房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)山東城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響效應(yīng)分析
——基于VECM模型的實(shí)證檢驗(yàn)

孫慧娟,付懋林

(1.山東師范大學(xué) 地理與環(huán)境學(xué)院,濟(jì)南 250014;2.山東省商務(wù)發(fā)展研究院,濟(jì)南 250002)

一、引言與文獻(xiàn)綜述

“衣、食、住、行”是民生四大剛需,隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,恩格爾系數(shù)在逐年下降,居民生活水平得到不斷提升。但城鎮(zhèn)化的高速推進(jìn)加大了居民住房需求,理性的與非理性的,剛需的與投機(jī)的助推了近年來(lái)各大城市房?jī)r(jià)的攀升,使人們“望房興嘆”“談房色變”,可以說(shuō)房?jī)r(jià)的波動(dòng)牽動(dòng)著每一個(gè)人的神經(jīng)。由于樓市主要集中在城市區(qū)域,因此本文研究對(duì)象為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)。商品房有兩種屬性,一種為生活必需的剛需品,另一種為金融屬性的投資品,這決定了房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響是多渠道的,是促進(jìn)還是抑制,學(xué)術(shù)界對(duì)此有不同的看法。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲加重居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)與生活成本,從而抑制消費(fèi),產(chǎn)生擠出效應(yīng)。房?jī)r(jià)上漲使得居民不得不為購(gòu)房而儲(chǔ)蓄,從而擠出了消費(fèi)(陳彥斌和邱哲圣,2011;陳斌開和楊汝岱,2013;顏色和朱國(guó)鐘,2013),李江一(2017)利用中國(guó)家庭金融調(diào)查(CHFS)在2011年與2013年采集的微觀面板數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),購(gòu)房動(dòng)機(jī)擠出了7.4%的家庭消費(fèi),且主要擠出了食品衣著、教育文化娛樂支出;償還住房貸款擠出了15.8%的家庭消費(fèi),且主要擠出了耐用品、住房裝修維修支出。一些國(guó)外學(xué)者還考察了因購(gòu)房負(fù)債對(duì)消費(fèi)的影響,Dynan等(2012)利用英國(guó)收入動(dòng)態(tài)面板調(diào)查(PSID)數(shù)據(jù)考察了住房抵押貸款對(duì)非住房消費(fèi)的影響,研究發(fā)現(xiàn),在控制收入、凈財(cái)富等因素的條件下,住房抵押負(fù)債率越高或住房抵押貸款償債負(fù)擔(dān)越重,非住房消費(fèi)增長(zhǎng)的速度越慢,且住房抵押負(fù)債在房?jī)r(jià)更高的地方對(duì)非住房消費(fèi)的抑制更嚴(yán)重。Ogawy and Wan(2007)利用日本1989年、1994年、1999年的家庭收入與支出調(diào)查數(shù)據(jù)考察了家庭債務(wù)對(duì)消費(fèi)的影響,研究發(fā)現(xiàn),在控制家庭資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)后,與土地和住房相關(guān)的負(fù)債顯著負(fù)向影響家庭消費(fèi)[1-7]。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)資產(chǎn)升值,從而增加家庭財(cái)產(chǎn)收入,促進(jìn)消費(fèi),產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。趙西亮等(2013)和杜麗等(2013)的實(shí)證研究均發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)主要通過住房財(cái)富效應(yīng)正向影響消費(fèi)。也有國(guó)外學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲提高住房的抵押價(jià)值,放松其流動(dòng)性約束條件,也能滿足其更高的消費(fèi)需求(Iacoviello and Neri,2010;Iacoviello and Minetti,2008)[8-12]。以上兩種觀點(diǎn)存在的分歧,我們認(rèn)為主要是由于區(qū)域市場(chǎng)間存在的異質(zhì)性所導(dǎo)致,不同區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)傳統(tǒng)等因素會(huì)導(dǎo)致存在不同的結(jié)論,大多數(shù)文獻(xiàn)基于全國(guó)樣本的分析來(lái)考察房?jī)r(jià)與消費(fèi)的關(guān)系,但結(jié)論未必在山東省適用,聚焦山東省內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)與消費(fèi)的關(guān)系則是本文的研究目所在。

二、從三大效應(yīng)分析房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)山東消費(fèi)的影響

