試析房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在問題及對策

莫夏

摘要：房地產(chǎn)成本管控不僅是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，也是房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤的重要保障。由于社會(huì)的快速發(fā)展，物價(jià)上漲，我國房地產(chǎn)市場雖不斷地向前發(fā)展和成熟，但也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)能獲取的利潤空間有限?，F(xiàn)狀迫使房地產(chǎn)企業(yè)要重視房地產(chǎn)成本管控。為此，本文提出了房地產(chǎn)成本管控存在的問題，以及相應(yīng)的解決對策，希望借此強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對成本管控工作的意識以及提高其成本管控水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;解決對策

成本管控是企業(yè)經(jīng)營建設(shè)重要組成部分，具有復(fù)雜性、目標(biāo)性特征，承擔(dān)著企業(yè)經(jīng)濟(jì)收支管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃等重要職責(zé)。新形勢下，不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)化、信息化管理，創(chuàng)建了符合企業(yè)發(fā)展的管理形式。但也有一些房地產(chǎn)企業(yè)對成本管控缺少重視、沒有認(rèn)識到成本管控的重要作用，有待進(jìn)一步優(yōu)化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要作用

房地產(chǎn)業(yè)一直是推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的重要載體，滿足了人們住房需求、提高了生活質(zhì)量。但由于行業(yè)競爭壓力大，因此房地產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。企業(yè)想要在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟離不開成本管控的支持：一是成本管控能夠控制投資風(fēng)險(xiǎn)、增加經(jīng)濟(jì)效益、科學(xué)規(guī)劃投資范圍。當(dāng)企業(yè)獲得項(xiàng)目后要求根據(jù)區(qū)域市場狀態(tài)進(jìn)行土地開發(fā)方案分析，綜合評估風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)效益。最終，確定滿足市場要求與企業(yè)發(fā)展的投資計(jì)劃;同時(shí)在后續(xù)實(shí)行中根據(jù)制度政策、目標(biāo)方針進(jìn)行方案調(diào)控。二是成本管控有助于擴(kuò)大企業(yè)資金運(yùn)營效果。因?yàn)槠髽I(yè)在項(xiàng)目建設(shè)和銷售過程中財(cái)務(wù)支出較大，只有設(shè)置完善的預(yù)算體制和業(yè)績審核，才能保證預(yù)算精準(zhǔn)，確定科學(xué)的經(jīng)濟(jì)流向。通過有效的成本管控減少經(jīng)濟(jì)支出的同時(shí)，保證資金的有效運(yùn)營。由此可見，成本管控是對企業(yè)資金的管理，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化成本管控勢在必行，有助于風(fēng)險(xiǎn)控制、經(jīng)濟(jì)效益提升。不過，在實(shí)際成本管控工作落實(shí)中，仍然存在諸多問題，還需要企業(yè)給予高度重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在問題

（一）成本管控認(rèn)識不足

對所有的企業(yè)來說，成本管控是企業(yè)進(jìn)行資本管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵工作，它對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，財(cái)務(wù)部門是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的主要部門。財(cái)務(wù)報(bào)告能夠?yàn)槠髽I(yè)的運(yùn)作和日后投資提供參考，企業(yè)在平時(shí)的經(jīng)營過程中，或多或少的會(huì)參考財(cái)務(wù)報(bào)告制定切合自身實(shí)際情況的成本支出和投資計(jì)劃。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告具有一定的滯后性，使房地產(chǎn)企業(yè)制定的成本計(jì)劃偏離實(shí)際情況，導(dǎo)致企業(yè)投資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來了多余的成本支出。所以，財(cái)務(wù)報(bào)告必須符合當(dāng)前的市場情況且出具的報(bào)告也要符合企業(yè)的實(shí)際情況，必要時(shí)可以讓專門的會(huì)計(jì)單位代為出具財(cái)務(wù)報(bào)告，使企業(yè)充分認(rèn)識到成本管控的作用，制定合適的成本管控計(jì)劃。

