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    轉(zhuǎn)型中的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉稅實(shí)務(wù)探討

    2019-05-28 11:24:30張曉貞
    經(jīng)營(yíng)者 2019年9期
    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅稅收籌劃增值稅

    張曉貞

    摘 要 近年來(lái),在國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的大力支持下,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。一大批企業(yè)將老舊庫(kù)區(qū)、廠房轉(zhuǎn)型升級(jí)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展。在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中,也遇到了很多稅務(wù)難題,面臨較大稅收風(fēng)險(xiǎn)。本文以Z公司為例,具體探討了轉(zhuǎn)型過(guò)程中涉及的增值稅和房產(chǎn)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題,提出相應(yīng)的解決方案和建議,旨在為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)依法合理納稅提供有益參考。

    關(guān)鍵詞 轉(zhuǎn)型 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 增值稅 房產(chǎn)稅 稅收籌劃

    一、緒論

    大力推進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展,是貫徹新發(fā)展理念,實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。2006年《國(guó)家“十一五”時(shí)期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》首次提出“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”以來(lái),文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)迎來(lái)蓬勃發(fā)展。2009 年國(guó)務(wù)院頒布《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》,將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提升到國(guó)家戰(zhàn)略高度,“十二五”“十三五”規(guī)劃中都強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。黨的十九大報(bào)告指出,要“堅(jiān)定文化自信,推動(dòng)社會(huì)主義文化繁榮興盛”,強(qiáng)調(diào)要“推動(dòng)文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”。作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重要承載地和集聚區(qū),文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。

    近年來(lái),各地政府出臺(tái)了一系列產(chǎn)業(yè)政策,鼓勵(lì)將老舊工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房及相關(guān)工業(yè)設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“老舊廠房”)更新改造為各具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),既能保護(hù)利用好老舊廠房,又能推動(dòng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多業(yè)態(tài)融合發(fā)展,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。在老舊廠房轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中,難免遇到諸多稅收難題。如果不提前做好相關(guān)稅收政策的收集、解讀和咨詢(xún)工作,實(shí)際操作中會(huì)多方掣肘,面臨較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

    本文以Z公司為例,探討全面營(yíng)改增以來(lái),老舊廠房轉(zhuǎn)型升級(jí)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)過(guò)程中遇到的主要稅收問(wèn)題及處理方法,以期對(duì)其他文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)合理依法納稅提供一些借鑒和參考。

    二、Z公司基本情況

    Z公司為一般納稅人,注冊(cè)地在北京市,原為某部委下設(shè)物資存儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù),主要存儲(chǔ)大宗商品和系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備材料物資。2010年Z公司進(jìn)行第一次轉(zhuǎn)型,從倉(cāng)儲(chǔ)功能轉(zhuǎn)為普通辦公用房。隨著國(guó)家對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)愈加重視,周邊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn),Z公司區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。2016年底,Z公司開(kāi)始第二次轉(zhuǎn)型,由普通辦公用房功能轉(zhuǎn)型升級(jí)為頗具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),將普通庫(kù)房分期改造為設(shè)計(jì)感強(qiáng)、容積率低、綠化率高的辦公、演播廳用房,以吸引大量文化傳媒類(lèi)企業(yè)入駐,獲得理想的長(zhǎng)期收入。改造分三期進(jìn)行,改造完的先行出租,出租收入反哺后續(xù)改造投資,緩解資金壓力。一期改造已于2018年2月完成,2018年6月開(kāi)始對(duì)外出租,企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)水平大幅增加,可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強(qiáng)。一期改造成功后,由于定位合理,加之市場(chǎng)仍有較大需求,Z公司決定啟動(dòng)二期改造,擬采用獨(dú)立院落模式。

    Z公司在轉(zhuǎn)型過(guò)程中,涉及增值稅、城建稅及附加稅費(fèi)、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和環(huán)境保護(hù)稅等稅種,其中增值稅和房產(chǎn)稅適用的政策條款復(fù)雜,遇到的問(wèn)題較多,作為本文研究的重點(diǎn)。

