制度偏漏、機(jī)制扭曲與房價蔓延式飆升

倪鵬飛　沈立

〔摘要〕 本文在“制度-機(jī)制-行為-績效（IMCP）”范式建構(gòu)基礎(chǔ)上研究2016年中國樓市的制度驅(qū)動型狂潮特征。研究表明，房價蔓延式飆升背后的深層次原因在于住房、土地、金融、行政等現(xiàn)行制度缺漏和錯配導(dǎo)致房地產(chǎn)市場機(jī)制扭曲，并引致購房者、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府等主體紛紛基于自身利益最大化而形成合作博弈。正是市場主體和政府部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域的合作博弈直接推高了房價，進(jìn)而形成高房價預(yù)期，使整個市場達(dá)成投資房地產(chǎn)更有利的共識，各領(lǐng)域資金不約而同涌入市場，在增加實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本的同時，加劇實體經(jīng)濟(jì)貸款難問題，使實體經(jīng)濟(jì)利潤進(jìn)一步走低，最終迫使已有的資金撤出實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域轉(zhuǎn)而涌向房地產(chǎn)市場，從而釀成短期房價蔓延式飆升局面。抓緊住房市場制度體系改革，完善金融市場制度體系和土地制度、財稅體制，合理確定經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)區(qū)間是當(dāng)前亟需研究、解決的問題，避免房地產(chǎn)市場帶來更大的風(fēng)險隱患。

〔關(guān)鍵詞〕 住房市場;制度;機(jī)制;行為;合作博弈

〔中圖分類號〕F293.31 〔文獻(xiàn)標(biāo)識碼〕A 〔文章編號〕1000-4769（2019）02-0104-09

一、引言及文獻(xiàn)綜述

受相對寬松貨幣政策影響，2015年中以后，特別是2016年，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入上升周期，經(jīng)歷了一輪市場整體回暖過程中的局部過熱?？傮w來看，2016年2-9月，商品住宅平均銷售價格同比增幅超過2014年和2015年同期水平，全國商品住房銷售面積呈現(xiàn)了一波井噴式增長，1-4月同比增長率一度達(dá)到38.3%，創(chuàng)造了2015年初以來的峰值。1-9月，全國商品房銷售面積9.31億平方米，同比增長27.14%，比2015年全年高出20.27個百分點（見

圖1）

從城市層面來看，2016年房價呈現(xiàn)快速蔓延飆升趨勢。一線熱點城市的房價快速大幅上漲，當(dāng)年4月新建商品住宅的銷售價格同比漲幅達(dá)到33.9%，創(chuàng)歷史新高，之后稍有回落，但一直保持在29.0%以上;隨后樓市狂潮向二線城市尤其是合肥、武漢、長沙、鄭州等中部省會城市蔓延，這些城市的房價呈現(xiàn)加快攀升勢頭，9月，合肥、廈門、南京的新建商品住宅價格同比漲幅均超過30.0%，分別達(dá)到47.0%、47.0%、43.0%;繼而樓市熱潮又蔓延到一線城市周邊的三四線城市，整體呈現(xiàn)波浪式蔓延和加劇性非理性上漲態(tài)勢（見圖2）。

回顧此輪房價暴漲，引發(fā)了我們對房地產(chǎn)是否存在泡沫的擔(dān)憂。從世界各國經(jīng)驗看，房地產(chǎn)泡沫會增大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險，引發(fā)對經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定增長的擔(dān)憂，一旦破裂，還會對金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性造成嚴(yán)重沖擊，加劇社會階層的分化程度，影響民眾對社會和國家發(fā)展的信心。必須高度重視房地產(chǎn)市場的泡沫問題，及早采取措施預(yù)防房地產(chǎn)泡沫可能帶來的嚴(yán)重后果，因此需要深入探討其背后的原因及機(jī)制。

其實早在21世紀(jì)初，伴隨房價的快速上漲，學(xué)術(shù)界便開始了對房地產(chǎn)泡沫問題的討論。主流觀點認(rèn)為，過度投機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的主要原因，其中，袁志剛和樊瀟彥（2003）從預(yù)期、銀行信貸、政府土地、稅收政策等角度分析了房地產(chǎn)泡沫形成的原因。①姜春海（2005）、周京奎（2005）進(jìn)一步明確指出中國房地產(chǎn)泡沫的主要成因是住房投機(jī)和預(yù)期。②任澤平（2016）對比了1991年日本房地產(chǎn)泡沫、1998年東南亞房地產(chǎn)泡沫和2008年美國房地產(chǎn)泡沫等全球幾次大的房地產(chǎn)泡沫事件，發(fā)現(xiàn)有以下幾個共同原因：一是在開始形成階段均有基本面支持，二是與流動性過剩密切相關(guān)，三是與政府支持、金融創(chuàng)新過度、監(jiān)管缺失等有很大關(guān)系。③另外，也有部分學(xué)者從其他視角研究房地產(chǎn)泡沫的成因，高波和毛中根（2006）認(rèn)為人民幣升值預(yù)期和人民幣升值壓力的貨幣化加劇了房地產(chǎn)泡沫。④劉民權(quán)和孫波（2009）認(rèn)為地方政府得自批租商業(yè)用地的財政利益是推動地價、房價持續(xù)上升并最終形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在動力。⑤王永欽和包特（2011）指出住房供給彈性、稅收和購房首付比率等房產(chǎn)政策對房地產(chǎn)泡沫的生成有重要影響。⑥張川川等（2016）則認(rèn)為收入不平等是導(dǎo)致中國房價泡沫化的重要原因。⑦

