房地產上市公司會計政策選擇研究

何嘉明 關澤宇

【摘 要】企業(yè)的財務工作始終伴隨著會計政策選擇，我國相關會計法律法規(guī)在會計政策選擇上給予了企業(yè)一定的選擇空間和自主性。自從1980年以來，中國的房地產行業(yè)飛速成長，但由于房地產市場的自身特點，不少房地產上市公司利用現行的會計政策操作成本利潤，逃避稅款。本文主要通過研究我國房地產企業(yè)財務工作中會計政策的選擇，分析會計政策選擇方面存在的問題，并對問題提出了相應的建議，為其他相關企業(yè)和部門提供參考。

【關鍵詞】房地產上市公司；會計政策；會計政策選擇

一、引言

近十幾年來，隨著我國經濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對住房的需求量也開始逐步增長，我國的房地產產業(yè)逐漸成為了支撐國民經濟的產業(yè)，為我國的財政收入做出了突出貢獻，并促進了數百個相關產業(yè)的發(fā)展。會計政策的恰當性直接關系到企業(yè)財務信息的真實性和經營目標的實現，伴隨我國的社會主義市場經濟體制的逐步完善，房地產行業(yè)的競爭越來越激烈，許多房地產企業(yè)不重視對企業(yè)的財務分析，經營效率低下，導致企業(yè)在殘酷的市場競爭中被淘汰。

二、房地產上市公司會計政策選擇現狀

（1）壞賬準備的計提方法選擇現狀

根據《企業(yè)會計準則》的有關規(guī)定，在每個會計年度的期末，企業(yè)應當對應收賬款的有關賬戶進行核算，判斷所有應收賬款是否能收回，若有不能收回的應收賬款，應估計壞賬損失并計提壞賬準備。在實際操作過程中，由于個別認定法在不可以單獨存在，所以個別認定法通常與年限分析法或余額百分比法兩種方法相結合。近三年來，在上海、深圳證交所135家房地產上市公司中，88.7%的公司選擇了個體識別法和年齡分析法相結合的方法。這種壞賬準備計提方法不僅有利于上市公司對于風險性應收帳款進行壞賬減值準備測試，還有利于利用應收帳款的年限劃分壞賬損失，能較好地反映出房地產企業(yè)的財務情況。

（2）收入的確認方法選擇現狀

收入是影響企業(yè)利潤的最重要因素，收入的確認計量方法是企業(yè)財務報表中必須披露的重要會計政策。根據《房地產開發(fā)管理辦法》規(guī)定：項目完工后應由購買方驗收，并在收全房款、辦理房屋過戶登記之后才能確認企業(yè)的收入。房地產行業(yè)商品房的銷售收入和服務收入采用合同完成法和完工百分比法確定，并根據實際收入選用適當的方法。近三年來，上海、深圳證交所135家房地產上市公司中43%同時采用完工百分比法，50%采用完工合同法，7%的公司未披露收入確認方法。收益法的不披露表明，部分房地產企業(yè)的財務制度有待完善，監(jiān)管部門的監(jiān)管尚未到位。

（3）固定資產的折舊方法選擇現狀

根據《企業(yè)會計準則》的有關規(guī)定，在固定資產有效壽命內需要按一種特定的方法計提分攤固定資產的折舊額。法律規(guī)定企業(yè)可以選擇的固定資產折舊方法包括工作量法、年限平均法、年限總和法和雙倍余額遞減法。房地產行業(yè)的固定資產包括房屋、各種運輸設備、辦公設備等等，所以對于房地產行業(yè)來說，采用年限平均法不僅簡單便捷，還能夠真實反映折舊的情況。近三年來，我國房地產行業(yè)上市公司計提固定資產折舊均選用的是年限平均法。

三、房地產上市公司會計政策選擇存在的問題

（1）會計政策選擇為盈余管理提供操作空間

盈余管理說的是公司利用選用不同的會計政策的方式，來實現利益最大化的行為。通過調查研究發(fā)現，許多房地產上市公司為了實現自己的經營管理目標，會有意改變自己選擇的會計政策。

一些企業(yè)為了逃避稅款、降低政治成本，變更了企業(yè)的固定資產折舊方法。例如為了提高企業(yè)成本，降低企業(yè)利潤，企業(yè)通常會采取雙倍余額遞減法或年數總和法來計提固定資產折舊。相反，為了減少費用，增加利潤，可以延長固定資產折舊年限，并將折舊方法更改為平均年限法來實現。

