基于標準作業(yè)成本法的物業(yè)項目成本管理研究

盧俊龍 張更路

摘要：隨著經(jīng)濟水平的提高，對生活追求的強調(diào)越來越高，對財產(chǎn)管理的需求也越來越高，產(chǎn)權(quán)部門的競爭也越來越激烈[1]。在這一點上，控制房地產(chǎn)公司成本的重要性變得很明顯。本文提出了采用標準操作成本法管理成本的想法，通過設(shè)計標準操作成本法則的應(yīng)用模式，并結(jié)合案例研究，尋找更科學、更合理的方法來管理標準項目的成本。

Abstract： With the improvement of economic level， more and more emphasis is placed on the pursuit of life， and the demand for property management is also higher and higher， and the competition of property right departments is more and more fierce. At this point， the importance of controlling the cost of real estate companies becomes obvious. This paper puts forward the idea of using standard operating cost method to manage the cost. By designing the application mode of standard operating cost method and combining case study， it seeks for a more scientific and reasonable method to manage the cost of standard projects.

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;標準作業(yè)成本法;成本管理

Key words： property management;standard activity-based costing;cost management

中圖分類號：F406.72;F293.33? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）26-0100-03

0? 引言

物業(yè)管理公司總體呈現(xiàn)數(shù)量多、規(guī)模小、利潤水平低的特點，而市場競爭的激烈性與物業(yè)項目居高不下的成本，使構(gòu)建合理的成本核算體系，有效降低運營成本，提升市場競爭能力[2]成為物業(yè)管理公司亟需解決的問題。

作業(yè)成本法與標準成本法相結(jié)合，是有效控制物業(yè)公司服務(wù)項目的作業(yè)成本的可行之法，也使對成本核算和控制的管理更加便捷，對于提升企業(yè)綜合競爭力具有可觀的效果。

1? 標準成本法與作業(yè)成本法的發(fā)展

由于國外研究時間較早，當前國外對作業(yè)和標準成本法的研究已經(jīng)頗具成果。對比國外，我國很晚才開始使用作業(yè)成本法，研究作業(yè)成本法還停留在理論分析階段。而在研究過程中，國內(nèi)企業(yè)也發(fā)現(xiàn)采用作業(yè)成本法來進行成本管理，存在諸多問題，這就要求其必須結(jié)合國內(nèi)環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部實際來改善作業(yè)成本法的應(yīng)用。

現(xiàn)有文獻記載標準成本法主要分為對理論體系和應(yīng)用分析的研究。其主要內(nèi)容為：描述該成本理論的內(nèi)容、計算與分析成本之間的差異、對其差異的帳務(wù)處理以及標準成本法在企業(yè)成本管理的普遍應(yīng)用。

2? 標準作業(yè)成本法的原理

標準成本法是一種完全集成成本規(guī)劃、核算、分析和控制功能的成本系統(tǒng)。事前確定成本標準;事中以標準監(jiān)察開支;事后將標準與實際進行比較，分析獲得信息反饋[3]。由于標準成本法只使用一個或幾個共有的數(shù)量標準來應(yīng)用于所有間接費用，方法分配相對單一[4]。因此其標準導(dǎo)致的結(jié)果確實嚴重失真[5]。

作業(yè)成本法以作業(yè)為基礎(chǔ)，通過作業(yè)中心的建立，依據(jù)項目動因歸集項目，形成作業(yè)成本庫，再依據(jù)作業(yè)動因把作業(yè)成本精確分配到最終成本對象，依據(jù)成本動因找出增值和不增值活動的原因，從而減少或消除不增值活動，降低不必要的成本[6]。然而，對于成本的相關(guān)控制，作業(yè)成本法更專注于核算是否準確，其成本控制系統(tǒng)建立并不完善[7]。

上述二者在成本控制和核算上各有優(yōu)劣，但將兩種方法有機結(jié)合后再進行成本核算，對核算出準確有效的成本信息，分析成本差異，進行作業(yè)追蹤意義深遠[8]。

3? 標準作業(yè)成本法在物業(yè)管理項目的應(yīng)用案例研究

3.1 A物業(yè)公司服務(wù)項目為例

其中A物業(yè)一期項目和A物業(yè)四期項目的物業(yè)形態(tài)在A物業(yè)公司的所有物業(yè)服務(wù)項目中具有代表性，收入支出占比較大。為了探索在整個行業(yè)的可行性，因此選取這兩個小區(qū)進行分析。其所得結(jié)論也可對同行業(yè)的其他公司給予借鑒。

A物業(yè)一期小區(qū)，總占地面積約18447.96平方米，總建筑面積約85000平方米，綠化面積約6456平方米，住戶數(shù)約450戶，保安人數(shù)15人，綠化率為35%。

