房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的思考與實踐研究

摘要：本文通過運用技術(shù)經(jīng)濟分析的相關(guān)理論，以AMD住宅小區(qū)工程為對象，通過分析靜態(tài)評價方法和動態(tài)評價方法的優(yōu)缺點，并對項目的方案進行經(jīng)濟評價，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者在進行新建項目開發(fā)時進行技術(shù)經(jīng)濟分析提供了一定的借鑒思路，同時促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

Abstract： Based on the theory of technical and economic analysis， taking AMD residential area construction as the object， through the analysis of the advantages and disadvantages of the method of static evaluation and dynamic evaluation method， and economic evaluation of the plan of the project， this paper provides certain reference for technical economic analysis of real estate development companies and investors in the development of a new project， and promotes the healthy development of real estate industry in China.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;經(jīng)濟評價;實踐;研究

Key words： property development project;economic evaluation;practice;research

中圖分類號：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）24-0020-02

0? 引言

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷改革開放數(shù)十年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟不可或缺的組成部分， 2018年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%。其中住宅投資85192億元，增長13.4%;辦公樓投資5996億元，下降11.3%;商業(yè)營業(yè)用房投資14177億元，下降9.4%。通過近年的調(diào)控等手段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步進入良性發(fā)展軌道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想取得更好的社會效益和經(jīng)濟效益，必須真正進行開發(fā)項目的技術(shù)經(jīng)濟評價，為投資企業(yè)抓住發(fā)展機遇提供技術(shù)支持。

1? 技術(shù)經(jīng)濟評價的目的和意義

技術(shù)經(jīng)濟評價是在項目開發(fā)前期運用科學(xué)的分析方法，對預(yù)建項目進行技術(shù)經(jīng)濟論證，為項目投資決策提供依據(jù)的一種科學(xué)方法。主要著眼于微觀的財務(wù)分析，從企業(yè)的角度出發(fā)分析項目的收入和支出情況，為企業(yè)決策提供依據(jù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資數(shù)額特別巨大，開發(fā)建設(shè)周期長，影響項目的不確定性因素多，在項目投資前，對項目初步設(shè)計方案運用科學(xué)的分析方法，對項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟合理性進行分析論證，對方案進行比選，進行技術(shù)經(jīng)濟評價是十分必要的，以更好的控制投資風(fēng)險，獲得更大的經(jīng)濟效益。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的主要方法

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的指標按照是否考慮資金的時間價值，可以分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。動態(tài)分析指標考慮時間因素對資金的影響，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等;靜態(tài)分析指標不考慮時間因素對資金的影響，如靜態(tài)投資回收期等。通過選取指標的不同，可以分為靜態(tài)評價方法和動態(tài)評價方法兩種。

2.1 靜態(tài)評價方法及優(yōu)缺點

靜態(tài)評價方法的主要步驟：①通過建筑密度、容積率等規(guī)劃限制指標，分析預(yù)開發(fā)地塊能夠建設(shè)的最大建筑面積、可租售面積的比例;②通過調(diào)查研究，確定項目規(guī)劃和設(shè)計方案;③開展市場調(diào)查，擬定項目的銷售策略及租售價格;④估算土地價格和開發(fā)成本;⑤計算開發(fā)項目的預(yù)期利潤率、靜態(tài)投資回收期。

靜態(tài)評價方法不需要考慮現(xiàn)金流的時間價值，計算方法簡便、快速。該方法的主要缺點表現(xiàn)在：沒有充分考慮資金的時間價值和資金流動情況，評價的準確性有所降低，主要適用于開發(fā)周期較短、資金來源較為單一、投資額不大的項目。

2.2 動態(tài)評價方法及優(yōu)缺點

動態(tài)評價方法的主要步驟：①編制項目的現(xiàn)金流量表;②計算凈現(xiàn)值;③計算內(nèi)部收益率;④計算動態(tài)投資回收期等評價指標。

