探討如何對房地產(chǎn)成本實現(xiàn)精細(xì)化管理

摘要：近年來我國對于房地產(chǎn)企業(yè)采取了諸多措施，例如投放保障房、不動產(chǎn)登記等諸多宏觀調(diào)控政策。在此背景下，落實成本管理控制工作、提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益就成為房地產(chǎn)企業(yè)所急需解決的重要問題之一。本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本特點切入，針對房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面所存在的問題，從精細(xì)化角度探討相關(guān)的解決措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本;精細(xì)化管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)在成本精細(xì)化管理方面所存在的問題

（一）沒有對項目的可行性進(jìn)行科學(xué)分析

由于過去十年中，房地產(chǎn)行業(yè)急速發(fā)展，無論是否參與過此行業(yè)開發(fā)的企業(yè)，都蜂擁到此行業(yè)中，以XX建筑企業(yè)為例，其認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的工程都是自己承包，所獲得的利潤僅僅趨近于社會平均利潤，而房地產(chǎn)企業(yè)的利潤卻是數(shù)以億計，從而錯誤地認(rèn)為自己與之屬于相關(guān)行業(yè)，所以也能夠接受房地產(chǎn)開發(fā)。但在實際的操作過程中，由于自身在開發(fā)及拆遷方面都經(jīng)驗不足，所以拆遷時面臨諸多問題，例如在拆遷難度、拆遷面積遠(yuǎn)超出與政府簽訂的面積、開給拆遷戶的售房發(fā)票也需要進(jìn)行正常納稅等問題上都考慮的過于簡單，企業(yè)錯誤地認(rèn)為只要地皮價格足夠低，就能夠從中獲得豐厚的利潤，在此錯誤理念的影響下，導(dǎo)致其損失巨大，究其原因，是沒有對項目的可行性進(jìn)行科學(xué)分析。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)計階段對于成本的管理控制過于粗放

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的高層尚未能準(zhǔn)確認(rèn)識到設(shè)計階段所存在的成本測算，會直接導(dǎo)致項目的目標(biāo)成本合理性出現(xiàn)偏差。由于并非所有建設(shè)單位都會在項目開工前審查預(yù)算，也沒有經(jīng)歷招投標(biāo)過程，就匆匆開工，沒有通過必要的招投標(biāo)環(huán)節(jié)，私自指派施工隊伍，其關(guān)注點僅集中在技術(shù)層面和工期方面，完全不考慮設(shè)計質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)設(shè)計等方面，所以項目結(jié)構(gòu)不配套、規(guī)格布局不合理等設(shè)計質(zhì)量問題層出不窮，在后期的建設(shè)過程中，會因此而出現(xiàn)各種設(shè)計計劃變更以及更改現(xiàn)場簽證的情況，更有甚至，剛剛完工就需要繼續(xù)拆除返工，如此都會嚴(yán)重影響施工成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制不到位

當(dāng)前絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)在中標(biāo)并拿到地之后，會迅速地進(jìn)行開發(fā)和銷售，但是卻不重視內(nèi)部控制制度體系的構(gòu)建。以采購方面的供應(yīng)商選擇為例，房地產(chǎn)項目耗資巨大，所以其在施工過程中需要采購大量的原料及服務(wù)，涉及金額巨大，所以各供應(yīng)商普遍會采取各種措施拉近與采購部門人員之間的關(guān)系，并通過各種私下里的好處最終成為原料供貨商.若是房地產(chǎn)企業(yè)的招投標(biāo)制度不夠科學(xué)合理，則很容易在此環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，使得采購人員出現(xiàn)舞弊行為，為一己私欲而損害公司的利益。此外還存在施工方主動與房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)理人員搞好關(guān)系，通過給予好處的形式，在偷工減料、減少成本投入、增加工程申報量等同時還能夠獲得監(jiān)理人員的簽字蓋章，成功的蒙混過關(guān)，這種互相串通、弄虛作假的行為會讓房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大打折扣，并且降低了施工工程的安全性，后果不堪設(shè)想。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在竣工結(jié)算成本方面存在問題

當(dāng)前建筑施工單位及材料供應(yīng)商之間所存在的多計算工程量、重復(fù)計算工程量、工程款多付、工程款一直掛賬未取得相關(guān)發(fā)票，以及工程變更聯(lián)系單手續(xù)不齊全等，都是房地產(chǎn)企業(yè)竣工結(jié)算過程中較為常見的問題，如果工程結(jié)算的相關(guān)負(fù)責(zé)人一一比對相應(yīng)的工程量，工程部和財務(wù)人員沒有做好變更聯(lián)系單的交接，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在竣工結(jié)算方面出現(xiàn)巨大損失。

三、對房地產(chǎn)成本實現(xiàn)精細(xì)化管理的具體措施

（一）項目可行性分析方面需要對成本估算結(jié)果予以高度重視

房地產(chǎn)企業(yè)在確定項目可行性的時候，要按照估算法來確定成本的估算金額，目前可以把房地產(chǎn)在開發(fā)方面的成本劃分成七個部分，第一，征用土地和拆遷相關(guān)的補(bǔ)償費用，主要有土地價款和相關(guān)的契稅組成，在行業(yè)總成本中所占比例超過40%;第二，由教育配套費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、白蟻防治費、新墻體專項費、規(guī)劃設(shè)計費等所組成的前期工程費，這些都是由相關(guān)企事業(yè)單位收費，在行業(yè)總成比中所占比例約5%;第三，地質(zhì)勘探費、工程監(jiān)理費、樁基工程費、土建工程費等費用組成工程建設(shè)成本，在行業(yè)總成本中所占比例約30%;第四，房屋銷售費用占2%～3%左右;第五，開發(fā)管理及財務(wù)費用占3%～4%;第六，不可預(yù)見費用所占比例約1%;第七，稅費是僅次于土地供應(yīng)和拆遷成本，約占15%～20%。通過對上述成本的估算，可以在很大程度上確定項目的可行性。

