房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實務探討

摘要：土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及建設具有舉足輕重的影響。本文將從土地增值稅的角度出發(fā)，探究其對于房地產(chǎn)企業(yè)的基本規(guī)定的同時，提供對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的實務處理方法。

關鍵詞：房地產(chǎn);土地增值稅;實務;清算與影響

土地增值稅具體指代國家將土地的使用權以及包括土地上的建筑等附屬產(chǎn)物進行個人或者企業(yè)的轉讓，以從中收取稅賦的過程。而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其需要繳納的稅賦種類較多，其中不僅包括土地增值稅的計算方式，更由于土地增值稅的繳納流程較為復雜、房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長等因素，在土地增值稅無法確定下來或者由于一些特殊原因導致開發(fā)商無法繳納土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)商可以選擇延緩繳納增值稅的方式。隨著法律法規(guī)的逐漸健全，越來越多的企業(yè)能夠逐漸適應這種土地增值稅的繳納制度，但后期的發(fā)展又將土地增值稅繳納制度恢復如初。現(xiàn)今我國房地產(chǎn)開發(fā)商繳納土地增值稅的方式，雖然法律規(guī)定要做好清算的相關制度，但大多房地產(chǎn)開發(fā)商仍采取延緩繳納的方式對土地增值稅進行繳納。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的實務處理

（一）預交土地增值稅

在預交土地增值稅的過程中，相應的房地產(chǎn)企業(yè)將會進行三個科目的建設。

舉例而言，假設某一企業(yè)自身屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2017年準備對自身開發(fā)的樓盤進行預售，而預售的總收入在11月份前初步定位為10億，在2018年若能夠將樓盤全部售出，則預計能夠有30億的收入。在2019年，財務部門統(tǒng)計顯示該房地產(chǎn)開發(fā)商共計需要繳納7300萬的土地增值稅的費用。而房地產(chǎn)自身的會計對稅務的核算如下。

該企業(yè)在2017年11月30日前初步預估的樓盤收入為十億，而預繳納的土地增值稅款則為1×10×2%=2.0×10，即為兩千萬元。

會計財務部對兩千萬元的分錄包括如下幾部分：首先，對土地增值稅款的預交為兩千萬;其次，貸款應繳納的兩千萬土地增值稅額;再次，進行應該繳納的兩千萬土地增值稅額的加寬處理;最后，能夠在銀行內部具有兩千萬的存款。

而土地增值稅的計算公式如下：

土地增值稅額=增值額×使用的增值稅率-扣除項目的金額×速算扣除數(shù)

（二）土地增值稅的基本規(guī)定

1.納稅義務人

納稅義務人具體指代國家向某一對象分配土地（此處指土地權的轉讓）及上層地面的附屬品，該對象包括個人以及更多則為房地產(chǎn)開發(fā)商。其中亦不乏事業(yè)單位、行政單位、民營企業(yè)等。

2.征稅范圍

土地增值稅的增值范圍比較廣，而大體主要包括如下兩個方面：一是國有土地使用權的轉讓。國有土地為國家所有，而將國有土地的使用權進行轉讓具體指代土地使用權的上一歸屬者對土地出讓金進行繳納，并將國有土地的使用權正式移交給下一個歸屬者的過程，但在轉讓的期間，國有土地禁止房地產(chǎn)開發(fā)。二是建筑組分加之土地的使用權統(tǒng)一進行轉讓的過程，建筑組分包括地上和地下的連通土地的所有建筑設備，加之對某種物件進行輕微的移動便會發(fā)生破損的建筑物附屬品。三是對已經(jīng)成型的建筑加之土地所有權一起進行轉賣，已經(jīng)施工成型的建筑被稱為存量房地產(chǎn)，此過程便成為房地產(chǎn)的轉賣。

3.土地增值稅率

土地增值稅率的計算會將項目金額、稅率及速算扣除數(shù)考慮在內，對應此時的計算公式如下。

土地增值稅額=增值額x實際的增值稅率一扣除項目的金額x速算扣除數(shù)

