我國(guó)房地產(chǎn)法定公證制度研究

摘 要 由于我國(guó)的登記機(jī)關(guān)不能保證登記的準(zhǔn)確性從而會(huì)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)中造成一些權(quán)利的損害。本文將探析如何將法定公證制度引入房地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)健康、有序地發(fā)展。

關(guān)鍵詞 法定公證 房地產(chǎn)市場(chǎng) 秩序

作者簡(jiǎn)介：黃才宏，廣東省廣州市荔灣公證處，公證員，研究方向：公證。

中圖分類(lèi)號(hào)：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.131

一、研究背景

基于我國(guó)在商品房交易當(dāng)中由于存在買(mǎi)賣(mài)雙方獲得信息的不對(duì)稱(chēng)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)面、雙方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及社會(huì)地位等方面存在較大的懸殊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在交易過(guò)程中形成其主導(dǎo)地位，使其掌握主導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)的流程。由于買(mǎi)方信息收集的能力和對(duì)稱(chēng)的磋商比較缺乏，往往會(huì)形成由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司引導(dǎo)買(mǎi)方推進(jìn)交易的流程，所以造成現(xiàn)在社會(huì)上房地產(chǎn)公司不誠(chéng)信行為時(shí)有發(fā)生，且比較難以有效的制止就是由基于上述不平等狀態(tài)所造成的。雖然房地產(chǎn)交易后會(huì)到房管局登記，就目前來(lái)看現(xiàn)在登記制度最大的弊端就是登記機(jī)關(guān)在登記的時(shí)候不能絕對(duì)保證準(zhǔn)確定，也不能保證其據(jù)以登記的法律事實(shí)的真實(shí)性與合法性，所以會(huì)間接造成一些權(quán)利的損害。當(dāng)前形勢(shì)下由于我國(guó)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)制度方面不夠健全，房地產(chǎn)登記制度還存在很多的問(wèn)題，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)引入法定公證制度，保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠業(yè)健康、有序地發(fā)展具有重要意義。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法定公證立法現(xiàn)狀

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法定公證制度是指在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記之前，對(duì)引起產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的某些法律事實(shí)必須進(jìn)行公證，未經(jīng)公證不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的效力，公證成為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的一個(gè)生效要件。下面將我國(guó)及外國(guó)涉及到的相關(guān)立法總結(jié)如下：

1.中國(guó)立法現(xiàn)狀

1991年8月31日《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法定公證作了規(guī)定，隨后，江蘇、上海、廣東、深圳等二十多個(gè)城市均在地方性法規(guī)中作了規(guī)定，但無(wú)任何法律層面的規(guī)定。而當(dāng)前經(jīng)過(guò)四審的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》中根本沒(méi)有“公證”二字。

2.外國(guó)立法現(xiàn)狀

許多大陸法系國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法定公證制度作了規(guī)定，如《法國(guó)民法典》規(guī)定了約定的抵押權(quán)、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制出賣(mài)實(shí)行法定公證?！兜聡?guó)民法典》規(guī)定德國(guó)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契約必須公證。根據(jù)《意大利民法典》規(guī)定，贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)必須公證?！抖砹_斯聯(lián)邦民法典》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)抵押合同、處分房地產(chǎn)的遺囑必須公證，《俄羅斯聯(lián)邦家庭法典》規(guī)定了夫妻一方處分不動(dòng)產(chǎn)的法律行為必須公證。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中是否應(yīng)當(dāng)引入法定公證

針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)這一舉措是否應(yīng)該引入法定公證制度，有以下兩種觀點(diǎn)，第一，贊成者認(rèn)為從物權(quán)變動(dòng)模式來(lái)看，目前我國(guó)選用的權(quán)利登記制和實(shí)質(zhì)審查制為公證制度的引入提供了很大的幫助，引入法定公證有利于轉(zhuǎn)變政府職能和提高登記效率。就目前而言在交易環(huán)境不佳、誠(chéng)信度不高的的情況下，由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查也是非常有必要的，公證界入到物權(quán)變動(dòng)是非常有需要的。第二，否定者卻是反對(duì)將公證法定化引入房地產(chǎn)行業(yè)，理由是把法定公證引入進(jìn)來(lái)違背了意思自治原則，并且還會(huì)增加交易的成本，從而造成公證業(yè)和律師業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)以及外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境很大的不同，進(jìn)而成為新的司法防備。他們還認(rèn)為現(xiàn)在的國(guó)家公證制度還是不夠完善，需要不斷提升公證方面的社會(huì)認(rèn)知度。

三、研究方法

（一）資料收集

通過(guò)查閱統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、法律文件、文獻(xiàn)資料與實(shí)踐調(diào)研材料，對(duì)當(dāng)前有關(guān)房地產(chǎn)的法定公證的立法現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)登記制度存在的問(wèn)題進(jìn)行研究分析，并針對(duì)現(xiàn)狀，提出引入房地產(chǎn)法定公證制度的必要性及需要注意的問(wèn)題。