觀察中國房地產(chǎn)市場我們發(fā)現(xiàn)，其泡沫的形成除了上述原因外，還有特殊的制度和機(jī)制方面的原因。2016年中國房地產(chǎn)市場的局部過熱正是由這一制度和機(jī)制所引起的難得一見的經(jīng)典案例，具有非常大的研究價值。真實記錄并細(xì)致深入地研究這一問題，無論是對中國當(dāng)前的政策制定和制度改革，還是為全球其他國家的未來發(fā)展提供經(jīng)驗借鑒都具有十分重要的意義。本文將嘗試在構(gòu)建“制度-機(jī)制-行為-績效（IMCP）”分析范式的基礎(chǔ)上研究2016年中國樓市的制度驅(qū)動型狂潮特征，通過分析現(xiàn)有住房金融制度、土地制度和財政制度的缺陷以及由此導(dǎo)致的合作博弈機(jī)制和各主體的行為，廓清造成制度驅(qū)動型樓市狂潮的原因，進(jìn)而提出較為切實可行的政策建議。

二、“制度-機(jī)制-行為-績效”的新SCP范式構(gòu)建

“市場結(jié)構(gòu)-企業(yè)行為-市場績效”范式（即SCP范式）由哈佛大學(xué)教授E.S.Mason于1930年代首創(chuàng)，經(jīng)J.S.Bain、F.M. Scherer等學(xué)者發(fā)展完善，最終形成了一套完整的三段論分析范式?！懂a(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)和市場績效》一書的出版即標(biāo)志著SCP分析范式的正式形成。之后，有學(xué)者對這一分析范式提出了批評，以D.Stigler、H.Demsetz、R.Posner等為代表的芝加哥學(xué)派認(rèn)為，應(yīng)該是市場績效和市場行為決定市場結(jié)構(gòu)。W.Baumol側(cè)重突出市場行為的外生性，并將市場結(jié)構(gòu)看成內(nèi)生變量。以C.Menger、E.V.Bohnbawark為代表的新奧地利學(xué)派則重點分析企業(yè)行為而非市場結(jié)構(gòu)。此外，還有許多學(xué)者對此范式進(jìn)行了擴(kuò)展和完善，A.M.Spence、S.C.Salop、A.K.Dixit、J.Tirole等經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛將新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、博弈論等分析方法引入SCP分析范式，從而大大增強(qiáng)了SCP范式的解釋力。

20世紀(jì)90年代以后，隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)者也開始重視對產(chǎn)業(yè)組織問題的研究，SCP范式成為首選研究框架。國內(nèi)學(xué)者對SCP范式的借鑒主要分為兩類：一類是直接套用SCP范式對實際產(chǎn)業(yè)組織問題進(jìn)行研究，另一類則是對原有SCP范式進(jìn)行擴(kuò)展改造，引入中國特色的制度因素，從而建立與實際相符的研究框架。在一般SCP范式中，制度因素一直被認(rèn)為是外生因素，沒有充分考慮制度與市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場績效之間的關(guān)系，但是目前國內(nèi)已有越來越多的學(xué)者將制度因素納入了SCP框架。馬建堂（1993）指出，影響企業(yè)行為的因素既包括產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，也包括市場結(jié)構(gòu)。⑧金碚（1999）進(jìn)一步指出，一個包含制度因素的SCP范式將能很好地解釋我國的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實。⑨劉小玄（2003）、白重恩等（2006）、李楠和喬榛（2010）則分別從宏觀角度出發(fā)檢驗了市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)對產(chǎn)業(yè)績效的影響。⑩劉小玄和李利英（2005）、季曉南（2009）分別從微觀角度研究了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)對企業(yè)績效的影響。（11）唐要家（2005）在之前的研究基礎(chǔ)上，將所有權(quán)內(nèi)生化以分析中國轉(zhuǎn)型中的產(chǎn)業(yè)組織績效，提出了“所有權(quán)結(jié)構(gòu)-市場結(jié)構(gòu)-企業(yè)行為-市場績效（SSCP）”框架，并做了實證檢驗。（12）馬金柱和張偉（2015）進(jìn)一步在唐要家（2005）的基礎(chǔ)上將規(guī)模經(jīng)濟(jì)納入影響市場績效的因素之中，建立了“產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)-市場結(jié)構(gòu)-規(guī)模-市場行為-市場績效（ISSCP）”框架，使對市場績效因素的研究更趨合理。（13）張曉明（2006）則從博弈論角度分析了制度-行為-績效的內(nèi)在機(jī)制，認(rèn)為制度決定不同行為主體的博弈策略集，制度主體則在現(xiàn)行制度決定的可行空間內(nèi)選擇最有利于自己的行為，而所有人的行為將最終決定社會的經(jīng)濟(jì)績效。（14）

上述SCP基本范式和擴(kuò)展范式雖然為住房市場研究提供了一個基本框架，但過于強(qiáng)調(diào)對市場結(jié)構(gòu)和企業(yè)行為的分析，即使其中也有考慮制度因素的文獻(xiàn)，但多是將制度范疇限于產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，而這并不符合中國住房市場的現(xiàn)實，不利于增強(qiáng)對現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的解釋力。因此，本文在倪鵬飛（2015）提出的“制度體系-行為體系-目標(biāo)績效（ICP）”（15）分析框架基礎(chǔ)上，進(jìn)一步構(gòu)建了一個“制度-機(jī)制-行為-績效（IMCP）”新框架，用以分析中國住房市場。中國住房市場的相關(guān)制度（Institution）主要包括土地市場制度、商品房市場制度、住房金融制度、住房保障制度、房地產(chǎn)稅收制度等一系列基礎(chǔ)制度;住房市場運(yùn)行機(jī)制（mechanism）指住房市場相關(guān)主體在既定制度條件下追求利益最大化并且能保證整個市場持續(xù)的行為集合;市場主體行為（conduct）指住房市場相關(guān)各方包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、城鎮(zhèn)居民、金融機(jī)構(gòu)等為追求自身利益最大化的行為;績效（Performance）指不同的行為主體實際取得的利益及市場表現(xiàn)。一般而言，基礎(chǔ)制度決定市場的運(yùn)行機(jī)制，基礎(chǔ)制度變動必然會引發(fā)市場運(yùn)行機(jī)制的變動，而市場運(yùn)行機(jī)制會進(jìn)一步影響行為主體的市場行為，失衡的運(yùn)行機(jī)制又必然引發(fā)行為主體的沖動行為，而市場主體的行為將最終決定各自的實際收益及市場表現(xiàn)。

