房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方式研究

摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力也在不斷增加，為了增強企業(yè)競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強成本管理，降低企業(yè)成本，提升盈利能力。成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要內(nèi)容，對稅務籌劃與利潤水平都有重要影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)實際情況，選擇合理的成本核算方式，為企業(yè)的成本控制提供支持。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算中存在成本核算口徑不統(tǒng)一、成本費用分配不合理等問題，需要企業(yè)根據(jù)實際情況，增強成本控制意識，制定科學合理的成本核算方案，選擇合適的成本核算方式，提升成本核算水平。

關(guān)鍵詞：成本核算;房地產(chǎn)開發(fā);方式

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，可以從開發(fā)成本核算與期間費用核算量方面入手。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理具有獨特性，產(chǎn)成品的種類較多，其成本核算方法也各不相同，成本核算比較復雜，經(jīng)營收入與稅金核算也存在差異，因此，企業(yè)必須根據(jù)不同業(yè)務需求，選擇不同的核算方式，增強成本核算的科學性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算存在的問題

（一）成本核算口徑難以統(tǒng)一

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)市場經(jīng)濟環(huán)境與自身實際情況制定合理的開發(fā)目標，在拿到地皮后，根據(jù)開發(fā)目標進行成本核算，并根據(jù)核算結(jié)果分配與歸集相關(guān)費用?！镀髽I(yè)會計準則》是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進行成本核算的主要依據(jù)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)周期長、成本核算內(nèi)容龐雜等特點。因此，在經(jīng)營管理過程中對財務人員的能力要求較高。但是，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員綜合能力參差不齊，在成本核算過程中經(jīng)常出現(xiàn)口徑不統(tǒng)一等問題，對項目開發(fā)產(chǎn)生了不利影響，導致成本的可靠性、精準性、科學性、可比性不足，成本核算的參考價值也逐漸降低。

（二）成本核算管理制度不完善

完善的成本核算制度是加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要制度保障，是開展成本核算的指導規(guī)范。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得更多經(jīng)濟效益，在條件允許的狀況下同時開發(fā)別墅、經(jīng)濟適用房、商品房等多種房地產(chǎn)項目。但是不同類型的開發(fā)項目的開發(fā)時間、用途、地理位置、土地出讓價格等各不相同，在成本核算方面表現(xiàn)出較大差異，部分企業(yè)為了降低成本核算難度，對成本核算步驟進行了精簡，對成本分配比率進行了盲目調(diào)整，將不同開發(fā)項目的成本核算交織在一起，導致成本支出與開發(fā)項目決算混亂，出現(xiàn)成本核算與項目開發(fā)不符的情況。還有部分企業(yè)會提前結(jié)算相關(guān)配套設置費用的預提成本，導致成本核算結(jié)果不符合實際費用支出，進而導致具體項目的銷售定價出現(xiàn)問題。

（三）缺乏有效的審計監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本核算過程中的審計監(jiān)督工作重視不足，導致審計機構(gòu)獨立性與權(quán)威性不足，審計監(jiān)督作用無法得到有效發(fā)揮，成本核算中虛列核算類目的問題無法得到及時反饋與解決.影響了成本核算質(zhì)量的提升。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目周期較長，成本核算周期也比較長，在成本核算過程中會受到市場環(huán)境、國家政策等多方面的影響，如果不能通過內(nèi)部審計及時反饋這些具體因素對成本核算的影響，也會導致成本核算質(zhì)量無法得到保障。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的有效方式

（一）統(tǒng)一成本核算口徑

房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)具有開發(fā)周期長、核算內(nèi)容復雜等特點，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強對財務人員教育培訓，增強財務人員成本核算意識與能力，提高成本核算質(zhì)量。同時，企業(yè)財務管理部門需要將成本核算納入財務管理過程，加強成本核算動態(tài)化監(jiān)管，方便財務人員及時發(fā)現(xiàn)并解決成本核算中存在的問題。在成本核算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)財務管理要求，統(tǒng)一成本核算口徑，為成本核算規(guī)范化提供支持，使成本分配更加合理。首先，企業(yè)應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實際情況，設置科學的成本核算明細臺賬，在記錄具體項目開發(fā)過程的費用消耗時，采用統(tǒng)一口徑，為后續(xù)的成本核算提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算項目比較復雜，有時會出現(xiàn)在統(tǒng)一口徑下無法完成核算工作的情況，這就需要財務人員對項目成本進行合理分配與歸集，加強項目成本精細化核算，而在同一成本核算項目中，財務人員就可以繼續(xù)使用統(tǒng)一口徑進行成本核算。此外，財務人員需要加強自身學習，時刻關(guān)注市場變化，根據(jù)內(nèi)外部實際情況的變化，不斷優(yōu)化成本核算口徑，為成本核算提供支持，確保成本核算精確，減少成本核算過程中的失誤，促進企業(yè)財務管理水平不斷提升。

