共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有關(guān)同等條件的鑒定

【摘 要】 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》）第 78 條第三款后段及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第 101 條后段的規(guī)定：共有人在轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。法律的確立，使得按份共有人就份額享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的，是為了防止因第三人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜化，從而簡(jiǎn)化甚至消除共有物的共同使用關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)共有物利用上的效率。故共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保障了共有人的權(quán)利，在一定程度上減少了因處分共有物而使得共有人內(nèi)部的混亂?！段餀?quán)法》第 5 條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定”及其第 101 條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”依法律規(guī)定共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律對(duì)共有人的特定保護(hù)。共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，符合物權(quán)法律特征。因此共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在實(shí)踐當(dāng)中具有重要的意義。而關(guān)于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)另一重要條件及關(guān)于同等條件的鑒定。也是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的實(shí)質(zhì)條件。而關(guān)于同等條件的認(rèn)定可以大體分為以下幾個(gè)方面

【關(guān)鍵詞】 優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 同等條件的鑒定

1價(jià)格條款

在民事交易活動(dòng)中價(jià)格條款是最能夠反映當(dāng)事人買賣訴求的條件之一，也是影響買賣是否成立的前提，集中反映了合同雙方當(dāng)事人的利益，只有在雙方在價(jià)格條款達(dá)成實(shí)質(zhì)同等的前提下，才能保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，維護(hù)了出賣人的利益，實(shí)現(xiàn)了交易的公平與公正，而這里的價(jià)格是在公平且合法的前提下形成的價(jià)格，沒(méi)有違反誠(chéng)實(shí)交易原則，符合合同成立的條件，并不是以脅迫、欺詐、乘人之危或者惡意竄通的情況下故意損害出賣人的合法權(quán)益，此種前提下達(dá)成的交易可以以違反合同成立的條件申請(qǐng)法院確認(rèn)合同的無(wú)效，也可以要求買受人以法院所確定的市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)達(dá)成出賣的目的。

2除了價(jià)格條款，影響同等條件的還包括支付期限和支付方式

因?yàn)楦犊钇谙?、付款方式將?huì)涉及到出賣人的期限利益、價(jià)款受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。在行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人不得以比第三人向出賣人簽訂支付價(jià)款的期限晚從而主張與出賣人訂立合同，但是有例外條件及出賣人同意按優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人提出的支付期限，如果出賣人允許第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出賣人承擔(dān)的價(jià)款可能不受清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，因而只有在先買權(quán)人就延期支付價(jià)款提供了相應(yīng)的擔(dān)保，足以保障出賣人能按期受償時(shí)，才可將延期付款視為同等條件。同時(shí)如果第三人允諾一次性付清，則先買權(quán)人主張分期付款的，則不能構(gòu)成同等條件。在實(shí)際交易過(guò)程中，因?yàn)橹Ц秲r(jià)款的期限和支付方式往往都會(huì)影響到出賣人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的安排，雖然雙方都以一樣的價(jià)款購(gòu)買標(biāo)的物，但是由于支付期限不一樣以及支付方式的不同，往往會(huì)打亂出賣人接下來(lái)交易活動(dòng)。打個(gè)比方，甲乙雙方都出10萬(wàn)購(gòu)買丙的汽車，甲直接全款付清，乙分2次付清10萬(wàn)價(jià)款，雖然雙方交易價(jià)格都是以10萬(wàn)為標(biāo)的，但由于支付方式的不同，有可能會(huì)影響出賣人接下來(lái)的交易活動(dòng)。

3在特殊情況下還要具體問(wèn)題具體分析來(lái)確定“同等條件”

出賣人可能會(huì)因一些特殊原因的存在而決定將標(biāo)的物賣給第三人或以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣給第三人，在這樣的情況下是否適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及如何確定“同等條件”成了問(wèn)題的所在。在這種情況下不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度可能會(huì)造成出賣人與第三人為了規(guī)避優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用，惡意串通，故意制造“特殊原因”，這樣將會(huì)造成優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度像擺設(shè)一樣，難以發(fā)揮他應(yīng)該發(fā)揮出的作用，所以應(yīng)適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這種情況下“同等條件”確定可以采取以下的原則：

（1）當(dāng)出賣人與第三人所訂立的合同中有從給付義務(wù)的，若該從給付義務(wù)先買權(quán)人可以履行，則為了保護(hù)出賣人的利益，如果先買權(quán)人不愿履行該從給付義務(wù)，則視為未達(dá)到“同等條件”;若先買權(quán)人不能履行該從給付義務(wù)，則只有在先買權(quán)人可以價(jià)金代替該從給付或者沒(méi)有該從給付，合同仍可成立時(shí)才能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（2）當(dāng)出賣人基于某種特殊的原因給予其他買受人一種較為優(yōu)惠的價(jià)格時(shí)，“而這種特殊原因能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合金錢計(jì)入價(jià)格之中。如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定?！碑?dāng)然，我們應(yīng)該考慮到，將優(yōu)惠價(jià)格賴以形成的基礎(chǔ)（特殊原因）折價(jià)，不僅存在一定難度，而且與一般道德標(biāo)準(zhǔn)相悖，不利于弘揚(yáng)公民之間互助友愛的道德風(fēng)尚，即使以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)補(bǔ)償，也只能使出賣人眼前的現(xiàn)實(shí)利益得以維護(hù)，仍會(huì)損害其未來(lái)利益及其與第三人之間的各種利益關(guān)系。但是我們?cè)谶m用法律時(shí)要對(duì)各種利益關(guān)系予以衡量，保護(hù)社會(huì)效益最大的利益關(guān)系，在公民互助友愛的道德風(fēng)尚與法定的先買權(quán)人利益之間，我們當(dāng)然會(huì)選擇后者。而且筆者認(rèn)為對(duì)于公民之間互助友愛的道德風(fēng)尚，出賣人可以通過(guò)其他方式給對(duì)方以補(bǔ)償，而并非必須以出賣標(biāo)的物給對(duì)方的方式。（3）當(dāng)出賣人轉(zhuǎn)讓給第三人的標(biāo)的物大于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的物時(shí)，如果其為可分物，則先買權(quán)人可僅以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)標(biāo)的物部分與出賣人訂立合同;若為不可分物，并且該不可分物的分割致使權(quán)利人顯受損失的，則先買權(quán)人有權(quán)要求擴(kuò)大優(yōu)先購(gòu)買權(quán)標(biāo)的物及于不可分物全部而訂立合同。

根據(jù)上文準(zhǔn)則確定“同等條件”后，當(dāng)先買權(quán)人所提供的條件等同于或優(yōu)于條件時(shí)，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即可得以行使。因而法律規(guī)定“同等條件”的意義在于：一是表明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相對(duì)性和有條件性;二是表明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不以損害出賣人的實(shí)體利益為代價(jià);三是表明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)立并不絕對(duì)得剝奪他人的購(gòu)買機(jī)會(huì)。因而我們?cè)谡J(rèn)定“同等條件”時(shí)也需要考慮出賣人、第三人、先買權(quán)人三個(gè)方面當(dāng)事人之間利益關(guān)系的平衡。

作者簡(jiǎn)介：劉仲源 （1996.11—）男 遼寧省營(yíng)口市 本科 遼寧師范大學(xué)海華學(xué)院 法學(xué)郵政編碼110167