蘇南地區(qū)住房價格存在泡沫嗎？

王錦

摘 要：本文運用Phillips等人（2011，2012，2013）提出的擴展GSADF方法對蘇南地區(qū)2010至2017年住宅平均價格進行檢驗，該方法優(yōu)點在于可以實時地檢測出周期性泡沫產(chǎn)生和破滅的時點。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)蘇州及鎮(zhèn)江的房價在樣本期間僅有1個泡沫，而南京、無錫和常州的房價均存在2個以上泡沫。房價泡沫與蘇南地區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商的非理性競價有關(guān)。而熱錢的涌入房地產(chǎn)市場是該地區(qū)房價泡沫形成的另一個原因。加強對房地產(chǎn)開發(fā)管制，穩(wěn)定蘇南地區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是地方政府在今后資本市場風(fēng)險監(jiān)控的主要目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：GSADF;房地產(chǎn)市場;泡沫

中圖分類號：F29文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1008-4428（2019）04-0048-03

一、? 引言

房價的波動不僅會影響產(chǎn)業(yè)升級和家庭收入的增長，而且在宏觀經(jīng)濟層面也發(fā)揮著重要作用，包括國家投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟增長。正是因為房價的變化會引發(fā)宏觀經(jīng)濟的波動，保持住房價格與經(jīng)濟之間的穩(wěn)定關(guān)系非常重要。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為中國經(jīng)濟快速發(fā)展的主要因素，對國民經(jīng)濟的貢獻逐年增加。并且由于房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，它具有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高的特點，可直接或間接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展對國家經(jīng)濟增長以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的作用。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫并隨之破滅將對國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級帶來重大打擊，而房價在中國是否存在泡沫也一直存在著爭議。

國內(nèi)學(xué)者目前對于房價泡沫的研究方法主要可以分為指標(biāo)法檢測和單位根檢驗兩類：部分學(xué)者采用指標(biāo)檢測法來驗證中國房價泡沫是否存在，而該方法缺乏可信的客觀判斷標(biāo)準(zhǔn)，且不能衡量出泡沫發(fā)生的持續(xù)時間和大小，如張煒（2017）運用房價收入比對各省份的房地產(chǎn)泡沫進行檢驗，發(fā)現(xiàn)消費者對房價的預(yù)期是房價泡沫變動的主要原因，但并未指出泡沫的持續(xù)時間。蔣葉（2017）構(gòu)建南京住宅市場的房價泡沫的評價體系對其進行檢驗，只驗證了泡沫的存在與否亦未指出泡沫的大小及持續(xù)的時間長短。此外，陳家闖與賈文藝（2018）以房價收入比和房地產(chǎn)投資比作為泡沫的測度指標(biāo)來研究全國35大城市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，仍然沒有指出泡沫的存續(xù)時間。而對于單位根檢測法又可以分為傳統(tǒng)的ADF單位根檢驗方法和由Phillips等人發(fā)展的遞歸單位根檢驗方法（SADF檢驗法和GSADF檢驗法）。近年來，已有學(xué)者運用該方法來對中國房價泡沫進行檢測。如歐陽志剛和崔文學(xué)（2015）運用該檢驗方法對北京房地產(chǎn)價格泡沫進行考察;胡毅（2017）采用GSADF方法分析了后危機時代以來一線城市房價是否存在泡沫的問題。但縱觀文獻，鮮有對蘇南地區(qū)的房價進行研究。近年來，蘇南經(jīng)濟一體化的發(fā)展使得該地區(qū)房價出現(xiàn)飆升的趨勢，在這過程中是否存在泡沫值得關(guān)注。因此，本文將研究視角轉(zhuǎn)向蘇南地區(qū)，并以蘇南五市的房價波動為例進行實證分析，運用GSDAF檢測法探究自2010年國務(wù)院發(fā)布“國十條”以來該地區(qū)的房產(chǎn)價格是否存在投機性泡沫，并指出泡沫存續(xù)的時間，最后分析泡沫產(chǎn)生的原因。

