房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法探討

【摘 要】現(xiàn)在的企業(yè)類型多種多樣，在這么多的企業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占比非常大，對國民經(jīng)濟(jì)也起到了很大的影響作用。隨著十九大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，各大城市政府紛紛出臺的限價、限購政策;銀行的限貸政策、貸款難，都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不小的壓力，這些政策勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。除了政策的因素還有物價上漲、土地價格上漲、炒房因素等，這些都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);納稅籌劃;土地增值稅

1、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

1.1對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的可以免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。顯而易見，臨界點(diǎn)就是20%，未超過20%則不用交稅，超過則全增值額繳納。20%其實(shí)給納稅者提供了很大的免稅空間，這個提升的空間的出現(xiàn)，企業(yè)將可以利用這個空間進(jìn)行對自身的納稅籌劃。

“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足一下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

1.2對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策

因國家建設(shè)需要依法征用、收回的放待產(chǎn)，免征土地增值稅。

“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。

1.3企業(yè)改制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策

對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作家入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2、分散收入籌劃法

2.1通過多次簽訂售房合同實(shí)現(xiàn)收入

如上述所說的，將裝修單獨(dú)簽訂一個合同，可以免除裝修的金額繳納土地增值稅。不僅僅只有裝修，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還對房地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)備的安裝等，這些合同可以多次簽訂。分開成多次簽訂，其實(shí)是將總金額拆分成了一小塊一小塊，其本質(zhì)上總額是不變的。根據(jù)現(xiàn)在的土地增值稅的相關(guān)法律，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所簽訂的銷售合同是需要繳納土地增值稅，但是簽訂的關(guān)于設(shè)備安裝、裝飾裝潢等合同是不需要繳納土地增值稅的，他們所需繳納的是增值稅，其稅率低于土地增值稅的稅率，自然就達(dá)到了節(jié)稅的作用。

2.2開發(fā)項(xiàng)目分開核算實(shí)現(xiàn)收入

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)專指有差異的消費(fèi)水平、收入水平的消費(fèi)群體，建造的房地產(chǎn)也不同，可以劃分為普通住宅型、豪華住宅型、超豪華住宅型等多種類型，對于不同的類型，給予的稅收優(yōu)惠和征稅力度都是不同的。根據(jù)上文，可知普通標(biāo)準(zhǔn)型住宅是有優(yōu)惠政策的，只要它的增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，可以根據(jù)優(yōu)惠政策免土地增值稅。因此企業(yè)將同一批的房地產(chǎn)按照一定條件劃分成不同的項(xiàng)目，是可以利用這個方法為企業(yè)減輕稅負(fù)，從而增加它的收入。

3、成本費(fèi)用籌劃法

3.1適度加大建造成本實(shí)現(xiàn)納稅籌劃

土地增值稅是針對銷售收入減去可扣除項(xiàng)目金額的增值額來征收的，也就是說可扣除項(xiàng)目金額越多，繳納的稅反而會越少，它們是呈反比趨勢的。鑒于消費(fèi)者的收入的增長，不光對房地產(chǎn)提出要求，對居住的環(huán)境、配套的設(shè)施都有了越來越嚴(yán)格的需求。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高競爭力，在可接受的范圍內(nèi)，加大對與居住環(huán)境、公共配套設(shè)施的投入，在對房地產(chǎn)精裝修后也改善著住房的環(huán)境綠化。當(dāng)成本增加時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以將出售價格提高，并且建造成本時可扣除項(xiàng)目金額，可以降低土地增值稅納稅額，甚至免征。

3.2期間費(fèi)用移位法

期間費(fèi)用在項(xiàng)目工程來看就是直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，且目前是沒有嚴(yán)格的邊界規(guī)定，而在在會計(jì)人員來看就比較嚴(yán)格，專指三大期間費(fèi)用：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。如此，就為納稅籌劃提供了巨大的發(fā)展空間。在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)中，關(guān)于項(xiàng)目的技術(shù)支持、后勤保證等費(fèi)用與公司總部的關(guān)系含糊不清的，有些費(fèi)用的列支介于三項(xiàng)費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)之間。稅法對三項(xiàng)費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)規(guī)定為10%，這就為納稅籌劃提供了較大的空間。例如，我們可以在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)上想開發(fā)項(xiàng)目傾斜，把能劃歸開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量劃入項(xiàng)目編制，把本應(yīng)由三項(xiàng)費(fèi)用開支的費(fèi)用，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，加大了建造總成本，也就提高了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值率。

舉例說明，假設(shè)一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一批房地產(chǎn)，其中建造成本為1300萬，銷售收入為2250萬元，同時，該家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加了建造成本就等于增加了可扣除項(xiàng)目金額，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本的1.3倍，并進(jìn)行了不影響當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例為10%的納稅籌劃：將原屬于公司旗下的人員放在了開發(fā)項(xiàng)目之中，此舉動降低了公司的期間費(fèi)用50萬。與此同時增加了開發(fā)間接費(fèi)用50萬。由此增值率會降低，達(dá)到納稅籌劃的目的。

3.3利息費(fèi)用的籌劃法

開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象;屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除。

開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)同意借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，可以將借款費(fèi)用直接計(jì)入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)”中。這樣做，就以1.3：1的倍數(shù)加大了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值額和增值率，達(dá)到不交或少交土地增值稅的目的。

4、將房地產(chǎn)開發(fā)與銷售分離，成立銷售公司

通過設(shè)立銷售公司能夠加強(qiáng)對營銷業(yè)務(wù)的管理，同時，還可以將土地增值額一分為二，從而降低增值額和增值率，達(dá)到不交土地增值稅或者少交土地增值稅的目的。由于設(shè)立銷售公司，多了一道銷售環(huán)節(jié)，從而增加了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等的稅前扣除額，減少了應(yīng)納稅所得額，降低所得稅稅負(fù)。國家相關(guān)文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按預(yù)收房款的一定比例計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤或當(dāng)期毛利額，預(yù)交企業(yè)所得稅，但并沒要求房地產(chǎn)銷售公司預(yù)交所得稅。從這點(diǎn)講，設(shè)立銷售公司可以遞延繳納企業(yè)所得稅。

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作者簡介：徐一千（1968—），女， 吉林省德惠人，吉林建筑大學(xué)教授， 碩士學(xué)位， 研究方向：稅收。