新形勢下土地儲備融資模式探究

摘 要：文章首先對土地儲備融資模式進行了簡要闡述，然后分析了新形勢下土地儲備融資模式改革的必要性，最后重點提出了新形勢下土地儲備融資模式的改革措施，以便可以為新形勢下的土地儲備工作提供有力的資金保障。

關鍵詞：土地儲備；融資模式；改革措施

1 引言

面對城市快速發(fā)展，土地儲備工作健康有序是儲備足夠規(guī)模土地從而保障城市規(guī)劃順利實施的有效方法。當前，我國經(jīng)濟步入緩步增長期，土地儲備時期增長，成本投入增大。因此，對土地儲備融資制度進行完善，構建多元化的融資渠道，突破銀行單一資金來源的困境，是新時期土地儲備融資的新選擇。

2 土地儲備融資模式概述

土地儲備主要用于城市規(guī)劃建設，儲備規(guī)模大，所以土地儲備對資本投入的量要求也較高，使得融資量巨大成為其主要特征。為了解決巨大的融資量問題，新形勢下，土地儲備融資方式可以采用以下幾種：第一，價值轉化。閑置的土地通過政府授權給資質機構進行拍賣或出讓，所獲得的收益回籠至政府土地儲備特定賬戶中，為土地儲備提供資金保障；第二，儲備中的土地進行開發(fā)利用，使其臨時成為政府土地儲備資金來源，從而實現(xiàn)土地增值和管理成本的下降；第三，土地儲備具有臨時性。政府根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，提前進行土地收購儲備工作，在城市發(fā)展時將其出讓，從而保證城市規(guī)劃的順利開展。這三種融資方式可根據(jù)實際需要結合使用，為土地儲備提供充足穩(wěn)定的資金保障。

具體的土地儲備資金來源可拓展如下：一是傳統(tǒng)銀行借貸，由于利息成本過高，在資金充足時可考慮取消；二是儲備土地出讓后所得利潤可作為土地儲備補充資金之用；三是通過基金運作模式來獲得儲備資金；四是開發(fā)金融產(chǎn)品來獲得社會融資資金；五是財政投入用于土地儲備的資金金 六是閑置土地價格開發(fā)，臨時出租或出借產(chǎn)生的收益等等。由于傳統(tǒng)的土地儲備資金來源單一，經(jīng)過拓展后，資金來源多元化，可有效解決土地儲備中資金不足問題，從而促進土地儲備融資制度不斷完善和健全。

3 新形勢下土地儲備融資模式改革的必要性

3.1 供給側結構性改革

近年來，我國供給側結構改革為社會發(fā)展提供了內在動力，其核心是轉化存量，提高增量，從而完成結構優(yōu)化與調整。首先，金融佢體制改革為其提供了順暢的資金道路，中間環(huán)節(jié)得到簡化，直接投融資模式得以實施，從而降低企業(yè)投融資成本，為企業(yè)發(fā)展注入活力。此時可有效規(guī)范土地儲備管理行為，使土地收購儲備融資制度不斷完善起來；其次，土地作為城市建設的供給側資源，是改革的重要方向。政府要落實土地政策，積極 做好閑置土地的調整與利用，使供給側改革有的放矢，擲地有聲。

3.2 政府職能轉變

新形勢下，政府作為土地一級管理的主體，更要強化公益性，從經(jīng)營角色中退位下來，認真做好管理調控等公益工作，將經(jīng)營工作下放到城市規(guī)劃建設機構。認真做好土地儲備制度、土地儲備融資制度等制度的完善工作，盡快調整職能。此外，政府要加強引導與管理，精簡土地儲備機構。一般而言，一個縣域只能擁有一個土地儲備機構。所以，政府要積極將政企分開和事企分開工作貫徹下去，做好政策解決與服務工作，解除土地儲備管理中獲利的行為與動機，使政府的公益形象重新樹立起來。

3.3 財稅、金融體制改革

在進行供給側結構改革中，土地儲備逐漸成為財政改革的新生物，在土地儲備中為主體創(chuàng)造著較多的收入。由土地儲備轉讓產(chǎn)生的收益能夠為土地儲備提供較多的資金保障，對減輕政府投入，對降低土地儲備成本均意義重大，而且能夠為所有相關主體提供合理的收益分配，降低人地矛盾。經(jīng)過財政改革，上下級政府間的稅收關系得到優(yōu)化，地方低級政府的壓力降低，土地出讓依賴下降，中央財政支出更傾向于共公事業(yè)。

