房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理探析

郭梅 北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司

緒論：研究背景：在近幾年發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)特別是城市房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，為我國整體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)帶來了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是由于房地產(chǎn)發(fā)展過快，投資過熱，給房地產(chǎn)投資者帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)損失。研究動(dòng)機(jī)：為強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制，增加房地產(chǎn)投資者風(fēng)險(xiǎn)防范能力及辨識(shí)能力，降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失。研究意義：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特別是城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行研究，可以保證房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理，保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。研究目的：探究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)新形勢(shì)，尋找房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制方向。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理概述

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理主要是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開展過程中，對(duì)于可能發(fā)生的不同類型結(jié)果變動(dòng)程度的不確定風(fēng)險(xiǎn)，采用各種方法，進(jìn)行有效規(guī)避的一種管理模式。其中房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析主要為房地產(chǎn)企業(yè)在一定目標(biāo)的指導(dǎo)下，通過計(jì)劃、實(shí)施、控制、組織等一系列市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別活動(dòng)。其可以對(duì)房地產(chǎn)投資階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)識(shí)別、分析[1]。從根本上而言，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要是對(duì)影響房地產(chǎn)行業(yè)收益環(huán)節(jié)各相關(guān)因素變化、或者對(duì)收益具有一定影響的因素進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的可靠性進(jìn)行檢測(cè)驗(yàn)證[2]。現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)防范及處理幾個(gè)模塊。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理意義

由于房地產(chǎn)投資過程中突出的固定性、投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、不可移動(dòng)性、資金周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)，導(dǎo)致環(huán)境因素、社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)具有較大的影響。而環(huán)境、社會(huì)因素的快速變化，極易導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)與預(yù)期利潤(rùn)偏差較大。雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)投資階段存在的風(fēng)險(xiǎn)，建立了較為完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系[3]。但是由于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，導(dǎo)致相關(guān)管理體系無法發(fā)揮有效價(jià)值，因此，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行進(jìn)一步分析具有非常重要的意義。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)建設(shè)

（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)概述

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)主要是在科學(xué)理論引導(dǎo)下，借鑒房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程歷史經(jīng)驗(yàn)及類似房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，歸納若干房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本規(guī)律。并通過投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)指標(biāo)體系構(gòu)建，論述相關(guān)指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)、局部特征間聯(lián)系，以保證房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體指標(biāo)變化始終位于政府監(jiān)督部門監(jiān)督范圍內(nèi)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)具有因素相關(guān)性、功能多樣性、因素復(fù)雜性、功能有限性等特征[4]。其可以推動(dòng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控調(diào)控前移，最大程度提升房地產(chǎn)業(yè)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)判定準(zhǔn)確度，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供保障。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)指標(biāo)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)指標(biāo)是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行的保障。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)指標(biāo)設(shè)計(jì)階段，可供選擇的指標(biāo)眾多，無法逐一排查[5]。因此，本文根據(jù)指標(biāo)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先報(bào)警中出現(xiàn)的時(shí)間順序，將其劃分為了先行指標(biāo)、滯后指標(biāo)、同步指標(biāo)幾種類型。其中先行指標(biāo)是房地產(chǎn)投資預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)指標(biāo)體系的主體，其可以直接反映房地產(chǎn)投資及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。主要包括房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、貨幣供給增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)新開工面積增長(zhǎng)率、中長(zhǎng)期貸款利率、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率等；滯后指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程“過氣”狀態(tài)檢測(cè)的主要依據(jù)，現(xiàn)階段常用的滯后指標(biāo)主要為房地產(chǎn)投資收益率、失業(yè)率、房地產(chǎn)空置面積等；同步指標(biāo)主要指與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)同期，且可以描述總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行塔式的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)租金指數(shù)、房地產(chǎn)交易量、GDP增長(zhǎng)率、通貨膨脹率等數(shù)值[6]。

在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)指標(biāo)具體設(shè)計(jì)時(shí)，相關(guān)人員可依據(jù)實(shí)用性、全面性、真實(shí)性、靈敏性、先兆性原則。從定性、定量?jī)蓚€(gè)方面出發(fā)，構(gòu)建恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)體系。其中房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)定性指標(biāo)主要包括政治格局、政策搖擺隨意性、宏觀政策、法律支持、公共設(shè)施及教育設(shè)施等。在指標(biāo)確定之后，相關(guān)人員可利用模糊數(shù)學(xué)法，對(duì)定性指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行適當(dāng)設(shè)置[7]。以宏觀政策這一指標(biāo)為例，“沒有優(yōu)惠政策”級(jí)別狀態(tài)為“差”，指標(biāo)權(quán)重為一分；而“具有少量?jī)?yōu)惠政策”級(jí)別狀態(tài)為“較差”，指標(biāo)權(quán)重為二分；“只有關(guān)鍵領(lǐng)域或行業(yè)具有優(yōu)惠政策”級(jí)別狀態(tài)為“一般”，指標(biāo)權(quán)重為三分；“優(yōu)惠政策較多”級(jí)別狀態(tài)為“較好”，指標(biāo)權(quán)重為四分；“各種優(yōu)惠政策措施齊全”級(jí)別狀態(tài)為“好”，指標(biāo)權(quán)重為五分[8]。

