政策,否則對于沒有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)人員來講肯定經(jīng)受著不小的挑戰(zhàn)。另一方面,成本管控上。這一方面的問題主要表現(xiàn)在成本管控人才太過缺乏,許多房地產(chǎn)管理層人員都是半路出家,并不具備相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),受限于個人能力,造成成本管理方面的短視;再者多以個人行事習(xí)慣與經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行成本管控工作,導(dǎo)致頻發(fā)不規(guī)范問題。受限于具有成本管理思維專業(yè)化人才的缺乏,使成本管理工作遲遲難以得到深入發(fā)展[1]。

    (二)稅金預(yù)繳方面

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深受營改增這一稅制改革的影響,使土地增值稅等稅金的預(yù)繳方面出現(xiàn)了變化,不論是在繳納時間方面、賬務(wù)處理方面,還是在預(yù)付比例方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定,如果有關(guān)人員不按照規(guī)定進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳工作的話,就會產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。國家稅務(wù)總局的2016年第18號公告當(dāng)中提到,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作之時,如果沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅款繳納或者預(yù)繳,主管國稅機(jī)關(guān)則相應(yīng)會以《稅收征收辦法》為根據(jù),對其進(jìn)行處理。所以,稅務(wù)機(jī)關(guān)對于沒有按照規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人,會處以少繳稅款百分之五十到五倍的款項(xiàng)的處罰,假如沒有少繳,只是沒有預(yù)繳逾期,則需要從滯納之日起按照天數(shù)加收萬分之五的滯納金。因此,企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該對隨營改增實(shí)行所產(chǎn)生的變化加以熟悉與掌握,以便做好土地增值稅預(yù)繳工作,以避免工作失誤。

    (三)制度建設(shè)方面

    人員認(rèn)識方面的問題也可以劃分為下述兩個方面的內(nèi)容。一方面,賬務(wù)處理上。

    當(dāng)前,賬務(wù)處理與增值稅專用發(fā)票管理等制度的不健全是工作難度加大的重要原因。只有相關(guān)配套制度是有效而完善的,才能使人員按照制度辦事,用制度約束人。另一方面,成本管控上。關(guān)于建設(shè)階段控制機(jī)制不夠嚴(yán)格的問題主要是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場發(fā)展時間還不是太長,我國市場建設(shè)初期相關(guān)企業(yè)的發(fā)展不太充分,加之受2008年金融危機(jī)的影響,使企業(yè)發(fā)展處在一段比較低落的狀態(tài),直至近些年才有所緩和,得以慢慢發(fā)展壯大起來,所以企業(yè)的相關(guān)配套制度建設(shè)與生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)不足。例如,現(xiàn)如今我國早已開放了招投標(biāo)市場,但是由于相關(guān)體系建設(shè)不足的問題,導(dǎo)致沒有專門部門對招投標(biāo)過程加以有效的監(jiān)督與約束,所以也難以談及成本管控力度的強(qiáng)化話題[2]。

    二、解決措施研究

    (一)做好人員能力提升工作

    一方面,基于賬務(wù)處理。要想做好人員能力提升工作,必須從人員培訓(xùn)力度的加強(qiáng)方面入手。營改增的實(shí)行對企業(yè)的賬務(wù)處理方面與增值稅專票管理方面都有新要求的提出,且稅收政策、賬務(wù)處理以及增值稅專用發(fā)票管理等都產(chǎn)生了很大的變化,阻礙了財(cái)務(wù)人員相關(guān)工作的進(jìn)行。因此,企業(yè)應(yīng)該加大財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)力度,通過對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行定期、不定期的培訓(xùn),使財(cái)務(wù)人員的稅收知識得到不斷更新,提高增值稅專用票方面的管理能力,其中稅收知識包括增值稅的概念、原理及稅率變化計(jì)算方面、納稅環(huán)節(jié)以及申報(bào)環(huán)節(jié)等知識,進(jìn)而切實(shí)提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力,使其能夠更加及時、準(zhǔn)確的做好賬務(wù)處理工作。另一方面,其一,對企業(yè)來講應(yīng)做好合理分工成本管控工作,堅(jiān)持科學(xué)的工作分配原則。具體在成本管控的過程中做到專人專崗、專事,只有人員的責(zé)任得以明確,才能使工作得以順利而合理的進(jìn)行下去;對相關(guān)人員來講,應(yīng)該時刻不忘責(zé)任心的保持,穩(wěn)妥開展自身所負(fù)責(zé)的工作;其三,企業(yè)還應(yīng)該注重做好成本管理績效考核體系的建立健全工作,工作的內(nèi)容與結(jié)果直接掛鉤,以便激發(fā)企業(yè)人員工作熱情與自身能力提升方面的積極性。不但有利于成本的節(jié)省,還有利于成本管理工作變得更加科學(xué)而規(guī)范,最終助力企業(yè)發(fā)展得更加健康[3]。

