姜美月

摘要：精益思維下的項(xiàng)目成本管理，旨在實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量以及短工期的目標(biāo)，從而使利潤(rùn)最大化。提出基于精益思想的針對(duì)性成本優(yōu)化措施，用于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成本管理效率，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的有效途徑，更加高效高質(zhì)的將基于精益思維的成本管理理念應(yīng)用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理之中。

關(guān)鍵詞：精益思想;施工項(xiàng)目;成本管理;掙值分析法

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.233.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）018-0217-01

一、精益思維在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

精益思維旨在既對(duì)成本費(fèi)用有所控制又提升工程項(xiàng)目的收益，優(yōu)化產(chǎn)品質(zhì)量，減少變更。主要包括五方面：（1）精益采購(gòu)成本管理：建立健全采購(gòu)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、制度化的要求，完成準(zhǔn)時(shí)采購(gòu)和按需采購(gòu)的目標(biāo);（2）精益設(shè)計(jì)成本管理：從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始就要實(shí)施周密的計(jì)劃，確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，分解目標(biāo)成本，進(jìn)一步按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和過(guò)程將成本分解到每個(gè)作業(yè)上并采取具體措施加以?xún)?yōu)化;（3）精益施工成本管理，應(yīng)用新工藝節(jié)約成本，要注重均衡化生產(chǎn)，充分發(fā)揮機(jī)械設(shè)備和專(zhuān)業(yè)工人的生產(chǎn)效率;（4）精益交付成本管理，建立一套符合項(xiàng)目需求的交付體系精簡(jiǎn)庫(kù)存成本和管理費(fèi)用交付更多的低成本、高價(jià)值的建筑產(chǎn)品;（5）精益維護(hù)成本管理，以整條價(jià)值鏈成本最低為目標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)制定個(gè)性化的維護(hù)服務(wù)方案，拉動(dòng)企業(yè)整個(gè)價(jià)值鏈不斷前進(jìn)，樹(shù)立良好效應(yīng)，使企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)值大幅提高。

二、構(gòu)建基于精益思維的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本管理體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中運(yùn)用精益思想最重要的是構(gòu)建房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本管理體系，房地產(chǎn)可分為八個(gè)環(huán)節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查、決策投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、材料購(gòu)置、具體施工以及竣工驗(yàn)收和銷(xiāo)售。首先要構(gòu)建管理信息體系，明確組織內(nèi)部分工結(jié)構(gòu)，找到影響成本的控制主體，利用目標(biāo)成本進(jìn)行項(xiàng)目總成本和分部分項(xiàng)工程成本兩部分的預(yù)測(cè)，第二運(yùn)用作業(yè)成本法核算預(yù)測(cè)的成本，找出與預(yù)測(cè)的成本有不同之處。第三利用掙值分析法分析成本差異，找到描述成本發(fā)展的圖畫(huà)圖表，全過(guò)程將精益思維運(yùn)用其中，并提出改進(jìn)建議。

1.通過(guò)目標(biāo)成本法估算成本

目標(biāo)成本法是要根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)為項(xiàng)目制定出成本目標(biāo)作為參考來(lái)保證利潤(rùn)的成本控制方法，具有系統(tǒng)管理、戰(zhàn)略管理、綜合性的特點(diǎn)。目標(biāo)成本管理貫穿于項(xiàng)目施工的各個(gè)環(huán)節(jié);對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分解，認(rèn)識(shí)清晰;改善方法，以達(dá)到節(jié)約目的。

2.作業(yè)成本法核算成本

作業(yè)成本法可以用于施工項(xiàng)目的費(fèi)用核算，利用作業(yè)和資源流動(dòng)之間的聯(lián)系，使我們能夠準(zhǔn)確找到各影響因素的比重情況，進(jìn)而得到最準(zhǔn)確的項(xiàng)目費(fèi)用，從而使成本的形成過(guò)程更加系統(tǒng)與完整，科學(xué)控制接下來(lái)的各項(xiàng)作業(yè)，為管理者提供依據(jù)。作業(yè)成本法有助于改進(jìn)傳統(tǒng)成本體系、提升項(xiàng)目管理水平，同時(shí)提供成本量化手段，幫助成本管理人員更好的管理成本。

