物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增實(shí)施的完善路徑

文/吳鴻根

物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增實(shí)施的完善路徑

文/吳鴻根

今年5月1日，我國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋。本文通過(guò)分析物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增現(xiàn)狀，就如何解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)增加難題提出完善路徑。

一、物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增實(shí)施現(xiàn)狀分析

從物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增首次報(bào)稅情況來(lái)看，小規(guī)模物業(yè)服務(wù)企業(yè)減稅明顯，大部分企業(yè)稅負(fù)有所下降或基本持平，但也有10%左右的企業(yè)稅負(fù)略有增加。

（一）強(qiáng)化內(nèi)控管理，制定應(yīng)對(duì)措施

營(yíng)改增的實(shí)施，不單純是稅種的改變和稅率的增減，而是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)控管理提出了更高要求。不少企業(yè)直面經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，從“吃透政策、修煉內(nèi)功”著手，通過(guò)調(diào)查摸底，測(cè)算企業(yè)稅負(fù)情況，調(diào)研和規(guī)劃營(yíng)改增方案，預(yù)測(cè)營(yíng)改增對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響，提出應(yīng)對(duì)措施和對(duì)策，組織從業(yè)人員參加營(yíng)改增政策和納稅申報(bào)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，梳理現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，分析收入支出類(lèi)型，強(qiáng)化財(cái)稅核算技能，以確保新舊稅制順利轉(zhuǎn)換和平穩(wěn)運(yùn)行，設(shè)置相應(yīng)的增值稅核算科目，實(shí)行收入和成本價(jià)稅分離，嚴(yán)格管控涉稅流程，加強(qiáng)增值稅申報(bào)和發(fā)票管理，編制增值率使用手冊(cè)，健全企業(yè)增值稅管理系統(tǒng)，夯實(shí)內(nèi)部管理基礎(chǔ)，修訂內(nèi)控管理制度，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，構(gòu)建制度更完善、決策更科學(xué)、執(zhí)行更有力、管理更有效的增值稅監(jiān)管體系。

（二）打通抵扣環(huán)節(jié)，促進(jìn)服務(wù)外包

物業(yè)管理行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)，使得貨物與勞務(wù)不統(tǒng)一的稅制結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，原本保安保潔、房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保等上游外包物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)項(xiàng)稅抵扣難矛盾得以化解，同時(shí)，也解決了產(chǎn)業(yè)鏈下游支付物業(yè)費(fèi)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)抵扣難題。營(yíng)改增還推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)外包業(yè)務(wù)發(fā)展。在營(yíng)業(yè)稅制下，物業(yè)服務(wù)外包需征收營(yíng)業(yè)稅，且不能抵扣，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，減弱了企業(yè)將服務(wù)外包的積極性。營(yíng)改增后，服務(wù)外包業(yè)務(wù)繳納的增值稅可以抵扣，有利于企業(yè)降本減負(fù)。因此，物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增，對(duì)增加抵扣環(huán)節(jié)，推進(jìn)服務(wù)外包業(yè)務(wù)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，加快行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用。

（三）消除重復(fù)征稅，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)

全面推行營(yíng)改增，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了更多的降稅減負(fù)機(jī)會(huì)。小規(guī)模物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅率下降受益明顯。年?duì)I業(yè)收入低于500萬(wàn)元的小規(guī)模企業(yè)，由營(yíng)業(yè)稅率5%改為增值稅適用征收率3%，實(shí)際征收率為2.91%，稅率減少2.09%，減負(fù)比率高達(dá)41.75%，對(duì)處于微利乃至虧損狀態(tài)的小規(guī)模企業(yè)的生存發(fā)展影響較大。年?duì)I業(yè)收入高于500萬(wàn)元的一般納稅人企業(yè)，由營(yíng)業(yè)稅率5%改為增值稅適用稅率6%，實(shí)際稅率為5.66%，較之征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)稅率高出0.66%，稅負(fù)增加13.21%?？紤]到物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)備采購(gòu)、場(chǎng)地租賃、固定資產(chǎn)、辦公用品等進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，再加上支付給保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋維修、設(shè)施設(shè)備維保等專(zhuān)業(yè)分包公司的費(fèi)用也可作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，企業(yè)稅負(fù)總體上會(huì)有下降或基本持平。有家年經(jīng)營(yíng)收入1億元的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可抵扣項(xiàng)目中能耗占10%，外包勞務(wù)占70%，可用于抵扣的金額在8000萬(wàn)元左右。如能抵扣成功，企業(yè)稅負(fù)估計(jì)可下降2%左右。