定量指標(biāo)識(shí)別主要是通過具體指標(biāo)類型，結(jié)合各指標(biāo)給定計(jì)算公式，進(jìn)行判斷。常用的定量指標(biāo)主要為安置補(bǔ)償指標(biāo)、匯率指標(biāo)、租賃籌資指標(biāo)、承包利益率指標(biāo)、招標(biāo)利益率指標(biāo)等。其中安置補(bǔ)償指標(biāo)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所征收土地所有者的利益補(bǔ)償、土地實(shí)際價(jià)值間布置；匯率指標(biāo)為國際外匯上升量、原外匯匯率的百分比；租賃籌資指標(biāo)為租賃集資自身風(fēng)險(xiǎn)、租賃資金占總籌資比例的和；承包利益率為承包方式差異導(dǎo)致的利益差異、可能導(dǎo)致工程質(zhì)量差異的比例；招標(biāo)利益率為因招標(biāo)形式變化導(dǎo)致利益、可能消耗招標(biāo)費(fèi)用間的比值。

（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)矩陣構(gòu)建

為確定某一層指標(biāo)對(duì)上一次某一指標(biāo)影響的相對(duì)程度，本文在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)指標(biāo)確定之后，引入了相關(guān)資料中學(xué)者對(duì)類似指標(biāo)的兩兩比較判斷矩陣。通過兩兩成對(duì)比較，可以獲得房地產(chǎn)投資中各風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)重要性。同時(shí)在指標(biāo)體系確定之后，為確定房地產(chǎn)市場(chǎng)未來投資走向，可以針對(duì)時(shí)間序列較長(zhǎng)、時(shí)間序列較短兩種不同情況，分別采用平化處理、實(shí)際平均環(huán)比增長(zhǎng)率計(jì)算，確定矩陣區(qū)間。其中平化處理主要是以指標(biāo)波動(dòng)幅度計(jì)算為目標(biāo)，對(duì)指標(biāo)實(shí)際值及指標(biāo)趨勢(shì)值進(jìn)行對(duì)比。并結(jié)合計(jì)算機(jī)軟件內(nèi)數(shù)據(jù)曲線擬合結(jié)果，對(duì)矩陣區(qū)間進(jìn)行適當(dāng)劃分。

通過對(duì)上述指標(biāo)進(jìn)行兩兩對(duì)比分析，得出“景氣信號(hào)”為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)主要運(yùn)行依據(jù)[9]。景氣信號(hào)分析主要依據(jù)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)與投資活動(dòng)有效聯(lián)合。即在景氣信號(hào)為紅燈區(qū)時(shí)，表明市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過熱，處于飽和狀態(tài)，應(yīng)避免進(jìn)行投資。并采取控制投資方式；而在景氣信號(hào)處于黃燈區(qū)時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)偏熱，市場(chǎng)基本飽和，應(yīng)避免投資，并采取正確的引導(dǎo)措施；在景氣信號(hào)處于綠燈區(qū)時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定狀態(tài)，為最佳投資期，可進(jìn)行穩(wěn)步投資，并采取促進(jìn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的措施；在景氣信號(hào)為處于藍(lán)燈區(qū)時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于下降狀態(tài)，應(yīng)稍作觀察后，在確定是否投資；在景氣信號(hào)為白燈區(qū)時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)過冷，不易投資。并采取強(qiáng)有力控制方案，刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理方案應(yīng)用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及識(shí)別

房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及識(shí)別是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作開展的前提，其主要是通過全面系統(tǒng)的調(diào)查管理，對(duì)參與房地產(chǎn)行業(yè)的一系列活動(dòng)導(dǎo)致的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行適當(dāng)分析，以明確房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)處理方向[10]。在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范效力，房地產(chǎn)企業(yè)人員應(yīng)以房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的可能性因素為處理要點(diǎn)，綜合利用專家討論法、環(huán)境分析法、故障樹排查法、市場(chǎng)調(diào)研法及風(fēng)險(xiǎn)分解法，調(diào)查歸類相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生原因、背景及性質(zhì)。其中專家討論法主要是以專家為對(duì)象，選擇具有豐富房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防控經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士。通過專家主觀論證及整體專家小組的信息交互，確定房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)；而環(huán)境分析法主要是針對(duì)某一種類型特定風(fēng)險(xiǎn)，通過詳細(xì)分析外部環(huán)境，推斷內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)影響[10]。如房地產(chǎn)企業(yè)自身環(huán)境、相關(guān)政府部門、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、購房者等；故障樹排查法主要是依據(jù)事故發(fā)展順序，或者時(shí)間順序，在樹狀結(jié)構(gòu)圖中逐步標(biāo)注故障因素。通過逐一排查，可確定具體故障信息；市場(chǎng)調(diào)研法則是利用市場(chǎng)問卷調(diào)查的方式，根據(jù)調(diào)查對(duì)象合理調(diào)整調(diào)查問卷內(nèi)容。從經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)、消費(fèi)者心態(tài)、消費(fèi)者消費(fèi)能力及水平、人口增長(zhǎng)率等方面，進(jìn)行調(diào)查問卷的合理設(shè)計(jì)；風(fēng)險(xiǎn)分解法主要是依據(jù)層層分析的原則，將復(fù)雜多變的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分解為簡(jiǎn)單的、較易識(shí)別的因素。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析論證

