張洪濤

摘 要：物業(yè)管理公司的發(fā)展越來(lái)越快，但是它的成本核算管理存在著很多不足，如核算方法、費(fèi)用管理、信息化發(fā)展程度等方面存在著很多問(wèn)題，阻礙了成本核算的工作進(jìn)度，從而限制了物業(yè)管理的發(fā)展。本文先對(duì)以上所提到的這些問(wèn)題以及這些問(wèn)題給成本核算帶來(lái)的影響做出了相應(yīng)的介紹，之后又提出了幾點(diǎn)建議希望能解決這些問(wèn)題，從而提高物業(yè)管理的成本核算工作效率。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;成本核算;存在的問(wèn)題;解決對(duì)策

引言

現(xiàn)階段，隨著我國(guó)物業(yè)管理的全面發(fā)展，物業(yè)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)也逐漸加劇。但是怎樣在給物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造理想效益的同時(shí)，還能保證業(yè)主的合法權(quán)益，是當(dāng)前有關(guān)部門(mén)重點(diǎn)思考的問(wèn)題。而通過(guò)全面落實(shí)成本核算工作，可以保障物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)成本支出的合理性，減少不必要成本消耗，促進(jìn)企業(yè)成本管理目標(biāo)的順利落實(shí)。這就需要物業(yè)管理企業(yè)將原始的成本核算理念進(jìn)行轉(zhuǎn)變，把現(xiàn)代化理念融合其中，在保證物業(yè)管理企業(yè)成本核算質(zhì)量的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)整體效益水平的提升，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

一、物業(yè)管理成本核算中存在的問(wèn)題

1.1成本核算方法不科學(xué)

物業(yè)管理是當(dāng)代一種新興的服務(wù)行業(yè)，因其服務(wù)范圍廣泛、服務(wù)質(zhì)量高而使人們的住房條件和生活質(zhì)量有了一個(gè)保障，成為社會(huì)不可或缺的一部分。成本核算是物業(yè)管理的重要支柱，關(guān)系到物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)支出、收入與管理等，而目前的物業(yè)管理成本核算方法還不全面、不科學(xué)，如新會(huì)計(jì)制度中計(jì)提折舊制度的實(shí)施，擴(kuò)大無(wú)形資產(chǎn)的管理范圍等，其并沒(méi)有實(shí)際運(yùn)用于物業(yè)管理的成本核算方法中，成本核算方法還并未完全脫離傳統(tǒng)。成本包括了勞動(dòng)消耗，物資資源消耗和自然資源成本等，在物業(yè)管理企業(yè)的成本核算方面，只是加強(qiáng)核算內(nèi)部資源消耗成本而未重視環(huán)境成本和其他成本導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)不科學(xué)，就使得目前的成本核算跟不上物業(yè)管理發(fā)展的腳步，全成本核算實(shí)施的不到位。

1.2成本費(fèi)用管理水平有待改進(jìn)提升

一方面，成本費(fèi)用的分?jǐn)傆写晟?，如?duì)于小區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的投入方面，物業(yè)應(yīng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)用性和重要性進(jìn)行合理分配，加強(qiáng)最需要的基礎(chǔ)設(shè)施成本的投入。另一方面，成本費(fèi)用的控制力度有待加強(qiáng)，鑒于物業(yè)公司的特殊性，其煩瑣的工作內(nèi)容、服務(wù)的行業(yè)性質(zhì)，都決定了物業(yè)要通過(guò)不斷地增加人員來(lái)提升服務(wù)品質(zhì)，這就導(dǎo)致物業(yè)工作中的人力成本在總成本中占據(jù)比重較高。

1.3成本核算信息化發(fā)展程度有待提高

雖然物業(yè)管理的成本核算已進(jìn)入信息化，但是它的信息化程度還有待提高。計(jì)算機(jī)技術(shù)可以將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行整理，大大方便了成本核算工作，也能實(shí)現(xiàn)信息共享的目標(biāo)，但是由于物業(yè)管理在這方面的不重視、對(duì)軟件分配的不合理等而導(dǎo)致成本核算的信息化系統(tǒng)發(fā)展緩慢，降低了成本核算的工作效率。