長(zhǎng)期來(lái)講,房?jī)r(jià)取決于人口因素,中期和短期的波動(dòng)則主要?dú)w因于國(guó)家調(diào)控政策和金融因素。2008、2009年的信貸寬松與購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策極大推動(dòng)了全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲,為抑制樓市過熱,隨后2010年-2013年國(guó)家出臺(tái)了不同程度的限購(gòu)令,其中2010年4月出臺(tái)的“國(guó)十條”堪稱十年來(lái)最嚴(yán)調(diào)控,限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施將高溫的樓市打入冰窖,各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易嚴(yán)重萎縮,導(dǎo)致2014年樓市低迷,房?jī)r(jià)增速大幅回落。為提振經(jīng)濟(jì),央行多次降息,大多數(shù)城市限購(gòu)取消,限貸松綁,2015年下半年房?jī)r(jià)又開啟了新一輪上漲,直到2017年出臺(tái)新的調(diào)控政策,增速才開始走低,但價(jià)格依然居于高位。從圖1中可以看出山東房?jī)r(jià)增速與國(guó)家調(diào)控結(jié)果基本吻合,且增速波動(dòng)較全國(guó)更為平緩。房?jī)r(jià)上漲除了會(huì)給消費(fèi)帶來(lái)擠出效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)外,還會(huì)導(dǎo)致更多的互補(bǔ)品需求,產(chǎn)生引致效應(yīng),如家用電器、家具、裝修等商品消費(fèi)的增加,下文將主要從這三大效應(yīng)展開分析。

1.房?jī)r(jià)波動(dòng)的擠出效應(yīng)分析。房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)無(wú)法直觀的去測(cè)算,我們可以通過觀察居民房貸壓力、房?jī)r(jià)收入比(商品房均價(jià)/人均可支配收入)等指標(biāo)來(lái)捕捉,表1給出了近五年的相關(guān)指標(biāo),其中住戶中長(zhǎng)期貸款主要是房貸,占比越高則說(shuō)明居民房貸壓力越大;房?jī)r(jià)收入比越大說(shuō)明居民購(gòu)買力越弱。

我們可以看出,近5年來(lái)山東住戶存款增速在逐年下降,而貸款增速呈上升態(tài)勢(shì),特別是以房貸為主的中長(zhǎng)期貸款增勢(shì)迅猛,且占比也在不斷提高,2017年高達(dá)78%,一方面說(shuō)明居民的房貸壓力逐年上升,房奴效應(yīng)凸顯;另一方面說(shuō)明住房貸款占比的提升擠出了消費(fèi)性貸款,對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用。而房?jī)r(jià)收入比卻變動(dòng)不大,2017年為0.17,這表示要不吃不喝17年才能買到一套100平方米的房子。

表1 山東近五年房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)擠出效應(yīng)指標(biāo) 億元

注:數(shù)據(jù)來(lái)源于人民銀行濟(jì)南分行。

從城市角度出發(fā),選取濟(jì)南、青島兩個(gè)城市來(lái)考察以上指標(biāo)。2015年-2017年,濟(jì)南、青島的住戶中長(zhǎng)期貸款占比呈上升態(tài)勢(shì),2017年青島高達(dá)90.3%,濟(jì)南為85.1%,高出全省平均水平近10個(gè)百分點(diǎn),此時(shí)間段2市房?jī)r(jià)漲幅也領(lǐng)跑全省,2016年濟(jì)南住戶中長(zhǎng)期貸款增速高達(dá)48.1%,青島為36.6%,超出全省平均水平10個(gè)百分點(diǎn)以上。房?jī)r(jià)收入比方面,2016年濟(jì)南為0.19,青島為0.21,均高于全省水平,高房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng)可見一斑。

2.房?jī)r(jià)波動(dòng)的引致效應(yīng)分析。對(duì)商品房需求的增加固然帶來(lái)更多相關(guān)商品的需求,稱之為引致效應(yīng)。商品零售方面,2017年,山東限額以上單位主要商品零售中增長(zhǎng)最快的為家用電器和音像器材類和建筑及裝潢材料類,分別增長(zhǎng)13.0%、9.0%。其中,青島2014年-2016年家用電器、裝潢材料、家具等住房引致商品零售額占限上零售總額比重呈上升態(tài)勢(shì),特別是家用電器和音像器材類,由2014年占比6.9%升至2016年的15.9%,年均增速達(dá)46.3%。消費(fèi)支出方面,從2013年～2017年,居住方面的消費(fèi)支出占比一直高于20%,僅次于食品煙酒支出占比,2016年、2017年增速分別為8%、7.8%,高于全省城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)增速2個(gè)、2.1個(gè)百分點(diǎn)。引致效應(yīng)凸顯。

