日本空置房的活用及對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響

張虞昕

(無錫職業(yè)技術(shù)學(xué)院 外語與旅游學(xué)院，江蘇 無錫 214121)

1 日本空置房的現(xiàn)狀

近年來，日本由于“少子高齡化”不斷加劇，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不斷變化，導(dǎo)致日本的空置房現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。根據(jù)日本《空置房特別措置法》(2014年法律第127號)的規(guī)定，空置房是指處于長期持續(xù)不使用狀態(tài)下的建筑物及占地。特定空置房是指放任不管的狀態(tài)下會對安全造成顯著影響，或者顯著危害衛(wèi)生狀況、不進(jìn)行切實管理的話有損景觀的房子。政府可對空置房所有者提出指導(dǎo)、勸告或者命令。如果拒不執(zhí)行命令的話，即便未造成重大損失，也可以強(qiáng)制執(zhí)行。

空置房的不斷涌現(xiàn)，不僅增加了房屋老化、倒塌的風(fēng)險，而且對周邊的治安和環(huán)境造成了較大的影響，不利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定?？罩梅楷F(xiàn)象甚至可能會影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)，阻礙城鎮(zhèn)功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如圖1所示，根據(jù)日本總務(wù)省對全國空置房普查的結(jié)果來看，日本空置房數(shù)量一直在不斷上升，2013年更是達(dá)到了820萬戶之多，基本上每10間房就有1間空置房。而且根據(jù)日本總務(wù)省統(tǒng)計局的數(shù)字，2013年日本獨居老人(65歲以上)高達(dá)3 186萬人，已占日本總?cè)丝跀?shù)的25%。由此可見，從2013年至2018年的五年間，空置房現(xiàn)象更加嚴(yán)峻。

圖1 日本空置房數(shù)發(fā)展趨勢

2 日本空置房激增的原因

2.1 住宅數(shù)的增量高于家庭數(shù)的增量

根據(jù)日本國土交通省的調(diào)查數(shù)據(jù)(見表1)，日本2013年總家庭數(shù)約為5 245萬，平均一個家庭所占的戶數(shù)為1.16。

表1 1998—2013年日本總家庭數(shù)和總住宅數(shù)

空置房基本都屬于老舊房甚至危房，如果不考慮成本的話，新建住宅當(dāng)然更受民眾歡迎。而從資金角度考慮的話，雖然老舊房也有一定市場，但商品房經(jīng)營者當(dāng)然更希望新建住宅能夠盡快成交。另外，對于房地產(chǎn)中介公司而言，新建住宅價格越高，獲利的空間越大。以上幾點原因促使住宅不斷新建。

2.2 新建住宅動工戶數(shù)多于滅失戶數(shù)

從國土交通省的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看(見表2)，新建住宅動工數(shù)逐年增加，并且與滅失戶數(shù)之間的差額也在不斷增加，對于日本家庭來說住宅數(shù)量過剩不斷加劇。

表2 2009—2013年日本新建住宅動工數(shù)和滅失戶數(shù)

為何滅失戶數(shù)幾乎沒有增長？其原因有三。一是經(jīng)濟(jì)上的原因。未建住宅的土地會被征收最多4.2倍的固定資產(chǎn)稅，也就是說拆除住宅需要資金，而拆除后需要繳納更多的稅金。因此即便住宅成了空置房也并未被拆除而滅失。二是心理上的原因。對于住宅所有者而言，“老宅”更有超出其經(jīng)濟(jì)價值的“念想”包含在內(nèi)。三是有法律上執(zhí)行的原因。在現(xiàn)行建筑基本法實施以前建造的舊空置房的這一片土地，有可能會被判定為不能再建的土地，所以不得不被放棄新建計劃，繼續(xù)成為空置房。

2.3 晚婚少子導(dǎo)致住宅需求的減少

造成空置房持續(xù)增加的一個重要原因是日本人的晚婚晚育和新生兒出生率降低(見表3)。日本少子高齡化現(xiàn)象的加劇將會進(jìn)一步導(dǎo)致日本住宅過剩。

表3 日本女性婚育年齡對比

2.4 人口回歸率低，老家成為空置房

根據(jù)國立社會保障·人口問題研究所在2016年發(fā)布的人口移動調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)得知，日本人離開出生地以后的回歸率僅約為20%左右。較多的例子是子女外出就職以后，在當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚生子，將父母一起搬過去，或者父母亡故，這樣就造成老家信宅成為空置房了。