（四）促使行業(yè)減稅，助推企業(yè)轉(zhuǎn)型

營(yíng)改增后，物業(yè)管理行業(yè)總體稅負(fù)有所下降或基本持平，但由于企業(yè)的服務(wù)對(duì)象、收費(fèi)方式、成本結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)模等不盡相同，會(huì)出現(xiàn)有的企業(yè)稅負(fù)降低、有的企業(yè)稅負(fù)增加的狀況，但總體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是減稅企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模大，行業(yè)稅負(fù)呈減多、增少的凈減稅趨勢(shì)。按照國(guó)家“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”的要求，部分短期內(nèi)出現(xiàn)的稅收不降反增的企業(yè)，可享受營(yíng)改增帶來(lái)的政策“紅利”。當(dāng)然，隨著營(yíng)改增政策的完善和抵扣鏈條的延伸，企業(yè)稅負(fù)增加的情況會(huì)得到改善。更為重要的是，物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增有助于通過(guò)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)為企業(yè)減負(fù)，助推企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為深化行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展提供支持。

二、物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)難點(diǎn)研究

物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增成效初顯，總體稅負(fù)有所下降，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅。但部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)也碰到了抵扣項(xiàng)目有限、消費(fèi)服務(wù)偏多、減稅效果有限等方面的困難和問(wèn)題，這是物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增迫切需要解決的難題。

（一）人工成本較高，抵扣項(xiàng)目較少

物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增，雖然企業(yè)材料設(shè)備采購(gòu)、服務(wù)外包業(yè)務(wù)等可作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，但作為勞動(dòng)密集型行業(yè)的物業(yè)管理，主要成本是人工、房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)，特別是人工成本占比較大，實(shí)際可抵扣項(xiàng)目較少，致使部分企業(yè)稅負(fù)不降反增。據(jù)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2015年，全行業(yè)人工成本已占到企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的75%左右，而人工成本不能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額。其他諸如公共區(qū)域水能耗、從小規(guī)模納稅人處購(gòu)進(jìn)材料等也無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，人工成本較高，可抵扣項(xiàng)目比重過(guò)低，令不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)增加，導(dǎo)致原本微利或虧損的企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重。

（二）取消水電代收，企業(yè)稅負(fù)增加

物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)收取的服務(wù)費(fèi)，另一類(lèi)是通過(guò)代收代繳服務(wù)獲取的差價(jià)。提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)收取服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按營(yíng)業(yè)收入全額征收增值稅，而對(duì)于水電服務(wù)費(fèi)等代收代繳業(yè)務(wù)，征營(yíng)業(yè)稅時(shí)按收支差額征稅，營(yíng)改增后并未延續(xù)差額征稅政策。目前，經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)已不包含物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代收代繳行為，水電費(fèi)代收代繳由征營(yíng)業(yè)稅時(shí)的適用稅率5%改為征增值稅時(shí)得13%、17%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能按銷(xiāo)售稅率開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，但由于小規(guī)模企業(yè)只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅無(wú)償代收代繳水費(fèi)，而且還要承擔(dān)高額稅收，明顯不合理。以自來(lái)水為例，自來(lái)水公司銷(xiāo)售自來(lái)水按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率征收增值稅，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)要按13%的稅率繳納增值稅。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅率為3%，出項(xiàng)稅率為13%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為此要承擔(dān)10%的稅率差，還不包養(yǎng)護(hù)、人工等成本支出，增加了企業(yè)稅負(fù)。