改變合并會計報表的合并范圍，也可以改變企業(yè)利潤。上市公司可以通過改變持有子公司的股份比例或者通過購買、出售子公司等方式來改變合并報表的合并范圍。如果有上市公司需要增加當期會計利潤的，可以將盈利的子公司納入本公司，并剔除盈利能力較弱的子公司，同時可以采取信息披露回避措施，避免外界發(fā)現公司的不良企圖。

（2）會計政策選擇為偷稅漏稅提供操作空間

由于房地產投資建設有大量資金來自于銀行，造成了財務費用較高的問題，所以有一些房地產企業(yè)為了降低財務費用，故意拖延申報納稅時間，故意不結轉企業(yè)收入和會計費用，故意隱瞞應納稅所得額，轉移合法所得額，依據企業(yè)自身的經營管理需要，私自確定銷售收入和結轉產品成本，從而達到偷逃稅款的目的。

2013年，保定市工商局吊銷了保定赫達房地產開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照。原因是在2009年至2010年期間，這家企業(yè)在核算應納稅所得額時利用虛假合同和發(fā)票的方法，隱瞞應納稅所得額，導致了應納所得稅額的作假。還發(fā)現了該企業(yè)將應結轉到營業(yè)收入中的應納稅所得額賬戶，長期掛在預收帳款中等方法，少繳納營業(yè)稅2280494.78元、城建稅159634.63元、教育費附加68414.84元、地方教育費附加22804.95元、土地增值稅14128307.76元、印花稅22804.90元，稅費款共計1668.25萬元。

（3）會計政策選擇導致會計信息良莠不齊

我國的房地產行業(yè)起步比較晚，而且房地產會計核算相關的政策制度還不夠完善，導致房地產市場上的會計信息缺乏可比性。例如，舊企業(yè)會計準則將借款費用資本化限定為專用借款，而新企業(yè)會計準則中，借款費用資本化的范圍不僅包括投資項目所借入的專用借款，而且還包括該項目所使用的一般借款。但是，只有上市公司才需要嚴格使用新會計準則，所以上市公司與非上市公司之間在借款費用資本化的會計處理上有著很大的不同，新舊企業(yè)會計準則的轉換和融合需要很長時間，這也直接導致了會計信息質量良莠不齊的結果。

四、房地產上市公司會計政策選擇相關問題的建議

（1）提升會計人員專業(yè)水平，重視會計人員素質教育

若企業(yè)會計人員的專業(yè)水平不夠高，所選用的會計政策不僅會降低企業(yè)會計信息的質量，還會對企業(yè)的決策判斷造成不可預料的影響。所以為了加強會計人員對會計政策的理解并提高企業(yè)會計信息質量，可以通過繼續(xù)教育和其他方式來更新會計的專業(yè)知識，提升會計的專業(yè)水平。誠信是開展會計工作的基礎，可以通過建立從業(yè)人員誠信檔案，督促會計人員時刻保持誠信。同時加強對會計人員的職業(yè)道德教育和法制教育，提升會計人員的思想道德水平，培養(yǎng)高素質的會計隊伍。

（2）完善房地產行業(yè)會計規(guī)范體系

由于房地產行業(yè)的某些會計核算與一般生產性企業(yè)大不相同，目前政府還沒有出臺具體的會計準則或會計政策來規(guī)范房地產企業(yè)會計核算中的一些特殊事項，房地產企業(yè)無法找到法律依據，只能根據自身的需求進行不規(guī)范的會計處理，導致企業(yè)會計核算不正確，會計信息不真實。不準確的會計信息嚴重影響了信息使用者的判斷和房地產企業(yè)的發(fā)展，所以希望有關部門能盡快出臺并完善相關會計準則，為治理虛假會計信息提供政策基礎。

五、結論

綜上所述，由于房地產行業(yè)存在著一定的特殊性，使得我國相關房地產會計政策選擇還存在許多漏洞。有些房地產上市公司往往故意利用這些漏洞，影響會計信息，從而影響企業(yè)的經營成果。隨著社會主義市場經濟的建立和我國資本市場的發(fā)展，會計政策的研究與實現對完善資本市場的監(jiān)督研究和完善會計準則體系的研究具有十分重要的作用。

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