在確定房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)之后，需要對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行進(jìn)一步分析。常用的房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法主要為概率分析法、決策樹分析法。其中概率分析法主要是通過統(tǒng)計(jì)分析的方式，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)決策難易層度，合理選擇解析法、蒙特洛卡模擬法，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析論證；而決策樹分析法則是依據(jù)隨機(jī)抽樣選擇，對(duì)每一種投資結(jié)構(gòu)可能性進(jìn)行預(yù)先評(píng)估。并制定與房地產(chǎn)投資各階段發(fā)展需求適應(yīng)的多個(gè)對(duì)策。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先控制方法

1.政府層面對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制方法

微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的進(jìn)行與宏觀經(jīng)濟(jì)背景息息相關(guān)，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管控也發(fā)揮了一定的作用。因此，政府部門應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀管理，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)趨勢(shì)，綜合利用經(jīng)濟(jì)性微調(diào)、短期微調(diào)的方式，促使房地產(chǎn)業(yè)短期發(fā)展利益與中長(zhǎng)期發(fā)展利益相協(xié)調(diào)。

在宏觀調(diào)控作業(yè)開展階段，政府部門可依據(jù)早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)報(bào)的方針，首先依據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)功能，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化完善。同時(shí)政府部門可以房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化為階段目標(biāo)，以空置房面積控制為主要手段，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃指導(dǎo)方案，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地總量進(jìn)行調(diào)控。在保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地總量供求平衡的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)階段我國廣大城鎮(zhèn)居民居住面積基本標(biāo)準(zhǔn)，限制商品住宅、別墅的建設(shè)，大量發(fā)展適銷對(duì)路的普通住宅。并在資金、稅收等方面，向政策住房?jī)A斜，以便為普通住宅建設(shè)提供充足的資金支持。在這個(gè)基礎(chǔ)上，政府部門可在立法方面，完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系[11]。進(jìn)一步完善國有土地有償使用政策，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量商品房交易，消除房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾。

2.房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)先控制方法

在房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)具體風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)，采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等方法，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處理。其中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)潛在損失較大，且在規(guī)定時(shí)限內(nèi)無法采取恰當(dāng)?shù)慕鉀Q措施的情況。通過主動(dòng)放棄經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或者改變發(fā)展目標(biāo)的方式，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要是采取保險(xiǎn)與擔(dān)保、借用與協(xié)議、合伙分擔(dān)等方式，將風(fēng)險(xiǎn)因素轉(zhuǎn)移給第三方。需要注意的是，在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略執(zhí)行階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量選擇承受能力較強(qiáng)的第三方；風(fēng)險(xiǎn)自留主要是房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)，或者被動(dòng)以自留基金為保障，進(jìn)行自審風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。在風(fēng)險(xiǎn)自留措施執(zhí)行時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)預(yù)先評(píng)估、對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略導(dǎo)致的損失程度，主動(dòng)對(duì)發(fā)生概率較大的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。并制定相關(guān)計(jì)劃方案。以保證風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)及時(shí)應(yīng)急處理，降低風(fēng)險(xiǎn)損失程度；風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資階段出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)。同時(shí)利用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、度量報(bào)告，確定風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控管理體制及內(nèi)容。隨后根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)類型，進(jìn)一步細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)控制方案。并明確相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)間、方式及人員責(zé)任。

另一方面，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先警報(bào)系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)在要求，從投資決策階段、土地獲取階段、經(jīng)營(yíng)管理階段等幾個(gè)階段入手。跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，構(gòu)建靈活的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。如在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理階段，為避免因自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足或者營(yíng)銷手段不當(dāng)導(dǎo)致的投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可通過營(yíng)銷代理的方式，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)定期檢查房地產(chǎn)狀態(tài)，拓展?fàn)I銷渠道，以消除現(xiàn)有房地產(chǎn)投資中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)隱患。

結(jié)論：房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)階段我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占據(jù)著直觀重要的地位，其肩負(fù)著我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房民生問題解決等多方面責(zé)任。因此，針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)問題，相關(guān)人員應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、企業(yè)微觀控制兩個(gè)方面入手，明確房地產(chǎn)投資市場(chǎng)存在的不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)測(cè)并識(shí)別現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。并制定具體的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以保證房地產(chǎn)投資活動(dòng)穩(wěn)步開展，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展提供依據(jù)。