（三）消費(fèi)服務(wù)偏多，減稅效果有限

物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)對(duì)象可分為住宅和非住宅兩類(lèi)：住宅類(lèi)以提供個(gè)人服務(wù)為主，可歸為消費(fèi)性服務(wù)；非住宅類(lèi)則為企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供服務(wù)，可歸為生產(chǎn)性服務(wù)。由于物業(yè)管理行業(yè)消費(fèi)性服務(wù)比重占據(jù)六成以上，稅率也由征營(yíng)業(yè)稅時(shí)的5%改成征增值稅適用稅率6%，加上消費(fèi)性服務(wù)進(jìn)項(xiàng)抵扣少，雖然總體減稅，但相對(duì)于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，減稅效果有限。水電費(fèi)代收代繳由征營(yíng)業(yè)稅時(shí)的適用稅率15%改為征增值稅時(shí)的3%和17%，電梯維保服務(wù)、停車(chē)場(chǎng)臨時(shí)停車(chē)費(fèi)由征營(yíng)業(yè)稅下的5%改為征增值稅適用稅率11%。同樣以銷(xiāo)售自來(lái)水為例，自來(lái)水公司實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法征收，開(kāi)具3%的增值稅普通發(fā)票。物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得發(fā)票，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，而且代售自來(lái)水的稅率為13%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑空增加一筆稅負(fù)。部分企業(yè)由于無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，又缺乏其他可抵扣項(xiàng)目，沒(méi)有形成上下游之間的抵扣鏈條，面臨短期內(nèi)稅負(fù)不降反增的困境。

（四）收費(fèi)全額增收，稅收壓力較大

按現(xiàn)行增值稅制度，稅務(wù)部門(mén)均對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全額征收增值稅。車(chē)輛停放費(fèi)、租賃費(fèi)、代辦性服務(wù)費(fèi)、特約性服務(wù)費(fèi)、公共收益性經(jīng)營(yíng)收入等代收代繳服務(wù)，應(yīng)將外包支出和代收代繳費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)資金收入中扣減，將剩余的服務(wù)收入作為征稅依據(jù)，而現(xiàn)行稅制對(duì)服務(wù)收入實(shí)行全額征稅，增加了企業(yè)的稅收壓力，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入虧損。浦東一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以酬金制形式管理住宅小區(qū)，全年代收物業(yè)服務(wù)費(fèi)936.9萬(wàn)元，業(yè)委會(huì)支付企業(yè)70萬(wàn)元酬金。按理說(shuō)，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)增值部分即業(yè)委會(huì)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金征稅?？涩F(xiàn)行稅制卻要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的1006.9萬(wàn)元收入征收增值稅。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為此要多繳增值稅53.03萬(wàn)元。酬金制下物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般僅收取10%的物業(yè)費(fèi)作為酬金，而稅務(wù)部門(mén)要按100%的物業(yè)收費(fèi)征稅，無(wú)疑加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

（五）抵扣項(xiàng)目不足，稅率有所提高

物業(yè)管理行業(yè)原按5%的稅率征稅營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后一般納稅人按名義稅率6%、實(shí)際稅率5.66%繳稅，稅負(fù)增加13.21%。由于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)主要成本為人工費(fèi)、房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)，抵扣項(xiàng)目原本就不多，再加上公共區(qū)域水能耗、承接政府大中小修工程、水電費(fèi)代收代繳、企業(yè)更名遇到問(wèn)題、外包勞務(wù)部分企業(yè)不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)票等無(wú)法抵扣的情況，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣嚴(yán)重不足。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人工成本占經(jīng)營(yíng)成本78%，而這部分成本按目前政策無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。部分企業(yè)因無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，又缺乏其他可抵扣項(xiàng)目，沒(méi)有形成上下游之間的抵扣鏈條，使得這些企業(yè)營(yíng)改增遭遇抵扣難題，稅負(fù)不降反增。

三、完善物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增路徑研究

面對(duì)部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)增加的現(xiàn)狀，要從戰(zhàn)略高度思考行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，提出完善物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增路徑。

（一）出臺(tái)配套措施，降低企業(yè)稅負(fù)

針對(duì)人工成本比較大、可抵扣項(xiàng)目比重過(guò)低、部分企業(yè)稅負(fù)加重等困難和問(wèn)題，政府主管部門(mén)要盡快完善試點(diǎn)政策及相關(guān)配套措施，出臺(tái)具體可行的操作辦法，解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)不降反增問(wèn)題。要根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)支付給保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維保等專(zhuān)業(yè)分包公司的費(fèi)用，具有代收代繳性質(zhì)的水電服務(wù)費(fèi)用，從稅收政策上給予適當(dāng)優(yōu)惠。住建委、稅務(wù)、水電等部門(mén)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)水電費(fèi)代收代繳戶(hù)名變更難題。要研究解決上海市地稅局有關(guān)免征公房租金、暫免征收售后公房物業(yè)費(fèi)收入稅收等政策的連續(xù)性問(wèn)題，適當(dāng)降低營(yíng)改增財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助門(mén)檻，以減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（二）住宅物業(yè)按照消費(fèi)服務(wù)征稅