4 新形勢下土地儲備融資模式的改革措施

4.1 引入金融資源參與產(chǎn)權交易

市場變化離不金融的支持，土地資源化管理離不開市場規(guī)律的指導，在土地轉讓過程中，金融資源的參與更有利于土地成本的降低和土地價值的提升?！俺鞘薪鹑凇笔浅鞘邪l(fā)展的資金保障，能夠為城市經(jīng)濟、城市建設提供有效的幫助。而且，在為民營經(jīng)濟提供助力時，城市金融也明確了政府的責任和服務功能。政府是城市金融與經(jīng)濟發(fā)展的紐帶，鼓勵所有運用城市金融業(yè)務的人員或企業(yè)積極開展經(jīng)濟活動，從而產(chǎn)生收益來保證財稅充足。

4.2 建立土地儲備基金

多元化融資渠道是完善土地儲備融資制度的有效方法。其中，利用土地管理營余構建土地儲備基金，通過基金運行可獲得更高的收益，從而為土地儲備制度的完善提供可靠的資金保障。在土地儲備基金的作用下，土地收購、儲備、出讓中可實現(xiàn)有序管理和規(guī)范操作?；鹁唧w來源主要有以下幾個方面：一是政府政策性補助；二是財政撥款；三是出讓收益；四是臨時開發(fā)所得；五是基金收益；六是土地相關金融產(chǎn)品銷售收入；這些資金匯總去除管理成本后，剩余部分用于基金操作。

4.3 推進土地資產(chǎn)證券化

土地儲備融資渠道中，將土地資源證券化，開發(fā)金融證券對被拆遷對象出售，可以融得大量低價資金，同時，證券化融資，符合人們的低投入高回報的心理，將土地儲備的財務風險分解轉移。具體的證券化形式有以下兩個類型：第一是項目證券化；第二是債權證券化。前者主要是將部分流動資產(chǎn)轉化為證券出售來獲得資金；后者是將土地作為抵押物進行借貸而產(chǎn)生債權證券化。通過證券化融資，權益人直接獲得融資，融資方式走向多元化，融資成本有效降低，融資收益增大。

4.4 發(fā)行土地儲備專項債券

土地儲備專項債券是融資過程中土地資源轉化為金融產(chǎn)品的其中一個類型。它主要從實際資金需求出發(fā)，在金融保障機制中為土地儲備提供科學規(guī)范的資金保障。土地儲備機構有了專項債券融資模式，就可以減少或取消銀行借貸行為，從而有效控制土地儲備的負債成本。融資渠道又拓寬了，財務風險也下降了。同時，專項債券又可以保證供給側結構性改革有充足的資金來實施，土地應用效率有效提升。

4.5 其他應注意的問題

除了拓展融資渠道，保證土地儲備有充足穩(wěn)定的資金外，還要在融資制度上、管理制度上進行完善與健全，做好土地儲備管理，降低成本投入，為城市規(guī)劃和發(fā)展提供充分的土地資源。首先，融資體系需要盡快完善。做到公允性、客觀性、供需平衡性，避免過度盲目圈地行為，做好土地儲備規(guī)模調整，提高土地利用率；其次，拓展融資渠道后，政府要加大宣傳與解讀，使社會大眾都支持和認可這種供給側金融改革在土地儲備中的實施。并配套法律體系，完善相關法規(guī)，使融資走向規(guī)范化和法制化；最后，土地儲備出讓后的收益要做到平衡分配，保證儲備制度規(guī)范合法。此外，要加強資金管理，做好成本控制，全面成本預算，通過財務控制來避免營私舞弊行為的發(fā)生。

5 結語

新形勢下隨著我國供給側結構性改革、政府職能轉變、財稅與金融體制改革等方面的影響，土地儲備融資模式也迫切需要進行改革與創(chuàng)新，可以通過引入金融資源參與產(chǎn)權交易、建立土地儲備基金、發(fā)推進土地資產(chǎn)證券化、行土地儲備專項債券等措施進一步完善土地儲備的融資模式。

參考文獻：

[1] 程即正，孫佳穎，程寶庫.論我國土地儲備融資的政策變革和模式創(chuàng)新[J].理論與現(xiàn)代化，2019（2）：103～112.

[2] 華玉先.土地儲備規(guī)模與融資方式分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2019（12）：30～31.

[3] 崔家穎，韓瑞青，王麗艷.新形勢下我國城市土地儲備融資模式探討[J].工程經(jīng)濟，2017（9）：77～80.

作者簡介：

沈冰（1983—）性別：女、籍貫：山東章丘人、職稱：助理工程師、研究方向：土地收儲及融資。