淺析新時(shí)期地方房企的管理運(yùn)作模式

王炎

摘要：在我國當(dāng)前階段，房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)力期，飛速發(fā)展?fàn)顟B(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)在自身實(shí)力得到長足增長的情況下，開始尋求占據(jù)更大的市場來獲取更多的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，企業(yè)要想占據(jù)更大的利潤分配，就必須在項(xiàng)目面積和項(xiàng)目規(guī)模，項(xiàng)目數(shù)量以及銷售利潤各個(gè)方面實(shí)現(xiàn)升級(jí)。地方房企的管理運(yùn)作模式是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境了解和分析過程中，通過有效的管理方式和策劃運(yùn)營手段，全方位掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和實(shí)際運(yùn)營情況的管理模式。地方房企必須建立適合本企業(yè)采用的管理運(yùn)作模式，在市場競爭中及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身模式的不足并對(duì)之加以改革和完善，來實(shí)現(xiàn)對(duì)市場的適應(yīng)。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期;地方房企;管理運(yùn)作模式;分析;策略

實(shí)行改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展，人們的生活水平和居住條件也水漲船高，房地產(chǎn)作為與人民日益增長的居住條件需求和消費(fèi)水平息息相關(guān)的行業(yè)，也隨之得到了進(jìn)一步的促進(jìn)效果。在新時(shí)期下，要想在競爭激烈的行業(yè)中站穩(wěn)腳跟并有所發(fā)展，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)主題業(yè)務(wù)是行業(yè)內(nèi)企業(yè)的首要目標(biāo)。在當(dāng)前我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)不僅要努力適應(yīng)外部環(huán)境的變化，也要對(duì)自身進(jìn)行調(diào)整，提升企業(yè)的核心競爭力，在內(nèi)部改革的過程中明確企業(yè)未來的發(fā)展方向和發(fā)展定位;大力發(fā)展企業(yè)主營業(yè)務(wù)，提升主營業(yè)務(wù)專注度;將企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有機(jī)結(jié)合，形成有機(jī)的產(chǎn)業(yè)鏈條，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速度，高質(zhì)量的發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理運(yùn)作模式概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理運(yùn)作模式定義

所謂房地產(chǎn)企業(yè)管理運(yùn)作模式，就是在對(duì)企業(yè)所面對(duì)的內(nèi)部組織架構(gòu)和外部市場環(huán)境進(jìn)行了解分析時(shí)，運(yùn)用接收投資，進(jìn)行融資和資金調(diào)度等等行之有效的管理方式和策劃運(yùn)營手段來全方位，多層次地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和實(shí)際運(yùn)營情況，從而使企業(yè)所掌握的資源達(dá)到利用效率最大化。

（二）新時(shí)期下的房地產(chǎn)行業(yè)背景

房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前日益變化的市場因素，政策因素和企業(yè)競爭因素的影響下，復(fù)雜局面逐步呈現(xiàn)：（1） 宏觀調(diào)控的強(qiáng)化力度的提升奠定了今后房地產(chǎn)行業(yè)所出臺(tái)政策的總方向。（2） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化兩架拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行快速發(fā)展的馬車行駛速度有所下降。（3） 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，我國當(dāng)前社會(huì)主要矛盾的改變，居民的居住條件得到充分滿足，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入飽和狀態(tài)。（4） 主城區(qū)內(nèi)尚未開發(fā)的可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供的土地越來越少，城市擴(kuò)張幅度有限，在國家劃立土地紅線，并對(duì)其實(shí)行嚴(yán)格控制的背景下，新建的房屋數(shù)量不斷減少，可開發(fā)土地儲(chǔ)備趨于緊張，企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)空間也受到限制。

