城市住宅租金評(píng)估的技術(shù)方法研究

文/樓江 吳歡 吳玥

一、引言

在高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀與供給剛性的制約下，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，保障“住有所居”，降低購(gòu)房需求、減少住房支出是新時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要著力點(diǎn)，而作為核心問(wèn)題的住房租賃價(jià)格的確定則是 需解決的關(guān)鍵。建立一套適用性、科學(xué)性與操作性較強(qiáng)的住宅租賃價(jià)格評(píng)估體系不僅可以在培育住房租賃市場(chǎng)的背景下，為租賃住房供應(yīng)主體提供出租價(jià)格確定依據(jù)，從而為解決租賃糾紛問(wèn)題提供參考，同時(shí)也可為繳納房產(chǎn)租賃稅提供依據(jù)，進(jìn)一步為政府制定保障性住房的租金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供參考。

本研究擬結(jié)合國(guó)內(nèi)外租金評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)梳理上海市不同類型租金的構(gòu)成，為多元化的租金類型評(píng)估提供理論依據(jù)，此外，擬從傳統(tǒng)方法與大數(shù)據(jù)法兩方面探討住宅租金的技術(shù)評(píng)估方法，為確定不同類型租金標(biāo)準(zhǔn)、制定市場(chǎng)租金基準(zhǔn)價(jià)格體系與修正體系提供參考。

二、租金內(nèi)涵及上海租賃住房分類

根據(jù)租賃價(jià)格的因素構(gòu)成理論，租金可以分為三類，即福利租金、成本租金與市場(chǎng)租金。福利租金更多體現(xiàn)的是政府補(bǔ)償，租金構(gòu)成中只包括基本的折舊費(fèi)、維修費(fèi)與管理費(fèi)，也稱“三項(xiàng)因素租金”。成本租金以“保本微利”為原則，租金構(gòu)成中包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息與房地產(chǎn)稅，也稱“五項(xiàng)因素租金”。市場(chǎng)租金的構(gòu)成則更為廣泛，包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租與利潤(rùn)，也稱“八項(xiàng)因素租金”。

上海市目前的租賃住宅供給主要包括廉租住房、公共租賃住房、單位租賃住房與市場(chǎng)化租賃住房，不同類型的租賃住房供給對(duì)象與供給目的均不同。廉租住房是政府針對(duì)上海市城鎮(zhèn)戶籍低收入住房困難家庭所提供的福利性住房，因而其建設(shè)均由政府主導(dǎo)，租戶支付的租金也只需覆蓋房屋日常管理、維修與折舊，對(duì)應(yīng)福利租金的內(nèi)涵；公共租賃住房是政府或公共機(jī)構(gòu)針對(duì)存在階段性住房困難的青年職工、引進(jìn)人才與來(lái)滬務(wù)工人員等常住人口提供的保障性住房，充分體現(xiàn)了政府保障住有所居的政策導(dǎo)向，對(duì)應(yīng)了成本租金的內(nèi)涵；單位租賃住房是企業(yè)針對(duì)本單位（本園區(qū)）住房困難職工提供的保障性住房，對(duì)應(yīng)成本租金內(nèi)涵；市場(chǎng)化租賃住房是目前市場(chǎng)上針對(duì)社會(huì)各類對(duì)象的租賃住房，租金由市場(chǎng)決定，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)租金的內(nèi)涵。

三、國(guó)外租金評(píng)估方法與借鑒

針對(duì)公共租賃住房的定價(jià)，德國(guó)公共住房租金由政府按建安成本計(jì)算核定，采用成本法定價(jià)思路；[1]日本公共租賃住房的租金則通過(guò)房租基準(zhǔn)價(jià)與房屋租金調(diào)整系數(shù)確定，其中房租基準(zhǔn)價(jià)按承租家庭收入水平計(jì)算，房屋租金調(diào)整系數(shù)根據(jù)房屋區(qū)位、面積、年限、居住方便性等因素制定，采用收入法思路；美國(guó)公共租賃住房租金由住房與城市發(fā)展部每年發(fā)布的530個(gè)都市區(qū)域和2045個(gè)非都市區(qū)域的公平市場(chǎng)租金作為標(biāo)準(zhǔn)，公平市場(chǎng)租金制定的依據(jù)是標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量租賃住房租金的中位數(shù)；英國(guó)公共租賃住房租金的確定采取“低租金”政策，按照運(yùn)行維護(hù)成本定租金，由政府按照保本的原則制定；[2]新加坡對(duì)于公租房的租金以市場(chǎng)法確定，主要是以市場(chǎng)租金為參照對(duì)象，在市場(chǎng)租金的基礎(chǔ)上下調(diào)一定幅度。[3]