    (二)做好稅金預(yù)繳工作

    財(cái)務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)土地增值稅稅法等相關(guān)法律規(guī)定,進(jìn)行土地增值稅等稅金的預(yù)繳工作。比如,當(dāng)項(xiàng)目交付之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入應(yīng)該提前根據(jù)相關(guān)規(guī)定的“應(yīng)交稅金”方面的內(nèi)容,分別借記與貸記應(yīng)交土地增稅稅款與銀行存款;而對于項(xiàng)目交付之后以償清,且收到退還的土地增值稅之后的情形,應(yīng)分別借記與貸記應(yīng)交稅款預(yù)與應(yīng)繳納土地增值稅,而當(dāng)出現(xiàn)土地增值稅增加的情形時,則會計(jì)分錄是相反的。而預(yù)付比例的多少則需要注意下述三點(diǎn)內(nèi)容:一是土地增值稅可以理解為項(xiàng)目開發(fā)所獲得的利潤,獲得利潤應(yīng)按照一定比例繳稅;二是以前征收是在項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行;土地增值稅的征收一般按照銷售收入的一定比例征收。相信熟悉了隨營改增實(shí)行的變化之后,就能夠做好土地增值稅預(yù)繳工作,避免工作失誤的頻發(fā),同時也有利于成本管控工作的進(jìn)行。

    (三)做好制度建設(shè)工作

    基于賬務(wù)處理,企業(yè)應(yīng)該重視做好賬務(wù)處理與增值稅專用發(fā)票管理等相關(guān)配套制度的建設(shè)工作,如此相關(guān)人員以制度為根據(jù)規(guī)范化的開展工作?;诔杀竟芸兀槍η懊嫣峒暗闹贫确矫娴膯栴},相應(yīng)的應(yīng)該做好建設(shè)機(jī)制的建立工作。其一,應(yīng)該從設(shè)計(jì)與處理企業(yè)招標(biāo)制度方面入手,為資質(zhì)與實(shí)力兼具的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行公平競爭提供一個良好的制度環(huán)境,且通過自身管理力度的不斷強(qiáng)化,使自身的設(shè)計(jì)水平和競爭力能夠得到有效提升;其二,著眼于監(jiān)理環(huán)節(jié),不但要把設(shè)計(jì)單位的單局控制局面打破,設(shè)計(jì)單位還應(yīng)該在設(shè)計(jì)監(jiān)理的協(xié)助下開拓設(shè)計(jì)思路,進(jìn)而優(yōu)化整個設(shè)計(jì)方案,促使在成本出現(xiàn)前做好成本管控工作,防止出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟(jì)損失[4]。

    三、結(jié)束語

    本篇文章首先從人員能力方面、稅金預(yù)繳方面、制度建設(shè)方面這三個方面,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開展的賬務(wù)處理與成本管控工作中的現(xiàn)存問題,進(jìn)行深入分析與研究,最后有針對性的提出做好人員能力提升工作、做好稅金預(yù)繳工作、做好制度建設(shè)工作這三大解決措施,以期給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決好現(xiàn)存問題提供切實(shí)的借鑒與依據(jù),為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

    參考文獻(xiàn):

    [1]甘遠(yuǎn)平.“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理[J].時代金融,2018 (3):122-123.

    [2]魏曉燕.營改增對房地產(chǎn)的影響及賬務(wù)處理注意事項(xiàng)[J].中國科技投資,2017 (6).

    [3]林慧靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制重點(diǎn)難點(diǎn)問題探析[J].財(cái)會學(xué)習(xí),2018,204 (30):110+112.

    [4]張乾波.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制與管理[J].智富時代,2018 (5X):82-82.

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