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    房產(chǎn)稅能降低房價嗎

    2019-04-22 06:51:40法人陳思進(jìn)
    法人 2019年4期
    關(guān)鍵詞:空置房房租租房

    ◎ 文 《法人》特約撰稿 陳思進(jìn)

    今年全國兩會,人大常務(wù)委員會委員長栗戰(zhàn)書提出,2019年要集中力量落實(shí)好包括房產(chǎn)稅法在內(nèi)的重大立法事項。由此看來,呼喚多年的房產(chǎn)稅終于要來了。

    在歐美國家,房產(chǎn)稅是穩(wěn)定房價的有效利器。在中國,只要運(yùn)用得當(dāng),房產(chǎn)稅將是逼出空置房的最佳利器。而只有全力逼出空置房,中國房價的調(diào)控才可能有效。

    大多數(shù)歐美國家規(guī)定,只要房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人所有,即便房屋的主人去世,也必須繳納房產(chǎn)稅,每年繳納的稅率從1%到3%不等(視房子所屬的不同地域而定),平均為2%。假如你花20萬美元買一棟房子,那么,你每年就要為這棟房子繳納 4000美元的房產(chǎn)稅,且房產(chǎn)稅的征收計算,是根據(jù)你所擁有房子的實(shí)際價值來決定的。也就是說,房價越漲,房產(chǎn)稅越高。如果稅率為3%,哪怕房價不漲,每33年(即使不算貸款利息),你的實(shí)際付出已超過房價的一倍。歐美的房子和汽車一樣,屬于消費(fèi)品,而不是投資品,房價是進(jìn)入CPI加以計算的。所以,一旦房價高漲,CPI超過5%,便屬于惡性通脹,政府就會出重手。比如在里根時代,美國一度惡性通脹,里根政府便連續(xù) 加息,一直加到18%,硬生生地遏制住了通貨膨脹。同時,因為借貸成本太高,房價應(yīng)聲回落。

    歐美政府在征收高額房地產(chǎn)稅的同時,提供各類租金穩(wěn)定的住房,使大多數(shù)民眾并不需要非得購房而居。

    在歐洲的多數(shù)國家,租房者和擁有私有住房者的比例長期保持在各占50%的水平,一些國家的租房比例則更高,像德國,有高達(dá)58%以上的人一輩子租房而住。美國在次貸危機(jī)爆發(fā)之前,擁有房子的屋主破了歷史最高紀(jì)錄,卻還有超過32%的人租房而??;而地廣人稀的加拿大,租房而居的比率仍然高達(dá)33%。

    據(jù)匯豐銀行發(fā)布的報告顯示,中國80后、90后年輕人的住房擁有率高達(dá)70%,相比之下,美國是35%、加拿大是34%、英國是31%、澳大利亞是28%,最高的法國也只有41%,遠(yuǎn)低于中國的70%。

    正常情況下,只有在供不應(yīng)求時,房租才會上升。而實(shí)施房產(chǎn)稅,恰恰可以增加住房擁有者的持有成本,逼出大量的空置房進(jìn)入市場,或出租,或出售,不僅會迫使房價理性回歸,更會降低房租,使租房者得到實(shí)惠。

    事實(shí)上,中國政府從未放松對房價進(jìn)行宏觀調(diào)控,但為何樓市泡沫一直擠不掉?我認(rèn)為是調(diào)控的力度還不夠。而開征房產(chǎn)稅是見效最快也最方便的調(diào)控手段,向空置房征收高額房產(chǎn)稅,政府既可以快速獲得大量稅收,還可以彌補(bǔ)因地價下跌帶來的財政損失,以此杜絕投機(jī)炒房,從根本上消除高房價帶來的各種弊端。

    有人問,中國實(shí)施房產(chǎn)稅后,真能平抑甚至降低房價嗎?我認(rèn)為,平抑房價應(yīng)該沒問題,至于能否降低房價,則要看房產(chǎn)稅是怎么個征法。如以第二套甚至第三套房為起征點(diǎn),并實(shí)施階梯式稅率,房子越多,稅率越高。也就是說,對自住房不該征或少征稅。對擁有第二套以上,尤其是空置房,應(yīng)該加大稅率,以階梯式征稅的方法加大持房成本,逼著房主要么賣出,增大房屋的供應(yīng)量,以降低房價;要么出租,加大租房市場的供應(yīng)量來平抑房租。可以預(yù)見,如果中國的房產(chǎn)稅以這種方式開征的話,房價肯定會下跌,即使房價不跌,只要房租不漲,房地產(chǎn)市場就會健康有序發(fā)展。

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    面對房產(chǎn)稅 三類炒房客受沖擊最大

    房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅?!胺孔邮怯脕碜〉?,不是用來炒的”,面對即將到來的房產(chǎn)稅,以下三類“炒房客”受到的沖擊最大。

    第一類:負(fù)債囤房,想從中牟利的“炒房客”,房產(chǎn)稅一旦出臺,這類人的身上背負(fù)的壓力將會更大。雖然他們手上握著大量的房子,但這些房子可都是他們借錢買來的,也就是說他們今后不但要還債,還得支付大筆的房產(chǎn)稅,要想擺脫這一困境,唯有選擇拋售,但問題是,征收房產(chǎn)稅之時,想快速套現(xiàn),其價格之低可想而知。

    第二類:在三四線城市擁有大量房產(chǎn)的人。三四線城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不比一二線城市,其房產(chǎn)價值的區(qū)別也很大,但房產(chǎn)稅可不只是看你的房子價值多少來收稅的。而且三四線城市房子的出租和出售難度較大,尤其是偏遠(yuǎn)的欠發(fā)達(dá)地區(qū),這一問題將更加突出,獲取房屋價差利潤會更加困難,這類炒房者在房產(chǎn)稅出臺之后,要想靠房子掙錢可謂難上加難。

    第三類:購買旅游地產(chǎn)的人。如果你投資購買了相對偏遠(yuǎn)、比較“冷清”的旅游地區(qū)的房子,且位置和配套設(shè)施都不是太好,而你短期內(nèi)并不打算移居此地,只是想等房價漲上去撈一筆,或者租出去吃租金。這種房子,看起來很美,但實(shí)際利用率低,房價上漲緩慢,無論是賣還是租,結(jié)果都不會理想。如果房產(chǎn)稅開征,你將面臨“四面楚歌”。

    ——摘編自《聚富財經(jīng)》

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