（二）完善成本核算管理制度

當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層對成本核算制度建設重視不足，工作人員的成本核算專業(yè)意識淡薄，在項目開發(fā)過程中會出現(xiàn)隨意調(diào)劑成本的問題，導致成本支出與項目決算出現(xiàn)較大差異。為了避免類似問題的出現(xiàn)，對企業(yè)的成本控制產(chǎn)生不利影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)實際情況，積極完善成本核算管理制度，為成本核算的規(guī)范化、標準化發(fā)展提供指導與支持。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導層與管理層應加強自身管理理念與知識的學習，積極運用現(xiàn)代管理理念與思想，增強成本管理意識。在成本核算方面，企業(yè)高層應為成本核算的獨立運行發(fā)展提供支持。減少人為因素對成本核算工作的干擾與影響，為成本核算營造良好的氛圍。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加強對工作人員的培訓，不斷提升工作人員的成本核算意識與專業(yè)能力，使成本核算逐步向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，減少成本核算過程中各種不規(guī)范問題的出現(xiàn)。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)實際情況的發(fā)展不斷完善成本核算管理制度，規(guī)范成本核算流程，為成本核算工作的具體開展提供引導與支持。成本核算管理制度的建設與完善應從成本核算管理機構(gòu)的建設人手，建立獨立的成本核算管理機構(gòu)，確保其獨立運行，并將成本核算深入到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，形成精細化的成本核算網(wǎng)絡，使項目開發(fā)過程中的各項費用均納人成本核算體系中，使成本核算的廣度得到拓展、精度得到提高。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)成本核算需求與項目開發(fā)的實際情況，建立健全成本核算體系，對成本核算規(guī)劃、分析、預決算控制等進行嚴格規(guī)范，使其滿足客觀實際需求，確保成本核算工作有據(jù)可依。成本核算機構(gòu)屬于財務管理部門，企業(yè)應在機構(gòu)設置中明確成本核算部門的職責，在項目開發(fā)前，成本核算部門需要進行市場調(diào)研，在項目開發(fā)過程中應進行成本控制、項目預測、編制報表等工作，為成本核算提供第一手資料。

（三）加強成本核算審計監(jiān)督

有效的審計監(jiān)督是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算質(zhì)量的有效方式，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)較多虛列成本核算類目的情況下，加強成本核算審計監(jiān)督勢在必行。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立健全內(nèi)部審計部門，確保內(nèi)部審計部門獨立運行，由該部門對企業(yè)財務管理實際情況進行監(jiān)督，而成本核算中作為財務管理的重要內(nèi)容，也是重點的審計監(jiān)督對象.如果成本核算中存在各種不規(guī)范、不正當?shù)男袨?，審計部門就應及時向管理者反饋具體情況，并督促相關(guān)部門重新核算，避免成本核算中類目虛列、重疊等現(xiàn)象的發(fā)生，確保成本核算數(shù)據(jù)可靠、準確。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立完善的內(nèi)部審計制度，并根據(jù)內(nèi)外部實際情況的發(fā)展變化進行合理調(diào)整與完善，促使企業(yè)的審計監(jiān)督工作有效落實，為成本核算質(zhì)量的提升提供有效保障。

四、結(jié)束語

我國房地產(chǎn)行業(yè)處于蓬勃發(fā)展的新時期，但是在發(fā)展過程中也存在很多問題，為了在市場競爭中獲得優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從具體的經(jīng)營管理工作人手，不斷提升管理水平。在成本管理方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要增強成本控制意識，完善成本核算制度，優(yōu)化成本核算方式，加強成本核算監(jiān)管，使企業(yè)的成本核算向規(guī)范化、標準化方向發(fā)展.為企業(yè)經(jīng)營管理水平的提升提供支持。

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作者簡介：

李慧春，南昌市西湖城市建設投資發(fā)展有限公司，江西南昌。