淺析物業(yè)企業(yè)成本管理

劉靜敏

摘 要：隨著城市的發(fā)展及老舊小區(qū)的改造，物業(yè)管理服務(wù)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的商務(wù)輔助服務(wù)，幾乎了涵蓋了人們工作生活的方方面面。本文首先對物業(yè)管理的概念進(jìn)行闡述，進(jìn)而提出物業(yè)管理行業(yè)成本管控措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 ?成本管理

2019年10月15日-10月17日中國國際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會在深圳開幕，博覽會上人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、5G等前沿技術(shù)讓人目不暇接;智慧社區(qū)產(chǎn)品、社區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營模型、智能安防/停車/清潔技術(shù)、社區(qū)配套資源和服務(wù)等為參展的人們帶來全新體驗(yàn)，所有新科技、新技術(shù)的應(yīng)用及推廣標(biāo)志著著我國物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“數(shù)字化經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)服務(wù)”新時代。

伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，財務(wù)人員要想管好“錢袋子”勢必需要引進(jìn)先進(jìn)的成本管理理念，為物業(yè)企業(yè)正常運(yùn)營保駕護(hù)航。

一、物業(yè)管理概念

物業(yè)管理是一種服務(wù)模式，是物業(yè)企業(yè)接受業(yè)主委托，對劃定區(qū)域內(nèi)所有建筑物共有部分、場所、設(shè)施進(jìn)行管理的活動?，F(xiàn)階段物業(yè)管理的概念分為廣義和狹義兩類：一是廣義的物業(yè)管理，即管理者在物業(yè)生命周期內(nèi)，以相應(yīng)的科技和管控手段對不同類型的物業(yè)所有者或使用者提供不同類型的服務(wù)，通過滿足所有者和使用者不同類型的需求，達(dá)到提升產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)價值的目的;二是狹義的物業(yè)管理，即雙方簽定合同，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)組織、經(jīng)營手段和維修技術(shù)，在業(yè)主授權(quán)委托的前提下對屋外環(huán)境以及公共設(shè)施等進(jìn)行專業(yè)管理，以滿足不同使用者或所有者的需求。

一般情況下，物業(yè)管理可以分為以下幾類：一是提供一般公共服務(wù)，具體表現(xiàn)在保證基礎(chǔ)設(shè)施正常使用并及時得到維護(hù)、對房屋建筑物及時進(jìn)行修繕維護(hù)、提供小區(qū)清潔、安保、環(huán)境綠化、代收水電、安全防火、文化宣傳等工作，滿足大多數(shù)住戶的服務(wù)需求;二是提供公開專項(xiàng)服務(wù)，這種服務(wù)相較一般公共服務(wù)的服務(wù)對象更細(xì)化，滿足業(yè)主提出的約定服務(wù)，如文化娛樂、愛心捐助等;三是授權(quán)特約服務(wù)，是指企業(yè)受業(yè)主委托提供專門服務(wù);四是盈利性服務(wù)，企業(yè)開展這類服務(wù)主要是為了增加企業(yè)盈利，包括健身、房產(chǎn)中介等服務(wù)項(xiàng)目。

二、成本管理概念

成本管理是指對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理由成本預(yù)算、成本核算、成本控制和業(yè)績評價四項(xiàng)內(nèi)容組成：成本預(yù)算是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境制定的，它是在執(zhí)行企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的前提下，對下一年度提出的成本控制目標(biāo);成本核算是成本管理系統(tǒng)的信息基礎(chǔ)，為成本分析提供數(shù)據(jù)支持;成本控制是利用成本核算、成本分析提供的數(shù)據(jù)，采取相應(yīng)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和組織等手段實(shí)現(xiàn)降低成本或成本改善的一系列活動;業(yè)績評價是對成本控制效果的評估，目的在于改進(jìn)原有的成本控制活動和激勵約束員工和團(tuán)體的成本行為。

物業(yè)企業(yè)成本主要是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主/租戶提供物業(yè)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，根據(jù)物業(yè)企業(yè)四大專業(yè)可以分為以下幾類：

（一）工程成本

主要是指物業(yè)企業(yè)為了保障共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行所發(fā)生的維修、維護(hù)費(fèi)用，主要包括工程人員薪酬、小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋、護(hù)欄、圍墻、電梯、樓道、綠化設(shè)施、供電、供水、供暖、照明、中控系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等公共設(shè)備的日常運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用等;

（二）秩序成本

主要是指為了維護(hù)業(yè)主/租戶生產(chǎn)生活安全所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括消防器材及消防設(shè)施的檢驗(yàn)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、安保人員薪酬、服裝費(fèi)用及安保器具費(fèi)用等;

（三）清潔綠化成本

主要是指為了給廣大業(yè)主/租戶提供清新愉悅的工作生活環(huán)境所發(fā)生的費(fèi)用，主要是指保潔綠化人員薪酬、工裝費(fèi)用、垃圾清運(yùn)費(fèi)、清潔工具/設(shè)備費(fèi)用、苗木購買成本、苗木護(hù)理用藥、日常清潔護(hù)理用具及耗材費(fèi)用等;

