地產(chǎn)緊縮

田力鈞

2019年年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)松動(dòng)的可能性很小，從長(zhǎng)期看，全面松綁的可能性也不大，未來(lái)調(diào)控或?qū)⒊蔀槌B(tài)化。

房貸利率正式“換錨”。

10月8日，新房貸利率橫空出世，按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR，即18家商業(yè)銀行每月自主報(bào)價(jià)形成的一個(gè)貸款利率）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

自此，中國(guó)的房貸利率將從“政策利率上浮”轉(zhuǎn)向“5年期LPR+加點(diǎn)”模式，房貸利率將與實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率脫鉤。據(jù)最新出爐的9月份LPR，1年期LPR為4.2%，較上月降低5個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR為4.85%，與上月保持一致。

房貸利率向左，實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率向右——一年期LPR為實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款的參考利率，定向降息的意味明顯;5年期以上LPR則為房貸利率的參考基準(zhǔn)，定向加息的意圖同樣突出。

“雙軌制”新利率模式下，以北京為例，據(jù)報(bào)道，有銀行首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于105個(gè)基點(diǎn)。以此換算，北京地區(qū)個(gè)人首套房貸浮動(dòng)下限為5.4%，二套房浮動(dòng)下限為5.9%。與目前執(zhí)行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出現(xiàn)微增。

在信貸額度緊張和嚴(yán)控房市的背景下，房貸利率上行趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，這也正體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的思路。

此前，人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就曾明確表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)7月30日中共中央政治局會(huì)議的要求，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。但劉國(guó)強(qiáng)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降?！?/p>

在房住不炒的定位下，樓市或?qū)氐赘鎰e狂歡盛宴。據(jù)報(bào)道，“十一”長(zhǎng)假期間，北京、廈門、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市的購(gòu)房者對(duì)后市預(yù)期平穩(wěn)，多個(gè)城市的新建住宅與二手房住宅市場(chǎng)均出現(xiàn)了降價(jià)促銷現(xiàn)象。傳統(tǒng)旺季不旺，房?jī)r(jià)橫盤甚至微跌或成為常態(tài)。

事實(shí)上，從2019年二季度末開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控再次收緊。政策層面，明確不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)融資規(guī)范政策也密集出臺(tái)，房企在拍賣拿地、土地開(kāi)發(fā)、樓盤預(yù)售等多環(huán)節(jié)的融資均加大約束;地方方面，蘇州、大連、合肥等城市紛紛加碼升級(jí)了調(diào)控政策。

樓市精準(zhǔn)調(diào)控也不斷加碼。據(jù)報(bào)道，目前住建部正在牽頭制定全國(guó)統(tǒng)一的房屋交易網(wǎng)簽合同示范文本，意圖建立全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，為精準(zhǔn)調(diào)控尤其是監(jiān)測(cè)預(yù)警提供第一手材料。截至目前，全國(guó)有150個(gè)城市被納入這項(xiàng)工作范圍，而且北京、上海、廣州、深圳等已率先實(shí)現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。此外，國(guó)家稅務(wù)總局也明確表示，2019年稅務(wù)部門將繼續(xù)強(qiáng)化與房地產(chǎn)管理部門協(xié)作，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案信息、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享。

按照這種趨勢(shì)，2019年年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)松動(dòng)的可能性很小，從長(zhǎng)期看，隨著短期調(diào)控向長(zhǎng)效機(jī)制加快轉(zhuǎn)向和過(guò)渡，全面松綁的可能性也不大，未來(lái)調(diào)控或?qū)⒊蔀槌B(tài)化。

根據(jù)中銀國(guó)際的測(cè)算，地產(chǎn)融資緊縮政策和棚改退坡合起來(lái)會(huì)讓地產(chǎn)投資增速下滑10個(gè)百分點(diǎn)，令GDP增速損失0.9個(gè)百分點(diǎn)。決策者可以用基建投資來(lái)對(duì)沖地產(chǎn)投資減速給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響。

房貸利率“換錨”

10月8日是個(gè)人住房貸款利率“換錨”首日，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

“換錨”前，中國(guó)個(gè)人住房貸款利率圍繞人民銀行貸款基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)。融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2019年8月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，8月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.78%，分別較基準(zhǔn)利率上浮57個(gè)和88個(gè)基點(diǎn)。

“換錨”后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率由三部分組成：LPR（由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成）、當(dāng)?shù)丶狱c(diǎn)下限（由人民銀行分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定）、銀行加點(diǎn)。

人民銀行明確表示，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按9月20日5年期以上LPR為4.85%）;二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按9月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。

人民銀行稱，與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。且新政主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，10月8日前已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

劉國(guó)強(qiáng)此前也明確表示，此次“利率并軌”改革，房貸的利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。從各地LPR房貸利率的反饋來(lái)看，利率變動(dòng)不大，仍將保持穩(wěn)定。

2019年“金九”成色不足，樓市進(jìn)入新階段。

10月8日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國(guó)LPR房貸利率報(bào)告》顯示，10月份，14個(gè)城市（含4個(gè)一線城市、7個(gè)二線城市、3個(gè)三四線城市）中，4個(gè)一線城市首套房LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%微升0.02個(gè)百分點(diǎn);二套房LPR房貸利率為5.61%，微升0.03個(gè)百分點(diǎn)。

按照易居房地產(chǎn)研究院的測(cè)算，以“100萬(wàn)元貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”計(jì)算，在執(zhí)行LPR貸款利率后，14個(gè)城市首套房的月供額比此前增加了6元，而二套房的月供額比此前增加了15元，月供額變動(dòng)非常小，基本上不會(huì)對(duì)購(gòu)房者形成太大影響。