我國(guó)服務(wù)業(yè)可分為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和消費(fèi)性服務(wù)業(yè)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)由于處于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中間環(huán)節(jié)，營(yíng)改增有利于產(chǎn)業(yè)鏈抵扣，原則上按一般納稅人征稅；而消費(fèi)性服務(wù)業(yè)是為消費(fèi)者提供服務(wù)，無(wú)需通過(guò)營(yíng)改增來(lái)形成產(chǎn)業(yè)鏈抵扣，原則上可實(shí)行類(lèi)似于小規(guī)模納稅人的簡(jiǎn)易征收辦法。物業(yè)管理行業(yè)屬于生產(chǎn)性和生活性交叉混合服務(wù)業(yè)，建議將非住宅類(lèi)、住宅類(lèi)物業(yè)管理分別納入生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，實(shí)施區(qū)別稅收政策。對(duì)非住宅類(lèi)、住宅類(lèi)中的中高檔商品房，可按現(xiàn)行營(yíng)改增政策分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。而對(duì)住宅類(lèi)中從事保障房和直管售后公房管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，考慮到這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳、與民生密切相關(guān)，可不再區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，統(tǒng)一按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用稅率3%征稅。

（三）保留特定服務(wù)稅收減免政策

物業(yè)管理行業(yè)作為準(zhǔn)公共性服務(wù)行業(yè)，其性質(zhì)決定了它的經(jīng)營(yíng)宗旨是“服務(wù)社會(huì)、保本微利”。政府主管部門(mén)要加大對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的財(cái)政投入和政策扶持力度。保留營(yíng)業(yè)稅時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)部分收入采取的稅收優(yōu)惠政策，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，繼續(xù)實(shí)行老舊住宅小區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)財(cái)政補(bǔ)貼產(chǎn)生的稅收、政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)成果支付給企業(yè)的資金實(shí)施增值稅減免，以避免出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)營(yíng)改增后企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損增加、稅負(fù)加重的局面。

（四）代收代繳費(fèi)用實(shí)施區(qū)別對(duì)待

物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)收取的費(fèi)用，另一類(lèi)則是通過(guò)代收代繳費(fèi)用收取的代理服務(wù)費(fèi)。由于兩類(lèi)服務(wù)性質(zhì)不同，增值稅征收也應(yīng)有所區(qū)別。提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)收取的費(fèi)用，應(yīng)按營(yíng)業(yè)收入全額征收增值稅，而對(duì)于代收代繳費(fèi)用，應(yīng)按收入全額計(jì)算增值稅。由于大量小規(guī)模企業(yè)存在，無(wú)法對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，所以應(yīng)區(qū)分兩種情況：對(duì)一般納稅人代收代繳費(fèi)用，按代收全額計(jì)算增值稅；對(duì)小規(guī)模企業(yè)，按代收代繳收支差額征收增值稅。代收代繳費(fèi)用包括商品住宅水電等能耗費(fèi)用，以全部收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的相應(yīng)公用部位、設(shè)備設(shè)施所耗用電費(fèi)、水費(fèi)（憑發(fā)票）后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；代收水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用，以向業(yè)主收取的全部費(fèi)用扣除實(shí)際支付給收費(fèi)單位的費(fèi)用（不包括企業(yè)自身應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用）后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。同時(shí)，對(duì)按簡(jiǎn)易征收方式征稅的企業(yè)，允許將物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付給小區(qū)保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維保等專(zhuān)業(yè)公司的費(fèi)用從收入中扣除后，再計(jì)算增值稅。