根據(jù)IMCP分析框架，制度缺陷引發(fā)的運(yùn)行機(jī)制失靈，導(dǎo)致市場主體的沖動行為，進(jìn)而引起市場失衡。據(jù)此，比對2016年中國住房市場情況不難發(fā)現(xiàn)如下問題：在制度方面存在如下主要缺陷：一是住房金融制度不完善，融資渠道單一，主要依賴間接融資渠道，政策性住房金融體系覆蓋面有限，難以惠及大眾;二是土地供應(yīng)制度不完善，土地制度城鄉(xiāng)分割現(xiàn)象嚴(yán)重，地方政府壟斷了土地一級市場;三是政績考核制度不全面，行政問責(zé)制度不具體;四是房地產(chǎn)開發(fā)制度不合理，預(yù)售制容易引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資收益和風(fēng)險承擔(dān)上的錯配，從而帶來風(fēng)險隱患。正是這一系列制度缺陷的存在，致使住房市場的價格機(jī)制、融資機(jī)制和土地拍賣機(jī)制出現(xiàn)很多問題，從而導(dǎo)致相關(guān)主體的一系列行為沖動，如地方政府炒賣土地的沖動、企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域的沖動、金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸的沖動、普通居民跟風(fēng)投資投機(jī)的沖動，中介機(jī)構(gòu)違規(guī)放貸的沖動，而這一系列沖動的行為最終引發(fā)了住房市場的混亂局面（圖3）。

三、基于IMCP范式的各主體行為分析

1.財政分權(quán)和政績考核制度下的地方政府行為邏輯

地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域其實也受到一系列制度的束縛。長期以來，中央政府一直將政府績效考核作為評判地方政府政績的重要依據(jù)，但是由于中央政府和地方政府間存在信息不對稱和信息傳遞偏差等問題，中央政府難以全面真實地掌握地方政府官員的信息，只能選擇一些易于衡量和比較顯性的指標(biāo)考核官員，于是，GDP、財政收入等顯性指標(biāo)自然而然地成為判斷地方政府政績好壞的指示燈（胡海洋、姚晨，2015）。（16）其次，由于1994年分稅制改革以后，地方政府的財稅收入分成比例較低，不足以滿足其承擔(dān)事權(quán)所需的開支，因此，作為妥協(xié)，中央政府允許其擁有全部土地出讓金，這也為地方政府的“土地財政”提供了原始的動力，而房地產(chǎn)稅收是地方稅收的一大重要來源。再次，按照《中華人民共和國憲法》規(guī)定（17），中國實行城市土地的國家所有制和農(nóng)村土地的集體所有制。其中對城市土地，國家依法實行國有土地有償使用制度（18），但正是通過這一制度，地方政府徹底壟斷了城市的住房土地供應(yīng)市場，為“土地財政”創(chuàng)造了條件，并通過土地拍賣制度將壟斷收益最大化;同時也通過土地抵押獲得了更多的城市開發(fā)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)貸款。而另一方面，政府內(nèi)部缺乏健全的調(diào)控監(jiān)督與協(xié)調(diào)機(jī)制，使房地產(chǎn)調(diào)控效果大打折扣。

所以，現(xiàn)行財政分權(quán)體制、行政考核體制以及土地制度共同導(dǎo)致了地方政府的行為機(jī)制扭曲，并誘發(fā)了地方官員行為的短期化傾向，對此學(xué)界已經(jīng)形成較為一致性的看法：在目前土地制度框架下，政府是同時以主權(quán)者和市場主體的雙重身份出現(xiàn)的，一方面以公權(quán)力為后盾獲得土地，另一方面又利用市場批發(fā)土地獲利，從而導(dǎo)致土地市場具有極強(qiáng)的行政主導(dǎo)色彩。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，地方政府作為建設(shè)用地的唯一合法批發(fā)商，在受到中央政府的指標(biāo)配額約束前提下，決定著土地供給的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、進(jìn)度、區(qū)位、容積率以及供給價格，但對于不同用途的土地，政府的行為也并不一致。對于住宅和商業(yè)用地，地方政府運(yùn)用招拍掛方式通過限量供應(yīng)獲得高額土地出讓金，從而導(dǎo)致用地成本過高、房價高企;而對于工業(yè)用地，地方政府則采取積極擴(kuò)張規(guī)模、壓低價格，甚至不惜以零地價方式出讓土地，以吸引企業(yè)入駐，帶動當(dāng)?shù)谿DP和就業(yè)增長，其實這一點從國務(wù)院的相關(guān)法規(guī)最先只是要求商業(yè)和住宅等經(jīng)營性用地必須采取招拍掛形式出讓便可以看出端倪。地方政府之所以這樣做，其根本原因在于制造業(yè)企業(yè)具有較強(qiáng)的主動權(quán)，使其在與地方政府談判時具有很強(qiáng)的優(yōu)勢，而地方政府為了最大限度地增強(qiáng)地方經(jīng)濟(jì)實力和財政收入，只能以壓低地價的方式吸引企業(yè);相反，房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的企業(yè)因具有很強(qiáng)的地域性，使地方政府具有壟斷話語權(quán)，因此，地方政府采取通過吸引制造業(yè)企業(yè)進(jìn)駐以增加人均收入和人口流入，進(jìn)而控制土地供應(yīng)提高房價，間接獲取經(jīng)濟(jì)發(fā)展收益，對此我們稱之為“借雞生蛋”模式。特殊的土地制度與分權(quán)的財稅體制交織而成的土地財政制度，經(jīng)過極致化發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下成為經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)兩者相互依賴、相互推動機(jī)制的基礎(chǔ)。一方面，土地征用制度、使用權(quán)出讓制度與土地儲備制度，塑造并強(qiáng)化了地方政府作為土地使用權(quán)唯一供給者的壟斷地位，因土地出讓收益主要歸地方支配，強(qiáng)化了地方政府攫取土地壟斷高價的欲望;另一方面，在眾多的土地開發(fā)需求者中，國有企業(yè)擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和融資能力，加上預(yù)算軟約束，使之擁有不計成本的高地價支付能力。一些非國有企業(yè)雖然有硬預(yù)算約束，甚至經(jīng)濟(jì)實力有限，但通過與金融機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的合作，也擁有志在必得的高地價支付能力。在這樣的土地市場上，簡單價高者得的“土地拍賣”制度必然使得樓市長期看好，尤其房價短期回升的一、二線核心城市首先成為高價拍地的重災(zāi)區(qū)。