針對(duì)市場(chǎng)化的租賃住房，德國(guó)是由政府根據(jù)房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等因素制定相應(yīng)的指導(dǎo)租金，編制房租價(jià)目表，房屋出租者必須在房租價(jià)目表規(guī)定的租金浮動(dòng)范圍內(nèi)出租房屋。

四、三類租金評(píng)估方法

（一）評(píng)估理論方法

一是傳統(tǒng)方法。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確我國(guó)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估可采用比較法、收益法與成本法三類評(píng)估方法。比較法是指在大量租賃實(shí)例存在的情況下，至少選取約三個(gè)具有替代性的可比實(shí)例，進(jìn)行區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的修正，從而得到待估租賃住宅的價(jià)格；收益法是指將未來(lái)一定年限內(nèi)租金視作純收益，根據(jù)房?jī)r(jià)與收益還原利率測(cè)算租金，重點(diǎn)在于針對(duì)租賃住宅的特性，選取合適的收益還原利率水平；成本法則是指按照各類租金的構(gòu)成逐項(xiàng)計(jì)算得出租金。

二是創(chuàng)新方法。近年來(lái)，學(xué)界對(duì)于租金評(píng)估技術(shù)方法不斷進(jìn)行探索，主要包括大數(shù)據(jù)模擬法與特征價(jià)格法。大數(shù)據(jù)模擬法是指結(jié)合租房網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)，選取影響租金水平的主要因素，進(jìn)行某一小區(qū)或板塊整體租金水平的快速評(píng)估；特征價(jià)格法是指構(gòu)建影響租金水平的特征變量體系，根據(jù)收集的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸，從而進(jìn)一步測(cè)算出租金與影響因素之間的關(guān)系式。

（二）福利租金評(píng)估

福利租金主要針對(duì)上海市的廉租房，租金內(nèi)涵包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)與管理費(fèi)三大費(fèi)用，評(píng)估方法借鑒德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)選取成本法，對(duì)三大費(fèi)用項(xiàng)進(jìn)行加總，具體成本核算項(xiàng)見表1。

表1 福利租金成本法計(jì)算項(xiàng)

本文選取成套公房作為福利租金評(píng)估方法的檢驗(yàn)案例。該成套公房位于上海市宣化路268弄，樓層位于多層且無(wú)電梯，兩房戶型，建筑年代在1995年，建筑結(jié)構(gòu)為混合一等。根據(jù)成本法的評(píng)估結(jié)果，租金為9.90元/平方米／月，該成套公房目前的租金實(shí)際水平3.02元/平方米／月，說(shuō)明目前上海廉租房的租金水平不能維持基本成本，政府財(cái)政補(bǔ)貼比例較大。

（三）成本租金評(píng)估

成本租金主要針對(duì)上海市公共租賃住房與單位租賃住房，租金內(nèi)涵包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息與房地產(chǎn)稅五大費(fèi)用，評(píng)估方法借鑒英國(guó)經(jīng)驗(yàn)選取成本法，對(duì)五大費(fèi)用項(xiàng)進(jìn)行加總?？紤]到上海市公租房開發(fā)模式不同，[4]對(duì)所加總的成本項(xiàng)有所影響，本文針對(duì)不同開發(fā)模式進(jìn)行成本項(xiàng)的探討，具體見表2。

表2 不同開發(fā)模式下的成本租金

本文選取晶華坊作為成本租金評(píng)估方法的檢驗(yàn)案例。晶華坊是上海市籌公租房項(xiàng)目，由上海市公積金管理中心投資，利用公積金增值收益從原開發(fā)商手中收購(gòu)，因此晶華坊屬于公積金管理中心投資收購(gòu)模式，成本項(xiàng)中應(yīng)計(jì)土地取得成本，不計(jì)投資利息。根據(jù)成本法，評(píng)估租金為42.7元/平方米／月，與晶華坊目前的租金實(shí)際水平41.83元/平方米／月，相差較小，該方法適用性較強(qiáng)。

