房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅籌劃淺析

楊春玲

摘要：隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也得到了迅速的壯大發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，一是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司較多，二是土地供給有限。在這兩方面的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想進(jìn)一步提高自身的企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，必須要對(duì)土地增值稅稅收進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)和籌劃，通過減少納稅來降低成本，從而進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，這也是目前有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的重要內(nèi)容，受到了廣大房地產(chǎn)企業(yè)的重視。本文也根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅籌劃進(jìn)行了分析討論，主要針對(duì)土地增值稅的扣除項(xiàng)目、征稅范圍以及稅收優(yōu)惠政策等方面進(jìn)行分析，保證企業(yè)能夠在合法的基礎(chǔ)上避稅，有利于進(jìn)一步提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;避稅籌劃

為了進(jìn)一步適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸步入了快速發(fā)展的時(shí)期。當(dāng)前我國(guó)城市房地產(chǎn)的主要特征為商品房房?jī)r(jià)過高，但是造成這種情況的原因有很多，也很復(fù)雜，其中最主要的原因之一就是稅費(fèi)比重較大。根據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)外的地價(jià)以及稅費(fèi)只占據(jù)房?jī)r(jià)的20%，而在我國(guó)，地價(jià)和稅費(fèi)占據(jù)了整體房?jī)r(jià)的50%，毫無(wú)疑問給相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了較大的稅費(fèi)壓力。所以為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必須要在有效的范圍內(nèi)對(duì)土地稅費(fèi)進(jìn)行降低，面對(duì)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，在基本利潤(rùn)率前提一定的條件下將土地稅費(fèi)降低，就能夠在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，有較大幾率能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)。主要是根據(jù)房地產(chǎn)稅費(fèi)中土地增值稅進(jìn)行管理，該項(xiàng)稅費(fèi)稅率高，稅負(fù)重，如果對(duì)其進(jìn)行有效的籌劃，可以節(jié)省很多的稅費(fèi)支出，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅籌劃意義

土地增值稅的主要含義就是指轉(zhuǎn)讓地上建筑物、國(guó)有土地使用權(quán)以及相關(guān)的附著物所獲得的實(shí)物、貨幣以及其他收入，納稅人根據(jù)一定的規(guī)定向國(guó)家繳納的一種稅務(wù)類型。土地增值稅不包含繼承、無(wú)償轉(zhuǎn)讓以及贈(zèng)予房產(chǎn)等行為，另外該種稅務(wù)的稅率標(biāo)準(zhǔn)采用的是四級(jí)超額累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算[1]。另外稅收籌劃的主要含義為，在國(guó)家的法律法規(guī)以及稅收規(guī)定的前提下，納稅人可以在合法的基礎(chǔ)上，盡可能的降低稅收，通過節(jié)稅利益來進(jìn)一步提高自身所獲得的經(jīng)濟(jì)效益，可以通過稅收利益最大化的納稅方案，來對(duì)相關(guān)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資以及理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行籌劃和管理，這也被稱之為合理避稅，能夠有效的降低稅收，取得企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化。經(jīng)濟(jì)利益最大化主要指的是，稅后利潤(rùn)最大化、稅負(fù)最輕以及企業(yè)價(jià)值最大化等。能夠有效促進(jìn)相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅籌劃措施

（一）進(jìn)一步考察征稅范圍進(jìn)行避稅籌劃

根據(jù)相關(guān)的土地稅法規(guī)定來看，主要有三個(gè)基本條件，第一，國(guó)家掌握著轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)。第二，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過程中，地上建筑物、土地使用權(quán)以及附著物都要進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)讓。第三，轉(zhuǎn)讓行為能夠獲得收入。只有滿足以上三種條件，才能夠成為增值稅的征稅對(duì)象。為了獲得避稅資格，房地產(chǎn)商可以通過破壞征稅條件，在合法的前提下避稅。首先通過代為改造的形式，改變自行開發(fā)條件，要想獲得該種條件，房地產(chǎn)商可以通過實(shí)力較為雄厚的大企業(yè)進(jìn)行合作，通過簽訂合同的方式，受相關(guān)企業(yè)委托來進(jìn)行開發(fā)地產(chǎn)，等到房產(chǎn)建造完成之后，可以向客戶收取一定的代建費(fèi)用，這種條件下房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且房地產(chǎn)商所獲得的相應(yīng)利潤(rùn)，只能屬于勞務(wù)性質(zhì)的方面的代建費(fèi)用的范圍，合理的規(guī)避了土地增值稅稅收的條件，不滿足相關(guān)征收條件就可以不繳納相關(guān)費(fèi)用[2]。其次，可以通過合作建房的形式來改變自行開發(fā)的形式，根據(jù)我國(guó)規(guī)定的相關(guān)稅法內(nèi)容來看，如果建房的前提是有兩方來進(jìn)行分別出地、出資金，通過雙方合作建房的形式，可以免收土地增值稅。舉例來說，某一房地產(chǎn)開發(fā)公司想要修建住宅，因此購(gòu)得了一塊土地的使用權(quán)，為了免收土地增值稅，可以事先收取預(yù)收購(gòu)房者的部分房款來作為合作建房的資金，這樣就達(dá)成了雙方共同開發(fā)土地的條件，一方出地，一方出資金，可以免收相關(guān)的增值稅費(fèi)。在建成之后，房地產(chǎn)公司所屬的住房轉(zhuǎn)讓的過程中，再繳納這一部分的土地增值稅，也可以大大的節(jié)省了企業(yè)資金的消耗。