盡管中央政府基于經(jīng)濟(jì)增長與社會安全權(quán)衡，采取多種政策工具屢次對宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但是由于地方政府基于土地財政的現(xiàn)實以及本地經(jīng)濟(jì)增長的考慮，必然存在控制土地供應(yīng)、抬高地價、助推房價的內(nèi)在激勵，且政府內(nèi)部也缺乏健全的調(diào)控監(jiān)督與協(xié)調(diào)機(jī)制，致使房地產(chǎn)調(diào)控效果甚微。

2.監(jiān)管缺失和績效考核扭曲下的金融機(jī)構(gòu)行為邏輯

經(jīng)過一系列市場化改革之后，我國金融機(jī)構(gòu)目前在公司治理層面盡管基本上建立了相對完善的績效考核體系，將風(fēng)險規(guī)避和利潤最大化作為績效考核目標(biāo)，但在實際管理層面上，績效考評體系仍呈現(xiàn)較為明顯的政績化、短期化、逐利化傾向，面臨許多制度約束以及監(jiān)管制度的漏洞。究其原因關(guān)鍵還是因為法人治理結(jié)構(gòu)和組織架構(gòu)換湯不換藥。管理層出于追求政績和完成考核目標(biāo)的壓力，急于擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，追求短期效益，掩蓋問題和風(fēng)險，缺乏對實際情況和長遠(yuǎn)發(fā)展的深入思考。而現(xiàn)行的抵押貸款制度和期房銷售制度使房地產(chǎn)供求雙方都需要大量的銀行貸款，導(dǎo)致銀行成為房地產(chǎn)市場的主要資金來源方。同時金融監(jiān)管制度不完善和監(jiān)管措施不嚴(yán)格則致使金融機(jī)構(gòu)的“金融創(chuàng)新”層出不窮，大量資金“成功”逃避監(jiān)管進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

許多金融機(jī)構(gòu)基于利潤、風(fēng)險及業(yè)績權(quán)衡，抓住金融監(jiān)管制度不完善和監(jiān)管措施不嚴(yán)格的漏洞，放松對貸款方的信用資格審查，從而將大量資金通過正規(guī)或非正規(guī)渠道引入樓市以獲取低風(fēng)險高額利潤。一是銀行通過委托貸款等方式繞道將大量資金導(dǎo)入房地產(chǎn)市場。商業(yè)銀行為繞開政策限制，借道券商、資管、基金子公司等非銀金融機(jī)構(gòu)以委托貸款形式將資金導(dǎo)入房地產(chǎn)行業(yè)。在此模式下，貸款委托人實際上充當(dāng)了銀行資金的通道，銀行則是真正的資金提供方和風(fēng)險承擔(dān)者。這類方式的委托貸款資金有不少進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至在土地競拍保證金和土地首付款環(huán)節(jié)使用，而這恰恰是國家政策所不允許的。二是金融機(jī)構(gòu)通過債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式繞開監(jiān)管將資金導(dǎo)入房地產(chǎn)市場。由于監(jiān)管政策的嚴(yán)格限制，基金子公司或者券商資管沒有發(fā)放貸款的資質(zhì)，不能直接投資債權(quán)，但卻通過購買債權(quán)收益權(quán)（母公司對項目公司借款）方式成功規(guī)避監(jiān)管限制，將資金導(dǎo)入房地產(chǎn)行業(yè)。三是金融機(jī)構(gòu)通過非標(biāo)債權(quán)業(yè)務(wù)為資金繞道進(jìn)入樓市提供新通道。非標(biāo)資產(chǎn)是指未在銀行間市場及證券交易所交易的債權(quán)性資產(chǎn)，一般包括信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證、應(yīng)收賬款等。隨著房地產(chǎn)行業(yè)成為銀行貸款限制投入的領(lǐng)域，通過非標(biāo)融資方式變相取得銀行貸款進(jìn)而成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。另一方面，對于銀行而言，出于規(guī)避信貸管制的考慮，也會積極借助信托、券商、保險公司等通道投資非標(biāo)產(chǎn)品以進(jìn)入利潤豐厚的房地產(chǎn)市場。正是借助于金融機(jī)構(gòu)的配合，大量資金通過各種渠道涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。進(jìn)而在樓市熱潮以及一系列政策利好刺激下，使各大銀行的個人按揭貸款呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

