商鋪租賃權(quán)質(zhì)押法律問題初探

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展速度的不斷加快，在當(dāng)前的商業(yè)化建設(shè)中，對商鋪的租賃工作展開十分重要。同時對商鋪租賃權(quán)的質(zhì)押是司法實踐工作實施的關(guān)鍵保證，具有極強(qiáng)的擔(dān)保效力。在商鋪租賃權(quán)的展開中，能夠?qū)χ行∑髽I(yè)在融資中所受到的困擾有效解決，因此在中小企業(yè)的發(fā)展與建設(shè)中，該權(quán)制的應(yīng)用十分廣泛。但在實際運用中發(fā)現(xiàn)，其中有較多問題的存在，造成商鋪租賃權(quán)在質(zhì)押中難以實現(xiàn)更好的應(yīng)用效果，為此本文對商鋪租賃權(quán)質(zhì)押法律中存在的問題進(jìn)行探究，提出有效的解決方式，促進(jìn)質(zhì)押工作的更好開展。

關(guān)鍵詞：商鋪;租賃;質(zhì)押;法律;問題探究

中圖分類號：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）17-0116-02

作者簡介：蔡云（1977-），女，漢族，江蘇如皋人，南京大學(xué)，法學(xué)本科，中國政法大學(xué)，研究生，任職于江蘇致邦律師事務(wù)所，民商法專業(yè)，研究方向：公司法。

在中小企業(yè)的建設(shè)中，對融資擔(dān)保的實施具有一定的難度，造成其發(fā)展障礙。當(dāng)前部分企業(yè)針對我國所出臺的《物權(quán)法》中沒有詳細(xì)明列出的擔(dān)保方式歸屬于擔(dān)?？腕w，以此幫助企業(yè)在發(fā)展中實現(xiàn)融資目的。商鋪租賃權(quán)質(zhì)押屬于全新的擔(dān)保方式，在應(yīng)用中對其合法性的認(rèn)定、對質(zhì)押標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，所涉及法律相關(guān)內(nèi)容的認(rèn)定以及在公示中是否符合法律要求等多方面問題的存在是其在法律中的實施關(guān)鍵，為此需要對其展開深入的探究，提出針對性的實施方案。

一、商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的效力問題分析

（一）司法實務(wù)中對商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的爭議

1.商鋪租賃權(quán)債權(quán)說

商鋪租賃權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，換言之，擔(dān)保物權(quán)與物權(quán)并不相同，其主要是為了實現(xiàn)服務(wù)下?lián)鶛?quán)所要求附屬權(quán)利的實現(xiàn)。根據(jù)法律規(guī)定要求，當(dāng)事人所形成的同一意見之后以及在公示確保之下，對債權(quán)所要求的清償權(quán)利具有一定的法律效力。

2.商鋪租賃權(quán)物權(quán)說

商鋪租賃權(quán)同樣屬于物權(quán)的一種，與債權(quán)說之間具有相對性。權(quán)利質(zhì)權(quán)所包含的內(nèi)容在實施中設(shè)計的準(zhǔn)用動產(chǎn)在質(zhì)權(quán)方面的規(guī)定較多，為此認(rèn)為對其在實施中的相關(guān)內(nèi)容認(rèn)定較為復(fù)雜，通常認(rèn)為其屬于“準(zhǔn)物權(quán)”。

（二）商鋪租賃權(quán)可以作為權(quán)利質(zhì)押的客體

1.權(quán)利質(zhì)押的構(gòu)成要件

其一，是財產(chǎn)權(quán)。權(quán)利質(zhì)權(quán)所確定的標(biāo)的物應(yīng)該屬于財產(chǎn)權(quán)，財產(chǎn)權(quán)所具有的固有屬性是經(jīng)濟(jì)價值，當(dāng)質(zhì)權(quán)具備經(jīng)濟(jì)價值，則可以對債權(quán)進(jìn)行優(yōu)先的清償。不屬于財產(chǎn)權(quán)則缺少經(jīng)濟(jì)價值，無法對債權(quán)進(jìn)行清償。法律沒有對其內(nèi)容加以規(guī)定，質(zhì)權(quán)標(biāo)的物并非屬于財產(chǎn)權(quán)，但商鋪租賃權(quán)屬于債權(quán)，債權(quán)屬于財產(chǎn)權(quán)的部分類型，以此為基礎(chǔ)，則認(rèn)為權(quán)利設(shè)定下屬于財產(chǎn)權(quán)。

