芻議限購(gòu)令的法律問(wèn)題及對(duì)策

俞逸飛

摘要：住房限購(gòu)令并不能有效抑制房?jī)r(jià)的上漲，其制定主體以及調(diào)節(jié)手段都存在一定問(wèn)題。因此，需要通過(guò)完善市場(chǎng)的資源配置作用，改善政府缺位問(wèn)題，通過(guò)提供保障性住房、征收房產(chǎn)稅等一系列措施抑制房?jī)r(jià)上漲。

關(guān)鍵詞：限購(gòu);合法性;公共產(chǎn)品;解決機(jī)制

中圖分類號(hào)：D922.29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1008-4428（2019）01-0120-03

一、 引言

2017年9月25日，無(wú)錫市人民政府辦公室發(fā)布文件，為加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)控工作，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，就加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出補(bǔ)充意見(jiàn)，由此產(chǎn)生了一系列值得探討的問(wèn)題。

二、 概述

從2016年無(wú)錫啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始至今，無(wú)錫相關(guān)部門(mén)已經(jīng)頒布了一系列規(guī)范性文件，就其內(nèi)容而言，具體可歸納為“限購(gòu)、限售、限貸”三個(gè)方面，分別針對(duì)的對(duì)象主要是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和存量房主以及公積金貸款部門(mén)和銀行業(yè)等金融機(jī)構(gòu)。

（一）限購(gòu)

限購(gòu)所針對(duì)的主體主要是購(gòu)房者，系通過(guò)限制購(gòu)房者的資質(zhì)來(lái)限制投資性購(gòu)房行為的一種措施。就具體規(guī)定而言，《市政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的補(bǔ)充意見(jiàn)》（錫政辦發(fā)【2017】197號(hào)）規(guī)定：“梁溪區(qū)、濱湖區(qū)（不含馬山）、新吳區(qū)（不含鴻山）、惠山新城、錫東新城范圍內(nèi)，本地人禁止購(gòu)買(mǎi)第三套住房。”

（二）限售

限售的對(duì)象主要是開(kāi)發(fā)商和存量房主，系通過(guò)限制轉(zhuǎn)讓和交易來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。就開(kāi)發(fā)商而言，《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見(jiàn)》（錫政辦法【2016】160號(hào)）規(guī)定了開(kāi)發(fā)商對(duì)于出售房屋的對(duì)象也有著限制，購(gòu)房人的資格成為能否購(gòu)房的核心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得向同一買(mǎi)受人出售多套商品住房;暫停對(duì)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購(gòu)房人資格，購(gòu)房人違反規(guī)定的，登記部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。。

針對(duì)存量房主，《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（錫政辦發(fā)【2017】82號(hào)）規(guī)定：“新購(gòu)住房（含二手房）在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓;法人單位購(gòu)買(mǎi)住房（含二手房），在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓?！?/p>

（三）限貸

限貸所針對(duì)的主要是公積金貸款部門(mén)和銀行等金融機(jī)構(gòu)，系通過(guò)增加購(gòu)房者的融資成本和提高融資門(mén)檻來(lái)限制不合理的購(gòu)房行為。就公積金貸款而言，《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見(jiàn)》（錫政辦法【2016】160號(hào)）規(guī)定，通過(guò)提高公積金貸款的比例來(lái)提高買(mǎi)房的門(mén)檻，以提高炒房者的交易成本與持有成本。首次公積金貸款，首付比例仍按不低于20%執(zhí)行;第二次公積金貸款，首付比例調(diào)整為不低于30%。

而針對(duì)商業(yè)貸款，《人民銀行南京分行江蘇銀監(jiān)局關(guān)于調(diào)整部分城市差別化住房信貸政策的通知》（南銀發(fā)【2016】127號(hào)）亦是規(guī)定通過(guò)提高首付款的比例來(lái)抑制非剛性的住房需求從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)快速上漲的目的與效果。在無(wú)錫市區(qū)范圍內(nèi)，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，按照國(guó)家對(duì)“限購(gòu)”城市的差別化住房信貸政策，最低首付款比例不低于30%;對(duì)已擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于40%。