3.利益最大化下的房地產(chǎn)開發(fā)商行為邏輯

有理由認(rèn)為，一系列的制度安排造就了房地產(chǎn)開發(fā)商的主導(dǎo)地位。我國現(xiàn)行住房供應(yīng)制度存在城鄉(xiāng)二元割裂問題，城市房地產(chǎn)開發(fā)模式顯現(xiàn)出政府壟斷土地市場、房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷住房供應(yīng)的特點，尚未形成多層次多渠道的住房供應(yīng)體系。由于房地產(chǎn)開發(fā)市場涉及土地拍賣、環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、配套設(shè)施等一系列環(huán)節(jié)，而每個環(huán)節(jié)都涉及相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)成為一項具有高準(zhǔn)入門檻的行業(yè)，一般個人和非專業(yè)組織由于缺乏相應(yīng)的資質(zhì)已經(jīng)很難成為住宅供應(yīng)的主體，同時也徹底堵死了個人自行建房或合作建房的渠道，最終使少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商得以壟斷城市住宅開發(fā)市場。雖然地方政府推出了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房供應(yīng)模式，但是畢竟數(shù)量較少，難以影響整個住房供應(yīng)市場。其次，現(xiàn)行商品房銷售制度主要是借鑒香港的經(jīng)驗，采取期房銷售制度，允許房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，這一方式明顯有助于房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金，降低開發(fā)風(fēng)險和開發(fā)成本。最后，由于房地產(chǎn)開發(fā)商自持租賃制度不完善，政府對開發(fā)商自持租賃模式的限制也較多，并且開發(fā)商自持租賃的利潤極低，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商沒有動力采用自持租賃的模式供應(yīng)住房。

房地產(chǎn)開發(fā)涉及巨額資金，并且開發(fā)周期長，需要巨額的外部融資支撐。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資模式主要有權(quán)益融資、開發(fā)貸款、非標(biāo)融資、傳統(tǒng)債券融資以及資產(chǎn)證券化等方式。權(quán)益融資的優(yōu)勢在于能夠直接增加凈資產(chǎn)，改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，從而實現(xiàn)迅速加杠桿;銀行開發(fā)貸款的優(yōu)勢在于成本和門檻低，是一種最穩(wěn)定的融資方式;非標(biāo)融資則由于門檻低、監(jiān)管靈活而受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞;債券融資的優(yōu)勢在于審核難度較小、期限與開發(fā)周期匹配、進(jìn)入門檻和綜合成本低;資產(chǎn)證券化則可以實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)的隔離。自2006年以來，伴隨中國房地產(chǎn)投融資制度的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)融資渠道也經(jīng)歷了階段性變遷，IPO、股票融資、非標(biāo)融資、定增、公司債等融資方式相繼受限，銀行資金成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最穩(wěn)定的資金來源。但另一方面，外部監(jiān)管制度不健全，尤其是金融監(jiān)管制度不完善致使大量銀行資金通過灰色渠道流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使房地產(chǎn)開發(fā)商敢于高價拍地、激進(jìn)擴(kuò)張，金融機(jī)構(gòu)審核不嚴(yán)則更加劇了這一現(xiàn)象。

4.沖動狀態(tài)下的購房者行為邏輯

在住房消費領(lǐng)域，購房者行為受到一系列制度的制約。為了滿足普通家庭的住房需求，解決資金不足的難題，中國住房市場開啟了住房抵押貸款制度。這一模式的實行，一方面為居民的住房需求提供了資金支持，另一方面也減少了銀行貸款風(fēng)險，為銀行收回貸款提供了最有效的保證。與快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢相比，中國金融市場的發(fā)展相對滯后，居民投資渠道十分狹窄，同時，金融制度改革特別是利率市場化改革步伐緩慢，利率明顯偏低，難以滿足居民財富保值增值的需求。而房地產(chǎn)稅收體系相對不完善，只對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅，缺乏房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，使得購房者的持有成本很低;與此同時，保障房供應(yīng)嚴(yán)重不足，導(dǎo)致租售比過低，而現(xiàn)行稅收制度并不鼓勵租房消費，政府對租房消費的保護(hù)制度相對也不完善，導(dǎo)致租房市場發(fā)展整體滯后。

住房需求一般分為兩種：居住需求和投資投機(jī)需求，兩者均會受到上述制度的影響。自住房市場化改革以來，伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化率不斷提高，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，從而形成了對城鎮(zhèn)住房的巨大剛需。同時由于城市人口年齡結(jié)構(gòu)總體比較年輕，再加上新進(jìn)入城市的居民多為年輕人，進(jìn)一步增加了對城市住房的剛性需求。上述兩個因素疊加，為中國房地產(chǎn)市場的黃金十年奠定了深厚基礎(chǔ)，而現(xiàn)行金融制度則為房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求創(chuàng)造了條件。一方面，中國居民的人均收入伴隨經(jīng)濟(jì)高增長而水漲船高，居民財富不斷增加，從而引發(fā)一系列投資需求;另一方面，中國金融制度改革特別是利率市場化改革步伐緩慢，利率明顯偏低，難以滿足居民財富保值增值的需求，并且金融市場的發(fā)展相對滯后，導(dǎo)致居民的資產(chǎn)投資渠道十分狹窄。反觀房地產(chǎn)行業(yè)，由于受到強(qiáng)大居住需求和投資投機(jī)需求的推動呈日漸火爆趨勢。兩重因素疊加，致使日益增加的居民財富大量地涌入被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，希望通過投資房地產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。同時抵押貸款制度大大降低了居民投資房地產(chǎn)的門檻。由于住房投資屬于大額投資，如果沒有外部融資，一般家庭很難進(jìn)入，而抵押貸款制度的出現(xiàn)為普通收入家庭購買住房提供了厚實的資金，大大降低了居民購房的門檻，為住房市場提供了充足的需求。而住房價格的節(jié)節(jié)攀升反過來激發(fā)了居民的投資投機(jī)需求，進(jìn)一步加劇了住房市場的火爆程度。稅收制度不完善則為居民投資投機(jī)房地產(chǎn)市場提供了便利，中國目前的房地產(chǎn)市場稅收體系重交易環(huán)節(jié)、輕持有環(huán)節(jié)，使得居民投資房地產(chǎn)的稅收成本大大降低，特別是房地產(chǎn)稅的缺失，在一定程度上鼓勵了居民將財富大量投資于房地產(chǎn)市場，進(jìn)而將房地產(chǎn)市場推向了異?；鸨?/p>