其二，是財產(chǎn)權(quán)須可讓與。權(quán)利的質(zhì)權(quán)在設(shè)定中是以對債權(quán)為清償之前所承擔(dān)的權(quán)利為目的，質(zhì)押擔(dān)保權(quán)利能夠借助價值的交換實現(xiàn)債權(quán)償還的優(yōu)先性。為此，在權(quán)利的質(zhì)押中需要具備可讓與的作用。

其三，是非法定抵押性。民法對不動產(chǎn)的質(zhì)權(quán)并沒有承認(rèn)，權(quán)利質(zhì)權(quán)在行使中制定的準(zhǔn)則是以動產(chǎn)質(zhì)權(quán)所設(shè)定的規(guī)章作為依據(jù)。不動產(chǎn)在抵押權(quán)的設(shè)定中雖然屬于擔(dān)保債權(quán)的出質(zhì)形式，但是并沒有對其抵押權(quán)的擔(dān)保作用加以明確，屬于不經(jīng)過抵押權(quán)作為質(zhì)權(quán)所獲得的標(biāo)的物。

2.商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的基本特征

首先，商鋪租賃權(quán)在質(zhì)押中與物權(quán)法所規(guī)定的內(nèi)容立法制度并沒有產(chǎn)生相對性。對物權(quán)法在制定中的原則貫徹實施目的是避免受到契約自由性所造成動態(tài)交易的產(chǎn)生，從而對一些具有排他性的物權(quán)實施中發(fā)生矛盾，最終造成社會財產(chǎn)的秩序以靜態(tài)安全所維持的狀態(tài)出現(xiàn)紊亂，最終的目的并非是簡單的立法之上的要求。公示方法在實施中對目的的要求是對第三方的良好保護(hù)，保證交易的安全性。

其次，商鋪租賃權(quán)在質(zhì)押中與習(xí)慣法對擔(dān)保物權(quán)的構(gòu)成要件規(guī)定相符合。一是避免物權(quán)法的內(nèi)涵處于長期的無效狀態(tài)，造成與社會發(fā)展下的根本需求相背離;二是受我國的國情因素影響，不同地域?qū)鹘y(tǒng)習(xí)慣下所認(rèn)定的物權(quán)具有傳承性，如果沒有對公序良俗產(chǎn)生違背，并沒有摒棄的必要性。

二、商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的法律構(gòu)成

（一）商鋪租賃權(quán)質(zhì)押合同

商鋪租賃權(quán)的質(zhì)押所確定的法律關(guān)系受第三方的存在影響，為保證合同的簽訂需要保證三方主體意見的統(tǒng)一，即商鋪的出租人、承租人與貸款人。

在商鋪的轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的過程中，對承租人行為的要求需要以我國相關(guān)立法作為實施依據(jù)，但在實際立法中只針對轉(zhuǎn)租相關(guān)內(nèi)容做出了明確的規(guī)范。承租人沒有經(jīng)過出租人允可擅自轉(zhuǎn)租，則出租人具有解釋權(quán)，同時兩者所簽訂的租賃合同與此所發(fā)生的質(zhì)權(quán)屬于無效。承租人的轉(zhuǎn)讓行為是必須經(jīng)過出租人的同意的。

（二）商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的公示

商鋪租賃權(quán)在請求權(quán)的簽訂中具有無形性，導(dǎo)致質(zhì)押無法通過有形財產(chǎn)實現(xiàn)交付行為，將結(jié)果公示。為此需要對債權(quán)質(zhì)押進(jìn)行科學(xué)的公示方法提出。總而言之，債權(quán)分為兩種：證券債權(quán)、權(quán)利債權(quán)，證券債權(quán)是以有價證券為基礎(chǔ)，對一些權(quán)利進(jìn)行設(shè)定，同時通過書面形式對其記載作出至關(guān)證明，記住證券書面形式能夠?qū)Τ肿C者所具有的排他性享有權(quán)利加以明確，保證權(quán)力之間的形式統(tǒng)一，但普通債權(quán)與其不同，缺少法律認(rèn)證。

三、商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的實現(xiàn)