三、 法律爭(zhēng)議

（一）主體的合法性爭(zhēng)議

市場(chǎng)雖然是配置資源的最優(yōu)手段，但并不是所有領(lǐng)域都可以納入市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)范圍內(nèi)，當(dāng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)遭遇瓶頸時(shí)，這就需要政府的公權(quán)力從中加以調(diào)控。但是，這并不意味著政府的調(diào)控是毫無(wú)限制的，相反，對(duì)于政府的調(diào)控權(quán)力應(yīng)當(dāng)是有嚴(yán)格限制的。我國(guó)《立法法》第八條第八款規(guī)定：“下列事項(xiàng)只能制定法律：（八）民事基本制度。”雖然法律沒(méi)有具體對(duì)民事基本制度做出界定，但是按照民法的基本理論，民事主體制度、物權(quán)變動(dòng)制度等屬于民事基本制度的內(nèi)容，故對(duì)于民事主體從事民事活動(dòng)的資格的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是由法律進(jìn)行規(guī)范和限制的，而無(wú)錫市政府僅僅通過(guò)一些規(guī)范性文件（錫政辦發(fā)【2017】197號(hào)等）規(guī)定：“本地人禁止購(gòu)買(mǎi)第三套住房”等，該些限購(gòu)措施通過(guò)政府文件對(duì)購(gòu)房者的主體資格進(jìn)行了限制，此類文件顯然違反了《立法法》的法律保留原則。

再者，筆者將從物權(quán)變動(dòng)的角度對(duì)此類規(guī)范性文件進(jìn)行分析。錫政辦法【2016】160號(hào)規(guī)定：“購(gòu)房人違反規(guī)定的，登記部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?！倍餀?quán)變動(dòng)的方式根據(jù)《立法法》的要求，應(yīng)該由法律進(jìn)行規(guī)定;同時(shí)根據(jù)物權(quán)法的要求，物權(quán)的種類和內(nèi)容都只能由法律（狹義的法律）進(jìn)行規(guī)定，即何種情況下房屋的所有權(quán)得以發(fā)生轉(zhuǎn)移，何種情況下所有權(quán)無(wú)法發(fā)生轉(zhuǎn)移。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也有依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)，除非有例外情況，否則，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不得拒絕權(quán)利人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記的情形登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的;（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的;（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。，顯然，無(wú)錫政府關(guān)于限購(gòu)的規(guī)范性文件的效級(jí)與法律及行政法規(guī)并非同一層級(jí)的，因此無(wú)權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的例外情形做出相應(yīng)的規(guī)定。

另外，關(guān)于利率的決定權(quán)是不能下放到地方分支機(jī)構(gòu)的，即南銀發(fā)【2016】127號(hào)中有關(guān)利率的規(guī)定是否合法有待商榷。參見(jiàn)國(guó)務(wù)院2011年出臺(tái)的“新國(guó)八條”中規(guī)定，“繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，中國(guó)人民銀行各級(jí)分支機(jī)構(gòu)可以根據(jù)地方政府相關(guān)限購(gòu)措施的要求，對(duì)二套住房的首付比例和貸款利率做出相應(yīng)調(diào)整?！币?yàn)楦鶕?jù)《中國(guó)人民銀行法》第五條第一款的規(guī)定中國(guó)人民銀行就年度貨幣供應(yīng)量、利率、匯率和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他重要事項(xiàng)作出的決定，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后執(zhí)行。，利率的決定權(quán)在中國(guó)人民銀行手中，利率的高低，作為一項(xiàng)行政職權(quán)，是不得委托下級(jí)人民銀行進(jìn)行調(diào)整的。因此，利率的高低，它的調(diào)控權(quán)限在中國(guó)人民銀行手中，人民銀行的分支機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)對(duì)貸款利率做出調(diào)整，而國(guó)務(wù)院僅通過(guò) “文件通知”的形式就將這項(xiàng)權(quán)力下放給地方銀行，此舉破壞了我國(guó)貸款利率的整體性結(jié)構(gòu)。