3 空置房活用的意義

日本人口減少、少子高齡化、空置房增多問題的加劇，將會導(dǎo)致地區(qū)經(jīng)濟(jì)停滯、地區(qū)雇傭減少、人口頻繁流出的惡性循環(huán)。與此相反，采取措施使空置房得到再利用，同時輔以恰當(dāng)?shù)恼?，通過振興觀光產(chǎn)業(yè)來振興地方經(jīng)濟(jì)，則會形成良性循環(huán)。通過圖2的分析可以看出，空置房的活用對推動整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

4 日本空置房的區(qū)域分類及應(yīng)對策略

日本現(xiàn)存的空置房區(qū)域有密集度高的、也有密集度低的，有危險程度高的、也有危險程度低的。按照此四個標(biāo)準(zhǔn)大致可分為四類空置房區(qū)域：

(1)高危高密區(qū)域。此類區(qū)域內(nèi)空置房的處理需要地方政府積極介入，否則無法對個別高?？罩梅繂为氝M(jìn)行有效應(yīng)對。地方政府需要做城市規(guī)劃、土地規(guī)劃等工作。

(2)高危低密區(qū)域。此類區(qū)域當(dāng)然也需要地方政府積極介入，但因為空置房密集度不高，所以可以對個別高?？罩梅窟M(jìn)行強(qiáng)制拆除，另作他用。也就是說，這種個別單獨處理的方式較為有效。在行政強(qiáng)制執(zhí)行的時候，可以實施拆除補(bǔ)貼等政策，但要保證其公平公正性，預(yù)防投機(jī)取巧事件的發(fā)生。

圖2空置房循環(huán)效果

(3)低危高密區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)，地方政府應(yīng)積極開展咨詢、講座等各種社區(qū)服務(wù)，積極與住戶溝通，提高他們擁有空置房的危機(jī)意識，維修保養(yǎng)好住房。

(4)低危低密區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)，重點實行空置房普查清點工作，預(yù)防住房成為空置房。同時將區(qū)域內(nèi)少量的空置房進(jìn)行各種有效活用。

5 日本空置房活用的方法和實例

日本“少子高齡化”現(xiàn)象由來已久，對于越來越多的空置房也進(jìn)行了長時間的研究和活用。以下是其中較為普遍的活用方法和實例：

(1)增加人口移居的措施。主要是空置房bank制度。朝日新聞(2014年10月9日早刊)認(rèn)為，空置房bank是把以村鎮(zhèn)為中心的無人居住房加以活用、以振興地區(qū)經(jīng)濟(jì)為目的的空置房介紹制度。2015年日本實行了《空置房對策推進(jìn)相關(guān)的特別處置法》，以此為基礎(chǔ)，在全國推廣了該制度，以各個村鎮(zhèn)為主體，提供各種推動、鼓勵措施，以及空置房相關(guān)的信息。例如北海道B&B協(xié)會主推的空置農(nóng)家銀行，向周邊地區(qū)提供空置房信息服務(wù)。

(2)活用為民宿。例如日本石川縣能登町的農(nóng)家民宿群，以“春蘭鄉(xiāng)”為中心、半徑數(shù)公里內(nèi)集中了47家民宿，充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，以鄉(xiāng)土料理和傳統(tǒng)文化體驗為特色，還提供種稻、收稻等農(nóng)家體驗，每年的訪問者超過10 000人，甚至有不少修學(xué)旅行的外國人到訪，吸引了不少年輕人回歸經(jīng)營民宿。

(3)活用為旅游景點。例如日本岐阜縣西北部大野郡百川村對“合掌造”建筑群的活用事例。白川位于白山山麓，四面環(huán)山，冬季多雪，因此產(chǎn)生了獨特的“合掌造”建筑。其特色是全木結(jié)構(gòu)，不用鐵釘，屋頂以茅草覆蓋，很陡峭，看起來像雙手合十，所以被命名為“合掌”。這樣的構(gòu)造使大雪不容易堆積而使房屋坍塌。這些“合掌造”建筑群連同村落一起在1996年被指定為世界遺產(chǎn)。在這些建筑群中，有不少房屋已經(jīng)成了空置房。地方政府征求民意后，對這些空置房進(jìn)行了改造，配備了榻榻米、廁所、洗手間、母嬰間、炊事間等，更好地為觀光者提供游覽和休息服務(wù)。在展示設(shè)施內(nèi)還配備了顯示屏等，為來訪者提供了學(xué)習(xí)的場所。以上這些措施都大大增加了來訪者滯留的時間，在充分展示世界遺產(chǎn)魅力的同時，帶動了當(dāng)?shù)氐穆糜萎a(chǎn)業(yè)。