具體土地增值稅率計算方式如下表。

上述論述中有提到延緩繳納土地增值稅的方式，具體的應用場景為相應的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)達到了增值稅務清算的標準但未得到正式預售的許可。此種做法的優(yōu)勢體現(xiàn)在可以為開發(fā)商提供極大的便利空間，在相應房地產(chǎn)開發(fā)商結算稅款時，采取多退少補的政策。而隨著時代的發(fā)展以及不同地區(qū)的差異性，各個地區(qū)的預征率亦會隨之進行小范圍的波動。

4.應稅收入

在對房地產(chǎn)的應稅收入進行有償轉讓之后，應稅收入便會將房地產(chǎn)的市價總值以及與房地產(chǎn)相關的其自身帶來的經(jīng)濟收益考慮在內。而相關的經(jīng)濟收益主要包括以下幾個方面。一是貨幣所帶來的收入，其中不僅包括現(xiàn)金、銀行卡的儲值、支票等各種能夠容納現(xiàn)金的方式，還包括對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言其自身的股票以及債券等經(jīng)濟收入來源。二是房產(chǎn)內部的實物收入，其中包括房屋自身所包括的各種建材、房屋所包含的土地以及房屋內部存留的財產(chǎn)等。而尤以房屋內部存留的財產(chǎn)，其財產(chǎn)價值所在區(qū)間最難預估，需要經(jīng)過專業(yè)鑒定人員對包括歷史文物在內的財產(chǎn)進行充分的財產(chǎn)評估方可定價。三是其他形式的收入，而此種收形式勢而往往非實物，例如房產(chǎn)自身如果具有某種品牌或者商標的專利，自身的商標和專利權以及某個年限區(qū)間內的土地使用權等。而此種形式的收人一方面比較罕見，另一方面其也需要相應的專業(yè)人員進行財產(chǎn)價值的在線評估。

5.扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅所需扣除的項目主要包括以下五個方面。

（1）在獲得土地使用權之后，土地所有者或獲得土地使用權的公民所需要繳納的金額。其中包括所需繳納的土地地價款以及在辦理土地使用權、所有權轉讓的過程中去往相關部門所繳納的登記費用、過戶所包含的過戶費等。

（2）首先，房地產(chǎn)在開發(fā)過程中的所有成本，大致包含土地的征用、拆遷過程為居民提供的房產(chǎn)補償費、農(nóng)用耕地的計算需要按照耕地的使用時間以及實際的耕地面積進行計算、土地進行征用的期間所消耗的費用、居民的安置費等。其次，房地產(chǎn)在建設的過程中所涉及的工程費，其中包括圖紙的設計費用、建筑原料的采集、運輸費用、對建筑所在地區(qū)地質的勘察費用、建材的安裝費用、雇傭工人的工時費、建筑建成后對小區(qū)的綠化、設備安裝、后續(xù)的維護費用、水電照明等基礎建設的建設費、公共配套設施的設計、安裝、維護費用以及對于不能夠遷除的公共設備的費用預估等。最后，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所產(chǎn)生的間接費用，其中包括對于建設員工的定期福利、團建費用、物業(yè)在運行過程中所產(chǎn)生的辦公費用、施工過程中所涉及的水電費用以及為勞動工人所購買的保險等勞動保護費。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，具體指代房地產(chǎn)開發(fā)整體的項目以及與項目相關的包括宣傳等在內的費用，其中包括工程管理費用、房地產(chǎn)銷售所產(chǎn)生的費用以及財務管理所消耗的費用。而房地產(chǎn)開發(fā)項目自身作為土地增值稅項目所需要扣除的小項，其所需要扣除的費用并非按照實際支出或者實際支出的百分比，而是需要嚴格依照《土地增值稅暫行條例實施細則》對其中所需要繳納的土地增值稅賦進行繳納。

（4）轉讓房地產(chǎn)的過程中所產(chǎn)生的金額。其中包括在進行房地產(chǎn)使用權的轉讓過程中所產(chǎn)生的維護費用、建設費用以及印花稅。而房地產(chǎn)使用權轉讓過程中產(chǎn)生的印花稅不得進行二次收取。

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作者簡介：

劉紅，陜西秦元熱力股份有限公司，陜西咸陽。