土地一級(jí)開發(fā)成本核算問題及對(duì)策

林曉紅

摘 要：土地一級(jí)開發(fā)管理是直接影響國(guó)內(nèi)土地開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展的重要內(nèi)容。土地一級(jí)開發(fā)主要涉及到前期勘察設(shè)計(jì)、土地報(bào)批、土地征用、房屋拆遷、基礎(chǔ)公共設(shè)施建設(shè)等比較復(fù)雜的過程，成本核算直接影響到這些過程的費(fèi)用分類、歸集和分配等。因此本文主要是對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本核算問題進(jìn)行研究，通過從現(xiàn)狀分析入手，結(jié)合核算過程中的常見問題，提出具有執(zhí)行性的意見和對(duì)策，以促進(jìn)國(guó)內(nèi)土地開發(fā)企業(yè)成本核算工作的質(zhì)量和水平。

關(guān)鍵詞：土地; 一級(jí)開發(fā); 成本核算; 問題及對(duì)策

全國(guó)各地土地一級(jí)開發(fā)中頻繁出現(xiàn)高價(jià)“地王”，并有一路走高的趨勢(shì)，這與土地一級(jí)開發(fā)過程中土地報(bào)批費(fèi)用、土地拆遷費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、項(xiàng)目周期、資金投入等因素有關(guān)。因此本文主要是對(duì)國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)成本核算問題進(jìn)行探索和研究。

1 ?土地一級(jí)開發(fā)成本管理相關(guān)概念

1.1 土地一級(jí)開發(fā)

土地一級(jí)開發(fā)就是由政府或者政府授權(quán)的企業(yè)，根據(jù)政府對(duì)土地利用的總體規(guī)劃和部署、年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，。進(jìn)行統(tǒng)一的前期設(shè)計(jì)、土地報(bào)批、征地補(bǔ)償、征地拆遷、并進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)公共配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到"三通一平"、"五通一平"或“七通一平”建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級(jí)開發(fā)模式主要有兩種，第一種是以企業(yè)為主體進(jìn)行。這種企業(yè)有的是直接獲得政府的授權(quán)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，或者是在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)中中標(biāo)獲得項(xiàng)目的主體開發(fā)資格。第二種是以具有獨(dú)立法人資格，隸屬國(guó)家土地資源管理部門的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行。這種方式，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)往往受到人員資金等因素的影響，無法獨(dú)立進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，還是會(huì)采用招標(biāo)的形式，選擇企業(yè)來進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。因此從上面的情況可以看到，土地一級(jí)開發(fā)主要還是由企業(yè)來作為實(shí)施主體，承擔(dān)了土地項(xiàng)目的立項(xiàng)到上市等全過程的主要工作和相關(guān)的政策資金風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 土地一級(jí)開發(fā)流程

土地一級(jí)開發(fā)流程一般是行政審批、征地拆遷、市政建設(shè)、項(xiàng)目驗(yàn)收、項(xiàng)目上市等過程。其中在前期階段主要是通過行政審批的方式來明確土地項(xiàng)目的開發(fā)主體和實(shí)施主體，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可研性研究，以獲得政府批復(fù)的預(yù)審意見和立項(xiàng)批復(fù)意見。之后進(jìn)行的征地拆遷，主要是通過對(duì)征地進(jìn)行補(bǔ)償、對(duì)拆遷進(jìn)行安置、對(duì)耕地進(jìn)行補(bǔ)償平衡、一書四方案等形式，讓土地獲得用地批準(zhǔn)書，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的平整清理。在市政建設(shè)階段，會(huì)實(shí)現(xiàn)通水、電、氣、郵、通訊、暖氣和天然氣等，實(shí)現(xiàn)土地平整。驗(yàn)收階段主要是對(duì)土地項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收勘察，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行審核，讓土地項(xiàng)目達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

1.3 土地一級(jí)開發(fā)成本

企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目過程中所涉及的全部費(fèi)用，就是土地一級(jí)開發(fā)成本。土地一級(jí)開發(fā)成本的組成比較復(fù)雜，包含有前期規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、土地報(bào)批費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用、資金成本、開發(fā)間接費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容，所以土地一級(jí)開發(fā)成本具有以下三個(gè)方面的特點(diǎn)：一是項(xiàng)目成本核算周期長(zhǎng)。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目往往運(yùn)作的周期都會(huì)是3到5年時(shí)間，遇到工作環(huán)境不順利，就會(huì)導(dǎo)致周期延長(zhǎng)，所以這就造成成本核算的管理難度增加;二是項(xiàng)目成本組成復(fù)雜。土地一級(jí)開發(fā)中不同環(huán)節(jié)的費(fèi)用類型、支付對(duì)象和歸集方式都不一樣，成本中包含有直接投入，如前期勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)等，還有很多間接費(fèi)用，如資金成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等;三是項(xiàng)目成本差異明顯。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)受到各種因素影響，如地塊構(gòu)成、位置、周邊環(huán)境和當(dāng)時(shí)政府政策等等，這些都會(huì)導(dǎo)致不同的土地一級(jí)開發(fā)的成本差異比較明顯，不具有可比性。

2 ?土地一級(jí)開發(fā)成本核算現(xiàn)狀

土地一級(jí)開發(fā)成本在核算的過程中存在著很多的問題，這些成本核算問題的存在嚴(yán)重影響國(guó)內(nèi)做的開發(fā)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

1.土地一級(jí)開發(fā)成本核算的時(shí)間過長(zhǎng)

