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    去杠桿趨勢(shì)下廣西房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析與化解建議

    2019-07-31 11:44:49黎秋華
    時(shí)代金融 2019年15期
    關(guān)鍵詞:去杠桿

    黎秋華

    摘要:自2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)重要任務(wù)以來(lái),采取了去杠桿、控制房地產(chǎn)業(yè)等一系列重要措施,這對(duì)于高速發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一定程度的影響。本文剖析了房地產(chǎn)業(yè)與銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)性,重點(diǎn)對(duì)廣西房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估分析,并結(jié)合廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀提出相應(yīng)化解風(fēng)險(xiǎn)的建議。

    關(guān)鍵詞:去杠桿 房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)化解

    隨著廣西房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大,房地產(chǎn)業(yè)的貸款規(guī)模在不斷增加。從2014-2018年近5年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年到位資金來(lái)看,房企貸款總額由340.03億增加到504.84億,增長(zhǎng)了48.5%,平均年增長(zhǎng)10.2%;截至2018年,個(gè)人按揭貸款總額達(dá)891.22億元是2014年的2.5倍,平均年增長(zhǎng)22.2%。在2018年上半年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格調(diào)控的趨勢(shì)下,個(gè)人按揭貸款仍然增長(zhǎng)了21. 14c7e,全年同比增長(zhǎng)l3. l%。

    由于廣西房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、個(gè)人住房按揭貸款以及住房抵押貸款)主要來(lái)白丁銀行,日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)貸款規(guī)模,將銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密的聯(lián)系在一起,任何一方出現(xiàn)一些不利因素,將會(huì)嚴(yán)重影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量,在銀行業(yè)累積的這些不良資產(chǎn)有可能會(huì)誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。其主要原因在丁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)建筑企業(yè),嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持,擁有較高的信貸資金,而房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展也極大地推進(jìn)了廣西金融業(yè)的發(fā)展。二者互相依存,互相促進(jìn)和發(fā)展。再則,房地產(chǎn)的消費(fèi)基本依賴銀行住房按揭貸款,銀行業(yè)貸款中很重要的一個(gè)部分是房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)通過(guò)貸款這一渠道轉(zhuǎn)移到銀行身上,房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模越大,銀行業(yè)所面臨的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)就越大【1】。

    一、廣西房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與評(píng)估

    房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè),其主要特征之一就是較高的負(fù)債水平,而房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是形成金融風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。當(dāng)前白上而下、全方位的政策調(diào)控,對(duì)丁房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和融資環(huán)境都帶來(lái)了較大壓力。2014年-2018年廣西房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款情況如下所示:

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模趨勢(shì)收緊,房企償債壓力逐漸加大

    在加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下,2017年開(kāi)始我區(qū)縮減了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款比重,政策面對(duì)丁房企融資渠道有重重防火墻,大部分無(wú)法流人開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。從2018年全區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)到位資金來(lái)看,整體情況良好,但區(qū)域發(fā)展差異較大,一些主要城市的房企仍然存在一定程度資金到位不足的情況。例如:河池市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金同比下降20.6%,其中,銀行貸款比上年同期減少6.15億元,縮水近幾成;百色市開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積嚴(yán)重下滑(2018年1-8月開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積同比下滑68.2%),其原因主要來(lái)自丁金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資貸款,個(gè)人住房貸款放款緩慢,導(dǎo)致中小企業(yè)資金緊張,影響新項(xiàng)日的開(kāi)T和在建項(xiàng)日的實(shí)施進(jìn)度,難以形成有效投資;柳州市房地產(chǎn)到位資金同比下降9%等。南以上種種跡象顯示,一些城市房地產(chǎn)下行壓力大,企業(yè)存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。南丁過(guò)去幾年房企大規(guī)模舉債快速擴(kuò)張,貸款存量較大,2019年將迎來(lái)還款債高峰,信用胍險(xiǎn)增加。

    (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款總額比重整體弱偏高

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款總額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比值體現(xiàn)了金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度,在國(guó)際上廣泛認(rèn)為該比值應(yīng)該低丁2%,若比值大于2%則說(shuō)明金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度太大,會(huì)加劇房?jī)r(jià)非理性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。根據(jù)圖l的指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示,2014、2016、2017年份比值均超過(guò)了2%。雖然銀行白2017年起開(kāi)始收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款,2018年該比值下降到1.9%,但2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行貸款規(guī)模仍曾正增長(zhǎng)趨,同比增加3. 7c7e。因前期寬松信貸政策的影Ⅱ向,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存量仍然很大,其帶來(lái)的負(fù)面影響依舊存在,仍需要金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注其可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

