農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記主要問題及解決策略研究

摘 要 中國(guó)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)過程中，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較落后，人們對(duì)物權(quán)法保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，且登記部門不統(tǒng)一，法律方面的不健全，嚴(yán)重影響到農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展。本文根據(jù)影響農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記因素分析，提出解決方法，以保證登記工作能夠順利開展。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn) 登記 問題 解決措施

一、前言

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展，能夠有效保證農(nóng)民財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)還可以在確權(quán)中有法律保護(hù)效力，因此這個(gè)工作對(duì)農(nóng)民非常有益。但是在實(shí)踐開展工作時(shí)，會(huì)遇見很多問題，這些問題嚴(yán)重阻礙農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)工作開展，以此在開展這方面的工作時(shí)，需要先對(duì)存在問題分和解決，然后才能夠保證工作能夠健康持續(xù)開展。

二、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題分析

（一）法律政策不健全

在開展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作過程中，法律方面不夠健全，主要表現(xiàn)在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記沒有出臺(tái)專門的法律政策，及時(shí)在一些法律條文中增加農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)方面的內(nèi)容。相比城市的不動(dòng)產(chǎn)登記方面，雖然在城市不動(dòng)產(chǎn)登記上也沒有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)法律政策，但是在城市不動(dòng)產(chǎn)登記上卻有著這些方面的法律規(guī)定，主要包括《土地登記辦法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等，有著很多方面的法律登記規(guī)定，因此在城市的不動(dòng)產(chǎn)登記工作上，已經(jīng)初步在法律規(guī)范上建立起來。

（二）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

由于在開展的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法作為指導(dǎo)，出現(xiàn)問題是在各地開展的這項(xiàng)工作時(shí)，有著各地的登記政策，不僅是指登記的政策上有不相同，在其他方面有著很多的不相同，比如在登記的部門上有不相同，登記范圍有不相同，登記效率有不相同、登記內(nèi)容也有著不相同，造成在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記有著千差萬別的差異。在國(guó)家制度法律中應(yīng)該規(guī)定登記工作由統(tǒng)一的部門來完成，比如廣西荔浦市，在2015年10月，率先成立了“不動(dòng)產(chǎn)登記局”，這是全國(guó)的試點(diǎn)。經(jīng)過三年多的不斷摸索改進(jìn)，取得了一定的成效。但到目前為止，仍局限于宅基地使用權(quán)與房屋不動(dòng)產(chǎn)的登記，“林權(quán)證”仍由林業(yè)部門登記發(fā)放，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證”也還是由農(nóng)業(yè)部門登記發(fā)放。這就造成登記工作繁雜，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，同時(shí)還造成了不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)主體不一的問題。開展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，要求登記人員素質(zhì)不高，開展考核工作方面也是不夠嚴(yán)格，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)工作人員經(jīng)驗(yàn)不足，這些方面的因素都造成登記出現(xiàn)不少錯(cuò)誤。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記帶有行政管理特色，缺少私權(quán)登記

在很多的農(nóng)村地區(qū)開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，開展時(shí)帶有地方濃厚的行政管理色彩，很少在農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)私權(quán)性質(zhì)的登記，比起在私權(quán)登記中要求的對(duì)抗性、公信性、確權(quán)性和公示性，在使用行政登記中更加注重登記的管理性，以及在登記的義務(wù)性和強(qiáng)制性。比如在某地的農(nóng)村房屋登記時(shí)，使用登記辦法有著時(shí)間上的規(guī)定，如果出現(xiàn)了逾期不登記的情況，權(quán)利將不受到法律保護(hù)；更有的情況是在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)如果出現(xiàn)逾期情況，還要受到處罰；有的是登記上沒有其他限制，但是在開展登記以后，不對(duì)相關(guān)信息公示，造成無法查詢的情況。

（四）登記權(quán)利缺乏法定范圍

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利中有著很多的復(fù)雜性，而且這些繁雜性方面全部反應(yīng)在農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)整理上。農(nóng)村并沒有真正建立土地他物權(quán)體系，造成后果是在農(nóng)村的房屋及土地流動(dòng)性差，而且按照目前《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體土地是不允許流動(dòng)的。而在農(nóng)村開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，其主要目的是對(duì)耕地保護(hù)，整理土地實(shí)現(xiàn)增加稅收目的。因此在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記中出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，法律上規(guī)定的需要登記的物權(quán)并沒有包括所有物權(quán)，造成后果是在農(nóng)村的有些物權(quán)中，不需要登記也可以獲得，從本質(zhì)上來分析這是在否定物權(quán)的法定。

