城市軌道交通建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)互動關(guān)系研究

【摘要】隨著國家的發(fā)展越來越好，人們高效快捷的生活，交通便捷性成為城市居民在房產(chǎn)區(qū)位選擇上考慮的主要因素之一。城市軌道交通（含地鐵、輕軌等，區(qū)別于城際軌道交通）具有高效快捷、安全舒適、節(jié)能環(huán)保且交通運(yùn)量大等一系列優(yōu)點(diǎn)。方便的軌道交通為居民提供了便捷的出行條件，提升了居住品質(zhì)。

【關(guān)鍵詞】城市軌道；交通建設(shè)；房地產(chǎn)開發(fā)；互動關(guān)系

城市軌道交通建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間有著密切的互動關(guān)系，城市軌道交通的建設(shè)促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也給軌道交通的建設(shè)提供了可能。

1、城市發(fā)展軌道交通經(jīng)濟(jì)的建議

1.1重視相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，保證人們出行的安全

許多一線城市建設(shè)軌道交通的成功經(jīng)驗(yàn)表明，軌道交通建設(shè)到后期階段，需要完善各種基礎(chǔ)設(shè)施。比如減少軌道交通運(yùn)行的噪聲，以防其對城市環(huán)境造成的影響；在軌道交通的車廂與站臺間裝上安全門，以防人們候車時發(fā)生意外傷亡；設(shè)置殘疾人的專用通道，樓梯升降也要考慮到殘疾人的實(shí)際情況；注意站臺、自助售票等指引路標(biāo)的設(shè)置。只有注重好這些配套的建設(shè)，才能在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)一個城市的人文關(guān)懷，改善民生，助推社會和諧進(jìn)步，讓以人為本的理念更深入人心，進(jìn)一步樹立軌道交通在城市中的美好形象。

1.2對軌道交通的管理要向市場化和專業(yè)化轉(zhuǎn)變

隨著現(xiàn)代軌道交通的發(fā)展，軌道交通在運(yùn)營和多元化建設(shè)領(lǐng)域中的競爭加劇，然而市場卻沒有完善和健全的競爭機(jī)制，這就要求城市軌道交通在建設(shè)、金融、運(yùn)營和多種經(jīng)營方面進(jìn)行集中和統(tǒng)一的管理。隨著市場的不斷完善，軌道交通管理的方向也要由一體化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變。不管是企業(yè)、投資者、政府，還是人民群眾，都應(yīng)該丟棄政府包攬的舊觀念，在思想上與時俱進(jìn)。建議從下面2方面轉(zhuǎn)變：①管理體制的創(chuàng)新和政府職能的轉(zhuǎn)變。管理部門應(yīng)該對責(zé)任分工與管理職能重新進(jìn)行定位；國有的企事業(yè)單位應(yīng)逐漸推行政企分開；政府則從直接經(jīng)營者成為市場制度管理者。從原來的管行業(yè)、管企業(yè)、管項(xiàng)目成為管規(guī)則、管市場。②增加相關(guān)融資辦法?？梢酝ㄟ^發(fā)行企業(yè)債券來增加建設(shè)的融資渠道，降低融資的成本；也可以利用信托融資吸引社會上的閑散資金，引入民營的資本。

2、城市軌道交通發(fā)展——房地產(chǎn)開發(fā)新引擎

我國目前正處于經(jīng)濟(jì)起飛到經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟之間的一個特定時期。此時在常規(guī)因素（如國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入增長、房地產(chǎn)金融制度不斷完善等）和超常規(guī)（特殊）因素共同作用下形成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的倒U曲線。城市軌道交通建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入拐點(diǎn)前的一種重要的超常規(guī)影響因素，其發(fā)展增加了開發(fā)商獲得優(yōu)質(zhì)區(qū)位建設(shè)用地的機(jī)率。城市土地有別于其它生產(chǎn)資料的最大特點(diǎn)是其位置不同則產(chǎn)出不同，由此產(chǎn)生了地租理論和區(qū)位理論.這些理論指出，城市中心地塊的稀缺性能夠帶來由生產(chǎn)經(jīng)營商品的壟斷價格所形成的壟斷超額利潤。在城市土地需求旺盛而城市空間外向擴(kuò)張受阻的情況下，必然造成開發(fā)商競相選擇靠近城市中心的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，這就導(dǎo)致了城市中心區(qū)域土地成本高昂且難以獲得。城市軌道交通快速、準(zhǔn)時的特點(diǎn)會帶來城市時空的改變。盡管小汽車能達(dá)到比軌道交通方式更快的速度，但它很難做到準(zhǔn)時，越是在城市中心區(qū)，交通阻塞愈嚴(yán)重。在完全理想的狀態(tài)下，即在快速、不考慮車費(fèi)等因素并僅有軌道交通服務(wù)的情況下，可以認(rèn)為軌道交通使沿線站點(diǎn)的土地區(qū)位可達(dá)性趨于一致.因此，利用軌道交通能夠保持整個城市空間形態(tài)的整體性及各區(qū)位質(zhì)量的大致“均勻性”，使稀缺的城市中心土地具有了某種程度的可替代性，軌道交通節(jié)點(diǎn)變成具有區(qū)位優(yōu)勢的地區(qū)，進(jìn)而逐漸成為集居住、商業(yè)、辦公功能為一體的高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)。不僅如此，城市軌道交通的發(fā)展還促進(jìn)了城市中心地段土地功能的置換.城市發(fā)展從向內(nèi)聚集到向外擴(kuò)散是城市為了利用聚集效應(yīng)而克服其不經(jīng)濟(jì)性的一種空間布局的自我調(diào)整，也是大城市發(fā)展過程中客觀存在的一個階段.城市交通運(yùn)輸系統(tǒng)是引起這一變化的最重要的原因之一。在我國，計劃經(jīng)濟(jì)時代形成的城市空間布局正在悄然改變，城市中心地區(qū)的土地功能逐漸改變，一些生產(chǎn)企業(yè)加快向郊區(qū)搬遷，“原住民”也因城市改造而外遷，中心地段的土地功能被置換出來，城市軌道交通的發(fā)展加速了這一進(jìn)程.我國城市軌道交通已進(jìn)入大發(fā)展時期，按“十一五”計劃，其建設(shè)速度為每年289公里，在未來二三十年里將實(shí)現(xiàn)全國總里程9，000公里的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將在這一進(jìn)程中獲得巨大的商機(jī)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)在城市軌道交通外部效應(yīng)內(nèi)部化過程中的作用