    (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源于銀行貸款的比重連年上漲

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中,來(lái)源丁金融機(jī)構(gòu)的貸款由2014年的29%上升到2017年的36%,2018年該比重為35%,下降了一個(gè)百分點(diǎn),主要的原因在丁受到嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款規(guī)模政策的影響,大部分的房企資金來(lái)源轉(zhuǎn)向丁依賴銷(xiāo)售樓盤(pán)的定金及預(yù)付款(2018年房企本年資金來(lái)源丁“定金及預(yù)付款”同比2017年增長(zhǎng)了33.3%),但購(gòu)房者預(yù)付的這部分款項(xiàng)仍有一部分源白丁銀行貸款,房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源對(duì)銀行依賴程度逐漸增加的總體趨勢(shì)仍未有明顯轉(zhuǎn)變,在宏觀信貸政策收緊、房?jī)r(jià)下行壓力較大的趨勢(shì)下,金融機(jī)構(gòu)需要關(guān)注由此可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

    (四)個(gè)人按揭貸款總額持續(xù)快速增長(zhǎng)

    從我國(guó)日前居民的消費(fèi)情況來(lái)看,大部分居民購(gòu)買(mǎi)住房都是通過(guò)向銀行申請(qǐng)住房抵押貸款,隨著近些年來(lái)房?jī)r(jià)的一路走高,個(gè)人住房貸款的數(shù)額也保持著高速增長(zhǎng),2014-2018年平均漲幅高達(dá)22.2%,2017年在全國(guó)貸款增速放緩的趨勢(shì)下,廣西的個(gè)人按揭貸款總額同比增長(zhǎng)了24.5%,高丁同期全同平均水平22. 2%,2018年繼續(xù)以13.1%的漲幅保持增長(zhǎng)。雖然在去庫(kù)存壓力下,擴(kuò)大了住房貸款的規(guī)模,但要密切注意南此帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。由于信貸的過(guò)度支持,容易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并始終保持在高位,助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)行為,截至2018年12月,在全國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控背景下,廣西商品房平均售價(jià)同比去年增長(zhǎng)了5.6%,即使供應(yīng)充足,依然會(huì)表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀態(tài),促使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)非理性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積擴(kuò)大,一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng),將對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)帶來(lái)重大風(fēng)險(xiǎn)。

    (五)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、不良貸款率不斷提升,銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增加

    近些年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大,我區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì),白2015年-2017年三年間由74.5%上升到77.5%,在整體去杠桿的背景下,2017年大部分行業(yè)的杠桿率都有所降低,但從日前上市公司的負(fù)債情況看,房地產(chǎn)行業(yè)仍然屬丁高杠桿模式。2018年第一季度末全國(guó)房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%,房企負(fù)債率創(chuàng)下13年新高。資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%的A股上市房企近20家,其中就包括了在廣西投資的一些上市房企,例如:綠地控股(88.67%)、陽(yáng)光城(86_8%)、金科股份(86.22%)等。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加深,房企融資難度加大,融資成本大幅上升,令房企的資金鏈深度承壓,一旦銷(xiāo)售狀況不理想,企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻,在房企總體負(fù)債率高企,資金集中兌付壓力加大的背景下,樓市大幅波動(dòng)會(huì)影響企業(yè)資金鏈安全,進(jìn)而給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。

    (六)部分消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),加劇市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的脆弱性

    2016年廣西短期消費(fèi)貸款283.40億元,比年初增加25.69億元,同比增長(zhǎng)10%。2017年1月短期消費(fèi)貸款余額為285.5億,同比增速為0.7%,至12月則上升至555億元,比年初增加271.6億元,同比增速高達(dá)95.8%,短期消費(fèi)貸款增速異常。其中主要的原因歸結(jié)丁銀行白2017年開(kāi)始的收緊房貸授信政策,一些購(gòu)房者開(kāi)始通過(guò)各種渠道違規(guī)加杠杠,而短期消費(fèi)貸款就是主要的渠道之一,南此繞過(guò)首付比例的限制,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)流人大量短期消費(fèi)貸款,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題更為突出。2018年短期消費(fèi)貸款增速有所下降,漲幅為41.4%,但仍大幅高丁全國(guó)同期平均漲幅18.7%,對(duì)丁消費(fèi)貸款的去向仍然需要密切關(guān)注。