四、房地產(chǎn)市場參與主體之間的合作博弈

1.合作博弈模型構(gòu)建

本合作博弈模型的構(gòu)建基于如下邏輯推理：在固有的制度缺陷之下，房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、購房者、政府部門等房地產(chǎn)市場參與主體必然會基于自身利益最大化動機(jī)，利用相應(yīng)的制度漏洞推動房價上漲，但與此同時也要付出相應(yīng)的代價，如時間、資金等成本以及可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險。另外，各參與主體之間也存在競爭關(guān)系，比如采取更多行動利用制度漏洞的一方有可能獲利，而遵循規(guī)則的另一方則可能沒有收益甚至?xí)袚p失，因此，雙方都可能會爭相利用制度漏洞獲利，但是由制度套利行為增加而引發(fā)的房價暴漲必然引起中央政府的嚴(yán)厲管制?；诖?，我們構(gòu)建了一個包含兩個參與主體的簡單博弈模型分析參與主體之間的合作博弈過程。假設(shè)房地產(chǎn)市場有兩個參與主體A和B，每一個參與主體的效用函數(shù)為

πi=pqi-cqi （i=A，B）

其中，πi表示房地產(chǎn)市場參與主體i所獲得的凈效用;p表示房價增長率，由于在很長一段時期中國住房市場的房價基本處于上漲狀態(tài)，唯一變化的是房價的增長率，因此，判斷房地產(chǎn)市場形勢好壞的標(biāo)準(zhǔn)主要看房價增長率;qi表示參與主體i為了自身利益最大化而采取的行為，比如，利用各種制度漏洞達(dá)到利益最大化的行為;c則表示參與主體為了達(dá)到自身利益最大化而付出的邊際成本，我們姑且將不同參與主體的邊際成本看成是一致的。因此，pqi表示參與主體i所獲得的總效用，房價增長率越高以及所付出的努力越多，總效用也越多;cqi則表示參與主體i所付出的總成本，其付出的努力越多，成本也越高?？偟膩砜?，總效用（pqi）減去總成本（cqi）即為凈效用πi。此外，房價增長率還受到外部因素的制約，中央政府出于維護(hù)政治社會經(jīng)濟(jì)等諸多考量，必然會采取強(qiáng)硬手段抑制過快增長的房價。如果房地產(chǎn)市場各參與主體采取越多的行為致使房價過快增長，則中央政府會采取更嚴(yán)厲的措施穩(wěn)定房價，我們以如下公式表示房價與參與主體的行為所受到的約束：

p=d-∑iqi （i=A，B）

其中，p是房價增長率，qi表示參與主體i為了自身利益最大化而采取的努力，d則是常數(shù)，并且d>c。一般而言，房地產(chǎn)市場各參與主體為了實現(xiàn)自身利益最大化而采取的行為越多，中央政府的抑制措施也越嚴(yán)厲，兩者之間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。

（1）考察各參與主體不合作前提下各方所獲得的凈效用的穩(wěn)定解。通過聯(lián)立參與主體A和B的反應(yīng)函數(shù)，可得各參與主體的均衡解：

πA=πB=（d-c）2/9（1）

p=（d+2c）/3（2）

（2）考慮各參與主體相互合作前提下各方所獲得的凈效用，這好比我們將各參與主體看成一個整體M，其均衡解為：

πA=πB=（d-c）2/8（3）

p=（d+c）/2（4）

對比不合作和合作兩種情況下各參與主體所獲得的凈效用，可以明確：各參與主體在房地產(chǎn)市場中相互合作所獲得的凈效用高于不合作情況下的凈效用。同時，合作情況下的房價增長率也快于不合作情況下的房價增長率。因此，這一模型初步說明了房價快速上漲主要是房地產(chǎn)市場各參與主體相互合謀而造成的結(jié)果，但是這一合作博弈具有一定的不穩(wěn)定性，各方行為很容易偏離均衡解。

（3）雖然上述合作博弈均衡具有一定的不穩(wěn)定性，但是考慮到現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中博弈是具有長期性的，如果我們進(jìn)一步考慮無限重復(fù)博弈，并且采取觸發(fā)戰(zhàn)略，只要一方發(fā)生任何背離，另一方可在以后階段采取不合作，那么合作博弈會具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性（Friedman，1971）。（19）

假設(shè)各參與主體的貼現(xiàn)因子均為δ，如果雙方都遵循合作策略，則各方每一階段的凈效用為：π1=（d-c）2/8;如果各方均采取不合作策略，則各方每一階段的凈效用為：π2=（d-c）2/9;如果參與主體A采取合作策略，而參與主體B偏離合作策略，則參與主體B在本期凈效用最大化的解為：

qB=3（d-c）/8，π3=9（d-c）2/64

但要使雙方采取觸發(fā)戰(zhàn)略成為納什均衡，則必須滿足如下條件：

由上式可得，δ≥9/17（8）

因此，在無限博弈的情況下，只要貼現(xiàn)因子δ≥9/17，房地產(chǎn)市場各參與主體便有足夠的動力維持合作博弈。事實上，在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中，貼現(xiàn)因子在一般情況下都能滿足上述條件，而本文的合作博弈模型正是從房地產(chǎn)市場各參與主體的動機(jī)出發(fā)，通過描述其行為邏輯，剖析其合作博弈的內(nèi)在機(jī)理，得出由此推動房價上漲的結(jié)論。所以，模型基本上能完整有效地解釋房地產(chǎn)市場各參與主體相互合作推動房價快速上漲的現(xiàn)實，同時也證明了IMCP分析范式的理論可行性。

2.現(xiàn)實中房地產(chǎn)市場各參與主體之間的合作博弈及其危害

上述合作博弈模型不僅從理論上解釋了房地產(chǎn)市場各參與主體基于最大化自身利益而進(jìn)行的合作博弈最終將導(dǎo)致房價上漲的內(nèi)在機(jī)理，對照現(xiàn)實，房地產(chǎn)市場各參與主體也確實在利用各種方式進(jìn)行合作博弈，且最終導(dǎo)致了房價的普遍上漲，個別地區(qū)甚至出現(xiàn)房價暴漲局面，引發(fā)了較為嚴(yán)重的危害。