（二）房地產(chǎn)成本管控體系不完善

房地產(chǎn)成本管控體系是房地產(chǎn)成本管控工作的運(yùn)行機(jī)制，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)采用原有的粗放型的管理模式，導(dǎo)致成本管控體系不健全，存在諸多弊端。第一，房地產(chǎn)成本管控的規(guī)章制度不完善，房地產(chǎn)企業(yè)重項(xiàng)目開發(fā)而輕成本管控，致使相應(yīng)制度的執(zhí)行力度不夠，房地產(chǎn)成本管控出現(xiàn)形式化，沒有真正發(fā)揮成本控制的作用。第二，組織結(jié)構(gòu)不合理，相應(yīng)的成本管控崗位設(shè)置不科學(xué)。明確成本管控工作中的責(zé)任和權(quán)利，是成本管控工作得以高效順利完成工作的前提。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和成本管控崗位的權(quán)責(zé)界限不清晰，激勵(lì)機(jī)制不完善，這極大的影響員工進(jìn)行成本管控工作的積極性，使成本管控工作難以順利完成。第三，信息反饋階段不及時(shí)不準(zhǔn)確，如房開項(xiàng)目全過程簽訂的合同，不做臺(tái)賬記錄，不及時(shí)的入檔保存;對未簽訂合同的項(xiàng)目無法有效正確的評估其資產(chǎn)等，這些情況均會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目信息嚴(yán)重滯后，無法科學(xué)有效的進(jìn)行成本管控;同時(shí)因?yàn)槠髽I(yè)的信息反饋的意識淡薄，反饋信息不及時(shí)，使成本控制過程中沒能在事前進(jìn)行遏制，事中事后的工期和數(shù)量嚴(yán)重超量，信息反饋的缺失還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的投資大、利潤低的現(xiàn)象發(fā)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控對策

（一）重視成本管控工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)要想取得更加長久的發(fā)展，必須做好開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與成本管控。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，各部門的領(lǐng)導(dǎo)人員必須落實(shí)各項(xiàng)工作內(nèi)容，提高成本管控意識，使用信息化的管理手段，努力提高思想覺悟，在日常工作中認(rèn)真執(zhí)行，促進(jìn)成本控制工作順利開展。另外，對于企業(yè)的成本管控工作要有總體的規(guī)劃，確保能夠快速的發(fā)現(xiàn)并解決問題。企業(yè)只有控制好經(jīng)營成本支出，才能穩(wěn)步提高自身的盈利水平。從思想上認(rèn)識到成本管控的重要性是做好房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作的關(guān)鍵。

（二）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)成本管控體系

優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，才能使成本管控的權(quán)利與職責(zé)更加明確。第一，建立成本管控委員會(huì)，細(xì)化成本管控人員的關(guān)系。成本管控委員會(huì)主要有財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師、招標(biāo)采購總監(jiān)以及成本總監(jiān)等組成。成本委員會(huì)成員可以對企業(yè)成本工作提出指導(dǎo)性的意見，對董事長或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，使其在企業(yè)成本決策工作中可以起到領(lǐng)導(dǎo)性的作用;第二，根據(jù)本公司的架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門，這樣才能使組織結(jié)構(gòu)更加完善，房地產(chǎn)成本管控體系才合理;第三，進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控。財(cái)務(wù)部要發(fā)揮成本管控作用，通過對成本科目的細(xì)化并準(zhǔn)確核算，與成本預(yù)算比對，形成成本預(yù)算執(zhí)行分析，通過成本分析會(huì)，提請各部門重點(diǎn)關(guān)注變動(dòng)較大的指標(biāo)，各相關(guān)部門根據(jù)財(cái)務(wù)提供數(shù)據(jù)對自身所處的部門所管理的成本項(xiàng)目的總額進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，并根據(jù)部門特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整和細(xì)化控制管理，確?？傊笜?biāo)不突破;第四，提高信息管理水平。房開企業(yè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的先進(jìn)技術(shù)，使用計(jì)算機(jī)管理軟件對成本管控進(jìn)行信息化處理，通過對成本管控的信息共享，減少成本管控工作中的冗余環(huán)節(jié)，縮短信息反饋周期，并使信息收集工作更為有效及時(shí)，對成本信息數(shù)據(jù)分析更為準(zhǔn)確，進(jìn)而加強(qiáng)了成本的計(jì)劃控制，提高成本管控工作的效率和業(yè)務(wù)的精準(zhǔn)度，從而使企業(yè)降低管理成本，提高了盈利水平，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的增值。

（三）成本管控建立健全的開發(fā)項(xiàng)目全成本管控制度

所有工作的有序開展都離不開一個(gè)好的工作制度，健全的開發(fā)項(xiàng)目全成本管控制度體系能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全成本管控工作的有效開展，提高工作執(zhí)行力度，從而提高全成本管控工作的質(zhì)量和效率。雖然當(dāng)前不少的企業(yè)已經(jīng)有了成本管控制度體系，但是還應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況以及外部環(huán)境的情況，不斷對已有的全成本管控制度體系進(jìn)行完善和更新，以更好的適用于當(dāng)前的情境。

四、結(jié)語：

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)全成本管控對于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義，它可以有效控制企業(yè)財(cái)務(wù)資金浪費(fèi)，從而有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，以此來確保房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭市場中占據(jù)一席之地，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展上開辟新高度，從而推動(dòng)我國核心競爭力不斷上漲。

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