易居研究院表示，最新一期LPR利率的調(diào)整不會(huì)對(duì)按揭貸款的成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，更多影響還是體現(xiàn)為貸款定價(jià)方式的調(diào)整，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會(huì)更大。

另一方面，人民銀行此前明確各地人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。這意味著個(gè)人住房貸款利率變動(dòng)將更為靈活，且各地具有一定自主權(quán)，凸顯“因城施策”原則。

但對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，新的利率定價(jià)機(jī)制明確要求各地要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際狀況制定利率加點(diǎn)，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市實(shí)際執(zhí)行的利率加點(diǎn)將在央行公布的60個(gè)基點(diǎn)上明顯提高，至少不低于當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行的利率。即，未來(lái)一段時(shí)間，全國(guó)尤其是部分熱點(diǎn)城市的房貸利率不但不會(huì)下降，反而整體會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，特別是二套房利率，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。

“因城施策”在10月份部分城市利率上已有所反映。《中國(guó)LPR房貸利率報(bào)告》顯示，10月份，4個(gè)一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，二套房的LPR房貸利率為5.61%;7個(gè)二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，二套房的LPR房貸利率為5.99%;3個(gè)三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，二套房的LPR房貸利率為5.83%。

顯然，二線城市的LPR房貸利率最高，這與部分二線城市房地產(chǎn)過(guò)熱導(dǎo)致政策近期略偏緊等因素有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市2019年前三季度價(jià)格累計(jì)上漲0.61%，較上年同期擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，三季度累計(jì)上漲0.32%;二線城市1-9月價(jià)格累計(jì)上漲3.59%，較上年同期收窄2.57個(gè)百分點(diǎn)，三季度累計(jì)上漲1.26%;三四線代表城市1-9月累計(jì)上漲3.55%，較上年同期收窄3.65個(gè)百分點(diǎn)。

融資持續(xù)收緊

2018年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)隔四年再次提出經(jīng)濟(jì)面臨“下行壓力”，并明確“宏觀政策要強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)”，同時(shí)將“穩(wěn)就業(yè)”置于六個(gè)“穩(wěn)”字之首，并表示2019年“穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕，改善貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制”。

2019年一季度，在政策面改善、貨幣政策放松帶來(lái)流動(dòng)性寬裕、資金成本下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境明顯改善。2019年1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金累計(jì)額達(dá)5.25萬(wàn)億元，同比增速達(dá)8.9%，較2018年同期提升6.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模明顯回升。

2019年4月中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議認(rèn)為“一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、好于預(yù)期，開(kāi)局良好”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“要把推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展作為穩(wěn)增長(zhǎng)的重要依托，引導(dǎo)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)”、重提“結(jié)構(gòu)性去杠桿”、重提“要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”，伴隨著2019年一季度以來(lái)部分熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱征兆，房地產(chǎn)行業(yè)政策趨嚴(yán)。

2019年6月后，西安、大連、蘇州等城市的調(diào)控再度升級(jí)，與此同時(shí)，監(jiān)管層對(duì)房企融資方面趨嚴(yán)明顯，政策保持趨緊態(tài)勢(shì)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，主要有四個(gè)方面：限制房地產(chǎn)信托融資;限制房企外債融資;嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn);嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸。

人民銀行發(fā)布的2019年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。截至6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.1%，增速較3月末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

二季度報(bào)告表示，要按照“因城施策”的基本原則，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

二季度報(bào)告顯示，截至6月末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比例達(dá)到28.7%。其中，個(gè)人住房貸款余額為28.06萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.2%，增速較3月末下降0.3個(gè)百分點(diǎn);住房開(kāi)發(fā)貸款余額為8.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增速較3月末下降6.1個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.37萬(wàn)億元，同比下降6%，降幅較3月末收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，作為房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款的主要來(lái)源之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額已自2018年三季度起持續(xù)走低，截至2019年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增速為14.6%，較2018年三季度的高點(diǎn)下降9.9個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信托是房企前段融資的重要工具，而2019年6月之后對(duì)地產(chǎn)信托多方的調(diào)控，致使信托規(guī)模明顯收縮。2019年上半年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達(dá)425億元，6月份后整體發(fā)行規(guī)模明顯收縮，7月發(fā)行規(guī)模收縮至30億元，8月繼續(xù)收縮至13億元，達(dá)到近3年新低，同比下降79%。

同時(shí)，近幾個(gè)月來(lái)，南寧、武漢、西安、南京、成都、大連、合肥、青島等多地的房貸利率均出現(xiàn)上調(diào)。其中，杭州首套房貸利率上浮8%到10%;二套房貸利率上浮10%至15%。7月份，蘇州部分銀行首套房貸利率從20%上浮至22%，8月初，又上浮至25%。熱點(diǎn)城市房貸利率不斷上浮，有望抑制居民上杠桿的沖動(dòng)，為不斷膨脹的房貸規(guī)模“踩剎車”。

自7月30日中共中央政治局會(huì)議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)密集發(fā)文多方面整頓資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。8月初下發(fā)專項(xiàng)檢查通知，重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

列入專項(xiàng)檢查的32個(gè)城市中就包括了北京、天津、石家莊、秦皇島、上海、南京、蘇州、無(wú)錫等熱門城市。此次檢查不僅范圍廣，而且力度大。在傳統(tǒng)信貸方面，除了要查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、住房租賃貸款，個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等，以及流動(dòng)資金授信、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)授信等改變資金用途流向房地產(chǎn)的也在檢查之列。在表外融資方面，銀行理財(cái)、同業(yè)投資、用自身信用提供支持或通道、多層嵌套、委托貸款等資金，只要違規(guī)用于房地產(chǎn)的，同樣也要嚴(yán)查嚴(yán)管。