3.房?jī)r(jià)波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)分析。房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)一方面可通過居民財(cái)產(chǎn)凈收入來(lái)直接衡量,另一方面可以從側(cè)面觀察汽車等耐用品、珠寶首飾等奢侈品的銷量變化。從收入角度看,在2013年-2017年這5年間,山東城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)凈收入逐年增加,年均增長(zhǎng)9.2%,高于城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增速3.3個(gè)百分點(diǎn),占比由2013年的7.95%升至2017年的8.25%,增收顯著。從支出角度看,2017年城鎮(zhèn)居民每百戶擁有汽車59.2輛,高于2013年23.4輛,漲幅高于農(nóng)村居民8.1輛。以青島市為例,2014年青島商品房均價(jià)處低點(diǎn)時(shí),金銀珠寶類限上零售占比0.65%,2015年商品房均價(jià)上漲6.7%,該比重升至0.88%,到2016年時(shí)商品房均價(jià)增幅走低,僅為3.7%,此時(shí)該比重回落至0.71%,雖然比重較小,但仍可凸顯房?jī)r(jià)上漲的帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)。

三、山東房?jī)r(jià)對(duì)山東消費(fèi)影響的實(shí)證分析

(一)數(shù)據(jù)選取與統(tǒng)計(jì)性描述

由于房?jī)r(jià)波動(dòng)較快,因此我們選擇季度數(shù)據(jù)進(jìn)行觀察。選取2009-2017年商品房均價(jià)增速(hp)、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)增速(spend)、可支配收入增速(income)三個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù),均來(lái)自于國(guó)研網(wǎng)區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。相關(guān)描述性統(tǒng)計(jì)見表2。

表2 變量描述性統(tǒng)計(jì)

可以從表2中看出,房?jī)r(jià)增速的標(biāo)準(zhǔn)差和極差均大于其他兩個(gè)變量,即房?jī)r(jià)增速的波動(dòng)較大,將原始數(shù)據(jù)趨勢(shì)作圖,進(jìn)而觀察三個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系,如圖2所示。

圖2 山東省商品房均價(jià)、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)與可支配收入累計(jì)季度同比增速趨勢(shì)圖

圖中可以看出,房?jī)r(jià)波動(dòng)趨勢(shì)與消費(fèi)趨勢(shì)在2013年以前為同向變動(dòng),兩者均呈走低態(tài)勢(shì),且增速趨于收斂,這時(shí)說(shuō)明總效應(yīng)方向?yàn)檎?即房?jī)r(jià)漲幅降低導(dǎo)致居民財(cái)產(chǎn)性收入增速的下降,同時(shí)也減少了居民住房開支,住房需求下降也使引致效應(yīng)為負(fù),從而抑制了消費(fèi),與房?jī)r(jià)增速上漲時(shí)相反,漲幅下降使擠出效應(yīng)為負(fù),從而促進(jìn)了消費(fèi),但這里財(cái)富效應(yīng)和引致效應(yīng)帶來(lái)的消費(fèi)下降占主導(dǎo)作用,因此總效應(yīng)為正,消費(fèi)增速走低。2013年以后房?jī)r(jià)漲幅與消費(fèi)漲幅出現(xiàn)背離,前者處于低位,后者居于高位,說(shuō)明房?jī)r(jià)漲幅走低釋放出的擠出效應(yīng)要大于財(cái)富效應(yīng)與引致效應(yīng)的下降,從而總效應(yīng)為正;2017年兩者增速?gòu)谋畴x逐漸趨于收斂,說(shuō)明房?jī)r(jià)漲幅的上升導(dǎo)致消費(fèi)增速的下降,之后又兩者同步回升,說(shuō)明財(cái)富效應(yīng)與引致效應(yīng)的總和又逐漸超過了擠出效應(yīng)。因此,從長(zhǎng)期趨勢(shì)看,兩者會(huì)逐步收斂,達(dá)到一個(gè)均衡狀態(tài)。