3.偏差分析法分析成本偏差

偏差分析法的運(yùn)用是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度和費(fèi)用綜合度量，準(zhǔn)確描述項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)。進(jìn)行測(cè)量和計(jì)算已完成工作的預(yù)算費(fèi)用與已完成工作的實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用，計(jì)算得到有關(guān)計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)度和費(fèi)用偏差，達(dá)到判斷項(xiàng)目花費(fèi)和具體進(jìn)展的情況。

4.基于精益思維的成本優(yōu)化

（1）采取供應(yīng)鏈的方式來(lái)管理，改善材料供給的方法

實(shí)現(xiàn)精益思維的建設(shè)，需要采用供應(yīng)鏈的管理方式。采取精益管理機(jī)制的方式防止成本超支，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確保材料的正確性和合格性，并做出相應(yīng)的分析，構(gòu)建采購(gòu)模式，及時(shí)記錄產(chǎn)品采購(gòu)和消耗情況，再根據(jù)項(xiàng)目完成情況來(lái)完成采購(gòu)策劃書(shū)，這樣就不會(huì)有材料不足或未達(dá)要求的情況發(fā)生。項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程里，找到弱勢(shì)之處要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，全過(guò)程對(duì)材料使用情況做出分析，保證整個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

（2）運(yùn)用價(jià)值鏈思想，并不斷優(yōu)化

保證各個(gè)步驟之間的銜接工作，避免窩工現(xiàn)象。加強(qiáng)有關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)之間的溝通，保證施工質(zhì)量。運(yùn)用作業(yè)成本法，找出項(xiàng)目過(guò)程中有可能存在的貶值的現(xiàn)象，減少不必要的損失，及時(shí)的優(yōu)化銜接各個(gè)流程。

（3）細(xì)分目標(biāo)成本

根據(jù)目標(biāo)成本法，項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的使用要細(xì)化到各個(gè)項(xiàng)目分支機(jī)構(gòu)，做出系統(tǒng)分解，最后落實(shí)到每個(gè)人，在這個(gè)過(guò)程中，相關(guān)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人及時(shí)把信息傳給其他部門(mén)，及時(shí)把握成本的情況，然后做出科學(xué)合理對(duì)策并解決存在的問(wèn)題。

（4）加強(qiáng)精益思維文化建設(shè)

精益思維并不是以一種純理論的方式存在的，配合完整的管理機(jī)制，定期對(duì)施工人員進(jìn)行思想教育和有關(guān)培訓(xùn)，為順利完成項(xiàng)目而奮斗。

三、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，將精益思維理論應(yīng)用于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理中，結(jié)合價(jià)值鏈分析，構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制模型，實(shí)現(xiàn)精益體系，從全過(guò)程中的細(xì)節(jié)方面入手：精益采購(gòu)、精益設(shè)計(jì)、精益施工、精益交付，具體分析精益思維在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理中的應(yīng)用情況。

決策階段和設(shè)計(jì)階段是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段成本控制中最為重要的兩個(gè)部分，關(guān)鍵是做好前期的可行性研究工作才能控制好這些成本，提高設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確程度，設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)全過(guò)程實(shí)現(xiàn)監(jiān)理制，借助價(jià)值工程優(yōu)選和設(shè)計(jì)方案的比較改進(jìn)。要嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)工作，對(duì)材料和設(shè)備采購(gòu)嚴(yán)把成本關(guān)，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)變更和竣工結(jié)算和決算工作做到細(xì)致。通過(guò)計(jì)算進(jìn)行對(duì)比分析項(xiàng)目成本中相應(yīng)的測(cè)算以及偏差，用具體的計(jì)算數(shù)據(jù)對(duì)實(shí)施過(guò)程項(xiàng)目成本進(jìn)行逐步調(diào)整優(yōu)化。從而形成科學(xué)的成本控制控方法，實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)成本，提升企業(yè)利潤(rùn)的目標(biāo)。