(4)活用于福祉領(lǐng)域。有面向兒童的幼兒園、育兒沙龍等；有面向高齡老人的高齡住宅(帶看護(hù)服務(wù))、群居房、通所看護(hù)(日間享受看護(hù)服務(wù)、夜間回家)等；以及面向殘障者的殘障者中心等。例如岐阜縣下呂市的建筑“下呂幸田的杜”，原來是某公司的維修設(shè)施，成為空置房以后被改建成老人院，主要是面向高齡老人的住宅。該建筑共有四層樓，有公用浴室、換衣間、洗手間、洗衣房和食堂，同時提供日間看護(hù)服務(wù)和在宅看護(hù)服務(wù)。

(5)活用于商業(yè)、商務(wù)領(lǐng)域。例如日本廣島縣尾道市，雖然受惠于瀨戶內(nèi)海，氣候宜人，但當(dāng)?shù)赜捎谌丝诶淆g化導(dǎo)致的空置房現(xiàn)象尤為突出。當(dāng)?shù)亻_展了“尾道空置房再生項目”，將空置房改造成了各種店鋪。短租房、公寓房、書店、舊物店、咖啡店、按摩店、服裝店、咖喱飯店等，不僅解決了老舊空置房帶來的各種隱患，更是通過商店街吸引了客流，創(chuàng)造出了新的價值。

(6)活用于文化領(lǐng)域。例如日本兵庫縣養(yǎng)父市對養(yǎng)蠶農(nóng)家的活用事例。在大正和昭和時代，兵庫縣養(yǎng)父市曾經(jīng)以桑蠶業(yè)聞名日本。以大屋町大杉地區(qū)的3層養(yǎng)蠶古樓為代表的傳統(tǒng)建筑群，在2017年被日本文部科學(xué)大臣評選為國家重要傳統(tǒng)建筑群保存地區(qū)。該地區(qū)將其中廢棄的學(xué)校改建為木雕、繪畫、書法、木工、家具等傳統(tǒng)藝術(shù)家活動交流的場所，同時以養(yǎng)蠶傳統(tǒng)建筑群來展示傳統(tǒng)農(nóng)桑文化，舉辦各種文化藝術(shù)體驗活動，吸引大批觀光客的同時也減少了空置房的數(shù)量，大大增加了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的活躍度。

(7)其他用途。有一些空置房本身已經(jīng)老舊不堪，舊房維修和改造的成本已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所能產(chǎn)生的價值，所以針對這些空置房進(jìn)行拆除，改建為停車場、小公園或者綠化帶，等等。例如在日本福井縣，在各個都道府縣中空置房的數(shù)量一直居高不下。特別是福井縣越前地區(qū)，“少子高齡化”和人口外流尤為嚴(yán)重，加上其背山面海，平地稀少，住宅密集，通道狹窄。其中分布了不少老舊空置房，隨時可能坍塌或者引發(fā)火災(zāi)，再加上容易成為野貓野狗的棲息所，在安全衛(wèi)生方面存在不小的隱患。通過區(qū)政府和房屋所有者的共同努力，將這些老舊空置房拆除，改建成了“口袋公園”。雖然這些公園非常小，但是為這個地區(qū)解決了安全衛(wèi)生隱患，同時為兒童玩耍和老人休息提供了空間，改善了公共環(huán)境。

6 結(jié)語

日本在過去經(jīng)濟(jì)高速成長階段中，持續(xù)的住房供給對房地產(chǎn)投資和提升資產(chǎn)價值起了重要作用，曾經(jīng)對日本經(jīng)濟(jì)做出了很大貢獻(xiàn)。但是伴隨著日本“少子高齡化”問題的不斷加劇，住房的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變，大量住房成為空置房。如何預(yù)防、處理、活用空置房，這不僅僅是空置房所有者個人所要面臨的問題，也是整個城市和社會的問題。而中國已經(jīng)實行了三十多年的獨生子女政策，雖然在2016年已經(jīng)放開二孩政策，但在今后的很長一段時間內(nèi)都將面臨嚴(yán)峻的人口老齡化問題，也會面臨空置房增多的問題。研究和探討日本對于空置房的對策和實例對我國研究人口老齡化和空置房問題具有非?，F(xiàn)實的參考價值。