第一，銀行等金融機(jī)構(gòu)在業(yè)績考核壓力下與購房者相互合謀，通過房地產(chǎn)銷售端創(chuàng)新產(chǎn)品降低個人住房貸款門檻，其中最典型的為消費貸和“首付貸”。雖然銀監(jiān)會明確規(guī)定消費信用貸款不能用于購房，但在實際操作中，由于銀行審核不嚴(yán)格甚至有些商業(yè)銀行暗中配合，貸款申請人通過貸款擔(dān)保公司的一條龍服務(wù)可以輕松規(guī)避銀行檢查，獲得消費信用貸款，再將貸款用于支付買房的首付款。而“首付貸”一般指金融機(jī)構(gòu)通過各種名目和方式向購房者提供貸款，使支付能力不足或需要資金周轉(zhuǎn)的購房者達(dá)到按揭貸款首付比例，從而完成貸款購房行為的一種金融產(chǎn)品。其中部分“首付貸”是以個人消費貸款等科目由相關(guān)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，另有部分“首付貸”產(chǎn)品則由P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融公司的資金穿透而來。

第二，銀行等金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商相互合謀，通過明股實債或股權(quán)直投等方式繞開金融監(jiān)管，變相為土地交易融資。其中一種方式是“明股實債”，即信托公司事先跟房地產(chǎn)開發(fā)商約定，到一定期限后由開發(fā)商向信托公司以一定的價格回購股權(quán)，并保證信托公司取得一定的收益。這種模式一方面可以規(guī)避“委托貸款”的合規(guī)風(fēng)險;另一方面不提高房企的負(fù)債率。銀行的自營資金和理財資金正是借道資管或信托計劃穿上層層馬甲，通過明股實債的方式，源源不斷地向地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行“輸血”。另外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于受到規(guī)模限制，雖融資渠道并不如大型房地產(chǎn)企業(yè)多，但資金通過股權(quán)直投方式也繞道進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)。

第三，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商合謀，通過炒高地價，營造房地產(chǎn)市場的火爆形勢，不斷強(qiáng)化房價上漲預(yù)期，一方面導(dǎo)致房價不斷上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得更多凈利潤;另一方面也使地方政府獲得更多的房地產(chǎn)稅費收入，為帶動下一輪地價和房價的循環(huán)上漲奠定基礎(chǔ)。

第四，地方政府與銀行等金融機(jī)構(gòu)合謀抬高房價。一方面，地方政府通過炒高地價提升未來土地出讓金的收益，進(jìn)而再以土地作抵押，從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得更多的貸款，以此加快地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為下一輪地價、房價上漲埋下伏筆，最終形成地價和房價相互推升的惡性循環(huán);另一方面，金融機(jī)構(gòu)在地價和房價的輪番上漲中也獲得大量短期利潤，成為這一場房地產(chǎn)盛宴中不可或缺的參與者。

綜上，市場主體和政府部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域的合作博弈直接推高了房價，進(jìn)而形成高房價預(yù)期，使整個市場形成投資房地產(chǎn)更有利的共識，導(dǎo)致各領(lǐng)域資金紛紛涌入市場。然而，高房價卻增加了實體經(jīng)濟(jì)的成本，加劇了實體經(jīng)濟(jì)貸款難問題，使實體經(jīng)濟(jì)利潤進(jìn)一步走低，最終迫使已有的資金撤出實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域轉(zhuǎn)而涌向房地產(chǎn)市場。

五、結(jié)論與政策建議

綜上所述，2016年的樓市狂潮本質(zhì)上是由制度驅(qū)動的，住房、土地、金融、行政等制度漏洞導(dǎo)致房地產(chǎn)市場機(jī)制扭曲，而機(jī)制扭曲則進(jìn)一步導(dǎo)致購房者、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府等主體的行為沖動，最終使房地產(chǎn)市場失衡，釀成短期內(nèi)房價蔓延式飆升局面。對此，本文提出以下政策建議：

1.加快長效機(jī)制建設(shè)，實現(xiàn)“住有所居”的全面小康目標(biāo)

建立以市場為主體滿足多層次住房需求和以政府為主體滿足基本保障房需求的兩個住房體系，完善包含樂居、康居、安居、廉居四個層次的住房制度體系。加強(qiáng)保障房建設(shè)，多渠道供應(yīng)住房，提升租房在解決居民住房需求中的比例。加快租賃住房立法，完善住房租賃制度，保障租房者的合法利益。同時，完善開發(fā)自持租賃制度，保證開發(fā)租賃企業(yè)的正常利潤，取消期房銷售制度，實行現(xiàn)房銷售制度，抑制房地產(chǎn)開發(fā)商高價拍地沖動。

2.改革完善金融機(jī)構(gòu)的公司治理體系和金融市場制度體系

完善金融機(jī)構(gòu)的公司治理體系，有效平衡資金使用的當(dāng)前收益與未來風(fēng)險，平衡房地產(chǎn)領(lǐng)域和其他領(lǐng)域的資金配置，形成趨“住”避“炒”的內(nèi)在治理機(jī)制。加強(qiáng)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場的金融監(jiān)管，完善針對房地產(chǎn)市場各類金融工具的監(jiān)管制度，形成支“住”限“炒”、風(fēng)險可控的監(jiān)管體制。建立健全多層次資本市場體系，拓寬居民投資渠道，創(chuàng)設(shè)多樣化投資工具，形成多樣化資產(chǎn)充分競爭局面，和資金供給與住房需求相匹配的體制機(jī)制，特別是應(yīng)增加市政債券融資渠道，為土地財政的退出創(chuàng)造條件。