二、 數(shù)據(jù)及實證分析

（一）數(shù)據(jù)描述

為了研究蘇南地區(qū)住房價格是否存在投機性泡沫，本文選取了南京、蘇州、無錫、常州及鎮(zhèn)江五個蘇南地區(qū)的住宅平均價格作為研究對象。根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性，樣本期間為2010年6月至2017年12月（數(shù)據(jù)來源于Wind）。表1顯示了蘇南五大城市的住宅平均價格在樣本期間的數(shù)據(jù)統(tǒng)計描述。正偏度表明該地區(qū)房價中存在大量的向上跳躍，J-B值亦顯著并拒絕正態(tài)分布假設(shè)。此外，從表中還可以看出各地區(qū)的房價標(biāo)準(zhǔn)差較大，表明在樣本期間蘇南五市在2010年至2017年住房價格波動較大，暗示該地區(qū)可能存在泡沫。

（二） 理論模型

（三）實證結(jié)果

根據(jù)Phillips等人（2011，2012，2013）提出的GSADF原理，本文應(yīng)用該方法來檢測蘇南五市的住房價格泡沫持續(xù)時間。統(tǒng)計量的臨界值通過Monte-Carlo模擬10000次獲得，具體結(jié)果顯示如表2。GSADF的測試證據(jù)表明這五個城市的房價均存在過度繁榮，因此該地區(qū)的房價可能存在一定的泡沫。

1. 對于蘇州而言，該地區(qū)房價泡沫主要由于房地產(chǎn)市場占用全社會固定資產(chǎn)投資比重過大所引起。據(jù)江蘇省統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，從 2011 年到 2016 年，蘇州地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)上升，尤其是 2016 年達(dá)到最高點為38.30%，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資過高，使得當(dāng)年蘇州地區(qū)的房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)投資處于擴張階段，資金過多的投入房地產(chǎn)市場對該地區(qū)的其他行業(yè)形成擠出效應(yīng)，這種非理性的房地產(chǎn)投資不利于整體經(jīng)濟的發(fā)展，社會資金支持不足導(dǎo)致住房價格泡沫在扶搖直上一年后最終破滅。

2. 南京地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商的推波助瀾及購房者過度投資是南京房價泡沫產(chǎn)生的主要原因。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)集聚涌入南京，迫切需要在南京開拓市場，而土地是準(zhǔn)入證，為了購買土地，特別是在熱門地區(qū)，在拍賣后價格往往會被抬高數(shù)倍，使得土地市場的競爭越來越激烈，而更高的地價隨之帶來了更高的成品房價格。江蘇省統(tǒng)計年鑒顯示在2014年至2017年短短三年間，南京的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模從1125億飆升至2170億，其規(guī)模占固定資產(chǎn)投資的比值也從2014年的20.6%陡然增加到2017年的34.9%。此外，國內(nèi)多數(shù)投資者受傳統(tǒng)文化影響，追求“安家立業(yè)”，房屋成了必需品，2016年初南京房價開始上揚使得老百姓趨之若鶩地將房產(chǎn)投資作為最穩(wěn)健的投資方式，市場上的羊群效應(yīng)帶動巨大需求，進一步推動了南京房價的上升，以至于目前南京住房價格仍處在泡沫階段。

3. 與前文分析一致，對于無錫來說，地產(chǎn)開發(fā)商非理性的競價使得土地價格上升是其住房價格走高的主要因素。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，土地的價格會直接影響建造成本，構(gòu)成了房價基準(zhǔn)線。受無錫對土地開發(fā)面積的供給側(cè)限制，土地價格的攀升傳導(dǎo)至消費者端即演變成購買房屋價格的上漲。此外，無錫市在經(jīng)濟高速發(fā)展和放開二胎政策后，本地人口的增長推動了住房需求，從而有限房屋供給的情況下進一步拉動房價上漲。