城市軌道交通是一種正外部性非常顯著的“準(zhǔn)公共品”。城市軌道交通的外部性主要體現(xiàn)在兩個方面：一是對整個城市發(fā)展的支持，其受益者是全體城市居民、當(dāng)?shù)卣推髽I(yè)；二是帶來沿線房地產(chǎn)增值，其受益者主要是沿線房地產(chǎn)的擁有者.以庇古為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，當(dāng)正外部性存在時，社會邊際收益大于私人邊際收益，其結(jié)果是企業(yè)的產(chǎn)出水平低于社會最優(yōu)水平。軌道交通外部性的內(nèi)部化，就是將其帶來的外部效益通過不同方式轉(zhuǎn)化成為軌道交通企業(yè)的收益，以解決因激勵缺乏所導(dǎo)致的社會最優(yōu)供給不足問題.正外部性的內(nèi)在化，主要有兩種辦法。（1）政府解決——財政補(bǔ)貼.世界上大部分城市都對當(dāng)?shù)氐能壍澜煌ㄆ髽I(yè)進(jìn)行財政補(bǔ)貼.“庇古稅”理論指出，這種補(bǔ)貼并非是養(yǎng)懶漢的低效率行為.當(dāng)然，確定補(bǔ)貼數(shù)額是一項(xiàng)困難的工作，企業(yè)虧損多少就補(bǔ)貼多少是一種非常沒有效率的行為，極易導(dǎo)致企業(yè)的道德風(fēng)險行。（2）市場解決——通過給予軌道交通企業(yè)沿線房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)將外部性內(nèi)部化.由于外部性不通過市場發(fā)生作用，外部效應(yīng)的制造者和接受者之間無法通過供求機(jī)制反映需求和供給的意愿.要消除外部性對資源配置的影響，就要設(shè)法營造一個“準(zhǔn)市場”，使價格機(jī)制重新發(fā)揮作用，這一過程就是外部性的內(nèi)部化.由于軌道交通建設(shè)使沿線房地產(chǎn)大幅度增值，給予軌道交通企業(yè)沿線房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，這部分增值就能夠轉(zhuǎn)化為軌道交通企業(yè)的收入，從而將兩個利益相關(guān)的主體一體化，以達(dá)到軌道交通外部性內(nèi)部化的目的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，上面兩種解決方案是完全等效的——給予軌道交通企業(yè)沿線房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，最實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容就是將部分沿線土地?zé)o償劃撥或低價賣給軌道交通企業(yè).企業(yè)通過房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營獲益，完成部分外部性的內(nèi)部化.政府采用補(bǔ)貼的形式，也可以將部分外部性收益（沿線土地增值、房地產(chǎn)稅增加）返還給軌道交通企業(yè)。

結(jié)語：

城市軌道交通建設(shè)解決了其節(jié)點(diǎn)地區(qū)高強(qiáng)度開發(fā)所帶來的常規(guī)交通難以滿足的可達(dá)性需求，軌道交通沿線各站點(diǎn)合理影響區(qū)域內(nèi)區(qū)位可達(dá)性趨向于一致，使稀缺的城市中心區(qū)土地具有某種程度的可替代性，從而增加了開發(fā)商獲得優(yōu)質(zhì)區(qū)位建設(shè)用地的機(jī)率。

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作者簡介：

茍雯玉，重慶市軌道交通（集團(tuán)）有限公司，重慶。