3.改革土地制度，形成建設(shè)用地多元供給新機(jī)制

加快改革土地指標(biāo)的計劃供應(yīng)制度，建立健全城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量與人口總量相掛鉤的土地供給制度。加快建立“農(nóng)村集體建設(shè)用地”使用權(quán)直接入市制度，完善一級土地供應(yīng)市場的有效競爭機(jī)制。建立城鎮(zhèn)土地價值第三方評估制度，完善土地拍賣相關(guān)配套制度，詳細(xì)設(shè)置拍賣雙方有關(guān)資金籌集和后續(xù)開發(fā)等硬性條件，形成房地產(chǎn)市場均衡價格自動向評估價收斂的定價機(jī)制。取消經(jīng)營性用地儲備制度，建立經(jīng)營性用地交易市場，通過市場自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)形成有效的二級土地供應(yīng)市場。

4.建立土地出讓金由中央與地方分成的制度，逐步開征房地產(chǎn)稅

通過立法擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的試點范圍，采取漸進(jìn)式和試探性策略逐步開征房地產(chǎn)稅。調(diào)整土地出讓金的收益分配制度，讓土地財政模式退出歷史舞臺。明確土地增值收益在中央政府與地方政府間的分配比例和形式，以及政府與企業(yè)、居民的分配比例和形式，設(shè)計相關(guān)配套措施，防止地方政府與相關(guān)利益主體合謀，確保土地出讓金如數(shù)進(jìn)入中央財政賬戶。改革財稅體制，解決長期存在的地方政府事權(quán)與財權(quán)不對稱問題。一方面中央應(yīng)向城市擴(kuò)大轉(zhuǎn)移支付和稅收返還;另一方面應(yīng)增加中央政府的事權(quán)，尤其是應(yīng)增加統(tǒng)籌部分基本公共服務(wù)項目的事權(quán)。改革地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)融資體系，探索建立以未來房地產(chǎn)稅收和基礎(chǔ)設(shè)施收益進(jìn)行還本付息的市政債券制度。

5.保持戰(zhàn)略定力，健全政府市場管理和內(nèi)部管理制度

政府未來應(yīng)保持戰(zhàn)略定力，確定經(jīng)濟(jì)增長的合理區(qū)間，堅持房住不炒原則，改革基礎(chǔ)制度，建立長遠(yuǎn)機(jī)制，讓房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮恰當(dāng)?shù)淖饔?。積極完善中央監(jiān)控和地方調(diào)控相結(jié)合的房地產(chǎn)市場調(diào)控制度，在明確不同層級政府間職能定位與分工的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化中央政府的監(jiān)管責(zé)任和地方政府的主體責(zé)任。建立健全領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)和部門分工相結(jié)合的調(diào)控機(jī)制，明確和完善相關(guān)職能部門的調(diào)控職責(zé)，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)與配合。

① 袁志剛、樊瀟彥：《房地產(chǎn)市場理性泡沫分析》，《經(jīng)濟(jì)研究》2003年第3期。

② 姜春海：《中國房地產(chǎn)市場投機(jī)泡沫實證分析》，《管理世界》2005年第12期;周京奎：《信息不對稱、信念與金融支持過度——房地產(chǎn)泡沫形成的一個博弈論分析》，《財貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2005年第8期。

③ 任澤平：《房地產(chǎn)大泡沫的十大啟示》，《投資與理財》2016年第10期。

④ 高波、毛中根：《匯率沖擊與房地產(chǎn)泡沫演化：國際經(jīng)驗及中國的政策取向》，《經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理》2006年第V卷第7期。

⑤ 劉民權(quán)、孫波：《商業(yè)地價形成機(jī)制、房地產(chǎn)泡沫及其治理》，《金融研究》2009年第10期。

⑥ 王永欽、包特：《異質(zhì)交易者、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)政策》，《世界經(jīng)濟(jì)》2011年第11期。

⑦ 張川川、賈珅、楊汝岱：《“鬼城”下的蝸居：收入不平等與房地產(chǎn)泡沫》，《世界經(jīng)濟(jì)》2016年第39卷第2期。

⑧ 馬建堂：《結(jié)構(gòu)與行為》，北京：中國人民大學(xué)出版社，1993年。

⑨ 金碚：《產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，1999年。

⑩ 劉小玄：《中國轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)——產(chǎn)業(yè)績效水平的決定因素》，《經(jīng)濟(jì)研究》2003年第1期;白重恩、路江浦、陶志剛：《國有企業(yè)改制效果的實證研究》，《經(jīng)濟(jì)研究》2006年第8期;李楠、喬榛：《國有企業(yè)改制政策效果的實證分析——基于雙重差分模型的估計》，《數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究》2010年第2期。

（11） 劉小玄、李利英：《企業(yè)產(chǎn)權(quán)變革的效率分析》，《中國社會科學(xué)》2005年第2期;季曉南：《產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理與企業(yè)績效的關(guān)系研究》，北京交通大學(xué)博士學(xué)位論文集，2009年。

（12） 唐要家：《競爭、所有權(quán)與中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)效率》，《產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究》2005年第3期。

（13） 馬金柱、張偉：《市場績效的ISSCP范式理論和實證研究》，《數(shù)理統(tǒng)計與管理》2015年第5期。

（14） 張曉明：《制度、制度行為與經(jīng)濟(jì)績效——基于SCP范式的分析方法》，《上海市社會科學(xué)界學(xué)術(shù)年會論文集》2006年。

（15） 倪鵬飛：《中國住房：制度缺陷、行為沖動與市場失衡》，《價格理論與實踐》2015年第4期。

（16） 胡海洋、姚晨：《中國式分權(quán)下的地方政府績效考核研究》，《管理觀察》2015年第1期。

（17） 《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

（18） 《中華人民共和國土地管理法》第二條第五款規(guī)定，國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的除外。

（19） Friedman，J.“A Non-cooperative Equilibrium for supergames”，Review of Economic Studies，no.38，1971，pp.1-12.