關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本編制的注意事項(xiàng)

袁法見

摘要：本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理編制為研究對(duì)象，分別對(duì)目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本這兩個(gè)方面展開說明，詳細(xì)論述成本編制中的注意事項(xiàng)，供相關(guān)研究參閱。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);目標(biāo)成本;動(dòng)態(tài)成本

房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境中，獲得了空前的成長(zhǎng)機(jī)遇，在不斷推進(jìn)行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，其競(jìng)爭(zhēng)條件也愈發(fā)激烈。在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，房產(chǎn)項(xiàng)目必須約束建設(shè)成本，以此保證自身的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與競(jìng)爭(zhēng)能力，維持其在市場(chǎng)環(huán)境中的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、目標(biāo)成本為基礎(chǔ)的成本控制系統(tǒng)

（一）設(shè)置具體的層級(jí)化科目

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，企業(yè)需擁有完整的層級(jí)科目體系模型，并在實(shí)際項(xiàng)目條件的指導(dǎo)下，對(duì)此類模型的內(nèi)容作出適應(yīng)性調(diào)整，以此保證層級(jí)化目標(biāo)控制的合理性與科學(xué)性，為項(xiàng)目的成本管理奠定基礎(chǔ)。例如，在開發(fā)成本的分析中，可設(shè)置開發(fā)成本與開發(fā)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)科目，并在開發(fā)成本的科目下，將土地成本、前期工費(fèi)、安裝費(fèi)用、設(shè)施費(fèi)用、間接費(fèi)用等項(xiàng)目作為二級(jí)分類。然后，在三級(jí)分類的設(shè)定與調(diào)整中，可以根據(jù)具體項(xiàng)目的應(yīng)用內(nèi)容，作出適當(dāng)調(diào)整，并以以往項(xiàng)目作為參照材料，完成層級(jí)科目的合理化設(shè)定。

（二）落實(shí)體系中各層級(jí)目標(biāo)

目標(biāo)成本的制定，需要參照多種因素，在平衡與協(xié)調(diào)的處理下，確定最終的目標(biāo)成本指標(biāo)。而在土地、啟動(dòng)、定位、方案、擴(kuò)初、施工圖的不同項(xiàng)目階段中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，也存在一定的差異性。在選擇與應(yīng)用的過程中，企業(yè)可以將擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段中的目標(biāo)成本作為具體的執(zhí)行目標(biāo)，展開后續(xù)的成本控制工作。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以將施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)段的目標(biāo)成本作為指導(dǎo)內(nèi)容，替代擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本，以此保證成本控制的落實(shí)效果。

（三）強(qiáng)調(diào)合約體系管控質(zhì)量

合約體系的建設(shè)，是說明房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本的重要途徑。為了更加細(xì)致的執(zhí)行成本管理工作，需要在合約項(xiàng)目中，結(jié)合企業(yè)的自身狀態(tài)，進(jìn)行合約分判，引導(dǎo)招標(biāo)采購及合約簽訂，并將原有的成本科目分判，落實(shí)在合約內(nèi)容中，以此保證合約內(nèi)容，起到對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理、控制作用。

二、動(dòng)態(tài)成本為策略的執(zhí)行控制方案

（一）防止漏項(xiàng)

目標(biāo)成本控制工作的全面性與可行性，是保證動(dòng)態(tài)成本控制的基礎(chǔ)內(nèi)容，也是保證成本控制質(zhì)量的關(guān)鍵。在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的過程中，務(wù)必要通過動(dòng)態(tài)的監(jiān)督控制預(yù)防漏項(xiàng)問題的產(chǎn)生，而為實(shí)現(xiàn)這一管理效果，需貫徹以下兩種工作模式。

第一，修正的及時(shí)性。在進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理的過程中，無論出現(xiàn)成本漏洞的原因是什么，都應(yīng)當(dāng)在第一時(shí)間對(duì)其進(jìn)行修正，以此保證成本管理執(zhí)行的可靠性。同時(shí)可借助成本管理軟件進(jìn)行協(xié)同工作。第二，成本管理控制的項(xiàng)目相對(duì)較多，房產(chǎn)項(xiàng)目在動(dòng)態(tài)管理的過程中，很難實(shí)現(xiàn)百分百的全面管控[1]。由此可以在開發(fā)成本的層級(jí)關(guān)系中，下設(shè)“不可預(yù)見費(fèi)”的管理科目，嚴(yán)禁科目之間的目標(biāo)成本騰挪，及時(shí)按程序釋放已完成科目的多余成本。以此對(duì)影響較小的成本缺項(xiàng)問題進(jìn)行管理，在結(jié)構(gòu)上控制漏項(xiàng)所占的百分比，在不斷發(fā)展的成本管理中，逐漸縮減甚至消除“不可預(yù)見費(fèi)”。

