基于合約成本與目標成本的房地產(chǎn)項目成本管理策略

劉曉光

摘 要：成本管理是房地產(chǎn)項目管理的重要內(nèi)容，加強項目成本管理是適應當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心訴求。為探究房地產(chǎn)項目成本管理中合約成本與目標成本的策略，本文以全過程成本管理為視角，在合約規(guī)劃管理的基礎(chǔ)上，以動態(tài)的目標成本管理為方法建立新的成本控制模型，在項目的不同階段采用不同的成本控制方法，進而使項目實現(xiàn)全過程成本管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本管理；目標成本；合約成本

1.項目前期成本管理

（1）合約規(guī)劃落實項目成本保障動態(tài)成本可控

在房地產(chǎn)項目的前期成本管理中，合約規(guī)劃具有指導采購招標、保障權(quán)責落地、前置成本控制的作用。合約規(guī)劃的目的在于明確項目全過程中每個階段的目標成本管理，體現(xiàn)合約規(guī)劃的價值。在動態(tài)成本可控的管理中，合約規(guī)劃需要解決三個問題：一是項目中合同數(shù)量以及每個合同的內(nèi)容，二是每個合同的目標成本控制值，以及控制合同在目標成本范圍內(nèi)的方法，三是如何開展每個合同的采購工作。

在解決了以上三個問題后，合約規(guī)則則實現(xiàn)了對合同管理、目標成本和招標采購三個重要環(huán)節(jié)的銜接，之后需要結(jié)合項目實際對合約規(guī)劃進行動態(tài)管控。通過回顧往期項目的完成情況，做好合約規(guī)劃動態(tài)回顧，比如全項目招標完成率、人工與材料的單價分析、已簽訂的合同、合同履行情況、差異原因分析與解決措施等。此外還應認真最好目標成本動態(tài)回顧工作，編制定期數(shù)據(jù)表，包括成本節(jié)約項、風險項、存在風險及改進措施等。

（2）投資預算與目標成本編制

當房地產(chǎn)項目立項后，應從整體視角對項目進行分析，并編制工程業(yè)態(tài)指標表、成本維度關(guān)鍵指標對比表、詳細規(guī)劃產(chǎn)品類型，比如超高層、高層、底商、集中商業(yè)、車庫、配套設施、通道面積等，并明確可售面積、實際建筑面積、規(guī)劃面積、贈送面積等。然后結(jié)合這些指標做好項目成本測算，而且還需對市場進行調(diào)研，結(jié)合市場做好產(chǎn)品定位，通過橫向?qū)Ρ扰c縱向?qū)Ρ确治?，做好適合項目自身的目標成本。

目標成本編制思路為量價分離，根據(jù)合約規(guī)劃，對整個工程項目中各個環(huán)節(jié)的費用進行測算，然后匯總成目標成本匯總表。目標成本測算匯總表的成本項目應包含占地面積、建筑面積、開發(fā)成本、土地成本、開發(fā)前期費、建筑工程費、安裝工程費、環(huán)境工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、配套設施費、工程其他費用、期間費用、營銷費用、管理費用、財務費用等各因子指標。

2.施工階段成本管理

（1）招標成本控制

在工程項目招標成本管理與控制工作中，先要明確成本控制的要點，并結(jié)合工程項目實際制定招標成本控制工作的細則，編制《項目招標前附表》、《工程量清單報價編制說明》、《投標單位報價匯總表》等。在《項目招標前附表》中對招標人、工程說明、招標范圍、工程要求、計劃工期、投標人資質(zhì)條件、是否接受聯(lián)合體投標、投標預備會、實體樣板制作、招標時間表、投標保證金、投標文件份數(shù)、投標報價、投標有效期、評標辦法、履約保證金等項目內(nèi)容進行詳細規(guī)定。

“工程量清單”是核心部分，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其中容易產(chǎn)生風險或有歧義的地方表達清楚，對計價的關(guān)鍵條款和工程計量方法一一列舉，并以“投標清單報價說明”的方式編制文件，以合約的方式界定清楚。當完成《投標單位報價匯總表》后，單位組織專家及相關(guān)人員議標談判，分析報價，然后二輪報價，最終確定中標單位。通過這種清晰的招投標方式，能夠有效的控制招標成本，實現(xiàn)對工程項目成本的有效控制。

