當前形勢下房地產(chǎn)成本核算存在的問題與對策研究

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 成本核算? 問題? 解決對策

當前形勢下正面臨著我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與企業(yè)之間的競爭壓力加大，唯有進行開源節(jié)流，強化成本核算，才能夠使得企業(yè)獲得更大的利潤空間。本文首先剖析了當前形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的突出性問題，然后據(jù)此提出了具體的問題解決措施，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)高效發(fā)展及進步。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容概述

房地產(chǎn)成本核算主要指的就是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品過程，所支出的所有費用根據(jù)成本項目加以分配、歸集等，然后將房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本與單位建設面積成本加以計算的一個過程。要將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本進行規(guī)范化核算，首先需要對房地產(chǎn)項目開發(fā)產(chǎn)品成本的類型加以明確，這樣才可以將成本準確地加以核算。

根據(jù)用途劃分，可以將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本分成如下幾個方面的類型：（1）土地開發(fā)成本。主要指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設場地所產(chǎn)生的各項費用地總支出;（2）房屋開發(fā)成本。主要指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對各種房屋，如：商品房、代建房等加以開發(fā)，從而在這個過程中所產(chǎn)生的各項費用的總支出;（3）配套設施開發(fā)成本。主要指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的可以有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施與無法進行有償轉(zhuǎn)讓、無法直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所產(chǎn)生的各項費用的總支出;（4）代建工程開發(fā)成本。主要指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除了土地、房屋及其他相關(guān)工程以外所產(chǎn)生的各項費用的支出。

二、當前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題剖析

（一）成本核算口徑不規(guī)范

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時間比較長，成本核算類目非常繁雜，對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平與財務人員工作能力具有一定的要求，使其在開展成本核算過程中常常存在口徑不統(tǒng)一的問題，對相關(guān)項目開發(fā)成本優(yōu)化配置綜合成效產(chǎn)生了較大的影響，從而使得成本核算結(jié)論完全喪失了一定的參考價值。

（二）成本支出與開發(fā)項目決算之間不相符

為了有效提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在一定的條件下，同時將若干房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，如別墅、經(jīng)濟適用房、商住兩用房等項目，但是上述各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目對市場、開發(fā)周期、使用用途、土地出讓價格等方面的要求均存在一定的差異性。雖然這些房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著一地成本核算差異，然而某些房地產(chǎn)企業(yè)為了將核算環(huán)節(jié)加以縮減，使得成本核算難度降低，將傳統(tǒng)的成本核算思維與體系加以摒棄，將成本分配比率盲目進行調(diào)整，使得若干開發(fā)項目成本核算會交織于一體，從而導致成本支出與開發(fā)項目決策之間不相符等方面的問題產(chǎn)生。

（三）將成本核算類目存在虛列的現(xiàn)象

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期比較長，加上其資金運營體系比較繁雜，嚴重阻礙了成本核算工作的順利推動與實施。與其他類別的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣需要比較長的時間來實現(xiàn)成本核算的目標。在這個過程當中，往往會存在很多潛在的因素對企業(yè)成本核算產(chǎn)生影響。

（四）財務人員素質(zhì)水平普遍不高

當前形式下，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質(zhì)水平普遍不高，若沒有相關(guān)制度作為制約，那么在成本核算過程中，往往出現(xiàn)由于各自工作習慣、工作經(jīng)驗以及業(yè)務判斷等方面的原因，跟著自己的感覺走而開展相關(guān)工作，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作變得非?；靵y，對房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的影響。

（五）成本調(diào)劑隨意性較大

在同一個年度，房地產(chǎn)企業(yè)往往存在很多不同項目同時進行滾動開發(fā)，由于各個項目所處的位置、土地價格等方面的內(nèi)容均存在著較大的差異，導致各個項目利潤空間也存在著較大的差異性。

三、當期形式下房地產(chǎn)企業(yè)開展成本核算的具體對策

（一）強化成本核算制度建設

對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，應該構(gòu)建一套完善的成本核算制度，以規(guī)范企業(yè)的成本核算，從而確保成本核算的資料更加真實可靠，使得成本核算水平以及會計信息質(zhì)量水平顯著提升。應按照企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本特征，科學合理地對會計結(jié)構(gòu)進行設置，配備合適的會計工作人員。在成本核算過程中，對成本核算對象加以明確，設置合理的賬簿，使用合適的方法將成本費用進行歸集以及分配等，將工程項目決算及時加以辦理，從而確保最終計算出開發(fā)項目總成本以及單位建筑面積成本的準確度，而且也可以為土增稅以及房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計算提供一定的參考依據(jù)。

（二）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系

完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務內(nèi)部控制和管理體系，就要對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理系統(tǒng)加強控制和管理，明確可行的計劃和控制目標，根據(jù)制定的目標以及規(guī)定實施，對于實施過程偏離目標的行為及時調(diào)整，提高房地產(chǎn)企業(yè)單位實施財務內(nèi)部控制工作在市場經(jīng)濟中的競爭力，把房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益提高，減少房地產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)損失，不斷地提高資金使用效率。

（三）強化相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平

房地產(chǎn)企業(yè)若要提高財務內(nèi)控工作水平，構(gòu)建規(guī)范化、完整性的財務內(nèi)控體系，那么首要做的就是提高工作人員的素質(zhì)水平。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過定期組織工作人員參加培訓學習、繼續(xù)教育等方面的方式，積極提高工作人員的素質(zhì)水平，從而提高財務內(nèi)控工作水平及財務內(nèi)控執(zhí)行效率。

（四）將成本分配方法加以明確

為了有效保證房地產(chǎn)企業(yè)成本分配的合理性，需對房地產(chǎn)開發(fā)項目創(chuàng)建結(jié)構(gòu)、性質(zhì)以及時間等方面加以確定。房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出多元化的特征，某些項目已完全竣工，然而某些項目仍然處于施工狀態(tài)，某些項目成本會服務于全部項目，然而某些成本只有個別項目的收益。因此，財務人員應該詳細地對成本分攤進行劃分，而且還可以進行簡化分配，對金額進行統(tǒng)一標準的處理。

四、結(jié)束語

綜上所述可以得知，當前形勢下房地產(chǎn)成本核算存在著諸多方面的問題亟待解決，諸如：成本核算口徑不規(guī)范、成本支出與開發(fā)項目決算之間不相符、將成本核算類目存在虛列的現(xiàn)象、財務人員素質(zhì)水平普遍不高、成本核算周期不夠確切、成本調(diào)劑隨意性較大等方面的問題。對此，應該采取有效措施對上述問題進行解決，以提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算水平，促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展與進步。

參考文獻

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