（四）市場(chǎng)租金評(píng)估

市場(chǎng)租金構(gòu)成包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)八大費(fèi)用，評(píng)估方法可選擇比較法、收益法與大數(shù)據(jù)的快速評(píng)估方法、特征價(jià)格法。

1.比較法適用于可比實(shí)例較多的租賃房評(píng)估。比較法的估價(jià)邏輯是以交易實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)位、實(shí)物狀況與權(quán)益狀況對(duì)待估房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，以得到待估房地產(chǎn)價(jià)格。具體修正因素包括交易情況、交易時(shí)間、居住環(huán)境、人文環(huán)境、繁華程度、公共設(shè)施、層次、面積、朝向、裝 、配置、小區(qū)配套、成新、結(jié)構(gòu)等。

2.收益法適用于有(潛在)收益可量化的租賃房評(píng)估。收益法在確定房屋售價(jià)與資本化率后，按照收益法公式折算出房屋純租金， 再加以維修費(fèi)、管理費(fèi)、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)，形成房屋租金。

式中：P為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，A為凈收益，r為資本化率，s為純收益逐年遞增的比率，n為剩余年期。

本文選取保利家園（北區(qū)）作為傳統(tǒng)方法的檢驗(yàn)案例，比較法評(píng)估租金為45.16元/平方米／月，收益法評(píng)估租金為57.88元/平方米／月，案例實(shí)際租金為42.17元/平方米／月。保利家園（北區(qū)）周邊市場(chǎng)成熟，比較法評(píng)估結(jié)果可信程度較高，收益法對(duì)其未來(lái)的預(yù)測(cè)有一定主觀性與不確定性，結(jié)果僅作參考。

3.快速評(píng)估法和特征價(jià)格法適用于市場(chǎng)成熟、有大量案例的區(qū)域?？焖僭u(píng)估法一般在樣本數(shù)量大于30時(shí)才能滿足模型的基本要求。對(duì)所有案例以房型分類，取每個(gè)房型面積的中數(shù)作為該房型的標(biāo)準(zhǔn)面積，對(duì)每個(gè)房型的單位面積租金進(jìn)行分析，以每個(gè)案例為基礎(chǔ)，計(jì)算99%置信度的置信區(qū)間，然后剝離置信區(qū)間以外偏離程度較高的部分案例，對(duì)置信區(qū)間內(nèi)的成交數(shù)據(jù)重新計(jì)算單位面積租金，按租金=標(biāo)準(zhǔn)面積×單位面積租金，計(jì)算每類房型的租金。

特征價(jià)格法的本質(zhì)是根據(jù)影響租金的因素[5]進(jìn)行模型構(gòu)建及租金評(píng)估，即構(gòu)建影響租金水平的特征變量體系（見表4），根據(jù)收集的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸，從而進(jìn)一步測(cè)算出租金與影響因素之間的關(guān)系式。

表4 特征價(jià)格法特征變量修正體系

五、結(jié)論

首先，本文針對(duì)上海市不同類型租賃住房，從概念上梳理了其對(duì)應(yīng)的租金內(nèi)涵，廉租住房對(duì)應(yīng)福利租金，公共租賃房與單位租賃住房對(duì)應(yīng)成本租金，市場(chǎng)化租賃住房對(duì)應(yīng)市場(chǎng)租金。

其次，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)針對(duì)不同租金選取相應(yīng)的評(píng)估方法，并進(jìn)行一定的案例檢驗(yàn)。福利租金采用三大費(fèi)用加總的成本法評(píng)估；成本租金采用五大費(fèi)用加總的成本法評(píng)估；市場(chǎng)租金采用比較法、收益法、快速評(píng)估法與特征價(jià)格法評(píng)估。

最后，為便于確定三類租金基準(zhǔn)，從易于操作的層面看，對(duì)于成熟市場(chǎng)可以選擇以市場(chǎng)租金為依據(jù)，通過(guò)折價(jià)測(cè)算成本租金與福利租金，通常市場(chǎng)租金的八五折近似為成本租金。

因數(shù)據(jù)獲得較為局限，本研究中快速評(píng)估方法的規(guī)律尚需進(jìn)一步驗(yàn)證。