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    長沙樓市一季度緣何“冰火兩重天”

    2019-05-22 01:32:27李永華
    中國經(jīng)濟(jì)周刊 2019年8期
    關(guān)鍵詞:樓市長沙市長沙

    4月22日,湖南統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《一季度湖南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析》稱,湖南全省“一季度商品房銷售面積同比下降10.1%,其中長沙商品房銷售面積同比下降30.7%,全省增速居全國第27位、中部六省末位”。

    下降30.7%!長沙樓市今年一季度為何如此慘淡?蹊蹺的是,購房者在踩盤看房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)樓市銷售火爆,兩者為何大相徑庭?

    房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲,長沙樓市火爆

    “沒想到又是日光!”來自湖南常德的葛瑞華(化名)想在長沙買第二套房,按照長沙去年發(fā)布的“反炒房”政策,二套房購房者的“房票”資格在長沙排名靠后,凡是遇到銷售略微火爆的樓盤,他就只能望樓興嘆。

    “卓越中寰項(xiàng)目很好,有地鐵,有江景,還在長沙的金融中心,可是開發(fā)商一棟棟地放房源,根本搶不到。”葛瑞華說,他看中的好幾個(gè)盤都是一樣的火爆場(chǎng)景。

    此外,還有購房者稱,據(jù)說卓越中寰項(xiàng)目開發(fā)商前期積累了1000多組客戶,但就是搞饑餓營銷,房子一棟一棟不緊不慢地推出。

    搶房的同時(shí),長沙房?jī)r(jià)也逐步升溫。在長沙湘江西岸的金融中心地塊,一位購房者告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,“去年,萬科在這里的一個(gè)盤,我覺得各方面都比龍湖項(xiàng)目要好一些,不到1.3萬元/平方米?,F(xiàn)在,隔壁的卓越中寰賣到了將近1.4萬元,聽說龍湖的價(jià)格也要1.4萬元左右,漲了不少?!?/p>

    購房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的直觀感受得到了數(shù)據(jù)的印證。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4月16日公布的數(shù)據(jù),長沙3月房?jī)r(jià)同比漲幅11%,環(huán)比上漲0.7%。

    調(diào)控政策的實(shí)際操作也頗為微妙。

    限價(jià)調(diào)控形勢(shì)下,長沙限購區(qū)域的樓盤定價(jià)均須通過相關(guān)部門核定。今年3月,地處長沙湘江西岸洋湖新城的珠江頤德公館(又名珠江柏悅灣)的住宅(毛坯)核價(jià)為14500元/平方米(毛坯),單價(jià)比周邊房?jī)r(jià)高出約40%。

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到,實(shí)際上,該樓盤為精裝修,此前曾有銷售人員稱該樓盤售價(jià)將超過2萬元/m2。

    限價(jià)政策下,樓盤核定價(jià)格卻大幅上漲,有媒體援引業(yè)界人士的話稱“這是不積極落實(shí)樓市調(diào)控政策的負(fù)面典型”,“使得當(dāng)?shù)刭彿空叩目只徘榫w加劇”。

    不光是房?jī)r(jià)上漲,地價(jià)也在上漲。據(jù)第三方統(tǒng)計(jì),今年長沙拍賣的限價(jià)地住宅的限定價(jià)格較去年明顯上浮,其中熱門的梅溪湖板塊J-12地塊限價(jià)1.26萬元/m2,較2018年限價(jià)上浮1600元/m2;濱江新城F4-B地塊限價(jià)1.29萬元/m2,較2018年限價(jià)上浮1400元/m2,洋湖新城H52、H44地塊限價(jià)1.26萬元/m2,較2018年限價(jià)上浮1100元/m2。

    限購導(dǎo)致成交量下滑?

    在一些購房微信群中,購房者也紛紛吐槽長沙今年房地產(chǎn)銷售火爆,官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給出的判斷卻是冰火兩重天。這到底是怎么回事?

    長沙地產(chǎn)界觀察人士文江分析,造成“冰火兩重天”的原因可能有三方面:第一,單純從數(shù)據(jù)看,一季度銷售面積同比下滑較大,可能有統(tǒng)計(jì)口徑的原因,并不一定非常準(zhǔn)確;第二,數(shù)據(jù)對(duì)比的基數(shù)也有較大影響,去年一季度正是長沙樓市一路暴漲的時(shí)候,今年同比下滑也正常;第三, “更重要的是看環(huán)比,我了解的情況是,3月成交量環(huán)比增長超過一倍?!?/p>

    有開發(fā)商人士對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,今年以來,長沙拍賣的限價(jià)地價(jià)格上漲是導(dǎo)致?lián)尫楷F(xiàn)象的重要原因,限價(jià)地漲價(jià),也就意味著現(xiàn)在推出的新房?jī)r(jià)格處于低位,至少比同區(qū)域的樓盤今后房源的價(jià)格更低,這樣一來市場(chǎng)預(yù)期明顯轉(zhuǎn)向,就容易產(chǎn)生搶購的現(xiàn)象。

    長沙市岳麓區(qū)卓越中寰項(xiàng)目賣到了將近1.4萬元/平方米。

    那么,統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)失真了嗎?