（二）提出假設(shè)

從我國(guó)現(xiàn)有公證制度與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的登記制度之間的關(guān)系來(lái)看，我們應(yīng)該二者的有機(jī)結(jié)合和銜接，試證明在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中，引入法定公證制度的必要性。在這方面，也可以適當(dāng)借鑒國(guó)外相關(guān)制度的學(xué)理研究及優(yōu)秀成果，參考國(guó)外相關(guān)立法。當(dāng)然，對(duì)于這些我們將進(jìn)行一一思考并假設(shè)，以期為房地產(chǎn)交易的規(guī)范與完善提出建議。

（三）綜合分析

綜合查閱的相關(guān)文獻(xiàn)資料，采用對(duì)比分析方法、歷史分析法等研究方法，通過(guò)比較分析不同國(guó)家關(guān)于法定公證制度的立法現(xiàn)狀，為研究結(jié)論提供依據(jù)；通過(guò)歷史分析法，指出我國(guó)房地產(chǎn)交易過(guò)程中一直存在各種問(wèn)題，在發(fā)展的過(guò)程中，我國(guó)法律制度也對(duì)此不斷規(guī)范，但是一直未在立法上確定房地產(chǎn)的法定公證制度，本文則是進(jìn)一步證明其必要性及確定后需注意的問(wèn)題。

報(bào)告和分析研究結(jié)果如何在房地產(chǎn)交易過(guò)程中平衡交易雙方的地位、有效防范出現(xiàn)交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，保障公平、公證的進(jìn)行交易是房地產(chǎn)行業(yè)的一大難題，而公證具有風(fēng)險(xiǎn)防范、確保公證性功能，公證機(jī)構(gòu)又因其具有專(zhuān)業(yè)性以及中立性，在房地產(chǎn)行業(yè)中引入法定公證制度，允許其強(qiáng)制主持交易雙方的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程是解決上述一大難題的很好法寶。然而縱觀我國(guó)的公證實(shí)踐，公證的上述功能尚未完全得到發(fā)掘，上述公證功能是我國(guó)行政體制下房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職能無(wú)法具備的，只有公證機(jī)構(gòu)這種專(zhuān)業(yè)性、中立性中介機(jī)構(gòu)才能恰當(dāng)?shù)爻袚?dān)上述功能。

四、引入法定公證制度的必要性

研究房地產(chǎn)法定公證制度對(duì)于保護(hù)交易主體的利益、減少糾紛，轉(zhuǎn)變政府職能等方面都具有重要意義。

對(duì)于轉(zhuǎn)變政府職能以及控制行政權(quán)力具有有利性在我國(guó)，作為行政機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中是實(shí)質(zhì)性審查物權(quán)變動(dòng)的，如果登記機(jī)關(guān)能夠不進(jìn)行上述實(shí)質(zhì)性審查，將有利于轉(zhuǎn)變政府的職能。作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)是一種私權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)依靠市場(chǎng)的自律調(diào)節(jié)機(jī)制，而不是一味地依賴(lài)政府的行政干預(yù)。而公證機(jī)構(gòu)是履行國(guó)家賦予證明權(quán)，不以營(yíng)利為目的證明機(jī)構(gòu)，隨著公證機(jī)構(gòu)體制機(jī)制不斷的創(chuàng)新優(yōu)化以及信息化建設(shè)不斷加強(qiáng)，公證機(jī)構(gòu)獨(dú)立性、中立性的特性日益突顯，讓公證機(jī)構(gòu)來(lái)行使對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)審查是有利而必要的。如此不僅利于政府行政職能的轉(zhuǎn)變，也符合我國(guó)行政管理體制改革的發(fā)展方向。

規(guī)范房地產(chǎn)交易，降低糾紛發(fā)生的概率究其分析導(dǎo)致房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中經(jīng)常存在各式各樣的法律瑕疵，是由于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中觸及到較為復(fù)雜的法律關(guān)系，而該法律關(guān)系又不是我們一般人所能準(zhǔn)確了解與把握的。特別是在商品房交易當(dāng)中買(mǎi)賣(mài)雙方獲得信息的不對(duì)稱(chēng)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)面、雙方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及社會(huì)地位等方面存在較大的懸殊，會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用自己強(qiáng)勢(shì)的地位，在合同中設(shè)置一些顯失公平、明顯不利于買(mǎi)方的條款，而消費(fèi)者也只能無(wú)奈的接受。正是由于上述情況的存在，將來(lái)發(fā)生糾紛的可能性極高，從而會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源的不斷被浪費(fèi)。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中引入法定公證制度，利用公證機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)性、中立性，由公證機(jī)構(gòu)在交易雙方訂立契約時(shí)給予專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)、對(duì)合同中存在的法律問(wèn)題提出修改建議，代為起草公平的買(mǎi)賣(mài)合同，以及監(jiān)督雙方的履約過(guò)程，規(guī)范雙方的交易行為，從而維持健康、有序的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，大幅度降低了糾紛的發(fā)生，減少糾錯(cuò)的成本，營(yíng)造良好的商事交易環(huán)境。

