探討房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制的成分和控制對(duì)策

鐘聃婷

摘 要：在房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，主要包括以下六個(gè)階段，分別是項(xiàng)目決策、可行性研究、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)施和竣工結(jié)算。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)管控的重要性進(jìn)行了深入的分析，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)管理中易于出現(xiàn)的問題進(jìn)行全面的闡述，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程施工中每個(gè)階段需要面臨的問題進(jìn)行了積極的探究，從而使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)的管控能力得到有效的提升，使施工投入的成本得到有效的控制，使經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益得到不斷地提高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程造價(jià);有效控制;管理現(xiàn)狀

1 引言

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程來說，它具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，項(xiàng)目資金的投入成本比較大，投資周期非常長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的單一性，所以房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)的全程管控具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，并發(fā)揮著積極的作用。國(guó)內(nèi)許多的建筑企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理的時(shí)候，只有企業(yè)內(nèi)部的極少數(shù)部門參與其中，與企業(yè)其他的部門缺少必要的溝通和交流，致使工程造價(jià)管理工作無法得到有效的執(zhí)行，這就會(huì)給工程的造價(jià)管理造成嚴(yán)重的影響，使工程投入的成本不斷地增加，出現(xiàn)資金浪費(fèi)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)管理具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，假如工程投資決策階段出現(xiàn)問題，就會(huì)給整個(gè)工程的設(shè)計(jì)方案造成嚴(yán)重的影響，使工程施工階段和竣工階段無法實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效掌控，因此需要將工程造價(jià)管控工作融入到整個(gè)工程建設(shè)的全過程中。

2 房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理易于出現(xiàn)的問題

2.1管理理念缺失，管理效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)建設(shè)工程的造價(jià)進(jìn)行管理的時(shí)候，管理理念比較落后，使得工程的管理效率比較低下，給整個(gè)工程項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)和施工造成嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理理念比較落后，施工效率比較低，這就會(huì)給整個(gè)工程的執(zhí)行力造成嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)企業(yè)工程投標(biāo)環(huán)節(jié)沒有得到規(guī)范化管理，沒有完善的工程造價(jià)管理來為設(shè)計(jì)工作做保障，這就使得整個(gè)項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)高效的管理，從而給整個(gè)工程的經(jīng)濟(jì)效益造成一定的制約。

2.2造價(jià)成本控制管理的理論基礎(chǔ)薄弱

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)成本進(jìn)行管理的時(shí)候，會(huì)有很多的問題出現(xiàn)。究其原因主要是房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)成本控制管理的理論基礎(chǔ)比較薄弱，盡管將成本控制理念引入其中，但是缺少對(duì)深層次內(nèi)容的探究，沒有靈活的實(shí)踐指導(dǎo)理論，只能盲目的進(jìn)行運(yùn)用，導(dǎo)致工作效率比較低下，無法滿足預(yù)期的目標(biāo)。

2.3前期造價(jià)控制不當(dāng)

在房地產(chǎn)企業(yè)工程施工的時(shí)候，施工單位沒有對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行科學(xué)的管理，沒有對(duì)造價(jià)控制工作進(jìn)行高度的關(guān)注，將整個(gè)工程的核心工作放在了施工和結(jié)算階段上。房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的重視工程造價(jià)管理工作，對(duì)前期準(zhǔn)備工作沒有進(jìn)行高度的關(guān)注，使得前期準(zhǔn)備工作在投資估算和設(shè)計(jì)概算中發(fā)揮的作用沒有得到有效的落實(shí)，致使結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

2.4施工過程中成本控制管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)工程在對(duì)施工過程進(jìn)行管理的時(shí)候，沒有將成本控制管理工作落實(shí)到實(shí)處，使得技術(shù)問題與經(jīng)濟(jì)問題無法實(shí)現(xiàn)高效的融合，對(duì)于經(jīng)濟(jì)管理中易于出現(xiàn)的問題無法做到早發(fā)現(xiàn)、早處理。在工程竣工驗(yàn)收的時(shí)候，即便是發(fā)現(xiàn)了問題，也沒有辦法對(duì)問題進(jìn)行彌補(bǔ)。在施工的時(shí)候，對(duì)施工技術(shù)和施工過程進(jìn)行了高度的關(guān)注，忽略了對(duì)施工成本的控制，在生產(chǎn)管理的過程中，沒有對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行有效的降低，沒有對(duì)施工技術(shù)進(jìn)行科學(xué)的改進(jìn)，沒有對(duì)施工技術(shù)方案進(jìn)行高效的優(yōu)化。建設(shè)工程的經(jīng)營(yíng)管理者與施工技術(shù)人員沒有進(jìn)行及時(shí)的交流和溝通，使工程造價(jià)管理各個(gè)環(huán)節(jié)未能實(shí)現(xiàn)有效銜接，給施工成本控制造成嚴(yán)重的影響。