權(quán)利質(zhì)權(quán)在實現(xiàn)中的情形要求是債務(wù)人不根據(jù)合同內(nèi)容要求對到期債務(wù)依法履行，或當(dāng)事人沒有對約定質(zhì)押權(quán)利實現(xiàn)。質(zhì)權(quán)人與出質(zhì)人根據(jù)協(xié)議需要折現(xiàn)質(zhì)押或拍賣質(zhì)押權(quán)利，其中所得款項應(yīng)該優(yōu)先賠償。質(zhì)權(quán)最終的實現(xiàn)目的是權(quán)利質(zhì)權(quán)，同時也是質(zhì)權(quán)人權(quán)利的根本呈現(xiàn)。質(zhì)權(quán)在實現(xiàn)中需要滿足特定的前提條件。

（一）商鋪租賃權(quán)質(zhì)押實現(xiàn)的條件

1.須商鋪租賃權(quán)質(zhì)押權(quán)有效存在

商鋪租賃權(quán)質(zhì)押權(quán)在實現(xiàn)中的前提是商鋪租賃權(quán)質(zhì)押權(quán)存在的有效性。換言之，擔(dān)保合同的簽訂具有法律效益。商鋪租賃權(quán)質(zhì)權(quán)在設(shè)定中如屬于無效或被撤銷，則無法實現(xiàn)。商鋪租賃權(quán)中的質(zhì)權(quán)存在即是有效同時會受到一定的限制，但同時需要具備一定的不受限條件。例如，商鋪租賃權(quán)質(zhì)押在合同的簽訂中具有法律效益，同時與其所交付的法律文書等具有證權(quán)性，在擁有合同沒有移轉(zhuǎn)占有相關(guān)證書等缺少公示環(huán)節(jié)，則質(zhì)押屬于無效，質(zhì)權(quán)人僅具備獲取賠償?shù)馁Y格。

2.實現(xiàn)質(zhì)押權(quán)的情形

質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)情形需要債務(wù)人沒有按時將到期債務(wù)償還，或是沒有根據(jù)當(dāng)事人所約定內(nèi)容保證質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)。主債務(wù)在履行期限的設(shè)定中，是對主債務(wù)人是否根據(jù)要求履行責(zé)任的時間決定標(biāo)準(zhǔn)。主債務(wù)的履行期限沒有到期，則主債務(wù)人沒有履行責(zé)任，債權(quán)人同時沒有具備對債務(wù)人責(zé)任履行的要求權(quán)利，商鋪租賃權(quán)質(zhì)押無法實現(xiàn)，屬于債務(wù)人在履行責(zé)任中所具有的權(quán)益。針對已經(jīng)償還的債權(quán)，如債務(wù)人不具備法定抗辯權(quán)，則債務(wù)人對債務(wù)的履行進(jìn)行拒絕或延遲，則質(zhì)權(quán)可以有質(zhì)權(quán)人實現(xiàn)。

（二）商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的實現(xiàn)途徑與方法

1.商鋪租賃權(quán)質(zhì)押實現(xiàn)的途徑

在物權(quán)擔(dān)保實現(xiàn)工作實施中所采取的態(tài)度十分審慎，主要是因為在其實現(xiàn)中所涉及了兩方面的立法內(nèi)容：

其一，是公力救濟(jì)，質(zhì)押權(quán)在實現(xiàn)中所采取為公法形式，在質(zhì)權(quán)人的質(zhì)押權(quán)實現(xiàn)之前，一般需要通過法院或國家機(jī)關(guān)相關(guān)裁決內(nèi)容的簽發(fā)作為前提實施條件，無法通過私力對質(zhì)押權(quán)進(jìn)行實現(xiàn)。

其二，是自力救濟(jì)，在該方式的實施中，質(zhì)權(quán)人不必經(jīng)過質(zhì)權(quán)人的同意，可以直接根據(jù)質(zhì)押權(quán)對其進(jìn)行決定。在此種情況下，國家并不會對其實施強(qiáng)制性的干涉。

