房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與控制對(duì)策研究

馬永紅

【摘要】在我國(guó)城鎮(zhèn)化腳步快速發(fā)展的過(guò)程中，城市的建設(shè)工作逐漸展開(kāi)，城市人口也不斷增加。尤其是近年來(lái)，國(guó)家不斷推行棚戶(hù)改造，開(kāi)展貨幣化的安置政策，因此，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一定的發(fā)展機(jī)遇。在此背景之下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，各種類(lèi)型不同的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)工作的數(shù)量也逐漸提升。在開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估工作的過(guò)程中，該項(xiàng)工作的開(kāi)展需要考慮多方面的因素并且流程比較復(fù)雜，評(píng)估工作也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。鑒于此，本文就房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與控制對(duì)策展開(kāi)探討，以期為相關(guān)工作起到參考作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估;風(fēng)險(xiǎn);控制

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)估工作，我們需要不斷的進(jìn)行提高和完善，對(duì)其進(jìn)行深入的研究和實(shí)踐的探索，這不是一朝一夕即可完成的工作，需要找出問(wèn)題所在并提出解決問(wèn)題的方法，從而更好更快的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素

1.1虛假資料對(duì)評(píng)估造成的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估的首要依據(jù)是評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)資料，評(píng)估工作必要的產(chǎn)權(quán)狀況信息都是從評(píng)估對(duì)象權(quán)屬證書(shū)，如房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證或檔案資料中搜集，如果委托方提供的資料不實(shí)，會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果有很大的影響。比如：在征收評(píng)估中，被征收人為了提高評(píng)估值以獲得更高補(bǔ)償，故意偽造或篡改產(chǎn)權(quán)資料（改變用途、增加面積），一旦這些虛假信息沒(méi)有被評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，那么就會(huì)直接影響評(píng)估的結(jié)果，使房地產(chǎn)的評(píng)估值遠(yuǎn)高于其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。此種情況下，征收部門(mén)依據(jù)評(píng)估結(jié)果做出的補(bǔ)償不公平，會(huì)對(duì)政府的征收工作帶來(lái)非常不利的影響，這樣的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法承受。

1.2不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量在這幾年內(nèi)驟然增加，且房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入的門(mén)檻并不是很高，行業(yè)準(zhǔn)則環(huán)境也不夠完善，造成機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，規(guī)模小的局面。這些小微的評(píng)估公司沒(méi)有長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的理念，注重眼前利益，普遍缺乏品牌意識(shí)，核心競(jìng)爭(zhēng)力薄弱。另一方面，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的到來(lái)，大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)、自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)等相關(guān)系統(tǒng)的推行應(yīng)用，都直接導(dǎo)致例如抵押估價(jià)、涉稅估價(jià)等傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)的萎縮。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這些評(píng)估企業(yè)往往采取不正當(dāng)手段謀取利益，致使惡性競(jìng)爭(zhēng)頻發(fā)。

1.3資質(zhì)“掛靠”

執(zhí)業(yè)證書(shū)掛靠產(chǎn)生的原因是估價(jià)公司需要一定數(shù)量的估價(jià)師才能滿(mǎn)足主管部門(mén)資質(zhì)的要求，而實(shí)際工作業(yè)務(wù)量并不需要規(guī)定數(shù)量的估價(jià)師;而“掛靠”者能夠獲得評(píng)估公司給予“掛靠”費(fèi)。資質(zhì)“掛靠”本身是政府主管部門(mén)明令禁止的行為，而且也擾亂市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，給掛靠者本身也帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。例如，使用外租證書(shū)的評(píng)估公司可能使用掛靠者的證章出具明顯高估的抵押報(bào)告，而使掛靠者在不知情的情形下陷入一場(chǎng)司法訴訟。

2、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)控制措施

2.1加強(qiáng)對(duì)委托事項(xiàng)的了解

想要妥善的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，必須充分了解評(píng)估委托事項(xiàng)。因此，應(yīng)在房地產(chǎn)評(píng)估開(kāi)始前，與委托方進(jìn)行充分的溝通，了解估價(jià)目的，對(duì)委托方提供的資料進(jìn)行核實(shí)，從而詳細(xì)的掌握評(píng)估房地產(chǎn)的實(shí)際情況。然后開(kāi)始評(píng)估工作，采用科學(xué)、合理的估價(jià)方法，測(cè)算出客觀、公正的評(píng)估結(jié)果，并出具真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估報(bào)告。

2.2強(qiáng)化內(nèi)部質(zhì)量控制評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理水平

對(duì)執(zhí)業(yè)質(zhì)量有著直接的影響?！皣?yán)格遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)”是保證房地產(chǎn)估價(jià)工作有序進(jìn)行和提高估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的重要前提，在此基礎(chǔ)上，“執(zhí)業(yè)規(guī)范的制定趨于完善”發(fā)揮著非常重要的作用。評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要有一套完整詳盡的規(guī)范程序，做到底稿完整、記錄詳盡、取證客觀、事實(shí)清楚、定性準(zhǔn)確、措辭恰當(dāng)。其次要對(duì)各類(lèi)業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督并定期檢查復(fù)核，若發(fā)現(xiàn)在質(zhì)量上存在問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)解決。這些手段能使評(píng)估機(jī)構(gòu)在發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛時(shí)可以處于有利地位，能有效控制和防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.3提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員準(zhǔn)入壁壘，完善從業(yè)人員的培訓(xùn)機(jī)制

我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的限制較低，對(duì)此這就要求我們從源頭把好關(guān)，控制好房地產(chǎn)評(píng)估師的準(zhǔn)入資格，具體措施如下：第一、由于房地產(chǎn)評(píng)估師是需要很高的職業(yè)素養(yǎng)的，進(jìn)入該行業(yè)對(duì)于學(xué)歷和專(zhuān)業(yè)要嚴(yán)格限制，必須要求具備大學(xué)本科以上學(xué)歷。第二、嚴(yán)格的注冊(cè)制度，當(dāng)前我國(guó)雖然有很完善的注冊(cè)制度，但實(shí)行的力度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，沒(méi)有發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。第三，增加入職和測(cè)評(píng)考試的難度，擴(kuò)寬考試知識(shí)點(diǎn)的范圍，多多符合實(shí)踐的要求，實(shí)行定量錄取。以上這些措施都是關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員入職的基本要求，入職后也要對(duì)于從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，完善人員培訓(xùn)、優(yōu)化評(píng)估機(jī)制。

2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)管

建立健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)管體系，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是重中之重。第一，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)評(píng)估部門(mén)的政府機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，認(rèn)真履職，定期檢查撰寫(xiě)報(bào)告或者不定期的進(jìn)行抽查，杜絕違法行為、違規(guī)行為產(chǎn)生;不放縱不姑息，這樣才能保障評(píng)估氛圍良好、有序，健康發(fā)展;第二，房地產(chǎn)評(píng)估體系的建立與完善也應(yīng)提上日程，每次的評(píng)估檢驗(yàn)都應(yīng)該有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。另外房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也要在每次的評(píng)估工作中，找到工作方法，總結(jié)工作成果，查缺補(bǔ)漏，及時(shí)地進(jìn)行總結(jié)并用切實(shí)有效的方法進(jìn)行改正。此外政府也要維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，做到公正公平，不斷地完善監(jiān)管體系，以政策引導(dǎo)，保障房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)全面向好。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在房地產(chǎn)評(píng)估工作中存在很多不確定因素，會(huì)給評(píng)估帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全估價(jià)質(zhì)量管理制度，提高估價(jià)人員執(zhí)業(yè)能力，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，這樣才能控制評(píng)估中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，促進(jìn)企業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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