二、完善物業(yè)管理成本核算的策略

2.1建立二級(jí)成本核算管理制度

我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)也跟著快速發(fā)展，最受影響的是物業(yè)管理公司，很多是給財(cái)務(wù)部門(mén)實(shí)行成本核算的物業(yè)管理公司，其服務(wù)類型多，管理較為獨(dú)立的物業(yè)項(xiàng)目與小區(qū)。這些小區(qū)管理與服務(wù)對(duì)職員、財(cái)務(wù)、物質(zhì)上都比較獨(dú)立，實(shí)行一級(jí)下的二級(jí)管理。除此之外，實(shí)行業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督小區(qū)的財(cái)務(wù)與維修，所以，根據(jù)社會(huì)的發(fā)展需求，物業(yè)管理要積極成本核算，加強(qiáng)成本的核算質(zhì)量，物業(yè)管理公司應(yīng)該構(gòu)建二級(jí)成本核算管理制度。第一，構(gòu)建公司財(cái)務(wù)部與物業(yè)管理處實(shí)行“內(nèi)部往來(lái)”，通過(guò)相互溝通來(lái)成本核算，且在每個(gè)月末實(shí)行全部資金核對(duì)。如果發(fā)現(xiàn)與“內(nèi)部往來(lái)”的剩余額不一致時(shí)，立馬相關(guān)部門(mén)來(lái)調(diào)查;第二，物業(yè)管理是一個(gè)二級(jí)管理部門(mén)。二級(jí)核算各個(gè)小區(qū)每個(gè)月的支出情況之外，還要報(bào)送內(nèi)部報(bào)表，比如“經(jīng)濟(jì)收入與支出表”“直接使用與間接使用表”等。除此之外，每個(gè)月要求清楚記錄各個(gè)小區(qū)的支出情況，與物業(yè)財(cái)務(wù)部認(rèn)真核對(duì)。

2.2實(shí)行財(cái)務(wù)精細(xì)化管理

第一，物業(yè)管理公司要按照公司的體系構(gòu)造劃分各個(gè)不同的專業(yè)，再將各個(gè)物業(yè)管理處分化多個(gè)單元，這些業(yè)務(wù)單元管理公司的利益。實(shí)行會(huì)計(jì)職員編碼管理，工作起來(lái)比較方便，例如對(duì)物業(yè)管理工作人員的工資、獎(jiǎng)金、相應(yīng)福利及在公司日常支出等費(fèi)用記錄到“管理費(fèi)用”，可以很方便的計(jì)算物業(yè)管理的成本支出收入，免去了會(huì)計(jì)職員算賬困亂;第二，構(gòu)建物業(yè)管理公司資金總體管理，比如可以構(gòu)建公司內(nèi)部銀行，公司的管理資金中心，這樣方便管理物業(yè)管理資金，物業(yè)公司可以授權(quán)資金管理部門(mén)對(duì)物理公司下的資金進(jìn)行管理，他們可以使用內(nèi)部管理對(duì)資金進(jìn)行控制，管理資金的流動(dòng)方向，對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，這樣可以清楚的指導(dǎo)資金的使用情況，提高成本核算效益和資金的使用效益。

2.3完善成本核算體系

近幾年來(lái)，隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始把現(xiàn)代化技術(shù)運(yùn)用其中，這樣不僅可以有效保證工作質(zhì)量，同時(shí)還能提升工作效率，促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的順利發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在落實(shí)成本核算體系構(gòu)建工作時(shí)，也可以把現(xiàn)代化技術(shù)運(yùn)用其中，例如計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)等。在這些技術(shù)的作用下，給物業(yè)管理企業(yè)成本核算提供精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，以此讓企業(yè)成本核算更加完善和合理。通過(guò)應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)，能夠減少物業(yè)管理企業(yè)成本投放，給企業(yè)創(chuàng)造更好的效益。此外，物業(yè)管理企業(yè)還可以結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)情況和管理需求，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)定專業(yè)的成本核算部門(mén)，并構(gòu)建完善的成本核算體系，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)順利落實(shí)成本核算工作，在減少成本核算誤差的同時(shí)，還能保證成本核算質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)和管理水平的提升。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)公司作為一個(gè)新式的服務(wù)行業(yè)，它具有特殊性和復(fù)雜性，它與其他企業(yè)成本核算方式不一樣，物業(yè)管理公司想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中更好地發(fā)展，要注重成本核算的管理，構(gòu)建二級(jí)成本核算策略，創(chuàng)造新的制度，采取更精細(xì)化的管理處理成本核算。除此之外，物業(yè)管理還要提高公司各部門(mén)之間的合作，為成本核算管理工作打下基礎(chǔ)，讓物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。

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