房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)管理的問題對(duì)策及其要點(diǎn)

鞏傳芳 陳芳

【摘 ?要】隨著我國(guó)各行各業(yè)的發(fā)展進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)事業(yè)也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。從事房地產(chǎn)事業(yè)的相關(guān)工作人員的目光應(yīng)放得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，不能僅看到事業(yè)的發(fā)展，同時(shí)要注意存在的問題。房地產(chǎn)的管理問題要加大重視力度，將房地產(chǎn)的相關(guān)項(xiàng)目保質(zhì)保量完成。房地產(chǎn)的項(xiàng)目一般指的是房屋的建造工程，工程質(zhì)量的好壞，直接影響到人民群眾的生命安全和國(guó)家的財(cái)產(chǎn)安全，因此，房地產(chǎn)開發(fā)的管理問題是不容小覷的，要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的過程中工程的進(jìn)展程度、實(shí)施作業(yè)的方案還有工程完成的質(zhì)量等方面加以嚴(yán)格的管控。本篇文章，出于不同的角度對(duì)項(xiàng)目管理相關(guān)問題進(jìn)行深度分析，制定切實(shí)可行的對(duì)策，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利竣工，提高我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目開發(fā);管理對(duì)策

企業(yè)之所以會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，其目的是為了得到更多的經(jīng)濟(jì)利益。建筑行業(yè)也隨著我國(guó)各方面的進(jìn)步的得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)方面的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中得以勝利、占據(jù)一席之地的同時(shí)獲得高額的利潤(rùn)，是每個(gè)投資者都會(huì)思考的問題。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，項(xiàng)目工程的管理問題便成為了重中之重，只有進(jìn)行了嚴(yán)格的把控，協(xié)調(diào)好各個(gè)部門之間的關(guān)系，才能保證工程質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的工程量是繁重的，涉及到的任務(wù)形式多變，以現(xiàn)在的角度來看的話，我們國(guó)家的眾多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中依然存在著很多的問題需要我們及時(shí)解決，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。與此同時(shí)也為我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)盡一份綿薄之力。

一、合同文件的管理

合同是甲乙雙方達(dá)成協(xié)議的證明，同時(shí)也是發(fā)生糾紛時(shí)索賠的依據(jù)。所以，出于對(duì)自身利益的考慮，草擬合同的時(shí)候一定要十分慎重，在相關(guān)部門審批后才能進(jìn)行實(shí)施，簽訂合同時(shí)要在雙方法人達(dá)成共識(shí)后共同簽字。這樣程序下簽訂的合同合法合理，甲乙雙方也不會(huì)產(chǎn)生分歧。合同簽訂后要對(duì)其進(jìn)行很好的保存，防止遺失。對(duì)合同內(nèi)容要進(jìn)行保密，需要的時(shí)候進(jìn)行適當(dāng)備份。

二、施工安全及質(zhì)量的管理

（一）安全的管理

工程中的安全問題是不容小覷的，施工過程中的安全責(zé)任分配要落實(shí)到個(gè)人，將工程的優(yōu)劣和每個(gè)人的利益結(jié)合到一起，可以更加便利地對(duì)安全問題進(jìn)行管理，同時(shí)增強(qiáng)了每個(gè)人的安全意識(shí)。要嚴(yán)格按照法律的規(guī)定去申請(qǐng)和辦理相關(guān)的手續(xù)，對(duì)工程中涉及到的證照辦理都進(jìn)行完善，確保工程能夠保質(zhì)保量的完成。工程中的項(xiàng)目經(jīng)理要履行自己的職責(zé)，安排有專業(yè)知識(shí)的人員去施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位的檢查，嚴(yán)格遵循圖紙上的計(jì)劃去進(jìn)行施工，對(duì)于具有安全隱患的地方要及時(shí)地進(jìn)行計(jì)劃的修改，降低風(fēng)險(xiǎn)概率。

（二）質(zhì)量的管理

質(zhì)量的管理在整個(gè)工程當(dāng)中有著很重要的作用，在管理時(shí)要注意一下幾個(gè)方面，第一要遵守法律的規(guī)定進(jìn)行分包公司的招標(biāo)，購(gòu)買工程原材料及機(jī)械設(shè)備的商家必須是合法商家，這樣才能夠購(gòu)買到質(zhì)量合格的原材料和設(shè)備，對(duì)施工過程中的用到的主要原材料和相關(guān)的機(jī)械設(shè)備要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查后才可進(jìn)行驗(yàn)收，所用材料必須具有檢查合格的表示和證明材料，決不允許不合格的原材料進(jìn)入工地。第二，施工的單位需要設(shè)立質(zhì)量控制系統(tǒng)，并核實(shí)有關(guān)文件。第三要安排具有相關(guān)技術(shù)的人員去進(jìn)行實(shí)地的考察，充分了解施工的周邊環(huán)境，對(duì)施工圖紙進(jìn)行審查并提交備份圖示。第四，各個(gè)人員按照合同所寫的內(nèi)容履行自己的監(jiān)察職責(zé)，施工計(jì)劃如有變動(dòng)要進(jìn)行確認(rèn)和簽訂。第五，注意預(yù)防重大事故的發(fā)生，對(duì)工程中的每一項(xiàng)環(huán)節(jié)都要定期進(jìn)行檢查，防患于未然，避免造成工人的傷亡和經(jīng)濟(jì)方面的損失。第六，完工之時(shí)，相關(guān)的管理者根據(jù)簽訂好的合同文件，以及施工計(jì)劃書等對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。

