成都市房?jī)r(jià)上漲的理論分析

鄧衛(wèi)

摘 要：本文以馬克思的平均利潤(rùn)理論作為理論基礎(chǔ)，分析成都市房?jī)r(jià)上漲的原因。由于房地產(chǎn)行業(yè)存在相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)較高的利潤(rùn)率，所以社會(huì)資本向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移。分別轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商和居民手中，為房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生充足的供給和需求創(chuàng)造條件。通過(guò)分析近年來(lái)成都市的住房供求和搖號(hào)情況，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。

關(guān)鍵詞：成都房?jī)r(jià)；平均利潤(rùn)理論

一、馬克思的平均利潤(rùn)理論

在資本主義自由競(jìng)爭(zhēng)中，各部門(mén)資本家都要求獲得與他們預(yù)付資本相符的利潤(rùn)，但由于資本有機(jī)構(gòu)成的不同，不同部門(mén)的利潤(rùn)率是不盡相同的。所以，必然存在資本在部門(mén)之間流動(dòng)，資本由利潤(rùn)率低的部門(mén)向利潤(rùn)率高的部門(mén)自由轉(zhuǎn)移，這種轉(zhuǎn)移是不同部門(mén)之間通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的。馬克思以食品、紡織、機(jī)械三部門(mén)為例，機(jī)械部門(mén)利潤(rùn)率最低，食品部門(mén)利潤(rùn)率最高。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)使得資本從利潤(rùn)率低的機(jī)械部門(mén)轉(zhuǎn)向利潤(rùn)率高的食品部門(mén)。這種轉(zhuǎn)移，使得機(jī)械部門(mén)產(chǎn)量下降，導(dǎo)致供不應(yīng)求，從而拉動(dòng)產(chǎn)品價(jià)格，使利潤(rùn)率上升。正是由于不同部門(mén)之間資本的激烈競(jìng)爭(zhēng)和反復(fù)轉(zhuǎn)移，才使得原來(lái)不同的利潤(rùn)率趨于平均化，從而形成平均利潤(rùn)率和平均利潤(rùn)。

二、社會(huì)資本向房地產(chǎn)傾斜的內(nèi)在邏輯

自從我國(guó)1998年施行住房制度市場(chǎng)化改革，住房分配貨幣化以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已取得長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止至2018年，我國(guó)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多達(dá)上萬(wàn)家。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展得益于社會(huì)資本不斷向其傾斜。我國(guó)2011年新增房地產(chǎn)貸款金額為1.26億元，2017年新增貸款金額達(dá)到5.56億元，增長(zhǎng)率為341.26%；2011年，新增房地產(chǎn)貸款金額占當(dāng)年新增貸款總額的比例為17%，而到2017年，這一比例達(dá)到41%，增長(zhǎng)了24個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)馬克思的平均利潤(rùn)理論，房地產(chǎn)行業(yè)能夠不斷吸納社會(huì)資本的內(nèi)在機(jī)理便是其高于其他實(shí)體行業(yè)的利潤(rùn)率。自2006年起，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的凈利潤(rùn)率與房地產(chǎn)和銀行業(yè)的利潤(rùn)率之間的差距便越來(lái)越大。截至2018年，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的平均凈利潤(rùn)率始終維持在5%左右，而房地產(chǎn)行業(yè)則維持在10%以上的水平。利潤(rùn)上的巨大差異直接導(dǎo)致大量社會(huì)資本向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。與馬克思平均利潤(rùn)理論的分析不同的是，向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移的社會(huì)資本會(huì)同時(shí)流向生產(chǎn)者和消費(fèi)者手中，分別形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和居民住房貸款，為房地產(chǎn)產(chǎn)生充足的供給和需求創(chuàng)造條件。

三、資本流入為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求創(chuàng)造條件

從供給端來(lái)看，“高周轉(zhuǎn)”是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)比較推崇的發(fā)展模式。高周轉(zhuǎn)的背后則是高杠桿的壓力，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多數(shù)都是采取舉債發(fā)展。2017年上半年，我國(guó)前十的房地產(chǎn)企業(yè)中資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的多達(dá)8家，超過(guò)80%的也有6家。超高的資產(chǎn)負(fù)債率一方面反映了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿的發(fā)展特征，另一方面業(yè)說(shuō)明社會(huì)資本向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移的普遍性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)較高的利潤(rùn)率，使得銀行等金融機(jī)構(gòu)更愿意將資金貸給房地產(chǎn)企業(yè)，來(lái)分享房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往更容易獲得社會(huì)融資，以此來(lái)供給充足的商品房。

從需求端來(lái)看，成都市居民的購(gòu)房需求始終維持在一個(gè)較高的水平，這是近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的直接動(dòng)力。2017年成都市商品房?jī)r(jià)格達(dá)到8733元/平米，較2016年的7540元/㎡增加1193元/㎡，增長(zhǎng)率為16%。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2017年底成都市正式加入搖號(hào)售房行列，并將購(gòu)房者區(qū)分為普通購(gòu)房者和剛需購(gòu)房者。其中剛需購(gòu)房者偏向于居住需求，而其他普通購(gòu)房者一般偏向于投資需求。對(duì)于投資性需求的購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)商品房實(shí)際上是一種金融投機(jī)行為，其根本目的是讓自己的財(cái)富增值。而促使居民做出這種投機(jī)行為的原因主要有兩方面，一是我國(guó)居民投資渠道單一，資本市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間低迷；二是房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)。充足的居民住房貸款為培育購(gòu)房者的住房需求和投資需求創(chuàng)造了條件，而消費(fèi)者強(qiáng)大的購(gòu)房需求是推高房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

四、商品住宅供不應(yīng)求助推房?jī)r(jià)上漲

成都市商品房?jī)r(jià)格從2016年起迎來(lái)了一輪暴漲。2016年8月至2018年8月，住宅均價(jià)由7601元/㎡增長(zhǎng)到10186元/㎡，增長(zhǎng)2585元/㎡，增長(zhǎng)率為34%。價(jià)格猛漲的背后是供求的不平衡，或者說(shuō)是需求過(guò)于旺盛。這24個(gè)月成都市住宅的供應(yīng)總量4396萬(wàn)㎡，而成交總量達(dá)到5698萬(wàn)㎡，供求比為0.77：1。通常來(lái)說(shuō)，供求比在0.8到1.2之間均屬于較為均衡的狀態(tài)，所以成都樓市表現(xiàn)出的是需求量大于其供應(yīng)量，住宅價(jià)格由此得到較大幅度的增長(zhǎng)。

另外通過(guò)搖號(hào)的中簽率也能說(shuō)明成都樓市供需之間的巨大差異。搖號(hào)報(bào)名人數(shù)與所推房源套數(shù)之間的比例便是中簽率，其大小可以反映當(dāng)前成都市商品房供求之間的關(guān)系。自實(shí)施搖號(hào)買(mǎi)房政策以來(lái)，成都市整體搖號(hào)中簽率在一個(gè)比較低的水平，尤其是3月、4月和5月，綜合中簽率不超過(guò)6%。2018年5月初，成都中鐵青秀未遮山更是爆出近7萬(wàn)人搶1000余套房的盛況，中簽率僅為1.71% ?！?15新政”之后的幾個(gè)月，大量有投資需求的購(gòu)房者由于沒(méi)有購(gòu)房資格而退出，成都新房搖號(hào)中簽率開(kāi)始回升，6月份為11%，7月份達(dá)到35%，8月份為22%，但整體上仍然表現(xiàn)出供不應(yīng)求。商品住宅供不應(yīng)求最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

參考文獻(xiàn)

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