（二）優(yōu)化成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目中，執(zhí)行目標(biāo)成本控制方案確定后，成本控制工作人員，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)主動(dòng)性不足的問題，并在等待成本動(dòng)因主動(dòng)發(fā)生變化的過程中，影響成本管理的質(zhì)量水平。因此，在動(dòng)態(tài)成本控制的工作中，崗位人員需主動(dòng)的投身到成本控制工作中，并在積極引導(dǎo)各部門的工作的過程中，定期的對(duì)成本控制狀態(tài)進(jìn)行分析。由此，不僅可以保證開發(fā)、設(shè)計(jì)、成本合約、工程、財(cái)務(wù)等多部門的協(xié)同工作，也能更加積極的找到影響成本管理的核心問題，并在積極工作態(tài)度的影響下，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本控制水平。注意，如果在優(yōu)化成本的動(dòng)態(tài)工作中，發(fā)現(xiàn)了對(duì)成本產(chǎn)生大額度影響的內(nèi)容，需要及時(shí)的對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整，以此保證動(dòng)態(tài)成本控制工作的實(shí)時(shí)性。

（三）及時(shí)歸集

動(dòng)態(tài)成本控制項(xiàng)目中，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模大小，都會(huì)在管理過程中出現(xiàn)成本游離問題。在多種因素的影響下，使得已發(fā)生的成本項(xiàng)目無法歸類到具體的成本管理項(xiàng)目中，影響了項(xiàng)目成本控制的有效性。對(duì)此，必須在動(dòng)態(tài)成本管理過程中，形成及時(shí)的歸集管理系統(tǒng)，使動(dòng)態(tài)成本條件，可以更加真實(shí)的反應(yīng)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。尤其在ERP系統(tǒng)的應(yīng)用中，項(xiàng)目企業(yè)可以結(jié)合自身的管理系統(tǒng)，形成更加科學(xué)的管理體系，并在科目管理、合約系統(tǒng)、動(dòng)作歷程等內(nèi)容體系中，形成完整的組織結(jié)構(gòu)，由此保證動(dòng)態(tài)審批過程中的成本控制效果。在完成階段性的項(xiàng)目建設(shè)之后，對(duì)其中產(chǎn)生的成本問題進(jìn)行歸集管理。而為了保證此類歸集的時(shí)效性，還需在固定時(shí)間周期條件下，通過表格、文字等輔助形式實(shí)現(xiàn)成本資料管理，保證工作的效率并進(jìn)一步形成成本數(shù)據(jù)庫。

（四）變更管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目中，變更是較為常見的風(fēng)險(xiǎn)條件，也是容易引發(fā)成本波動(dòng)的關(guān)鍵因素，需得到成本管理工作人員的高度重視。如果變更文件沒有得到及時(shí)的審批，就會(huì)出現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本失準(zhǔn)的問題。為了限制這一事件的發(fā)生，需利用ERP模式進(jìn)行調(diào)整，并在提高工程成本管理人員執(zhí)行能力的過程中，優(yōu)化變更項(xiàng)目的管理效果。

例如，在實(shí)際工程項(xiàng)目中，針對(duì)設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證，可以采用“一單一算”、“一月一清”的工作模式。將5-10個(gè)工作日，作為循環(huán)標(biāo)準(zhǔn)，保證項(xiàng)目管理過程中的控制水平，并在經(jīng)濟(jì)性文件的管理中，形成“先洽談，后施工”的工作流程，以此保證的審批文件的受理狀態(tài)[2]。注意，由于這種工作模式增加了管理過程中的復(fù)雜度，所以會(huì)在執(zhí)行過程中受到工作人員的抵觸。對(duì)此，必須強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目管理過程中的執(zhí)行力水平，保證設(shè)計(jì)變更與簽證管理的有效性，為動(dòng)態(tài)成本管理提供必要的動(dòng)力條件。

（五）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立，是動(dòng)態(tài)成本控制的重要組成條件，可提高成本控制的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，并在實(shí)時(shí)性的策略條件引導(dǎo)下，優(yōu)化項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與成長(zhǎng)水平，保證項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)過程中的成本收益條件。

通常情況下，動(dòng)態(tài)成本控制工作中的風(fēng)險(xiǎn)管理，需將動(dòng)態(tài)成本限制下目標(biāo)成本的5%以內(nèi)，如果超出了這一參數(shù)，動(dòng)態(tài)成本的管理也就失去了應(yīng)用的意義。在動(dòng)態(tài)管理的過程中，需要成本管理部門定期對(duì)當(dāng)月的成本變化條件進(jìn)行分析，并在多部門的聯(lián)合會(huì)議中，總結(jié)工作中的成本控制內(nèi)容。同時(shí)，還要對(duì)未來階段性的風(fēng)險(xiǎn)問題作出分析，以此形成針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。由此不僅可以及時(shí)找到可能出現(xiàn)的超支風(fēng)險(xiǎn)，也能將所有的風(fēng)險(xiǎn)性問題限制在最低的管理?xiàng)l件下，以此保證項(xiàng)目成本管理效果。

三、結(jié)語：

綜上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中，為了優(yōu)化成本管理的效果，必須在目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本這兩類策略條件的引導(dǎo)下，保證自身的成本管理處于受控狀態(tài)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)完成成本控制。由此，必須對(duì)這兩類成本控制方案中的執(zhí)行策略進(jìn)行分析，以此維護(hù)成本管理的質(zhì)量，為優(yōu)化項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)屬性奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王瑜.新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算管理流程及其優(yōu)化控制策略分析[J].四川水泥，2018（09）：315.

[2]蔡連勇.建筑工程成本編制及編制過程中重點(diǎn)與難點(diǎn)探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（23）：51.