三、成本問題的管理

（一）制作網(wǎng)絡(luò)圖

房地產(chǎn)開發(fā)要做好成本問題的管理工作，每個(gè)開發(fā)商都想將成本投入降到最低以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。所以要在一定范圍內(nèi)控制好成本的投入。控制成本的主要途徑是盡可能的縮短工程進(jìn)行的時(shí)間，提高施工的效率。對(duì)此，要設(shè)定一些管理制度，也可稱之為進(jìn)度管理。要實(shí)施進(jìn)度管理，第一步要做的就是根據(jù)事先制作好的網(wǎng)絡(luò)圖，來大致推斷出總工期的長(zhǎng)度，然后再進(jìn)行關(guān)鍵施工點(diǎn)的查看，來明確整個(gè)工期中需要重點(diǎn)把控的內(nèi)容。談到了網(wǎng)絡(luò)圖的制作，要注意以下幾點(diǎn)，圖紙的制作過程中要注意工程所具備的特點(diǎn)以及具體的施工要求，參考這兩點(diǎn)后再進(jìn)行工程計(jì)劃的實(shí)施，并對(duì)具體內(nèi)容進(jìn)行拆解，細(xì)化工程中的重點(diǎn)內(nèi)容，方便把控對(duì)各個(gè)階段的工期的管理。

（二）擬定施工計(jì)劃書

在進(jìn)行成本管理的時(shí)候，擬定施工計(jì)劃是十分重要的，其中包含工程的月計(jì)劃和施工的主要任務(wù)。施工計(jì)劃書是連通計(jì)劃和任務(wù)之間的橋梁，內(nèi)容涵蓋了各個(gè)工程小組需要完成的任務(wù)，以及技術(shù)以及質(zhì)量管理中具體的操作程序。在進(jìn)行工程之前將計(jì)劃書下發(fā)給各個(gè)成員，它具有著原始憑證的作用，也是工程造價(jià)相關(guān)的工作人員進(jìn)行工程預(yù)算的依據(jù)。進(jìn)度管理的內(nèi)容里還包含有法律政策相關(guān)手續(xù)辦理的內(nèi)容。

（三）做好成本記錄

在工程中，要保證施工原材料的及時(shí)供應(yīng)，施工過程中用到的水、水泥，或者是電的供應(yīng)都應(yīng)該給予充分的準(zhǔn)備，防止延誤工期。并且要對(duì)所用原料的時(shí)間和用量進(jìn)行真實(shí)真確的記錄，方便在以后需要的時(shí)候進(jìn)行查找，作為憑證存在。對(duì)于開工的日期以及工程進(jìn)度方面的問題也要進(jìn)行準(zhǔn)確的記錄，并將相關(guān)的紙質(zhì)文件進(jìn)行管理和歸檔，根據(jù)文件內(nèi)容做成電子表格，做好備份工作。

（四）協(xié)調(diào)調(diào)撥工作

為了更好的協(xié)調(diào)工程的進(jìn)度，在實(shí)際管理的時(shí)候，要做好相應(yīng)的調(diào)度工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的各種問題，并及時(shí)制定解決辦法，為工程進(jìn)行潛在危險(xiǎn)進(jìn)行排查，并協(xié)調(diào)好層級(jí)之間的關(guān)系，不要引發(fā)矛盾。層級(jí)關(guān)系中主要包括上下級(jí)的關(guān)系，或者是分包間的關(guān)系。

（五）注意檢查設(shè)備

在施工場(chǎng)地發(fā)現(xiàn)了施工設(shè)備出現(xiàn)了故障，或者是電路出現(xiàn)了短路的情況等，都要及時(shí)進(jìn)行查修或者更換，盡可能的縮短延誤工期的時(shí)間。以上幾點(diǎn)問題主要是在進(jìn)行工程檢查的時(shí)候需要注意的內(nèi)容，對(duì)于出現(xiàn)的問題及時(shí)制定方案，給予解決。沒有進(jìn)行明確規(guī)定的問題，都要嚴(yán)格按照施工計(jì)劃書去進(jìn)行。

（六）檢查施工進(jìn)度

在進(jìn)度管理中，要適時(shí)進(jìn)行施工進(jìn)度的檢查，檢查的具體方法包括兩點(diǎn)，其一是對(duì)比計(jì)劃的內(nèi)容和工地實(shí)際的內(nèi)容，對(duì)于肉眼便可以察覺到的偏差，第一時(shí)間進(jìn)行補(bǔ)救，在圖紙上繪制擬定的補(bǔ)救計(jì)劃。圖紙的制作方式可以采用橫道形式的計(jì)劃表，也可以運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)形狀的計(jì)劃圖。如果在施工的場(chǎng)地發(fā)現(xiàn)了在計(jì)劃中完全不存在的內(nèi)容，要立刻進(jìn)行協(xié)商，改變計(jì)劃的進(jìn)程。在計(jì)劃進(jìn)行中，要督促各個(gè)分包公司及時(shí)進(jìn)場(chǎng)，也要提醒每個(gè)供應(yīng)材料的廠家準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行貨源的補(bǔ)充。如果在施工過程中出現(xiàn)了突發(fā)情況，可以根據(jù)合同索要賠償。

結(jié)束語

根據(jù)上述內(nèi)容，我們可以得知在工程管理中，無論是工程的進(jìn)度還是施工工藝的問題，都應(yīng)該受到高度的重視。除此以外，施工人員的安全問題以及工程完成的質(zhì)量，更加需要管理者去加以關(guān)注。確保在每一個(gè)施工環(huán)節(jié)都不會(huì)出現(xiàn)紕漏，在規(guī)定的工期之內(nèi)將工程保質(zhì)保量的完成。房地產(chǎn)的相關(guān)事業(yè)維系著廣大群眾的生命安全，關(guān)乎著國(guó)家的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)事業(yè)中存在的各種問題都應(yīng)該加以重視，不可馬虎，確保項(xiàng)目的高質(zhì)量完成。

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