（三）市場的轉(zhuǎn)型與管理模式改善

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)外部急劇變化的市場環(huán)境和政策環(huán)境，在內(nèi)外因素結(jié)合的共同推動(dòng)作用下，必須直面開發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，改善管理運(yùn)作模式。（1） 房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系從先前開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位的賣方市場像現(xiàn)在有消費(fèi)者完全主導(dǎo)的買方市場完成轉(zhuǎn)變。（2） 經(jīng)過長期的激烈的市場競爭，在土地競買市場由原來的多元競爭模式經(jīng)過一系列的企業(yè)吞并和吸收后，演變成寡頭集聚的局面。（3） 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)盛行的價(jià)值觀也從較低層次的簡單實(shí)用，增長成為高層次的注重品質(zhì)，房產(chǎn)也具備了幫助消費(fèi)者達(dá)到自我實(shí)現(xiàn)需求的功能。（4） 在房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作過程的管理運(yùn)用模式中，全產(chǎn)業(yè)鏈的管理運(yùn)作模式將單一落后的開發(fā)模式取代，新的操作模式逐漸朝著建造全閉合產(chǎn)業(yè)鏈等目標(biāo)方向邁進(jìn)，其主張的是地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)布局，建筑設(shè)計(jì)，高科技，家居裝修，商業(yè)配套，文化旅游和物業(yè)服務(wù)等房地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)更加深度的結(jié)合。

二、新時(shí)期地方房企管理運(yùn)作模式存在的問題分析

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)在過去的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，依據(jù)傳統(tǒng)的企業(yè)管理運(yùn)作模式取得了可人的成績。但面對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備日益減少的風(fēng)云變幻市場背景， 地方房企必須對(duì)自身的企業(yè)管理運(yùn)作模式實(shí)行改革和完善以實(shí)現(xiàn)對(duì)外部環(huán)境的適應(yīng)，尋找其中所存在的問題，并對(duì)其進(jìn)行深入分析，這同樣也是令企業(yè)得以生存的基本要求和重要途徑。

（一）思想觀念較為落后

我國大多數(shù)地方房企房地產(chǎn)企業(yè)在之前的數(shù)十年的發(fā)展過程中都采用了傳統(tǒng)的管理運(yùn)作模式，形成了較強(qiáng)的慣性思維和陳舊觀念;同時(shí)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下僵化的思維模式也在地方房企國房地產(chǎn)企業(yè)中有所體現(xiàn)。兩者從根本上對(duì)地方房企對(duì)管理運(yùn)作模式在改革過程中的畏手畏腳和顧及行為做出了解釋。

（二）拿地水平有待提升

在拿地過程中，一些管理運(yùn)作模式尚未得到完善的地方房企，不僅僅在融資能力，資金儲(chǔ)備和市場競爭力上的表現(xiàn)差強(qiáng)人意，在進(jìn)行項(xiàng)目催生，市場情況的預(yù)判和拿地談判的節(jié)奏上也存在著非常大的問題。提升地方房企的管理運(yùn)作模式，使其指導(dǎo)企業(yè)在拿地過程中，實(shí)行高效的競爭，幫助企業(yè)實(shí)行統(tǒng)籌布局、多點(diǎn)舉動(dòng)、匯集資金規(guī)模取勝的同時(shí)，幫助企業(yè)在市場上的土地競爭中得到優(yōu)勢。

（三） 項(xiàng)目運(yùn)作效率較差

多數(shù)地方房企在市場競爭的過程中存在著前期策劃工作準(zhǔn)備不足、市場預(yù)判不準(zhǔn)、產(chǎn)品定位不夠精細(xì)，管理過程不夠有力等種種問題，在產(chǎn)品的成本控制，品質(zhì)保證和項(xiàng)目周期三個(gè)方面造成了巨大的消極影響。

除此之外，品牌形象知名度方面的忽視，體制機(jī)制的束縛等都是房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下所采用落后的管理運(yùn)作模式所產(chǎn)生的問題。

三、新時(shí)期完善地方房企管理運(yùn)作模式的相關(guān)策略

唯有對(duì)新時(shí)期地方房企的管理運(yùn)作模式中所出現(xiàn)的問題加以解決，提高地方房企的核心競爭力，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