(二)單位根與協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

因所選數(shù)據(jù)為季度同比增速,故不需要對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整處理。首先對(duì)三個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)增速(hp)、消費(fèi)增速(spend)、收入增速(income)進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn),觀察時(shí)間序列是否平穩(wěn)。

檢驗(yàn)結(jié)果顯示均無(wú)法在10%的水平上拒絕存在單位根的假設(shè),因此都存在單位根。而三者的一階差分序列的ADF檢驗(yàn)結(jié)果顯示均可在1%的水平上拒絕單位根假設(shè),即這三個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)均為一階單整過程,故可考慮對(duì)這三個(gè)單整序列建立VECM(向量誤差修正模型)模型,協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果見表3。

表2 時(shí)間序列ADF檢驗(yàn)結(jié)果

注:(c,5)表示帶有常數(shù)項(xiàng),無(wú)趨勢(shì)項(xiàng)、5階滯后的ADF 檢驗(yàn)?zāi)Ｐ? 根據(jù)AIC 原則進(jìn)行模型選擇。

表3 房?jī)r(jià)、消費(fèi)、收入變量的協(xié)整檢驗(yàn)關(guān)系結(jié)果

① 在5%的水平上顯著。

檢驗(yàn)確定協(xié)整秩個(gè)數(shù)為1,即協(xié)整系統(tǒng)里只有1個(gè)線性無(wú)關(guān)的協(xié)整向量;包括FPE、AIC在內(nèi)的大多數(shù)準(zhǔn)則都顯示協(xié)整系統(tǒng)的最佳滯后階數(shù)為4。

(三)協(xié)整結(jié)果分析

用Johansen的MLE方法估計(jì)協(xié)整系統(tǒng)的VECM模型,得到三者長(zhǎng)期均衡關(guān)系表達(dá)式,其中,下標(biāo)t代表時(shí)間:spendt=-0.54hpt+1.26incomet+0.48。

從此關(guān)系式中可以對(duì)房?jī)r(jià)、收入、消費(fèi)的長(zhǎng)期均衡關(guān)系進(jìn)行定量的分析,并得出以下結(jié)論。

1.從長(zhǎng)期看,房?jī)r(jià)上漲過快會(huì)對(duì)山東城鎮(zhèn)居民消費(fèi)帶來(lái)抑制作用,即擠出效應(yīng)更大,且房?jī)r(jià)漲幅每增加1個(gè)百分點(diǎn),人均消費(fèi)增速會(huì)下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。

2.可支配收入的增加會(huì)促進(jìn)消費(fèi)更快地增長(zhǎng),可支配收入增速每升高1個(gè)百分點(diǎn),消費(fèi)支出增速將升高1.26個(gè)百分點(diǎn),這也說(shuō)明了從長(zhǎng)期看山東居民存在借貸消費(fèi)的現(xiàn)象,房貸還款可能占據(jù)很大一部分。

3.即使房?jī)r(jià)、收入增速為0,消費(fèi)增速也將保持0.48%的增幅,說(shuō)明消費(fèi)具有一定的自我實(shí)現(xiàn)能力,體現(xiàn)了消費(fèi)“由儉入奢易,由奢入儉難”的棘輪效應(yīng)。

(四)正交化脈沖響應(yīng)結(jié)果分析

通過VECM模型還可以考察正交化的脈沖響應(yīng)函數(shù),分析房?jī)r(jià)、收入的單位短期變動(dòng)給消費(fèi)帶來(lái)的影響效果,響應(yīng)變量均為消費(fèi)增速,脈沖變量分別為房?jī)r(jià)增速和收入增速。房?jī)r(jià)增速上升1個(gè)百分點(diǎn),下個(gè)季度消費(fèi)增速將下降近0.3個(gè)百分點(diǎn),第四個(gè)季度后由負(fù)轉(zhuǎn)正,第八個(gè)季度后趨向于0,在這2年的周期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲總體上促進(jìn)了消費(fèi)的增長(zhǎng);收入增速上升1個(gè)百分點(diǎn),下個(gè)季度消費(fèi)增速將上升近0.8個(gè)百分點(diǎn),隨后呈波動(dòng)起伏上漲狀態(tài),因此,收入增速的提高會(huì)持續(xù)性的促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)張。同理,也可以考察房?jī)r(jià)增速對(duì)收入增速的影響,房?jī)r(jià)增速上升1個(gè)百分點(diǎn),收入增速也將出現(xiàn)持續(xù)升高的趨勢(shì)。一方面是房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)性收入提高,另一方面是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致了通貨膨脹,推動(dòng)工資的上漲,而房?jī)r(jià)增速和消費(fèi)增速則呈現(xiàn)出一定的剛性,易漲難跌,主要是通貨膨脹、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和消費(fèi)的棘輪效應(yīng)等因素所致。