2.5缺少完善的評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目施工完成以后，沒有形成科學(xué)的工程造價(jià)管理評(píng)價(jià)體系，使企業(yè)的報(bào)價(jià)體系沒有得到有效的形成，造成嚴(yán)重的資金浪費(fèi)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息也隨著工程的交工煙消云散。

3 房地產(chǎn)企業(yè)有效管控工程造價(jià)

3.1造價(jià)管理

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的投資進(jìn)行決策的時(shí)候，施工技術(shù)和經(jīng)濟(jì)決策對(duì)建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效益起著非常重要的作用，項(xiàng)目投資決策階段是項(xiàng)目投資控制的核心階段。建設(shè)工程項(xiàng)目在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，工程造價(jià)咨詢部門需要以地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全方位的論證，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的適用性、合理性、經(jīng)濟(jì)效益和資金落實(shí)情況進(jìn)行全面的分析，充分做好可行性研究活動(dòng)，從而使決策者可以對(duì)整個(gè)工程的實(shí)施情況有全面的掌控。在對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行投資決策的時(shí)候，工程造價(jià)發(fā)展著非常重要的作用，起到了總攬全局的作用。在對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行可行性研究的時(shí)候，全面分析投資效益，使用建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)來對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的總體投資情況進(jìn)行充分的計(jì)算。經(jīng)過科學(xué)的預(yù)測(cè)和實(shí)地調(diào)研，對(duì)經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行估算，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，對(duì)投資收益率和投資回收期等經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的運(yùn)算，從而使投資者可以準(zhǔn)確的掌握工程信息和實(shí)現(xiàn)正確的決策。具體的決策階段工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制情況詳見下圖1。

3.2設(shè)計(jì)方案

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)工程前期工作造價(jià)控制沒有進(jìn)行高度的關(guān)注，而是對(duì)施工階段的造價(jià)情況進(jìn)行高度關(guān)注，這就會(huì)表現(xiàn)的比較被動(dòng)性。要想對(duì)建設(shè)工程的造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，就要對(duì)前期階段造價(jià)進(jìn)行高度重視。設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)工程造價(jià)產(chǎn)生了積極的影響，主要表現(xiàn)為以下三點(diǎn)：第一，招標(biāo)設(shè)計(jì)方案。通過招標(biāo)設(shè)計(jì)方案可以使設(shè)計(jì)方案的范圍不斷地?cái)U(kuò)大，使設(shè)計(jì)方案變得更加準(zhǔn)確、合理和先進(jìn)，招標(biāo)設(shè)計(jì)方案使項(xiàng)目建設(shè)投資得到科學(xué)的管控，使設(shè)計(jì)周期得到有效的縮減，使設(shè)計(jì)費(fèi)用得到不斷地降低。第二，限額設(shè)計(jì)。建設(shè)工程的施工工期長(zhǎng)短和費(fèi)用支出受項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的直接影響，同時(shí)還會(huì)使建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和使用價(jià)值受到嚴(yán)重的影響。對(duì)于整個(gè)建設(shè)工程來說，開發(fā)商一定要有全面的了解，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，需要對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行定量分析，通過科學(xué)的運(yùn)算，使建設(shè)工程施工的經(jīng)濟(jì)性得到不斷地提高。第三，對(duì)價(jià)值工程進(jìn)行全面推廣。在對(duì)產(chǎn)品功能和成本之前的關(guān)系進(jìn)行分析的時(shí)候，主要是借助價(jià)值工程得以實(shí)現(xiàn)的，使用較低的成本使產(chǎn)品的必要功能得到可靠的展現(xiàn)，使產(chǎn)品價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法得到不斷地提高。利用價(jià)值和功能之間的關(guān)系，將經(jīng)濟(jì)問題和技術(shù)問題有機(jī)的融合在一起，使用最低的產(chǎn)品壽命周期成本來完成產(chǎn)品的必要功能。

3.3招投標(biāo)