因?yàn)橥恋匾患?jí)開發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的工程，所以工程實(shí)施的時(shí)間會(huì)非常的長(zhǎng)，一般會(huì)耗費(fèi)三到五年的時(shí)間。并且如果土地一級(jí)在開發(fā)的過程中會(huì)因?yàn)橐恍﹩栴}而導(dǎo)致開發(fā)工作無法順利開展，就會(huì)嚴(yán)重的影響后期工作的進(jìn)行，并且嚴(yán)重問題的出現(xiàn)引起之前辦理的相關(guān)土地開發(fā)手續(xù)到期，這就需要土地開發(fā)企業(yè)重新辦理手續(xù)，進(jìn)而又進(jìn)一步延長(zhǎng)了土地一級(jí)開發(fā)成本核算的時(shí)間。

2.土地一級(jí)開發(fā)成本核算工作人員沒有嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行核算

由于土地一級(jí)開發(fā)成本合算的工作人員缺乏專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)，所以導(dǎo)致在土地一級(jí)開發(fā)成本核算的過程中不能夠嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行核算。土地一級(jí)開發(fā)成本合算人員如果不能夠嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行開發(fā)成本核算，不僅會(huì)導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)成本核算的結(jié)果出現(xiàn)錯(cuò)誤，而且對(duì)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)在未來的發(fā)展成為極其不利的影響。

3.土地一級(jí)開發(fā)成本的預(yù)測(cè)流于形式

土地一級(jí)開發(fā)成本的預(yù)測(cè)是土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算和管理的工作基礎(chǔ)，同時(shí)也是土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本決策、成本規(guī)劃的首要環(huán)節(jié)。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地以及開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，有利于對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本有初步的了解和認(rèn)識(shí)，這項(xiàng)可以有效地避免土地一級(jí)開發(fā)成本的核算人員在核算的過程中出現(xiàn)迷茫的現(xiàn)象，讓土地一級(jí)開發(fā)成本的核算人員對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的過程中的施工重點(diǎn)和難度有初步的了解。因?yàn)橥恋匾患?jí)在開發(fā)的過程中需要大量的資金投入，所以企業(yè)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)過程中資金的使用情況進(jìn)行合理的籌措規(guī)劃可以有效地避免資金鏈出現(xiàn)問題現(xiàn)象的發(fā)生。但是由于很多土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的成本預(yù)測(cè)流于形式，所以導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的成本核算對(duì)土地及的管理沒有起到任何作用。

3 ?土地一級(jí)開發(fā)成本核算優(yōu)化對(duì)策

3.1 轉(zhuǎn)變思想，提高對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本核算重要性的認(rèn)識(shí)

為了能夠有效地提高土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的工作人員對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本核算重要性的認(rèn)識(shí)，首先就需要企業(yè)設(shè)置專門的土地一級(jí)開發(fā)成本核算部門，并且依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況將所設(shè)置的專門的土地一級(jí)開發(fā)成本核算部門進(jìn)行獨(dú)立的管理，并且要求其他部門的成員要積極配合土地一級(jí)開發(fā)成本核算部門的工作，并且明確其他部門在土地一級(jí)開發(fā)成本核算部門中的職責(zé)。其次，為了能夠有效的提高土地一級(jí)開發(fā)成本核算數(shù)據(jù)結(jié)論的準(zhǔn)確性，就是要寫那個(gè)加強(qiáng)土地一級(jí)開發(fā)成本的分析與考核。因此，為了能夠有效的提高土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)工作人員對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本核算工作的重視程度，將成本的核算與分析納入到企業(yè)的成本管理體系中是十分有必要的。

3.2將成本核算職責(zé)落實(shí)到位

為了能夠有效提高土地一級(jí)開發(fā)成本核算的準(zhǔn)確性，就需要企業(yè)能夠培養(yǎng)土地一級(jí)開發(fā)成本核算的專業(yè)人員。要求土地已經(jīng)開發(fā)成本核算的專業(yè)人員能夠深入了解成本核算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要工作，并且還需要充分了解成本核算工作在開展過程的所需要遵守的職業(yè)準(zhǔn)則，從而促使土地一級(jí)開發(fā)成本核算的專業(yè)人員在工作的過程中能夠?qū)⒑怂懵氊?zé)落實(shí)到位。

3.3實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)土地一級(jí)開發(fā)成本核算

因?yàn)橥恋匾患?jí)開發(fā)的過程中所消耗的時(shí)間非常的長(zhǎng)，所以在土地一級(jí)開發(fā)的過程中肯定會(huì)因?yàn)槟承┮蛩囟鴮?dǎo)致施工的計(jì)劃出現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整，所以為了能夠確保土地一級(jí)開發(fā)成本核算的準(zhǔn)確性，就需要土地一級(jí)開發(fā)成本合作的專業(yè)人員能夠依據(jù)施工的實(shí)際情況來實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開發(fā)成本的動(dòng)態(tài)核算。

土地一級(jí)開發(fā)成本核算是項(xiàng)目政策運(yùn)行的重要前提和保障。企業(yè)在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，一定要高度重視成本核算工作，結(jié)合實(shí)際建立健全相關(guān)管理制度，按照相關(guān)原則和制度進(jìn)行核算，對(duì)一些常見問題、不可預(yù)見的問題提前制定預(yù)案，不斷完善成本核算工作措施的針對(duì)性和有效性，從而為提高成核算工作的可靠性和科學(xué)性，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展保駕護(hù)航。

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