（四）客服成本

主要是指客服人員薪酬、工裝費(fèi)用等。

三、物業(yè)企業(yè)成本管理方法

（一）加強(qiáng)成本預(yù)算管理工作

成本預(yù)算管理工作是個系統(tǒng)性工作，需要全員、全額、全過程對企業(yè)的所有資源、所有業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，目的是把企業(yè)所有原始的、經(jīng)驗(yàn)的、人為的管理，向科學(xué)化、精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理過渡，并通過預(yù)算管理降低不必要成本列支。

物業(yè)企業(yè)可以通過開展成本預(yù)算管理工作，明確年度經(jīng)營目標(biāo)，合理確定預(yù)算成本數(shù)據(jù)，使總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)建立在可靠可行的基礎(chǔ)之上，從而降低經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)成本預(yù)算應(yīng)該以單個管理項(xiàng)目為成本測算中心，在上年度成本核算基礎(chǔ)上，根據(jù)下一年度經(jīng)營計(jì)劃，對預(yù)算支出進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)企業(yè)成本預(yù)算支出務(wù)必詳盡可行，所有預(yù)算支出都應(yīng)合情合理、有據(jù)可依。物業(yè)企業(yè)成本預(yù)算制定是否詳盡可行，將直接關(guān)系到下一年度經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否。

（二）加強(qiáng)成本核算管理工作

工作業(yè)主購置房產(chǎn)的目的，往往是在滿足正常使用的基礎(chǔ)上以期可以使房產(chǎn)保值增值。好的物業(yè)管理企業(yè)需以保障業(yè)主及房產(chǎn)安全為核心、以房產(chǎn)保值升值為目的、以關(guān)注客戶體驗(yàn)為指導(dǎo)思想、以品質(zhì)建設(shè)為切入點(diǎn)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該在為業(yè)主提供高品質(zhì)體驗(yàn)的基礎(chǔ)上加強(qiáng)成本核算工作，對所有發(fā)生成本進(jìn)行會計(jì)核算，保證會計(jì)信息真實(shí)、完整反、及時反映企業(yè)運(yùn)營狀況。

（三）重視成本分析，適當(dāng)控制運(yùn)營成本

成本分析是在對日常成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算基礎(chǔ)上，對相關(guān)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行的總結(jié)提煉，與往期經(jīng)營成本、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成本、預(yù)算數(shù)據(jù)等進(jìn)行對比，系統(tǒng)分析成本變動大小及引起成本變動的各項(xiàng)因素，尋找降低成本的有效途徑。

成本分析是成本管理工作中非常重要的一環(huán)，通過成本分析可以正確認(rèn)識成本變動并及時掌握成本變動的規(guī)律，有助于控制成本、實(shí)現(xiàn)年度經(jīng)營目標(biāo)及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略;通過成本分析可以正確評價成本預(yù)算控制情況，為制定經(jīng)營決策提供重要依據(jù)。

物業(yè)企業(yè)的成本控制主要表現(xiàn)在人員的配備、公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、消防維保器材、綠化苗木成本、保潔秩序耗材、垃圾清運(yùn)費(fèi)等諸多方面，其中人員工資占總成本75%-85%，如何合理配置工程人員、客服人員、保潔人員及秩序人員就成了成本控制的重中之重。一般而言，一個小區(qū)需要配備幾名保安與小區(qū)的出口的多少、停車場的大小等息息相關(guān)，一棟樓配備幾名保潔人員與公共區(qū)域的大小及公共廁所的多少有關(guān)，一個樓座配備幾名工程人員與設(shè)施設(shè)備的新舊及性能有關(guān)。物業(yè)企業(yè)若要做好成本控制，必須要財務(wù)部、人力資源部與項(xiàng)目部通力配合，對相應(yīng)專業(yè)人員工作進(jìn)行分解、細(xì)化、量化，并根據(jù)業(yè)態(tài)對相同專業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行復(fù)制。

（四）重視成本控制業(yè)績評價

物業(yè)企業(yè)成本控制業(yè)績評價應(yīng)建立在財務(wù)分析基礎(chǔ)之上，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)原理，采用定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，對運(yùn)營期間所發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行綜合評判。物業(yè)企業(yè)應(yīng)以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)思想，結(jié)合實(shí)際成本費(fèi)用發(fā)生情況，制定關(guān)鍵績效評價指標(biāo)體系，并對項(xiàng)目經(jīng)理、主管、班長等管理人員進(jìn)行考核。

總之，物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員行動上需立足于基礎(chǔ)會計(jì)核算，思想上需超越會計(jì)核算以經(jīng)營者視角對各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行評估，為業(yè)務(wù)提供服務(wù)支持、做好成本管控，找出企業(yè)效益最佳增長點(diǎn)，做好經(jīng)營者內(nèi)參。