三、開展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)遇見的障礙

（一）配套設(shè)施不健全

如在前面的分析中講述過，我國(guó)在農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)沒有建立完善的法律法規(guī)，也可以說時(shí)對(duì)農(nóng)村開展的不動(dòng)產(chǎn)登記沒有詳細(xì)描述，造成的后果是在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)依據(jù)特別多，而且還非常煩瑣，形成了登記效率不高，還沒有統(tǒng)一性。對(duì)于這些方面的因素影響，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)容易出現(xiàn)以下方面的問題，比如登記信息容易丟失問題、使用錯(cuò)誤信息登記問題、登記出現(xiàn)重復(fù)問題等現(xiàn)象。而且在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)查詢方面，主要還是農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記簿上查詢，也就是農(nóng)村還沒有建立相應(yīng)的土地信息網(wǎng)，登記的產(chǎn)權(quán)信息方面是非常容易出現(xiàn)丟失情況。還有一方面是農(nóng)村流動(dòng)人口多，流動(dòng)性問題造成房屋產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)變化大，但是在不動(dòng)產(chǎn)更新方面去變化緩慢。形成的現(xiàn)象是土地產(chǎn)權(quán)主體不明確。最后一個(gè)方面問題是各個(gè)地方使用的土地信息登記參數(shù)不相同，很多時(shí)候是出現(xiàn)了一種自發(fā)的情況，因此要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地登記的信息化，必須要使用統(tǒng)一的數(shù)據(jù)信息標(biāo)準(zhǔn)。

（二）相關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)權(quán)力分配和部門之間利益沖突

開展的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作，應(yīng)該是由一個(gè)部門，或者是使用新成立的部門來管理這個(gè)方面的工作。但是在實(shí)際的情況是，管理部門太過分散。因此在統(tǒng)一部門的工作中要割除一些部門全力。但是在割除權(quán)力中會(huì)損害到一些部門的利益，因此這些部門是不會(huì)輕易放棄所得權(quán)利。如果使這些部門開展改革，又會(huì)出現(xiàn)大量工作人員需要安置。這個(gè)方面的問題，在一定的程度上也是阻礙了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展。從這方面分析來看，農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記部門統(tǒng)一方面，這種情況中會(huì)遇見形形色色的問題，比如人員安排問題，職能轉(zhuǎn)變問題和機(jī)構(gòu)改革問題，這些方面的難度之大是可想而知的。

四、完善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

（一）統(tǒng)一法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)

由于在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作時(shí)沒有統(tǒng)一的登記部門和登記制度，出現(xiàn)了在農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)是一種多頭掌權(quán)情況。而且在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度的制定過程中使用的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)規(guī)范來制定，這樣的制度已經(jīng)是不適用我國(guó)社會(huì)發(fā)展需要。目前農(nóng)村開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作急需要規(guī)范登記制度，而且是和憲法和物權(quán)法要相適應(yīng)。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記不夠統(tǒng)一主要是登記機(jī)關(guān)過于散亂，應(yīng)該在登記機(jī)關(guān)實(shí)行統(tǒng)一。只要實(shí)現(xiàn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一以后，就可以實(shí)現(xiàn)登記時(shí)產(chǎn)生的信息統(tǒng)一、程序統(tǒng)一和依據(jù)統(tǒng)一。

（二）規(guī)范登記人員，提高農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記意識(shí)

開展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的工作人員，需要建立考核制度，而且在考核制度的制定方面可以借鑒一些先進(jìn)國(guó)家開展這個(gè)工作的內(nèi)容。比如可以借鑒德國(guó)的人員使用方法，在德國(guó)對(duì)于土地的登記承辦人員有著嚴(yán)格要求，這些要求中無論是書記官員，司法官員，還是其他方面的人員，這些人員必須是國(guó)家公務(wù)人員。而且在開展工作時(shí)，要求所有司法官在這個(gè)方面有著三年的工作經(jīng)驗(yàn)，還要經(jīng)過公務(wù)員的考試。在對(duì)登記人員的素質(zhì)要求上，可以對(duì)外國(guó)借鑒。在農(nóng)民的登記意識(shí)不強(qiáng)方面，也影響到了工作的開展，因此需要對(duì)農(nóng)民開展不動(dòng)產(chǎn)登記教育工作，注意對(duì)村民的維權(quán)意識(shí)的培養(yǎng)。只有農(nóng)民有了保護(hù)意識(shí)，開展登記工作才能夠順利進(jìn)行。

（三）明確登記內(nèi)容

農(nóng)村開展的不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，這方面涉及的種類比較繁多，因此在登記開展時(shí)，首先需要對(duì)登記的種類分類。根據(jù)在農(nóng)村開展不動(dòng)產(chǎn)登記的特點(diǎn)來分類，具體可以有著以下方面，耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)房所有權(quán)、林地承包權(quán)、“四荒地”集體土地使用權(quán)和農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)集體使用權(quán)。在對(duì)這方面開展登記工作以后，可以實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方面的作用，一個(gè)是有利于土地產(chǎn)權(quán)明晰；另一個(gè)方面是保障承包農(nóng)戶的權(quán)益。

五、結(jié)語

在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題分析中主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容，分別是法律政策不健全；登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一；不動(dòng)產(chǎn)登記帶有行政管理特色，缺少私權(quán)登記；登記權(quán)利缺乏法定范圍。采用的解決措施中主要包括三個(gè)方面，主要是統(tǒng)一法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)；規(guī)范登記人員，提高農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記意識(shí)；明確登記內(nèi)容。做好這三個(gè)方面的工作，保證農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記順利開展。

（作者單位為荔浦市青山鎮(zhèn)人民政府國(guó)土規(guī)建環(huán)保安監(jiān)站）

[作者簡(jiǎn)介：王夢(mèng)琦（1971—），女，廣西荔浦人，本科，經(jīng)濟(jì)師，從事自然資源管理、城鎮(zhèn)規(guī)劃、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作。]

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