動態(tài)評價方法能夠如實反映項目現(xiàn)金流的變動情況，可以準確地得出評價結(jié)論。但該方法需要精確地估算出開發(fā)過程中的相關(guān)成本費用，如果做出估算的影響因素多、估算的難度大，就會影響最后的決策，增加評價的風(fēng)險。主要適用于開發(fā)周期長、資金來源的渠道多、投資額較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

融資前分析主要以動態(tài)分析（折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析）為主，靜態(tài)分析（非折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析）為輔。

3? 動靜結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價實踐研究

3.1 項目概況

本項目位于某新城起步區(qū)，距離外環(huán)線2公里，距離高速公路入口約11公里，距離火車站5公里，距離老城區(qū)市級商業(yè)中心約5公里，距離新城市級行政中心約1.5公里。項目用地主要為村，地勢平坦，場地標高與中華大街標高基本相一致。規(guī)劃設(shè)計要求：規(guī)劃總用地面積50.72萬m2，居住用地面積38.41萬m2，容積率≤1.5，綠化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，規(guī)劃用途為居住小區(qū)，土地使用年限為70年。周邊配套設(shè)施已基本完善。設(shè)計方案規(guī)劃容積率為1，總建筑面積38.41萬m2，住宅建筑面積36.92m2，配套公建建筑面積1.49m2，機動車停車泊位666個。依據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計要求，在充分考慮項目營銷策略的基礎(chǔ)上，進行本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計，主要有三種方案可供選擇：高層住宅小區(qū)、多層住宅小區(qū)、混合型住宅小區(qū)?；旌闲妥≌^(qū)方案由低層聯(lián)排住宅組團、多層住宅組團和中高層住宅組團組成，其中低層聯(lián)排住宅組團比例為15%，多層住宅組團比例為65%左右，中高層住宅組團比例為20%。

3.2 動態(tài)評價方法的運用

本項目選取項目財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期分析指標，進行方案評價。以混合型住宅為例進行計算，其現(xiàn)金流量圖如圖1所示。

3.2.1 計算財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

本房地產(chǎn)投資項目的基準貼現(xiàn)率選取時將同期央行的長期貸款利率上浮1%，取ic=8%。計算混合型住宅所得稅前項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值：

FNPV=47647.50×（1+8%）-1+24519.68×（1+8%）-2+26331.96×（1+8%）-3+20565.86×（1+8%）-4+18338.07×（1+8%）-5=25403.88（萬元）>0

同理，計算出混合型住宅所得稅后項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值為17061.25萬元，其他方案的財務(wù)凈現(xiàn)值如表1所示。項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，項目方案在財務(wù)上可考慮接受。通過比較分析，多層住宅的財務(wù)凈現(xiàn)值最大，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。

3.2.2 計算財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率采用試算法（內(nèi)插法）來計算出FIRR的近似值，為了保證FIRR的計算精度，i1與i2之間的差值不宜超過2%。

3.2.3 計算項目投資回收期（Pt）

項目投資現(xiàn)金流量表中累計凈現(xiàn)金流量由負值變?yōu)榱愕臅r點，即為項目的投資回收期。

①所得稅前項目投資回收期

②所得稅后項目投資回收期

項目投資回收期相對開發(fā)周期而言較短，表明項目投資回收快，抗風(fēng)險能力強。通過比較分析，多層住宅的項目投資回收期最短，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。

經(jīng)上述各技術(shù)經(jīng)濟指標對比分析，我們發(fā)現(xiàn)多層住宅小區(qū)的各項指標均優(yōu)于高層住宅和混合住宅，因此，在該地塊上開發(fā)多層住宅的經(jīng)濟效益是最大的。

4? 結(jié)論

通過實際案例的運用，我們發(fā)現(xiàn)靜態(tài)評價方法不需要考慮現(xiàn)金流的時間價值，計算比較簡便，但評價的準確性受到影響。動態(tài)評價方法能夠如實反映項目現(xiàn)金流的變動情況，選擇的評價指標更能夠反映出項目的盈利能力，可以準確地得出評價結(jié)論。在實際項目經(jīng)濟評價中，通常兩種方法同時進行，以動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔，以期提供更加科學(xué)的評價結(jié)論。

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