    (七)去庫(kù)存趨勢(shì)總體向好,但仍存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域失衡問(wèn)題

    我區(qū)自2015年開(kāi)始在去庫(kù)存周期有縮短化的趨勢(shì),供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革相關(guān)政策的作用開(kāi)始顯現(xiàn),但部分城市在去庫(kù)存方面仍存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性失衡問(wèn)題。一方面,住宅商品房去化周期縮小成果顯著,但非住宅商品房去庫(kù)存壓力仍然較大。例如2018年,百色市雖然非住宅去庫(kù)存效果顯現(xiàn),但商品非住宅庫(kù)存基數(shù)較大,消化周期仍然較長(zhǎng),目前百色市商品非住宅庫(kù)存約占商品房總庫(kù)存量的47.6%;河池市商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙下滑,房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大。截止2018年8月,全市商品房待售面積同比增長(zhǎng)105.5%,其中非住宅商品房庫(kù)存同比增長(zhǎng)58.3%。較大庫(kù)存導(dǎo)致房地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)壓力大,南丁由于導(dǎo)致房地產(chǎn)商難以應(yīng)付到期的債務(wù)成本、甚至利息,最終可能帶來(lái)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。 通過(guò)以上分析,白2017年中央提出了去杠桿、控制房地產(chǎn)業(yè)等一系列政策措施以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不同程度的資金緊張情況,房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高,隨著貸款規(guī)模趨勢(shì)收緊,房企償債壓力加大;個(gè)人按揭貸款總額持續(xù)快速增長(zhǎng),以及部分消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),易助漲房?jī)r(jià)非理性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、增加金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。但以上提到的資金信用風(fēng)險(xiǎn)依然可控,總體發(fā)展趨勢(shì)向好,不過(guò)在規(guī)?;?jìng)爭(zhēng)格局下,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求仍然迫切。2019年樓市調(diào)控仍是大基調(diào),房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨銷(xiāo)售壓力和虧損風(fēng)險(xiǎn),因此,在房地產(chǎn)企業(yè)到期負(fù)債規(guī)模逐步擴(kuò)大、資金周轉(zhuǎn)壓力加大以及不斷上漲的融資需求趨勢(shì)下,有關(guān)部門(mén)應(yīng)警惕各種不可控因素帶來(lái)的房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    二、風(fēng)險(xiǎn)化解建議

    (一)繼續(xù)落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策

    堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)定、連續(xù)的房地產(chǎn)金融政策,加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)的管控,并強(qiáng)化對(duì)其審慎監(jiān)管,支持住房剛性需求,抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。對(duì)消費(fèi)貸款進(jìn)行嚴(yán)格管理,避免經(jīng)營(yíng)貸款、消費(fèi)貸款等資金非法流人房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制居民部門(mén)杠桿繼續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)。

    (二)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過(guò)度融資

    遏制資金過(guò)度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,限制高負(fù)債率以及具有市場(chǎng)投機(jī)炒作行為的房企融資,加強(qiáng)房企購(gòu)地資金來(lái)源審查,嚴(yán)格控制購(gòu)地等加杠桿行為。對(duì)丁資金緊張情況比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè),主要金融機(jī)構(gòu)要引導(dǎo)設(shè)立企業(yè)債券融資支持工具,積極采取措施拓寬其融資途徑,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)正規(guī)渠道融資,減少房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂帶來(lái)的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

    (三)完善宏觀審慎管理制度,加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押品監(jiān)管

    銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要將個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款及以房產(chǎn)為抵押品的貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債券等各種形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)管范圍,建立建全房地產(chǎn)抵押品動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制,建立與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),定期開(kāi)展房地產(chǎn)壓力測(cè)試,及時(shí)發(fā)布內(nèi)部預(yù)警信息并針對(duì)性地采取有效應(yīng)對(duì)措施。

    參考文獻(xiàn):

    [1]鄒小芳,姜學(xué)勤房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)研究 [J]經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊2013.29:163-166

    [2]周學(xué)東,匡小紅等中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018) [R] .2018-11:42-45

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