（二）手段的合法性爭(zhēng)議

提及房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施，無(wú)外乎行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段此三種主流調(diào)控手段。暫且不論行政主體的不適格導(dǎo)致“限購(gòu)、限售、限貸”的政策本身就存在瑕疵，在社會(huì)交易中，濫用行政權(quán)力干預(yù)正常經(jīng)濟(jì)秩序的行為亦時(shí)有發(fā)生。房屋交易本就是正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，也是商法鼓勵(lì)交易原則的體現(xiàn)，利用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段加以限制違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。限購(gòu)手段不僅不能有效抑制房?jī)r(jià)的上漲，反而會(huì)挫傷開(kāi)發(fā)商的積極性，影響商品房的正常供給，故要將經(jīng)濟(jì)手段和行政手段法律化，明確何種情況下可以采取相關(guān)的有效調(diào)控手段，而不是大而化之地超越政府職權(quán)去規(guī)定破壞市場(chǎng)交易自由的規(guī)則。因此，行政手段、經(jīng)濟(jì)手段只有在法律的規(guī)范下才能被正確地運(yùn)用，而法律手段除了傳統(tǒng)的民商事手段和刑事手段之外，也須以行政手段和經(jīng)濟(jì)手段為內(nèi)容，但行政手段與經(jīng)濟(jì)手段并不能成為與法律手段并列使用的概念。經(jīng)濟(jì)手段和行政手段均是法律手段的表現(xiàn)形式，均應(yīng)以合法性要件為第一要義，只有符合法律的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段才應(yīng)當(dāng)被合理采用。

四、 解決機(jī)制

由上述分析可知，通過(guò)采用限購(gòu)政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是簡(jiǎn)單粗暴的，效果亦十分有限。唯有通過(guò)二分法，區(qū)分保障性住房和商品房，明確政府與市場(chǎng)的邊界，即由政府履行提供公共產(chǎn)品的職能、由市場(chǎng)決定商品房的價(jià)格，因?yàn)槭袌?chǎng)是私益、效率、自發(fā)配置資源的系統(tǒng)，而政府是公益、平等、有序配置資源的系統(tǒng)。

（一）完善市場(chǎng)的資源配置功能，減少政府越位

就資源配置的功能而言，政府與市場(chǎng)并非對(duì)立面，但在某些領(lǐng)域，政府也確實(shí)做不了或做不好市場(chǎng)所能做得了或做得好的事情，比如私人領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。此種情況下政府不應(yīng)當(dāng)再過(guò)多地進(jìn)行干預(yù)，而需要通過(guò)發(fā)揮和不斷完善市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用達(dá)到有效的控制目的，商品房的供給當(dāng)屬于此。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下，在不違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定的基礎(chǔ)上，民事主體享有契約自由的權(quán)利，即購(gòu)房者有購(gòu)買(mǎi)房屋的自由，開(kāi)發(fā)商亦有出賣(mài)房屋的自由，雙方合意的價(jià)格既受市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)，但同時(shí)也是雙方根據(jù)自身的議價(jià)能力和商品房的價(jià)值進(jìn)行博弈達(dá)成的結(jié)果，對(duì)此雙方都是自愿接受的，故政府沒(méi)有必要通過(guò)調(diào)控商品房?jī)r(jià)格去干涉當(dāng)事人的意思自治。

另外，黨的十八屆三中全會(huì)公報(bào)也提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”;同時(shí)，結(jié)合當(dāng)下大力推行的政府權(quán)力清單制度，無(wú)不在督促政府簡(jiǎn)政放權(quán)，不濫用行政權(quán)力干涉市場(chǎng)的正常秩序。打造“有限政府”，必然強(qiáng)調(diào)“簡(jiǎn)政”，并要求對(duì)政府“限權(quán)”，對(duì)市場(chǎng)主體“放權(quán)”，從而通過(guò)減少對(duì)市場(chǎng)主體的約束，促進(jìn)自由交易和自由競(jìng)爭(zhēng)，并由此提高經(jīng)濟(jì)效率。

