房地產(chǎn)開發(fā)銷售期間的不動產(chǎn)登記對不同權(quán)利的保護與銜接

何煒榮

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)銷售牽涉多方民事主體，往往存在多種權(quán)利交織和重疊的情況，所以為明晰產(chǎn)權(quán)，理順權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)及時辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)登記。本文從幾種典型的不動產(chǎn)登記著手，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)銷售期間不同權(quán)利的保護與銜接，以使不動產(chǎn)登記更好地保障權(quán)利人的合法利益，更好地服務(wù)于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)銷售;不動產(chǎn)登記;權(quán)利保護與銜接

我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，至2017年全面實現(xiàn)了登記依據(jù)、登記機構(gòu)、登記簿冊、信息平臺“四統(tǒng)一”。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是基于健全的市場經(jīng)濟需求，它除了實現(xiàn)構(gòu)建明晰的不動產(chǎn)權(quán)、保障權(quán)利人合法權(quán)益等主導(dǎo)價值，也發(fā)揮著重要的經(jīng)濟學(xué)價值，以及潛在的衍生價值。

房地產(chǎn)開發(fā)因涉及行政審批、投融資、開發(fā)建設(shè)以及銷售等諸多環(huán)節(jié)，各中都存在著錯綜復(fù)雜的法律關(guān)系，加之開發(fā)周期長、投資金額大、變現(xiàn)能力差等特點，稍有不甚容易帶來“爛尾”風(fēng)險。各民事主體都應(yīng)采取積極有效的權(quán)利保護、風(fēng)險防控措施，及時申請辦理不動產(chǎn)登記，以確保自身權(quán)利的正確行使、互不侵犯。

一、房地產(chǎn)開發(fā)銷售所涉不動產(chǎn)登記類型

（一）土地使用權(quán)首次登記

房產(chǎn)公司大多從土地一級市場拿地，即通過參加招拍掛取得土地使用權(quán)，緊接著就需要辦理土地首次登記，一方面是便于后續(xù)行政審批事項辦理，另一方面開發(fā)商往往需要通過土地抵押進行銀行貸款、信托等渠道融資，再把資金投入項目開發(fā)建設(shè)中去，進而通過商品房預(yù)售回籠資金，歸還貸款。所以土地首次登記對開發(fā)商而言，不僅僅保障了其合法的用益物權(quán)，更是影響到項目開發(fā)的一系列后續(xù)關(guān)聯(lián)動作。

有些開發(fā)商為便于項目分期開發(fā)建設(shè)或者土地抵押能夠融得更多的資金，申請辦理土地分割手續(xù)。殊不知，宗地的隨意調(diào)整不僅僅破壞的是宗地完整性，不符合控規(guī)要求，對于不動產(chǎn)登記而言也將帶來不動產(chǎn)單元號變更、權(quán)利上下手混亂等問題。因此，宗地分割合并應(yīng)引起高度重視，確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)自然資源主管部門會同有關(guān)部門同意。

（二）土地抵押權(quán)登記與在建工程抵押權(quán)登記

由于先有地后有房，土地抵押權(quán)的設(shè)立一般早于在建工程抵押權(quán)，但兩者既獨立又相互聯(lián)系。土地抵押權(quán)和在建工程抵押權(quán)作為約定抵押權(quán)須辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記手續(xù)。所以，為了確立厲害關(guān)系人之間的擔(dān)保物權(quán)，保障債權(quán)債務(wù)關(guān)系，必須就擔(dān)保事項前往不動產(chǎn)登記部門申請辦理抵押權(quán)登記。

開發(fā)商往往在項目尚未動工建設(shè)就對建設(shè)用地使用權(quán)進行抵押，然而在開發(fā)建設(shè)過程中，為了進一步融資需要，對在建工程中的未售部分再次抵押，兩者看似作為獨立的抵押物存在，一個地上一個地表，但根據(jù)物權(quán)法第一百八十二條之規(guī)定，“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”，因此兩者存在權(quán)利沖突。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的施行，雖克服了原土地登記部門和房產(chǎn)登記部門之間的信息孤島，大大減小了重復(fù)抵押登記風(fēng)險，但是鑒于在建工程價值估算復(fù)雜，且存在較大權(quán)利侵犯風(fēng)險，建議開發(fā)商在不動產(chǎn)登記部門申請辦理在建工程抵押時先解除土地抵押權(quán)登記，再申請辦理未預(yù)售部分的在建工程抵押，以理順權(quán)利關(guān)系?；蛘甙凑枕樜坏盅旱乃季S，嚴謹?shù)毓浪恪坝嘀怠?，并做好土地抵押?quán)變更登記。這里同時也涉及到住建部門辦理停止銷售的程序，即所謂的“鎖盤”操作，以避免出現(xiàn)“帶抵銷售”等權(quán)利侵犯的情況。

（三）預(yù)告登記

客觀的說，商品房預(yù)售許可制度給房地產(chǎn)市場增添了活力，但也需要承認購買期房給承購人帶來不小的商業(yè)風(fēng)險。當(dāng)開發(fā)建設(shè)項目滿足一定的條件時，可以申請商品房預(yù)售許可。承購人在購得商品房之后，應(yīng)及時辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。且為避免出現(xiàn)開發(fā)商“一房多賣”的情況，保障將來物權(quán)的實現(xiàn)，應(yīng)向不動產(chǎn)登記部門申請辦理預(yù)告登記。