（二）設(shè)計階段的成本管理

合同簽訂到施工后評估階段都屬于設(shè)計階段，成本的估算工作是該階段的重點，企業(yè)需要從整體角度思考工程的質(zhì)量、周期以及成本，需要設(shè)計人員和相關(guān)部門的共同努力，借助適當(dāng)?shù)姆椒ǎ约八鄯e匯總的成本數(shù)據(jù)，提高目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性，在招標(biāo)的步驟中，可以選擇適當(dāng)?shù)捻椖砍邪?，控制其工程的投資預(yù)算超支的可能，而且還需要確保施工的工期與質(zhì)量都滿足預(yù)期的要求，在保證性能和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，合理控制項目投資費用，例如對于過剩的質(zhì)量及功能適當(dāng)放棄，在保證質(zhì)量的前提下，積極應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)控制投資成本，并且要強(qiáng)化設(shè)計人員的經(jīng)濟(jì)理念，使得其在工作中能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)、技術(shù)、設(shè)計和概算合理結(jié)合，確保所設(shè)計的方案在經(jīng)濟(jì)和效果之間取得最佳平衡。逐漸實現(xiàn)目標(biāo)的同時，還需要確定目標(biāo)的具體實施情況，對于會對成本產(chǎn)生較大影響的部分，一旦發(fā)現(xiàn)其問題，必須要交由相關(guān)部門進(jìn)行優(yōu)化處理，確定科學(xué)的目標(biāo)成本。

（三）施工階段的成本管理控制

此階段需要將目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化，并逐漸落實到具體環(huán)節(jié)，所以需要構(gòu)建相關(guān)控制標(biāo)準(zhǔn)。而市場本身存在諸多變化，開發(fā)過程中存在諸多不可見因素，所以需要動態(tài)管理施工成本。以動態(tài)角度在各部門設(shè)置成本臺賬，將相關(guān)的料、工、費等都明確體現(xiàn)，尤其要加強(qiáng)對材料費用的管理;其次，需要及時管理，包括設(shè)計變更、簽證變更以及顧客變更等方面內(nèi)容，其作為能夠?qū)ΜF(xiàn)場工程量產(chǎn)生直接影響的部分，必須要加強(qiáng)對其管理，從而有效控制建造成本;第三，企業(yè)成本控制在很大程度上受工程款支付的條件、時間及金額影響，因此要確保工程款審批制度充分落實，尤其是合同外追加的工程款，由工程部和監(jiān)理方在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)予以確認(rèn)相關(guān)資料后再予以支付。必須要對動態(tài)成本的分析和總結(jié)予以高度重視，并且對目標(biāo)成本及時調(diào)節(jié)，才能夠準(zhǔn)確反應(yīng)成本控制的情況。

（四）竣工階段的成本控制和管理

在此階段下.主要是按照相關(guān)的協(xié)議、合同、各種設(shè)計變更資料、修改圖紙、現(xiàn)場簽證、工程量和訂單以及索賠等資料，最終對合同價款進(jìn)行調(diào)整。為了能夠切實落實審價結(jié)算工作，可以引進(jìn)及應(yīng)用市場機(jī)制，加強(qiáng)與建筑咨詢公司合作，并安排造價工程師在工地長期駐守，對于建筑項目的決算資料，全都要進(jìn)行復(fù)審復(fù)核，并且要重點核實與工程價款結(jié)算相關(guān)的材料。第一，確定工程竣工結(jié)算審查期限，承包人要把竣工驗收報告提交和向發(fā)包人核對并提出審查意見同步進(jìn)行;第二，工程竣工價款結(jié)算方面，發(fā)包人按照所確定的竣工結(jié)算報告將工程竣工結(jié)算價款支付給承包人，同時還需要保留5%左右的質(zhì)保金;第三，索賠價款結(jié)算方面，需要嚴(yán)格按照合同相關(guān)的內(nèi)容支付約定金額;第四，部分年薪項目工程款存在合同之外，在支付時，必須要確保有承包人和發(fā)包人所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，同時還必須要有發(fā)包人進(jìn)行簽證確認(rèn)。

三、總結(jié)

在成本管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識到自身在精細(xì)化管理方面所存在的不足之處，并且要合理采取相關(guān)措施。在項目可行性分析方面，要高度重視成本估算結(jié)果，并且要從設(shè)計階段、施工階段以及竣工階段實現(xiàn)對成本的有效控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地適應(yīng)當(dāng)前的社會背景，在未來社會發(fā)展中繼續(xù)實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]黃榮.房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算的控制與管理分析[J].建筑與預(yù)算，2018（12）.

作者簡介：

陳豐華，寧夏閩寧金潤通實業(yè)有限公司，寧夏銀川。