（五）對(duì)酬金制收費(fèi)試行差額征稅

現(xiàn)行物業(yè)管理收費(fèi)主要有包干制和酬金兩種形式，在酬金制下由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理費(fèi)中提取一定的比例或金額作為酬金，其余部分由業(yè)主自行用于相關(guān)費(fèi)用支出，盈虧由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。按現(xiàn)行增值稅制，稅務(wù)部門(mén)全額征收增值稅，即按收取的全部物業(yè)管理費(fèi)征稅，而不是按酬金部分實(shí)施差額征稅，加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因而對(duì)采用酬金制收費(fèi)模式的項(xiàng)目，要扣除具有代管代付性質(zhì)的物業(yè)管理費(fèi)，僅對(duì)支付給企業(yè)的酬金部分征稅。一是對(duì)企業(yè)開(kāi)設(shè)單獨(dú)賬戶(hù)存放業(yè)委會(huì)資金的代管行為，不再征收增值稅。二是若業(yè)委會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)委會(huì)開(kāi)具發(fā)票，則對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從代管資金賬戶(hù)代付勞務(wù)價(jià)款的行為不征收增值稅。

（六）研究保障住房配套稅收政策

保障性住房物業(yè)管理具有鮮明的保障特征，要求從事公共租賃房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷配套商品房物業(yè)管理的企業(yè)，必須承擔(dān)更多的政府職能和社會(huì)責(zé)任，這是促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的需要。所以，實(shí)施物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增，可參照直管售后公房物業(yè)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)保障房物業(yè)實(shí)行稅收減免。政府主管部門(mén)要制定相關(guān)配套政策，明確從事保障房物業(yè)管理的企業(yè)不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的項(xiàng)目。對(duì)保障房物業(yè)管理企業(yè)，按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用稅率3%征稅，免征保障房物業(yè)租金和管理費(fèi)收入增值稅。試行將政府財(cái)政補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大至保障性住房，對(duì)政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)成果支付給企業(yè)的資金以及經(jīng)營(yíng)性房屋出租所得減免增值稅，以促進(jìn)保障房物業(yè)管理的良性循環(huán)。

（七）降低企業(yè)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助門(mén)檻

從2012年實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)以來(lái)，全國(guó)各個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)了財(cái)政扶持政策。2012年，上海對(duì)3000家試點(diǎn)企業(yè)提供了10億元的財(cái)政扶持資金；2013年，北京市審核下達(dá)過(guò)渡性財(cái)政扶持資金1.23億元，涉及314家稅負(fù)上升企業(yè)。但各地申請(qǐng)財(cái)政扶持資金的標(biāo)準(zhǔn)差異較大。在上海，要求試點(diǎn)企業(yè)稅負(fù)每季度累計(jì)超過(guò)3萬(wàn)元；在廣東，試點(diǎn)企業(yè)月平均稅負(fù)必須增加1萬(wàn)元以上；在深圳，試點(diǎn)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)月增加額須在5000元以上。但這些政策對(duì)以中小企業(yè)居多、經(jīng)營(yíng)狀況不佳的物業(yè)管理行業(yè)而言有失公允，它意味著稅負(fù)累計(jì)低于3萬(wàn)元、月平均稅負(fù)增加低于1萬(wàn)元、實(shí)際稅負(fù)月增加額低于5000元的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可能錯(cuò)失享受過(guò)渡性財(cái)政扶持政策的機(jī)會(huì)。為此，要研究物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增相關(guān)配套政策和措施，按照“行業(yè)總體稅負(fù)不增，基本消除重復(fù)征稅”的增值稅改革原則，根據(jù)“核定企業(yè)基準(zhǔn)稅負(fù)、增負(fù)部分財(cái)政適當(dāng)補(bǔ)助”的要求，適當(dāng)降低營(yíng)改增試點(diǎn)過(guò)渡性財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助門(mén)檻，以扶持營(yíng)改增稅負(fù)增加的試點(diǎn)企業(yè)。以不增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)稅負(fù)加重的物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行稅負(fù)增加多少、補(bǔ)助多少的財(cái)政支持。對(duì)按照新稅制規(guī)定繳納的增值稅與按老規(guī)定所繳營(yíng)業(yè)稅持平的企業(yè)，可采取增值稅先征后返或全額征收、減半返還的過(guò)渡優(yōu)惠措施。由符合條件的企業(yè)提出增值稅返還申請(qǐng)，經(jīng)財(cái)稅部門(mén)核實(shí)審查后返還，以激發(fā)中小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展活力，確保物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增后稅負(fù)只減不增。

（作者單位：上海市浦東房地產(chǎn)集團(tuán)研究［信息］室）