房地產(chǎn)估價(jià)中收益法資本化率的確定

貴州凱里經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局

摘要：收益法是房地產(chǎn)估價(jià)中經(jīng)常使用的方法，限制收益法使用的因素較多，因此增加了資本化率確定的難度，本文主要分析了確定資本化率的問題，目的是對(duì)資本化率的確定起到進(jìn)一步的完善作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);估價(jià);收益法;資本化率

收益法可以對(duì)房地產(chǎn)做出客觀性的評(píng)價(jià)，可以看成是可靠性較強(qiáng)的評(píng)估方法。實(shí)際操作中限制收益法使用的因素較多，因此該方法并不是房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)常使用的方法。

一、確定資本化率的常規(guī)方法

（一）收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法

房地產(chǎn)的投資與國(guó)債相比，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)要高出許多。房地產(chǎn)投資取得的收益率在投資收益率排序內(nèi)與同期的國(guó)債利率相比是要高出許多的，其計(jì)算公式可以表示如下：P=B×[（1+I）-I]/I×（1+I）n，為購買國(guó)債時(shí)的投資金額，V=A/R×[1-1/（1+R）n]為投資房地產(chǎn)時(shí)的收益型房地產(chǎn)的總價(jià)款。公式中n代表年限，A代表年純收益，R代表資本化率，I表示年利率。通常情況下，國(guó)債和投資房地產(chǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)相比，后者要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者，但是從收益率上分析，投資房地產(chǎn)帶來的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)債收益[1]。比如，當(dāng)年回收額相比，購買國(guó)債本息回收額與投資房地產(chǎn)的年回收額之間的倍數(shù)差為C時(shí)，可以得出以下公式A=（1+C）×B，加上P=V，因此[（1+I）- I]/I×（1+I）=（1+C）/R×[1-1/（1+R）]。

（二）安全利率調(diào)整法

不存在風(fēng)險(xiǎn)的投資獲取的收益率被稱為安全利率。采用安全利率確定資本化率的方法可以是在安全利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。實(shí)際生活中安全利率通常被應(yīng)用在居民定期儲(chǔ)蓄存款產(chǎn)生的利率上，房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的變化較為明顯，房地產(chǎn)類型不一樣的情況下，產(chǎn)生的資本化率、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定是不一樣的。在房地產(chǎn)實(shí)際的估價(jià)中可以將風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值看成是經(jīng)驗(yàn)系數(shù)。舉例來說，某地區(qū)在評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，3%為該地區(qū)通貨膨脹率，1.5%-3%為該地區(qū)房地產(chǎn)租金增長(zhǎng)率，因此可以將風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控率確定在5%左右。若房地產(chǎn)類型、通貨膨脹率、租金時(shí)間在變化的情況下，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控率也需要做出相應(yīng)調(diào)整。

（三）加權(quán)平均成本法

加權(quán)平均成本法可以稱為投資復(fù)合收益率法，該方法確定資本化率的基礎(chǔ)為總投資額中不同項(xiàng)目的資金所在的比例，在加權(quán)平均值的計(jì)算下得出來的資本化率。此種資本化率的確定方法在實(shí)際運(yùn)用中需要結(jié)合的數(shù)值有所要估價(jià)的房地產(chǎn)銀行規(guī)定的抵押貸款率以及自有資本的收益率，兩者在加權(quán)平均的基礎(chǔ)上得出資本化率。其中自有成本中的機(jī)會(huì)成本是衡量自有資本收益率的主要指標(biāo)，機(jī)會(huì)成本的運(yùn)用相比較簡(jiǎn)單，可看成是自有資本帶來的投資收益率。其資本化率的計(jì)算公式可表示如下：自有資金機(jī)會(huì)成本×自有資金占總投資額的比例+抵押貸款率×抵押貸款額占總投資額的比例[2]。

（四）實(shí)際利率調(diào)整法

建立在市場(chǎng)抽樣法基礎(chǔ)之上的資本化率確定法為實(shí)際利率調(diào)整法，此種確定方法下需要加權(quán)平均調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格，注意所選擇的房地產(chǎn)至少要在三宗以上，并且要對(duì)房地產(chǎn)平均租金水平要有一定的了解，可以將收益無期限的資本化率r=a/v先求出來，在具體修正所要估價(jià)房地產(chǎn)收益有限期情況，該環(huán)節(jié)可采用r1=a/v代入r2=a/v×[1-1/（1+r1）]，再用r3=a/v[1-1/（1+r2）]的公式推導(dǎo)計(jì)算，在反復(fù)調(diào)整的基礎(chǔ)上可推算出v=a/r-1/（1+r）n，該方法下得出的資本化率精確性較高。

二、市場(chǎng)交易欠發(fā)達(dá)的地區(qū)資本化率的確定方法

（一）資本化率借助加權(quán)平均成本法確定

在市場(chǎng)交易欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，如黔東南州縣級(jí)城市，房地產(chǎn)資料收集上存在一定難度，此種情況下若采用收益法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)可實(shí)施以下兩種不同的方案：方案一資本化率借助加權(quán)平均成本法確定，自有資本機(jī)會(huì)成本與自有資本占總投資額的比例兩者的乘積加上抵押貸款率與抵押貸款額占總投資額的比例兩者的乘積。以上計(jì)算方法中在實(shí)施中比較困難的一點(diǎn)是自有資本機(jī)會(huì)成本，實(shí)際運(yùn)用中整個(gè)房地產(chǎn)的平均收益率通常被看成是，自有資本的收益率。此種計(jì)算方式得出的資本化率存在一定的局限性，但是計(jì)算的過程還是相對(duì)簡(jiǎn)單的[3]。

（二）資本化率借助收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定

在市場(chǎng)交易欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，若采用收益法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)還可以實(shí)施的方案是借助收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定，（1+I）-I]÷I×（1+I）=（1+C）÷R×[1-1÷（1+R）]，借助收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定，上述公式中收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)為C，國(guó)債購買的利率為I，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的地區(qū)，年純收益的影響不大，因此可以對(duì)資本化率更為準(zhǔn)確的確定。上述兩種方案中，實(shí)用性較強(qiáng)的為第二種，相比第一種彈性程度較大，剛性指標(biāo)減少，可提高資本化率的準(zhǔn)確程度[4]。

三、結(jié)語：

綜上所述，以上就是筆者分析的在房地產(chǎn)評(píng)估中采用收益法確定資本化率的的方法，并以房地產(chǎn)交易不發(fā)達(dá)的地區(qū)為案例，分別介紹了加權(quán)平均成本法和收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的方法，希望對(duì)資本化率的確定起到進(jìn)一步的完善作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]金寶成.房地產(chǎn)估價(jià)收益法下資本化率的確定分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2019，（10）：3430.

[2]陳媛，王剛.房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的運(yùn)用研究[J].價(jià)值工程，2012，31（34）：152-153.

[3]宋漢利.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)過程中確定資本化率的思考[J].遼寧師專學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2012，（2）：11-12.

[4]樊群.房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的資本化率新探[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011，（2）：227-227.

作者簡(jiǎn)介：個(gè)人簡(jiǎn)介：舒?zhèn)ィ?987.6-），男，漢族，籍貫：湖南懷化，職稱：中級(jí)工程師，學(xué)歷：本科，專業(yè)方向：房地產(chǎn)。