公力救濟(jì)在實施中的形式借助國家相關(guān)司法部門通過司法程序的實施保護(hù)質(zhì)權(quán)人的民事權(quán)利。在實施中的主要程序是通過民事訴訟與強(qiáng)制執(zhí)行相結(jié)合的手段所展開。商鋪租賃權(quán)的質(zhì)權(quán)在實現(xiàn)之前，當(dāng)條件成熟，則質(zhì)權(quán)人需要以商鋪租賃權(quán)所簽訂的質(zhì)押合同作為強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)力實施的依據(jù)，向法院直接申請采取強(qiáng)制執(zhí)行的措施。物權(quán)行為具有一定的依附性，擔(dān)保物權(quán)沒有獨立性，商鋪租賃權(quán)質(zhì)押合同屬于債權(quán)合同。在該方面的內(nèi)容認(rèn)定中，是以公證機(jī)構(gòu)對債權(quán)文書的公證保證其效力作用為基本的邏輯前提。采取公證能夠引發(fā)快捷的實現(xiàn)質(zhì)權(quán)。

2.商鋪租賃權(quán)質(zhì)押實現(xiàn)的方法

商鋪租賃權(quán)質(zhì)押權(quán)在實施中的方法具有一定的特殊性，為此在商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的根本上實現(xiàn)中，方法的使用主要分為以下三方面：

其一，是出租人回購。商鋪租賃人采取回購的方式通常是以具有豐厚資金的企業(yè)為代表所發(fā)生。大型的商業(yè)區(qū)域在出租中屬于商鋪所有人與管理人兩種身份。大型的商鋪在租賃人中作為管理階層實際的更換頻率較高，對商鋪的出租人而言，其目的是保證相關(guān)產(chǎn)業(yè)中的穩(wěn)定經(jīng)營，促進(jìn)更多有發(fā)展前景的商鋪更加集中。在商鋪的租賃權(quán)質(zhì)押實現(xiàn)中，出租人為向商家在融資問題的解決中提供幫助，因此同意商家以商鋪租賃權(quán)進(jìn)行出質(zhì)。在一些大型的商鋪區(qū)域中，采取出租人回購的形式在市場實施中具有較高的經(jīng)濟(jì)性，是不錯的選擇方式。

其二，是租賃權(quán)讓與。租賃權(quán)讓與是承租人根據(jù)所簽訂的租賃合同對其中所享有的收益與相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓至第三方，以此推出租賃關(guān)系，同時自身的相關(guān)權(quán)利喪失，不用承擔(dān)對應(yīng)義務(wù)。但是，租賃合同的簽訂屬于雙務(wù)合同，權(quán)利義務(wù)所具備的相對性在實施中有助于與商鋪租賃權(quán)實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，在過程中并不會以純粹的權(quán)利享有方式所發(fā)生。權(quán)利人所承擔(dān)的義務(wù)應(yīng)該以善意的對待不動產(chǎn)使用作為承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，原承租人以推出原有租賃合同中的法律關(guān)系，義務(wù)承擔(dān)者的確定應(yīng)該以合同的內(nèi)容確定為標(biāo)準(zhǔn)。

其三，商鋪重新再出租。第三方與出質(zhì)人之間簽訂全新的租賃商鋪，以此形成新的租賃合同。和租賃讓與方式之間的不同是，第三方?jīng)]有對出質(zhì)人自身在與原合同所具有的原有權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行繼承，在此法律關(guān)系的形成中，實質(zhì)上屬于次承租人，與出質(zhì)人之間構(gòu)成全新的租賃合同，屬于新關(guān)系中權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，商鋪再次出租的方式在實務(wù)中十分常見，具有較高的實踐性。

四、結(jié)束語

綜上所述，在當(dāng)前的中小企業(yè)發(fā)展中，為保證自身經(jīng)濟(jì)效益的更好提升，促進(jìn)融資工作的良好實施，需要對商鋪租賃權(quán)質(zhì)押中關(guān)于擔(dān)保等方面的法律內(nèi)容加以完善，將其實踐效用發(fā)揮到最大。本文通過商鋪租賃權(quán)在擔(dān)保中的實施根本為出發(fā)點，經(jīng)過對其實際應(yīng)用的論述，為商鋪租賃權(quán)質(zhì)押的內(nèi)容完善展開了深入的研究，為國家在相關(guān)法律內(nèi)容的完善工作實施中提供了全面依據(jù)。為立法工作的更好實施奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)商鋪租賃權(quán)質(zhì)押律法的完善，為中小企業(yè)的融資活動提供全面保障。

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