（二）政府提供保障性住房，改善政府缺位

相應(yīng)的，市場(chǎng)在某些領(lǐng)域存在準(zhǔn)入限制的問(wèn)題，此類服務(wù)的提供只能依靠政府，例如水電等純公共產(chǎn)品的生產(chǎn)與服務(wù)，唯有充分發(fā)揮和不斷完善政府的職能才能最大程度彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷。與私人物品相對(duì)，公共物品在消費(fèi)上毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性，一旦財(cái)產(chǎn)權(quán)被界定為私人物品，他們的執(zhí)行成本就很低（相對(duì)的），而公共物品的技術(shù)特征阻礙了利用談判來(lái)促進(jìn)效率最大化。由于公共物品具有外在性、共享性和壟斷性的基本特征，因此提供公共物品也即政府的基本職責(zé)。同時(shí)，根據(jù)哈耶克的觀點(diǎn)，稅收是支付政府提供的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的對(duì)價(jià)，因此，在納稅人支付了稅收之后，政府有職責(zé)為納稅人提供公共產(chǎn)品。同樣，換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的大眾群體，政府亦不應(yīng)該強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商違背市場(chǎng)規(guī)律，低價(jià)提供住房。

因此，應(yīng)當(dāng)由政府提供保障性住房來(lái)滿足中低收入者的住房需求，從而改善政府缺位的現(xiàn)象。我國(guó)自改革開(kāi)放以后，逐步取消了福利分房制度，1998年國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。但是政府并沒(méi)有按照文件的精神，貫徹落實(shí)保障經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)要求，導(dǎo)致本該由政府提供保障性住房的責(zé)任都推給了市場(chǎng)，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房屋供需關(guān)系緊張，房?jī)r(jià)飛漲。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)進(jìn)展緩慢、資金來(lái)源匱乏，本該承擔(dān)公共責(zé)任的公共企業(yè)只為追求企業(yè)的營(yíng)利性，從而忽視了其作為公共企業(yè)應(yīng)該提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的公益性。因此，對(duì)于無(wú)錫政府而言，應(yīng)當(dāng)大力支持由無(wú)錫市政府獨(dú)資設(shè)立的無(wú)錫市城市投資發(fā)展有限公司積極開(kāi)發(fā)滿足群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，以實(shí)現(xiàn)其公益價(jià)值。這種針對(duì)不同群體的有差別的平等，既滿足居者有其屋的現(xiàn)實(shí)要求，也是社會(huì)主義核心價(jià)值觀的具體體現(xiàn)。

（三）征收房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)再分配公平

通過(guò)市場(chǎng)對(duì)商品房進(jìn)行配置，不可避免會(huì)引發(fā)一些投資性甚至是投機(jī)性行為擠占正常住房需求的情形發(fā)生，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，從而不利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利的最大化。因此，為應(yīng)對(duì)這種情況開(kāi)征房產(chǎn)稅，其初衷就是為了抑制房?jī)r(jià)攀升、降低非住宅性房屋的需求，進(jìn)而達(dá)到降低日益高企的房?jī)r(jià)之目的。

雖然現(xiàn)如今，學(xué)界普遍認(rèn)為開(kāi)征房產(chǎn)稅并不能抑制房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅作為一個(gè)稅種，要求穩(wěn)定性和確定性，而調(diào)控工具要求及時(shí)與靈活，兩者存在內(nèi)生性的矛盾。房產(chǎn)稅在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的主要功能是籌集地方政府的財(cái)政收入，即使利用房產(chǎn)稅作為調(diào)控工具，也只是早期或非常態(tài)的做法。以韓國(guó)為例，其不動(dòng)產(chǎn)稅制最早是為了抑制投機(jī)的政策目的而導(dǎo)入的，但在20世紀(jì)80年代末房地產(chǎn)作為投資資產(chǎn)的地位得到鞏固后，不動(dòng)產(chǎn)稅就從政策目的轉(zhuǎn)向了財(cái)政目的。