    三、Z公司轉(zhuǎn)型過(guò)程中的增值稅實(shí)務(wù)探討

    (一)適用稅目、稅率

    根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)公告,全面營(yíng)改增后,辦公用房出租屬于現(xiàn)代服務(wù)中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。經(jīng)過(guò)兩次增值稅稅率調(diào)整,2019年4月1日后一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),采用一般計(jì)稅方法的,適用9%稅率。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,適用5%征收率。

    Z公司的房屋都為2016年4月30日前取得,出租舊房屋收入選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,通過(guò)網(wǎng)上辦稅服務(wù)廳簡(jiǎn)易征收備案后,按5%的征收率繳納增值稅,相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。一期改造完成后,新房屋適用一般計(jì)稅方法,按9%稅率繳納增值稅,相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。分類(lèi)計(jì)稅導(dǎo)致一個(gè)問(wèn)題,如果某項(xiàng)采購(gòu)僅服務(wù)于舊房屋或新房屋,很容易判斷出進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣。但是如果某項(xiàng)采購(gòu)是服務(wù)于整個(gè)園區(qū)的,如保安、保潔等服務(wù),無(wú)法準(zhǔn)確劃分,就要套用公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額:

    不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額+免征增值稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額)÷當(dāng)期全部銷(xiāo)售額

    計(jì)算出來(lái)后,將相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額予以轉(zhuǎn)出。實(shí)務(wù)中,Z公司采用每月月末分析進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)賬,匯總填寫(xiě)《進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出計(jì)算表》,按不同類(lèi)型房屋租賃收入比例計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出金額。

    (二)租賃業(yè)務(wù)增值稅跨區(qū)預(yù)繳辦法

    根據(jù)規(guī)定,“納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,需要向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”。適用一般計(jì)稅方法的,預(yù)征率為3%;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的,預(yù)征率為5%。由直轄市或計(jì)劃單列市稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。北京市為此出臺(tái)文件,明確北京市納稅人跨區(qū)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的,不用跨區(qū)預(yù)繳增值稅,節(jié)約了辦稅成本。

    (三)房屋改造中適用的進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣辦法

    根據(jù)規(guī)定,“一般納稅人2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程,其進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%”。

    Z公司為改造房屋購(gòu)進(jìn)的貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)等對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額適用以上辦法。實(shí)務(wù)中,每月發(fā)生相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí),分比例記入相應(yīng)科目。同時(shí),建立不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬,記錄和歸集不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況,留存?zhèn)洳椤?/p>

    根據(jù)最新規(guī)定,2019年4月1日起停止執(zhí)行分2年抵扣不動(dòng)產(chǎn)在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額的辦法??梢宰?019年4月稅款所屬期起,從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。新規(guī)減少了納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅款,達(dá)到減稅降負(fù)目的。

    (四)加計(jì)抵減政策運(yùn)用

    根據(jù)最新規(guī)定,“自2019年4月1日至2021年12月31日,允許生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)10%抵減應(yīng)納稅額。生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人是指提供郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)取得的銷(xiāo)售額占全部銷(xiāo)售額的比重超過(guò)50%的納稅人”。Z公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為出租文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公用房,屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù),包括在現(xiàn)代服務(wù)中,同時(shí)符合銷(xiāo)售額比重條件,可以適用加計(jì)抵減政策。

    文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公用房出租服務(wù)除了前期更新改造可以取得大量進(jìn)項(xiàng)稅額外,后期運(yùn)營(yíng)階段存在人工成本高、購(gòu)買(mǎi)貨物和服務(wù)較少的特征,進(jìn)項(xiàng)發(fā)票相對(duì)偏少。另外,貨物和服務(wù)供應(yīng)商多為小規(guī)模納稅人,即使能代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票,稅率也為3%或5%,可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額更為減少。加計(jì)抵減政策的出臺(tái),在一定程度上增加了可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額,有助于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