A物業(yè)四期小區(qū)，總占地面積約為47397.73平方米，總建筑面積約123280.11平方米。綠化面積約為18981平方米，住戶數(shù)約543戶，保安人數(shù)為25人。綠化率為40%。

兩小區(qū)情況如表1所示。

3.2 標準作業(yè)成本法在物業(yè)服務(wù)項目的應(yīng)用設(shè)計

物業(yè)公司應(yīng)用標準作業(yè)成本法的核算流程包括以下步驟[9]：

3.2.1 確定資源耗費

資源耗費主要包括：人工費、能源費、材料費等[10]。

歸納資源耗費如表2 所示。

將企業(yè)的各項資源費用進行確認和計量，對A物業(yè)公司的資源耗費進行分類。如表3所示。

3.2.2 劃分作業(yè)中心

劃分作業(yè)是對項目的整個服務(wù)流程的科學解構(gòu)。從操作和經(jīng)濟的角度來看，我們根據(jù)服務(wù)項目本身的特點，將一些最關(guān)鍵的作業(yè)進行了劃分，以歸集成本，并將相關(guān)的作業(yè)中心劃分。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要收集與分配與所分作業(yè)相關(guān)的成本信息，其作業(yè)的劃分應(yīng)以成本效益原則為基礎(chǔ)[12]。（表4）

3.2.3 確定成本動因

成本動因是分配作業(yè)成本的關(guān)鍵，在服務(wù)項目成本核算中起著至關(guān)重要的作用。保證成本信息準確性的關(guān)鍵在于選擇合適的成本動因，而不同的成本動因會產(chǎn)生不同的分配標準和分配結(jié)果。（表5）

3.2.4 確定成本對象

以一期與四期小區(qū)為成本核算對象，以該小區(qū)的作業(yè)動因分配率為分配標準，根據(jù)各個小區(qū)作業(yè)量的不同，分配間接成本。如表 6 所示。

3.2.5 成本歸集

A物業(yè)一期的總成本=34.78+148.11=182.89（萬元）

A物業(yè)四期的總成本=46.41+199.41=245.82（萬元）

（總成本=直接成本+間接成本）

3.3 標準作業(yè)成本法在物業(yè)服務(wù)項目的應(yīng)用差異計算分析

通過對兩個案例的對比分析，找出兩個小區(qū)之間作業(yè)成本的差異，進行作業(yè)回查，尋找成本產(chǎn)生原因。

由表7中的數(shù)據(jù)對比分析可知：

①A物業(yè)一期的安保費用是 50.61萬元，A物業(yè)四期的安保費用是 84.35 萬元。對其進行作業(yè)追蹤后發(fā)現(xiàn)：由于A物業(yè)四期有3個出入口，且A物業(yè)四期的監(jiān)控設(shè)備尚未完全覆蓋，A物業(yè)四期需要更多的安保人員。所以其安保成本要高出許多;

②A物業(yè)一期的工程管理成本為 52.84萬元，A物業(yè)四期的工程管理成本為 28.72萬元。對此進行作業(yè)分析發(fā)現(xiàn)：雖然A物業(yè)四期建筑設(shè)施面積更大，但是A物業(yè)一期的運營起始時間較早，公共設(shè)施設(shè)備受到外部環(huán)境與人為因素的影響較大，導(dǎo)致A物業(yè)一期的工程管理成本比較高;

③A物業(yè)一期的保潔服務(wù)成本為 25.03 萬元，A物業(yè)四期的保潔服務(wù)成本為 64.32萬元。對此現(xiàn)象進行作業(yè)分析后發(fā)現(xiàn)：A物業(yè)四期管理類型較多，而一期只涉及高層和底商，管理性質(zhì)的不同導(dǎo)致對物業(yè)保潔的服務(wù)要求的差異，造成了A物業(yè)四期保潔費用偏高。

4? 改進措施及結(jié)果

4.1 安保秩序中心作業(yè)改進

通過標準作業(yè)成本進行的數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)該項目秩序中心人工成本比較高，公司決定投入18萬元用于裝設(shè)全范圍覆蓋的電子監(jiān)控系統(tǒng)，這樣既提高安保強度又減少秩序人工費用。通過此改進可以提高利潤15萬元。

4.2 保潔中心作業(yè)改進

通過對該中心成本分析，發(fā)現(xiàn)其人工成本較高，效率較低。經(jīng)公司研究決定提高保潔特約服務(wù)的利用效率，加大盈利值大的特約服務(wù)項目的范圍及推廣力度。經(jīng)整改后，保潔中心成本減少10萬，向小區(qū)業(yè)主提供專門特約保潔服務(wù)增加利潤15萬元，為公司增加盈利25萬元。

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