（一）活躍思想觀念

解決問題從改變思想觀念開始。通過直面市場競爭，認(rèn)清與國內(nèi)一線房企的差距與不同，虛心接受市場教訓(xùn)，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)等才能達(dá)到活躍思維，解放思想的最終目的。全方位對(duì)標(biāo)國內(nèi)一線房企項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，尋找差距找出不足，充分借鑒國內(nèi)一線房企的成功經(jīng)驗(yàn)和有效做法，讓企業(yè)的思想觀念，視野格局，操作模式突破傳統(tǒng)桎梏。運(yùn)用國內(nèi)一線房企的先進(jìn)方法并對(duì)其靈活使用，全方位、多角度地對(duì)傳統(tǒng)地方房企的管理運(yùn)作模式進(jìn)行理論指導(dǎo)。

（二） 牽住房地產(chǎn)行業(yè)的牛首，保障房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的運(yùn)行，解決工程實(shí)施階段的后顧之憂。處理好與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地的政府關(guān)系，合理運(yùn)用政策導(dǎo)向和指引。與相關(guān)企業(yè)進(jìn)行合作，抱團(tuán)取暖提高市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力。利用并購拿地等多種方式參與土地一級(jí)開發(fā)，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤前置的同時(shí)，有效降低土地成本。可供開發(fā)的土地資源是實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的根本前提，所以在拿地過程中要進(jìn)行思路創(chuàng)新，運(yùn)用多種手段爭取土地資源貯備，為企業(yè)發(fā)展積蓄動(dòng)力。

（三）通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中所出現(xiàn)的難以解決的施工難點(diǎn)與阻礙要素的把握，對(duì)資金來源問題進(jìn)行切實(shí)有效地解決。房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入，高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)的行業(yè)特征，要讓企業(yè)的資金鏈得到保障，投資風(fēng)險(xiǎn)得到降低，就必須豐富企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金儲(chǔ)備數(shù)量。在國家法律允許范圍內(nèi)，通過股利分紅、發(fā)行企業(yè)債券、金融組合產(chǎn)品等多種形式籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，及時(shí)銷售房屋回籠資金，確保資金使用安全。

（四）對(duì)房地產(chǎn)市場中影響消費(fèi)者消費(fèi)行為的各項(xiàng)因素加以重視，并及時(shí)做出解決方案來增強(qiáng)消費(fèi)者的購買欲望。在項(xiàng)目方案的前期策劃過程中就對(duì)消費(fèi)者的需求加以了解和注重，以市場需求引導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃。合理運(yùn)用新技術(shù)新材料，保障工程建設(shè)的有序進(jìn)行和工程質(zhì)量穩(wěn)步提高。尤其要注重建筑裝飾工程和房屋精裝修階段的工程質(zhì)量，廣泛運(yùn)用視頻監(jiān)控等技術(shù)手段嚴(yán)控工程質(zhì)量。在后續(xù)物業(yè)維護(hù)管理工作的開展中提升服務(wù)質(zhì)量，豐富服務(wù)種類，利用互聯(lián)網(wǎng)+等技術(shù)手段滿足業(yè)主報(bào)修、購物等多種需求，提升消費(fèi)者對(duì)地方房企的信任感，提升企業(yè)在消費(fèi)者中的口碑信任度和品牌知名度。

四、結(jié)語：

在我國綜合國力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)水平的不斷提高的情況下，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸放低姿態(tài)了解消費(fèi)者的切實(shí)需求，與消費(fèi)者的聯(lián)系不再割裂，呈現(xiàn)出緊密結(jié)合的趨勢。地方房企唯有建立與改善管理運(yùn)作模式，立足消費(fèi)者消費(fèi)需要，保障工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)正常運(yùn)行，通過后期服務(wù)提升企業(yè)口碑和品牌效力，才在白熱化的市場競爭中打下根基，實(shí)現(xiàn)更大目標(biāo)。

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