四、相關(guān)思考與建議

消費(fèi)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車之一,2013年至2017年,我國(guó)最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的年平均貢獻(xiàn)率為56.2%,資本形成總額的年平均貢獻(xiàn)率為43.8%,貨物和服務(wù)凈出口的年平均貢獻(xiàn)率幾乎為0,社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)14年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng),最終消費(fèi)發(fā)揮著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用。

注重對(duì)消費(fèi)潛力的深入挖掘,提振居民消費(fèi)。山東商品房銷售均價(jià)低于全國(guó)平均水平且居民可支配收入高于全國(guó),但消費(fèi)貢獻(xiàn)率、社會(huì)零售品銷售總額增速卻比全國(guó)平均水平低。對(duì)比近5年山東與全國(guó)的住戶存貸款數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，山東居民杠桿率較全國(guó)水平更低,但房貸占比卻更大。其中2017年全國(guó)住戶貸款占存款比重為62.9%,中長(zhǎng)期貸款占貸款比重為71.9%,山東分別為45.6%、78%。這說(shuō)明山東居民的消費(fèi)意識(shí)落后,買房意識(shí)強(qiáng)烈。且近5年皆為此趨勢(shì)為說(shuō)明山東消費(fèi)潛力巨大,若能得以釋放,將成為推動(dòng)山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)主要突破點(diǎn)。

完善電商基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),盤活存量,通過推動(dòng)二手市場(chǎng)交易與共享消費(fèi)發(fā)展來(lái)釋放消費(fèi)潛力。居民房貸壓力的不斷上漲、為買房籌款而增加儲(chǔ)蓄都在很大程度上擠出了消費(fèi),制約山東消費(fèi)增長(zhǎng)。但隨著居民消費(fèi)需求多元化的發(fā)展,科技迭代帶來(lái)的產(chǎn)品升級(jí),產(chǎn)生了很多的閑置物品,可以通過完善電商基礎(chǔ)設(shè)施,打造二手電商交易平臺(tái),來(lái)盤活閑置物品,使居民花更少的錢獲得更多的體驗(yàn)與滿足。同時(shí),共享經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)也極大便利了居民的生活,從共享單車爆發(fā)以來(lái),共享汽車、共享充電寶、共享雨傘等如雨后春筍般出現(xiàn)在大眾視野。共享經(jīng)濟(jì)減少了居民的剛性消費(fèi)支出,增加了相對(duì)收入,從而更有利于多元化、個(gè)性化消費(fèi),促進(jìn)消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

加強(qiáng)樓市調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià),完善住房租賃市場(chǎng),積極采取措施降低居民房貸壓力。單純的提高首付比例和房貸利率雖然能有效抑制炒房行為,降低房?jī)r(jià)波動(dòng),但會(huì)使購(gòu)房門檻升高,將剛需者擋在門外,即便付的起首付的也將使擺脫“房奴”身份的周期變得更長(zhǎng),同時(shí)也會(huì)強(qiáng)化剛需者的儲(chǔ)蓄行為,導(dǎo)致居民消費(fèi)被長(zhǎng)期抑制。首先,政府應(yīng)采取措施降低居民償還住房貸款的負(fù)擔(dān),比如,實(shí)施房貸利息抵扣個(gè)人所得稅的政策,對(duì)不同群體實(shí)施差異化信貸政策。其次,采取適當(dāng)措施穩(wěn)定房?jī)r(jià),降低居民對(duì)房?jī)r(jià)增速的預(yù)期,由此可緩解為購(gòu)房而儲(chǔ)蓄對(duì)消費(fèi)的擠出。再者,要完善住房租賃市場(chǎng)的建設(shè),加大公租房、保障房投入,逐漸淡化居民的買房意識(shí)。最后,對(duì)消費(fèi)者而言,過早購(gòu)買住房會(huì)擠出日常消費(fèi)和人力資本投資,這必然會(huì)降低他們的生活質(zhì)量和成長(zhǎng)潛力,年輕人應(yīng)將此部分資金首先用于人力資本的累積。