筆者在工作實踐中通過對預(yù)告登記業(yè)務(wù)辦理情況的觀察發(fā)現(xiàn)，辦理預(yù)告登記的申請人多為按揭購房人及其所貸資金的按揭銀行，一次性支付房款的購房人則少之又少，這點充分反映出后者對于預(yù)告登記知之甚少，對自身權(quán)利保護沒有引起足夠的重視。而銀行作為貸款人，擁有專門的法務(wù)部門，對相關(guān)法律的熟知程度高，因此對于風(fēng)控方面考慮比較周全。

但預(yù)告登記并不能保證將來物權(quán)一定能夠?qū)崿F(xiàn)。當(dāng)辦理預(yù)告登記之時，開發(fā)項目建設(shè)用地或者在建工程已設(shè)立抵押權(quán)并登記的，預(yù)告登記權(quán)利人不滿足善意取得的條件，若抵押權(quán)不消滅或抵押權(quán)人不同意，即使房屋建成符合房地首次登記條件，預(yù)告登記權(quán)利人關(guān)于物權(quán)變動的請求權(quán)亦不得行使。抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先于預(yù)告登記請求權(quán)，所以預(yù)告登記請求權(quán)亦無法對抗對抵押物的處分，商品房承購人將面臨無法取得商品房所有權(quán)的商業(yè)風(fēng)險。

（四）房地首次登記

商品房竣工驗收交付之后，開發(fā)商在解除土地抵押等限制條件的前提下，應(yīng)盡早及早辦理房地一體首次登記，一方面是履行商品房買賣合同中不動產(chǎn)登記事項有關(guān)條款的需要，另一方面則也是為了滿足承購人對于所購商品房轉(zhuǎn)讓交易、落實戶籍、子女就學(xué)等切實需求。

物權(quán)法第二十條之規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”所以作為購房者，應(yīng)牢牢把握這個“三個月”，以及時辦理預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)一般抵押權(quán)登記。一般而言，自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起可以理解為開發(fā)商完成房地首次登記之日算起，預(yù)購商品房設(shè)定抵押應(yīng)以抵押人完成抵押房屋轉(zhuǎn)移登記之日算起。不動產(chǎn)登記機構(gòu)則應(yīng)該將房地首次登記辦理完成情況予以公示，這方面不少地方做得尚不夠完善。

二、對各民事主體的幾點建議

各民事主體都應(yīng)該加強自身的權(quán)利保護意識，以積極防范和化解風(fēng)險。特別是購房者，由于對法律熟知程度不高，獲取的信息不對稱，往往在購房過程中處于弱勢地位，需要承受較大的商業(yè)風(fēng)險。所以應(yīng)加強相關(guān)法律知識的學(xué)習(xí)，綜合評估房產(chǎn)公司實力、查驗開發(fā)商預(yù)售資格以及分析自身還款能力等，充分了解商業(yè)風(fēng)險，謹慎購房，并及時申請辦理不動產(chǎn)登記，盡可能把風(fēng)險控制在最低水平，最大程度保障自身合法權(quán)益。

開發(fā)商應(yīng)該拓寬融資渠道，分散巨額房地產(chǎn)投資以降低房產(chǎn)金融風(fēng)險，提高資金使用效率，確保開發(fā)項目順利建設(shè)。落實好監(jiān)管賬戶中預(yù)售資金的使用，專戶專存、專款專用，優(yōu)先保障開發(fā)項目建設(shè)。在銷售過程中，應(yīng)以客戶為中心，充分告知購房人該開發(fā)項目土地抵押、在建工程抵押情況等風(fēng)險提示信息，辦理好商品房預(yù)售合同備案、不動產(chǎn)登記等工作。

銀行等金融機構(gòu)則應(yīng)根據(jù)開發(fā)商、商品房承購人的信用情況做好綜合信貸評估，特別是開發(fā)商自有資金的真實情況進行嚴格審核，以免開發(fā)商拆東補西，蒙混過關(guān)。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依權(quán)利人申請辦理好相關(guān)登記，保障權(quán)利人合法利益，于此同時應(yīng)嚴審申請材料，對自身登記風(fēng)險進行有效防控。如權(quán)利人辦理預(yù)告登記之時已設(shè)立土地抵押權(quán)的，應(yīng)提供土地抵押權(quán)人同意辦理商品房預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記的書面意見等。住建部門應(yīng)嚴把預(yù)售許可門檻，加強預(yù)售資金監(jiān)管，抓好監(jiān)管資金使用節(jié)點，并與不動產(chǎn)登記部門建立信息互聯(lián)，實現(xiàn)登記數(shù)據(jù)和樓盤表信息的動態(tài)實時傳遞。

三、結(jié)語：

本文從四種典型的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)展開分析，梳理了民事主體之間存在的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，尤其是多種登記并存的復(fù)雜情形，并提出幾點建議措施，以通過分析更好地銜接和保護合法權(quán)利，使得不動產(chǎn)登記工作更好地服務(wù)群眾、服務(wù)經(jīng)濟、服務(wù)社會。

參考文獻：

[1]不動產(chǎn)登記暫行條例、不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則.法律出版社。2016.

[2]史尚寬，物權(quán)法論.中國政法大學(xué)出版社。2000.