4. 對于常州而言，常州市住房價格不僅受到土地推出價格和從緊行政干預(yù)政策的影響，而且受到上期住宅銷售價格的影響。自2016年起，常州市住房價格持續(xù)上漲，土地和住宅市場充斥投機性需求，使得常州房屋價格自此保持在較高水平。2016年常州當(dāng)?shù)卣涌焱晟飘?dāng)?shù)嘏c外界交通配套設(shè)施，修建沿江城際鐵路使得常州市與南京都市圈、上海都市圈形成快捷通道，極大地提高常州在蘇南地區(qū)的地位，投資者對其未來發(fā)展抱有很大信心。熱錢大量涌入房地產(chǎn)市場，使得該市房價目前仍處于高位。

5. 最后，從鎮(zhèn)江房價的描述性統(tǒng)計來看，其房價在樣本區(qū)間的標(biāo)準(zhǔn)差在蘇南地區(qū)最小，表明鎮(zhèn)江的房價波動較小，價格波動在2015年前較為平緩，直至2016年該地區(qū)房價有上升勢頭，并在2017年開始扶搖直上。背后原因在于“寧鎮(zhèn)揚一體化”的加速推進，使得鎮(zhèn)江樓市近年異?；馃?，各方勢力看漲房價使得購房需求加劇，推動了鎮(zhèn)江房價上升。此外，目前房價仍在上升，實證結(jié)果顯示鎮(zhèn)江房價仍在泡沫形成階段，地方政府應(yīng)當(dāng)引起重視。

三、 結(jié)論

本文運用了Phillips等人（2011，2012，2013）提出的GSADF測試方法來檢驗2010年至2017年蘇南五市的住房價格是否存在泡沫現(xiàn)象，并估計房價泡沫產(chǎn)生和破滅的區(qū)間。實證結(jié)果表明，蘇南地區(qū)住房價格在樣本區(qū)間均存在1個以上的泡沫。具體來說，蘇州和鎮(zhèn)江的房價泡沫分別為2016：01-2017：03和2017：01-2017：12。南京和無錫房價在樣本區(qū)間的泡沫分別為2012：01-2014：07; 2015：09-2017：12 和2012：02-2012：05; 2016：04-2017：07。常州的房價存在泡沫最多，共4個：2014：06;2014：09-2015：02;2016：01-2016：02;2016：10-2017：12。尤其值得注意的是南京、常州及鎮(zhèn)江三個地區(qū)的住房價格仍處在泡沫形成階段。此外，我們還注意到泡沫主要發(fā)生在房價劇烈震蕩的時候，即泡沫的出現(xiàn)和破滅與房價的飆升與下跌路徑一致。該地區(qū)價格泡沫的主要原因在于房地產(chǎn)市場開發(fā)商非理性的競價導(dǎo)致土地價格飆升及投資需求旺盛導(dǎo)致大量的熱錢涌入。而由于熱錢的逐利性，當(dāng)完成一波套利的時候就會去尋找下一個投資機會，進而導(dǎo)致蘇南地區(qū)的房地產(chǎn)市場資金不足，最終會導(dǎo)致泡沫的破滅。對房地產(chǎn)政策制定者和管理者而言，其政策實施取決于了解房地產(chǎn)市場價格隨時間變化的動態(tài)行為。因此，盡早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，以避免下一次泡沫的破裂，并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的環(huán)境。當(dāng)?shù)卣氉⒁獾疆?dāng)房地產(chǎn)市場投資過熱時，意味著它正處于投機泡沫形成的狂熱階段。故地方政府應(yīng)該管理公眾的預(yù)期，避免任何不合理的投資來穩(wěn)定該市場的發(fā)展，堅持調(diào)控政策不放松，加快蘇南地區(qū)住房長效機制建設(shè)。

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