    (五)發(fā)票管理注意事項(xiàng)

    根據(jù)規(guī)定,銷(xiāo)售方開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的發(fā)票,要在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)詳細(xì)地址,否則將會(huì)影響購(gòu)買(mǎi)方憑票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。Z公司開(kāi)票人員應(yīng)嚴(yán)格遵守該項(xiàng)規(guī)定,避免后續(xù)換票難題。同時(shí),Z公司應(yīng)多取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票,優(yōu)先與一般納稅人進(jìn)行業(yè)務(wù)合作,盡量增加進(jìn)項(xiàng)稅額。

    四、Z公司轉(zhuǎn)型過(guò)程中的房產(chǎn)稅實(shí)務(wù)探討

    (一)適用稅目、稅率、稅基

    Z公司擁有的房產(chǎn)大部分用于出租,小部分用于員工辦公。出租房產(chǎn)適用從租計(jì)征方法,按租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,其中租金收入不含增值稅。自用房產(chǎn)適用從價(jià)計(jì)征方法,按房產(chǎn)原值扣除10%至30%后余額的1.2%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型,取得的租金收入越來(lái)越高,需要繳納的房產(chǎn)稅成倍數(shù)增長(zhǎng),極大壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間。

    (二)房產(chǎn)稅申報(bào)困境

    房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收方法,具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。北京市規(guī)定的納稅期限為每年4月和10月分別申報(bào)上半年和下半年的房產(chǎn)稅。在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租房屋多、承租人多、分期改造、合同易變更、租戶(hù)變更時(shí)間不銜接等的復(fù)雜形勢(shì)下,辦稅人員往往并不清楚房屋具體情況,只有在申報(bào)期前一段時(shí)間通過(guò)對(duì)照租賃合同、賬面記錄、房屋平面圖、房產(chǎn)證等資料,不斷詢(xún)問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員,才能分清房屋全年的出租或自用狀態(tài),相對(duì)準(zhǔn)確、合理地計(jì)算房產(chǎn)稅。納稅人在4月、10月申報(bào)期后至所屬年度終了前,很難預(yù)見(jiàn)房屋出租情況的改變,難以判斷是否會(huì)發(fā)生出租合同提前終止、新簽和續(xù)租合同租金與申報(bào)時(shí)預(yù)計(jì)的不一致、房屋空置等情形。這些不確定因素將會(huì)導(dǎo)致房源信息填報(bào)不準(zhǔn)確、房產(chǎn)稅計(jì)征方法變更不及時(shí)、申報(bào)稅額不實(shí)等后果。稅務(wù)局并沒(méi)有明確規(guī)定類(lèi)似非主觀原因?qū)е碌膶?shí)際稅額與申報(bào)稅額不一致時(shí),應(yīng)于何時(shí)辦理補(bǔ)稅或退稅。納稅人次年發(fā)現(xiàn)后,只能算作逾期申報(bào),面臨補(bǔ)繳稅款和滯納金,稅收稽查風(fēng)險(xiǎn)較大。

    (三)房產(chǎn)稅稅收籌劃

    房產(chǎn)稅屬于小稅種,條例文件多年不變,稅收優(yōu)惠政策較少,稅收籌劃空間不大。轉(zhuǎn)型中的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以采用以下幾種方法:

    第一,根據(jù)規(guī)定,“納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的,在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅”。當(dāng)房屋開(kāi)始改造前,辦稅人員應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)證明材料,及時(shí)辦理免稅備案,盡早享受優(yōu)惠政策。