（二）通過特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目的方式來進(jìn)行稅費(fèi)籌劃。

在我國(guó)相關(guān)土地增值稅規(guī)定方面，為了進(jìn)一步減輕納稅人的壓力，提高納稅人的納稅積極性，也進(jìn)行了相關(guān)的扣除稅費(fèi)項(xiàng)目規(guī)定。其中就明確列舉了一些有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)扣除項(xiàng)目，房地產(chǎn)可以根據(jù)這些規(guī)定內(nèi)容中的某些土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整和扣除，能夠有效的減少納稅費(fèi)用。其中可以設(shè)置籌劃點(diǎn)，將稅費(fèi)扣除作為自身的籌劃目標(biāo)，另外再根據(jù)相關(guān)稅收額度的不同規(guī)定，進(jìn)一步完善利息扣除方式[3]。如果后期在進(jìn)行土地增值稅計(jì)算的情況下，相關(guān)稅費(fèi)處于兩個(gè)累進(jìn)稅率的鄰近位置，在這種情況下，可以加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)或者加大公共綠化范圍來使原來的土地增值稅稅率降低，可以將其降低到低一級(jí)的稅率適用范圍，這樣的話就有利于降低土地增值稅，交稅的額度也大大減少，另外企業(yè)所得稅的繳稅額也會(huì)減少，有利于提高企業(yè)在市場(chǎng)上的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，促使企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（三）對(duì)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行分散來實(shí)現(xiàn)稅收籌劃

企業(yè)內(nèi)部財(cái)政政策的制定和規(guī)范，主要是在國(guó)家規(guī)定的政策前提下進(jìn)行的，其中所應(yīng)用的計(jì)算程序、利益分配、成本核算方法以及費(fèi)用分?jǐn)偟确矫娴囊?guī)定都是在國(guó)家規(guī)定的前提下進(jìn)行的，根據(jù)這些內(nèi)容，可以進(jìn)行企業(yè)的內(nèi)部核算活動(dòng)。主要是通過合理有效的稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)費(fèi)用和利潤(rùn)的最大值獲取，進(jìn)一步減輕企業(yè)的稅務(wù)費(fèi)用。目前土地增值稅的計(jì)算方法采用的是超率累進(jìn)稅率，隨著房地產(chǎn)增值率的不斷提高，該稅率也在不斷的上升，在這樣的前提下，可以通過分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格來大大降低房地產(chǎn)的增值率，才有可能降低企業(yè)的增值稅。

（四）不斷優(yōu)化稅收優(yōu)惠政策來實(shí)現(xiàn)稅收籌劃

目前我國(guó)用來管理規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式主要是通過強(qiáng)化土地增值稅的征收來進(jìn)行，這樣能夠促使房地產(chǎn)市場(chǎng)良性經(jīng)營(yíng)。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的了解程度不深，因此想要進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的利益收獲，必須要正確理解，合理運(yùn)用這些稅收政策，才能不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。例如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)的時(shí)候，出售住宅需要繳納一部分的稅費(fèi)，其中要計(jì)算好產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的土地增值稅，增值額如果沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%[4]，可以將其劃分為普通住宅進(jìn)行單獨(dú)核算，這樣的話可以免收土地增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以在建設(shè)之前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，在合理的情況下，保證自己預(yù)期的盈利目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)情況來進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格的制定，并且要將增值額控制在20%之內(nèi)，可以免交土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)建設(shè)普通住宅以及高檔商品房，要對(duì)兩種住宅的增值額進(jìn)行分別計(jì)算，可以降低增值率以及增值額。

三、結(jié)束語(yǔ)

根據(jù)以上內(nèi)容，我們明確了要進(jìn)行稅收籌劃可以通過考察征稅范圍、優(yōu)化稅收政策、特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目以及分散經(jīng)營(yíng)收入的方式來進(jìn)行，可以大大減少土地增值稅的繳納費(fèi)用。另外，為了進(jìn)一步降低土地增值稅的繳納費(fèi)用，還要根據(jù)自身房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況以及市場(chǎng)形勢(shì)，進(jìn)行靈活的運(yùn)用和計(jì)算，在不違反國(guó)家規(guī)定的相關(guān)法律法規(guī)的前提下，最大限度的減少土地增值稅繳納費(fèi)用，進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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