但筆者認(rèn)為，就我國(guó)現(xiàn)階段而言，從合法性與可行性出發(fā)，作為短期調(diào)控手段，通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅進(jìn)而有效抑制房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)再分配公平是可取的。

一方面，由于我國(guó)的房產(chǎn)稅稅制較為陳舊，仍系經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的產(chǎn)物，稅基稅負(fù)不夠合理，相關(guān)稅負(fù)較為龐雜，因此筆者所主張的房產(chǎn)稅與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅在構(gòu)造上有所不同。應(yīng)當(dāng)通過(guò)改革現(xiàn)有房產(chǎn)稅中不合理的制度以此構(gòu)建新的房產(chǎn)稅制度，中央通過(guò)在上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)也說(shuō)明了構(gòu)建新型房產(chǎn)稅的必要性。由于房產(chǎn)稅具有商品稅的特征，而調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)是商品稅的固有功能，所以房產(chǎn)稅的調(diào)控功能也就順理成章了。筆者認(rèn)為可借鑒其他國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，把開(kāi)發(fā)和建設(shè)階段的很多稅費(fèi)變?yōu)榘凑辗康禺a(chǎn)價(jià)格按年征收，這樣就降低了開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，從而降低出售房產(chǎn)的價(jià)格，據(jù)估計(jì)，開(kāi)征房產(chǎn)稅將使房地產(chǎn)價(jià)格下降10%—20%。另一方面，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分，且具有稅源不易流動(dòng)、稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁的優(yōu)點(diǎn)，很適合作為調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段。我國(guó)的房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)以完善財(cái)產(chǎn)稅體系、調(diào)節(jié)收入分配為重要目標(biāo)，這在學(xué)界也基本形成了共識(shí)。因此，可參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)超額累進(jìn)稅率，將取得的房產(chǎn)稅收入用于保障性住房建設(shè);同時(shí)根據(jù)我國(guó)上海和重慶地區(qū)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅的收入用于保障房的建設(shè)。如此雙管齊下，可以有效抑制快速上漲的房?jī)r(jià)，從而保障公民的居住權(quán)。

此外，就目前的稅收征管體制而言，由于我國(guó)實(shí)行分稅制，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收都?xì)w屬于地方政府，且根據(jù)各國(guó)的普遍經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅也是由地方政府管理和征收的。例如美國(guó)五十個(gè)州都開(kāi)征房地產(chǎn)稅，除馬里蘭州外，其余四十九個(gè)州都是由地方政府征收。所以，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革并不會(huì)侵害地方政府的財(cái)政權(quán)益，且目前我國(guó)地方政府的財(cái)政收入過(guò)度依賴土地，但土地資源畢竟是有限的，通過(guò)出賣(mài)土地維持城市開(kāi)發(fā)建設(shè)終究不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，而此時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅將有利于解決政府保障性住房資金的來(lái)源問(wèn)題。

雖然如此，但在上海、重慶試點(diǎn)實(shí)行的房產(chǎn)稅制度也仍有改進(jìn)之處，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅征稅對(duì)象偏向于商品房，更具有消費(fèi)稅的特征，只有按年計(jì)征是財(cái)產(chǎn)稅的特征。所以，應(yīng)當(dāng)把征稅對(duì)象擴(kuò)大到存量房產(chǎn)，而對(duì)存量房產(chǎn)征稅，其前提就是建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。由于我國(guó)現(xiàn)階段正在大力推進(jìn)并完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這對(duì)于完善房源普查工作是十分重要的，也是以后開(kāi)征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。因此，開(kāi)征房產(chǎn)稅并非再是紙上談兵，而是具有實(shí)踐性的議題。

筆者認(rèn)為，通過(guò)上述三大措施，可以有效應(yīng)對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，從而保障廣大群眾的住房需求。

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