（2）合同管理與控制

在房地產(chǎn)項目管理中，應明確一個前提，即所有合同的簽訂必須是在經(jīng)濟事項發(fā)生前，企業(yè)應嚴格禁止先施工后補合同的行為。合同簽訂時，對于合同中的內(nèi)容條款，需要有清晰的界定，要準確、全面的描述各方權(quán)利和義務，且有明確的、可以界定清楚的合同價款、付款方式、結(jié)算辦法等內(nèi)容。

合同價款的控制要點：以人民幣“元”為計價單位，同時包含大小寫。要明確合同價款所包含的具體范圍，對于暫定價合同，也要對合同價款的確定方法明確描述出來，且此方法切實可行，可操作性強。對于總價包干合同，需對合同價款調(diào)整的條件與方法進行明確界定。

合同付款控制要點：在合同條款中要明確的標準付款節(jié)點與支付方式，以及履約額度、保證方式、時限與退回等。宮女誠進度款的支出應以施工進度為依據(jù)，支付方式應符合公司財務管理部門的相關(guān)規(guī)定。對于幕墻類、精裝類、材料設備供應類合同，其預付款需要根據(jù)市場情況約定，且預付款比例不得高于合同暫定金額的20%。

（3）施工階段成本管理要點與控制

對于房地產(chǎn)項目而言，施工周期一般較長，一般為1-3年，而且在施工過程中所涉及的任務也最為繁重，因此對施工階段進行成本管理與控制至關(guān)重要。隨著工程進展，預設的目標成本與施工實際會產(chǎn)生差異，這需要結(jié)合施工圖編制預算，用于指導施工階段的成本管理。先按照合同約定的計價原則編制預算書，之后對照相應合同范圍，對比合同金額與目標成本，如有目標成本偏差，需作為合同預估變更修正合同金額。在施工的過程，還應嚴格控制合同外費用的產(chǎn)生。

結(jié)合施工進度的實際情況，需要對項目施工階段實施動態(tài)成本控制。一是動態(tài)成本月度回顧，在規(guī)定的每月期限內(nèi)，項目成本負責人需要在成本系統(tǒng)中提交《動態(tài)成本本月度回顧報告》，對于已簽合同的預估金額變更，需進行審批，流程為：項目成本經(jīng)理提交→區(qū)域采購組負責人會簽→項目負責人審批→公司成本負責人批準→抄送上報。對于施工過程中出現(xiàn)的目標成本偏差，需進行動態(tài)控制，明確目標成本控制條件，即控制應對范圍、偏差控制條件、預警方式等。

3.項目竣工與運營階段成本管理

（1）成本管理要點

當工程項目竣工驗收后，需要將產(chǎn)品交付于業(yè)主，這個過程的成本控制要點主要有：對施工單位報送的所有結(jié)算材料仔細復核，根據(jù)竣工圖紙、竣工資料、合同、設計變更資料、補充協(xié)議、當?shù)氐墓こ逃媰r定額等信息認真審查，確保結(jié)算可靠。不僅需要對資料進行審查，還需要進行現(xiàn)場查勘。此外，當項目產(chǎn)品交付業(yè)主后，在運營與維護階段同樣需要進行成本控制。要以市場化的方式選擇物業(yè)公司，由物業(yè)對項目產(chǎn)品進行日常維護與維修。為實現(xiàn)對運營階段的成本控制，要選擇好物業(yè)公司，且盡可能提前選擇，使其能夠參與到方案設計中，做好前期介入，以有效的控制運營成本。

（2）結(jié)算成本控制

要合理確定工程造價，即必須做好工程結(jié)算審核，認真分析偏差原因，以及對工程造價造成的影響，把工程造價審核的質(zhì)量意識提升到一個新的高度。結(jié)合送審的工程結(jié)算實際情況，要嚴格審核工程量，熟悉施工圖紙，全面了解工程變更簽證，審查工程量的計算單位是否一致，計算規(guī)則是否嚴格、標準。還需對現(xiàn)場簽證進行審核，堅持客觀性、整體性、全面性原則，確保簽證事項發(fā)生的真實性，以及發(fā)生數(shù)量的真實性。此外，還需對材料進行審核，審查是否存在價格不實、定額用量是否標準、材料損耗率是否符合要求等。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型期，隨著開發(fā)項目市場利潤的降低，房地產(chǎn)企業(yè)更應注重成本管理與控制，順應市場化發(fā)展形勢對成本管理與控制進行改革，提升成本控制水平。本文策略在實踐運用中取得良好效果，但隨著市場的變化，仍需要不斷思考與創(chuàng)新，順應房地場行業(yè)發(fā)展趨勢。

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