    關(guān)于銷售面積下降的原因,湖南省統(tǒng)計(jì)局研判,一季度商品房銷售面積下降主要受政策性限購、棚改收縮和前期基數(shù)較高等因素綜合影響。

    限購因素排在第一位。在一家央企開發(fā)商人士看來,長沙房地產(chǎn)成交量的下滑很正常。他預(yù)判,如果再不放開限購,下半年的形勢(shì)會(huì)更差。

    根據(jù)長沙市2018年6月25日開始的“反炒房”新政規(guī)定,本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有一套住房的,取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第二套商品住房;市外遷入的戶籍家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外),落戶滿一年且在本市穩(wěn)定就業(yè),或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn)),在限購區(qū)域內(nèi)限購一套商品住房。

    此外,長沙還規(guī)定,父母投靠成年子女落戶不滿兩年的,不得作為單獨(dú)家庭在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。未成年人不得單獨(dú)購買商品住房。落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生,不得在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。夫妻離異后,任何一方兩年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房,已購買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

    諸多限購條件加在一起之后,“房票”難求成了不少潛在購房人群的感慨,他們被長沙2018年“6.25”反炒房政策堵在了門外。根據(jù)湖南中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年,長沙購房需求預(yù)估量為7.3萬人左右,有效客戶量減少。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2018年長沙市限購的內(nèi)六區(qū)(指芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū))商品住宅共成交99435套房源。根據(jù)湖南中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年,長沙購房需求預(yù)估量為7.3萬人左右,較之于2018年實(shí)際成交數(shù)大幅減少。

    與此同時(shí),長沙土地供應(yīng)在增加。0731房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的《2018年長沙樓市白皮書》顯示,與2017年相比,2018年的內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)出現(xiàn)了大幅增長,建筑面積達(dá)1818萬平方米,增幅達(dá)49%,以平均100平方米/套估算,供應(yīng)量超過18萬套。

    研究機(jī)構(gòu)湖南中原董事總經(jīng)理胡治鋼認(rèn)為:“長沙3年來的‘供不應(yīng)求已經(jīng)結(jié)束,過熱的需求被抑制。2019年市場(chǎng)下行壓力將進(jìn)一步增大。”

    “房住不炒”,長沙樓市再念緊箍咒

    2019年,政策仍將是影響長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。

    4月15日,湖南出臺(tái)政策,在長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率,即對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房,按4%的稅率征收契稅。此前,長沙二套房契稅政策是90平方米以下1%,90平方米以上2%。以長沙市區(qū)一套90平方米以下、總價(jià)100萬元的房子計(jì)算,契稅稅率調(diào)整之后,僅此一項(xiàng)就增加了3萬元的交易成本。

    一個(gè)頗有意味的細(xì)節(jié)是,該文件的出臺(tái)單位并非長沙市層面,而是湖南省財(cái)政廳、住建廳與省稅務(wù)局聯(lián)合出臺(tái)。

    回溯一年前,長沙打響“反炒房”戰(zhàn)爭(zhēng)之時(shí),《湖南日?qǐng)?bào)》曾極為罕見地連發(fā)4篇評(píng)論嚴(yán)厲批評(píng)長沙房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí),《中國經(jīng)濟(jì)周刊》也報(bào)道,長沙后來出臺(tái)的號(hào)稱國內(nèi)最嚴(yán)厲調(diào)控政策,實(shí)際上是由湖南省主要領(lǐng)導(dǎo)親自推動(dòng)。

    今年1月召開的湖南省十三屆人大二次會(huì)議期間,湖南省委書記杜家毫表示,希望長沙繼續(xù)保持定力,以穩(wěn)定的房?jī)r(jià)換來市民穩(wěn)穩(wěn)的幸福。

    長沙市2019年政府工作報(bào)告稱,“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)取得階段性勝利,持續(xù)保持房?jī)r(jià)“洼地”優(yōu)勢(shì)。

    中共中央政治局4月19日會(huì)議再次強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》此前報(bào)道,一城一策的調(diào)控框架下,房住不炒的原則并未改變。湖南省住建廳一位人士稱,湖南整體定調(diào)還是嚴(yán)控。長沙市住建委一位官員也對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,長沙保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心沒有變化。

    長沙樓市“限”字訣

    2017年的長沙樓市被稱為“政策年”,各種限制措施陸續(xù)出臺(tái)。2017年3月18日, 長沙首提限購,湖南省內(nèi)戶口在長沙市區(qū)無房者限購1套;湖南省外戶口在長沙市區(qū)無房,需在長沙延續(xù)交納12月社保后限購1套。同年9月,限購地區(qū)擴(kuò)大至除瀏陽市、寧鄉(xiāng)市外所有行政區(qū)域。

    2017年3月22日,限價(jià)政策出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的價(jià)格明顯過高的,不予辦理申報(bào)監(jiān)制,暫停其網(wǎng)簽行為,必要時(shí)對(duì)該樓盤進(jìn)行成本監(jiān)審。而在當(dāng)年6月29日、8月18日,長沙先后發(fā)布人才新政及落實(shí)措施。長沙市認(rèn)定的ABCD類人才,在長沙市購買首套房時(shí)將不受戶籍和繳稅記錄的限制。這被市場(chǎng)認(rèn)為逆轉(zhuǎn)了此前發(fā)布的限購政策。

    限地價(jià)方面,2017年8月28日,長沙市發(fā)布通知稱,長沙市今后將根據(jù)住宅銷售價(jià)與住宅綜合開發(fā)成本,按不高于土地掛牌起始價(jià)的150%,綜合確定土地交易最高限價(jià)。

    限利潤方面,長沙市發(fā)布通知要求,自2017年12月11日起,限價(jià)商品住房的平均利潤率為6%~8%,有效期為兩年。

    到了2018年6月25日,長沙打響“反炒房”戰(zhàn)爭(zhēng),樓市限制政策在調(diào)整中升級(jí),被外界戲稱為“限購、限售、限價(jià)、限落戶、限離婚、限貸款”的系列政策全面落地。例如,限售方面,本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有1套住房的,取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房。

    (《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者李永華整理)

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