從根本上維護(hù)公證主體的權(quán)益為交易主體提供風(fēng)險(xiǎn)防范，房地產(chǎn)法定公證制度除了自身的制度設(shè)計(jì)以外，在公證程度中還需要有相關(guān)的配套制度為進(jìn)入公證程序的主體提供雙重的保護(hù)。當(dāng)公證機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤原因?qū)е陆灰纂p方損失的出現(xiàn)，則公證機(jī)構(gòu)就要對(duì)自己的錯(cuò)誤行為承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?，F(xiàn)在國(guó)家在公證行業(yè)強(qiáng)制實(shí)行了統(tǒng)一的公證責(zé)任保險(xiǎn)制度，即在履行職務(wù)中的公證機(jī)構(gòu)，因?yàn)樽陨矸矫娴脑蛴幸庾R(shí)或重大的過(guò)失進(jìn)而給公證的當(dāng)事人造成損失的，保險(xiǎn)公司在規(guī)定的責(zé)任保險(xiǎn)合同范圍以?xún)?nèi)，對(duì)公證的機(jī)構(gòu)應(yīng)該擔(dān)負(fù)的民事方面的賠償應(yīng)該予以補(bǔ)償。由于公證機(jī)構(gòu)的賠償?shù)哪芰Ρ容^強(qiáng)大，能夠?yàn)楣C擔(dān)負(fù)物權(quán)登記前置的內(nèi)在的審查提供強(qiáng)有力的保障，這就是其他的機(jī)構(gòu)沒(méi)辦法相比的。

五、引入法定公證制度需要注意的問(wèn)題

（一）公證的介入是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行登記制度的補(bǔ)充

行政登記機(jī)關(guān)根據(jù)公證這一前置程序后，再根據(jù)當(dāng)事人提出的申請(qǐng)和其提供相應(yīng)的證明文件進(jìn)行登記，并公示確認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，將最大程度上保障了交易安全。公證機(jī)構(gòu)的主要性能是根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定來(lái)審查法律事實(shí)的合法性與真實(shí)性；對(duì)于公證機(jī)關(guān)的介入只是對(duì)登記制度的一種補(bǔ)充，能夠讓登記更加具有說(shuō)服力，而不是要取代或者削減物權(quán)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)。相反，正是由于公證制度介入了交易過(guò)程，發(fā)揮了公證無(wú)可替代的作用，使得兩個(gè)部門(mén)能夠配合的非常好，從而讓我國(guó)的登記制度實(shí)現(xiàn)了社會(huì)功能達(dá)到了預(yù)期效果。

（二）法定公證制度介入房地產(chǎn)交易應(yīng)把握一個(gè)度

為了保障安全，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中，必要時(shí)可以引入法定公證對(duì)自由限制。但是，需要注意的是，對(duì)自由的限制需要有一個(gè)度，若超過(guò)一定的度，必然會(huì)導(dǎo)致自由與其他法的價(jià)值的失衡，在實(shí)踐中也行不通。以私法自治為主的民商事領(lǐng)域同樣在物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中也應(yīng)當(dāng)適用上述原則。為了使得安全平衡與自由，應(yīng)該有必要考慮對(duì)私法自治限制。因?yàn)槿绻麑⒆杂芍辽?，將?dǎo)致安全缺失，最終無(wú)自由可言，如果將安全至上，將導(dǎo)致程序繁瑣，效率低下?？傊谝敕ǘüC時(shí)，一定要注意法定公證的范圍，以實(shí)現(xiàn)自由與安全的平衡，實(shí)現(xiàn)和諧的民商秩序狀態(tài)。初步歸納以下幾個(gè)在房地產(chǎn)交易過(guò)程中的法定公證范圍：1.對(duì)交易過(guò)程中相關(guān)證明資料、材料進(jìn)行合法性、真實(shí)性審核。公證機(jī)構(gòu)從專(zhuān)業(yè)角度審查，初評(píng)交易風(fēng)險(xiǎn)；2.代為起草買(mǎi)賣(mài)合同等法律文件，告知交易雙方在合同中應(yīng)當(dāng)審慎注意的條款，并將在交易過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確、詳細(xì)的告知，發(fā)揮公證預(yù)防糾紛的職責(zé)；3.辦理購(gòu)房款提存的公證事務(wù)。即交易雙方達(dá)成合意，買(mǎi)方將購(gòu)房款提存到公證機(jī)構(gòu)，當(dāng)符合約定提取提購(gòu)房款時(shí)，賣(mài)方可以到公證處領(lǐng)取該筆提存的購(gòu)房款；4.公證機(jī)構(gòu)代為保管房產(chǎn)證等重要的產(chǎn)權(quán)資料證明文件。

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