    第二,有的房屋租賃合同把出租的房屋和附屬辦公家具、其他設(shè)施一并計(jì)入租金,還有的房屋租賃合同把房屋和院落一同出租。由于出租房屋的房產(chǎn)稅是按不含稅租金收入的12%計(jì)算繳納,如果分不清各部分出租金額,就會(huì)把辦公家具等設(shè)施和院落租金一并算作房產(chǎn)稅的計(jì)稅基數(shù),無(wú)形中增加了企業(yè)房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。若通過(guò)溝通協(xié)商,雙方同意把出租的房屋和附屬辦公家具等設(shè)施、院落分開(kāi)簽訂租賃合同,或在一份合同中分別列明各部分出租金額,既符合實(shí)際出租情況,又能避免稅負(fù)的增加。

    五、結(jié)論及建議

    文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中會(huì)遇到諸多經(jīng)營(yíng)和稅務(wù)問(wèn)題,提前掌握政策,做好計(jì)劃,后續(xù)工作才能有條不紊地進(jìn)行,有利于提升園區(qū)的聲譽(yù)和知名度,順利開(kāi)展招商工作,獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入來(lái)源。根據(jù)上述分析,本文對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和后續(xù)發(fā)展,提出以下建議:

    (一)提高物業(yè)管理水平,合同分列房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)

    目前,Z公司房屋租金包含物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、供暖費(fèi)等,沒(méi)有分項(xiàng)目列示,只額外收取少量衛(wèi)生費(fèi)。根據(jù)合同,改造后新房屋統(tǒng)一按全部不含稅租金收入的9%繳納增值稅。而物業(yè)管理費(fèi)適用稅率為6%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)努力從“房東”向“運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)變,不斷提高物業(yè)管理水平,提升承租方滿(mǎn)意度,以此為契機(jī),在簽訂合同時(shí)將房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)分開(kāi)列示,把停車(chē)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等都并入物業(yè)管理費(fèi),分別適用不同稅率,一方面降低了部分收入的增值稅稅率,另一方面減少了房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)。

    (二)推動(dòng)業(yè)財(cái)融合,進(jìn)行稅收籌劃,享受優(yōu)惠政策

    營(yíng)改增后,增值稅價(jià)外稅的特點(diǎn)迫使企業(yè)提前進(jìn)行稅收籌劃,稅收成為園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理的重要方面。財(cái)務(wù)人員應(yīng)帶動(dòng)業(yè)務(wù)人員了解基本稅收知識(shí),在招商談判、簽訂合同、收取費(fèi)用等各個(gè)環(huán)節(jié),有意識(shí)的考慮稅收因素。積極享受稅收優(yōu)惠政策,如簡(jiǎn)易征收方法、加計(jì)抵減政策、大修期間房產(chǎn)稅免稅政策等。另外,稅收籌劃時(shí),要考慮多個(gè)稅種的相互影響、企業(yè)價(jià)值最大化、稅收風(fēng)險(xiǎn)等事項(xiàng)。

    (三)租賃合同應(yīng)價(jià)稅分開(kāi),租金項(xiàng)目細(xì)分

    由于印花稅應(yīng)稅合同的計(jì)稅依據(jù)為合同列明的價(jià)款,不包括增值稅稅款。將租賃合同的價(jià)款與增值稅稅款分開(kāi)列明,可以減少印花稅的計(jì)稅基數(shù);若未分開(kāi)列明,則按合計(jì)金額確定。同時(shí),將出租房屋和辦公家具等設(shè)施、院落分別簽訂合同,或在一份合同中分別列明各部分出租金額,可以有效減輕房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。

    (作者單位為中國(guó)廣播電視國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司財(cái)務(wù)部)

    參考文獻(xiàn)

    [1] 財(cái)政部,國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))[Z]. 2016-03-23.

    [2] 財(cái)政部,稅務(wù)總局,海關(guān)總署.關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告(2019年第39號(hào))[Z]. 2019-03-20.

    [3] 李惠.北京市文化創(chuàng)意園區(qū)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析[J].經(jīng)營(yíng)與管理,2018(9):81-83.

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