為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程推行了招投標(biāo)制度，通過競(jìng)爭(zhēng)的方式，使資源配置得到不斷地提高，使建設(shè)工程得到高效率、高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)的完成。在確保建設(shè)工程質(zhì)量和工期的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)的主要目的就是選擇評(píng)標(biāo)價(jià)低、施工質(zhì)量最佳的投標(biāo)單位，所以價(jià)格成為了招投標(biāo)工作的核心要素。第一，在對(duì)招投標(biāo)文件進(jìn)行編制的時(shí)候，力求完美，所有的條件滿足建設(shè)工程的標(biāo)準(zhǔn)。第二，對(duì)標(biāo)底進(jìn)行科學(xué)編制。在確保建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量的情況下，標(biāo)底控制在造價(jià)的最低范圍。對(duì)造價(jià)水平的合理性進(jìn)行反復(fù)的審查，確保其滿足投資控制的要求。第三，在中標(biāo)以后，施工工期一定要合理設(shè)置。工程承包合同具有非常重要的作用，實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資等合理的管控，對(duì)施工工期、施工質(zhì)量、工程造價(jià)、竣工驗(yàn)收、撥付工程款、違約責(zé)任和保修期等進(jìn)行明確的表述。反復(fù)推敲合同條款信息，確保所有的信息周密、嚴(yán)謹(jǐn)和完整。

3.4工程實(shí)施

在對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行施工的時(shí)候，需要對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效的管理。第一，對(duì)施工方案進(jìn)行科學(xué)的篩選。嚴(yán)格審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)情況，施工方案一定要具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)性和合理性。以建設(shè)工程的規(guī)模、性質(zhì)、工期、施工人員數(shù)目、設(shè)備、材料供應(yīng)以及外部環(huán)境等技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件為基礎(chǔ)，不斷地優(yōu)化和升級(jí)建設(shè)單位的施工設(shè)計(jì)方案和施工計(jì)劃，從而獲得最佳的施工策略。第二，對(duì)施工圖紙進(jìn)行科學(xué)的會(huì)審。組織專家對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，一旦發(fā)現(xiàn)問題，需要立即采取措施進(jìn)行處理。及時(shí)出具變更簽證單，有效控制了返工或者是窩工的問題。工程簽證一定要及時(shí)、準(zhǔn)確，嚴(yán)格的對(duì)簽證進(jìn)行審核，使簽證的客觀性和準(zhǔn)確性得到保證，從而使整個(gè)工程的施工質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)的要求。

3.5竣工決算

建設(shè)工程的投資效果和實(shí)際造價(jià)主要是通過竣工結(jié)算得以反映的，精確的竣工結(jié)算審核工作可以對(duì)建設(shè)工程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，使建設(shè)工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料得到不斷地積累，使建設(shè)工程的造價(jià)管理水平得到有效的提升。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目進(jìn)行竣工決算的時(shí)候，主要遵循以下原則：第一，在對(duì)建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行確定的時(shí)候，需要以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，以招標(biāo)文件和施工合同為依托，依據(jù)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和竣工圖來高效完成審核工作。審計(jì)人員需要對(duì)費(fèi)用定額的內(nèi)容和記取方法、工程造價(jià)計(jì)算程序、定額的工作內(nèi)容以及工程量的計(jì)算規(guī)則等進(jìn)行熟練的掌握，同時(shí)對(duì)他們的內(nèi)在聯(lián)系和編制原理進(jìn)行詳細(xì)的了解，使建設(shè)工程造價(jià)計(jì)算變得更加精確。第二，在進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候，不能只對(duì)工程變更和圖紙進(jìn)行審核，一定要深入到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行仔細(xì)審核，從而使工程結(jié)算的質(zhì)量得到保證，使投資效益得到不斷地提高。走進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)可以對(duì)工程的施工情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)掌控，檢查工程變更情況和按照?qǐng)D紙施工情況，對(duì)于存在的問題一定要及時(shí)的進(jìn)行整改。第三，使用二審終審制度，“二審”指的是內(nèi)審和外審，對(duì)所有的環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，從而使建設(shè)工程造價(jià)變得更加科學(xué)合理，使其滿足現(xiàn)行的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

4 結(jié)語

綜上所述，通過對(duì)影響建設(shè)工程的因素進(jìn)行認(rèn)真的分析，發(fā)現(xiàn)工程的成本控制受人為因素影響比較大，需要對(duì)投資情況進(jìn)行科學(xué)的控制，從而使工程成本得到有效的降低。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)單位需要對(duì)國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行積極的借鑒，充分調(diào)動(dòng)主觀能動(dòng)性，使建設(shè)工程的造價(jià)問題得到有效的解決，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加健康的方向邁進(jìn)。

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