營改增新政法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)交易繳納增值稅處理要點(diǎn)解析

李 妍

房地產(chǎn)行業(yè)是促使國民經(jīng)濟(jì)繁榮的一個(gè)基礎(chǔ)生產(chǎn)要素，鑒于房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相關(guān)程度較高，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文）國家稅務(wù)總局和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布，將房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)納入了增值稅抵扣范圍，是此次營改增改革中受影響最大的行業(yè)，帶給房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)更多的稅收紅利。對(duì)此本文將不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納稅問題進(jìn)行了梳理，以期更好幫助納稅人理解和操作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征管

1.適用范圍：土地開發(fā)、房屋開發(fā)等房地產(chǎn)企業(yè)，自行開發(fā)、銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.預(yù)繳和繳納稅款：一般納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目行為采用預(yù)收款方式，應(yīng)在收到款時(shí)按增值稅率3%的預(yù)征率預(yù)繳。適用一般計(jì)稅方法的，按照10%的適用稅率計(jì)算；如果要賣的房子是老項(xiàng)目，選用了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

3.銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目一般計(jì)稅方法（房地產(chǎn)新項(xiàng)目）

（1）一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額差額計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用合計(jì)金額扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款合計(jì)金額的余額為銷售額。

取得土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款：①是指向政府土地管理部門直接支付的土地價(jià)款（包括征地、前期開發(fā)費(fèi)用、出讓收益和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用）；②取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。

（2）拿地主體問題：納稅人自行開發(fā)、銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地后，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向政府等相關(guān)部門支付土地價(jià)款，可以按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)土地價(jià)款，但需要同時(shí)符合相關(guān)稅收征收管理?xiàng)l件。①簽訂三方協(xié)議（包括房地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門）土地受讓人變更為項(xiàng)目公司補(bǔ)充合同或變更協(xié)議；②簽署補(bǔ)充合同或變更協(xié)議同時(shí)土地價(jià)款總額、相關(guān)土地用途、規(guī)劃等條件不變的情況；③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司企業(yè)持有受讓土地全部股權(quán)。

4.進(jìn)項(xiàng)稅額：一般納稅人自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不執(zhí)行進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣政策，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣（如購買設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)等）。

5.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)納稅人自行開發(fā)、銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目相應(yīng)的土地價(jià)款征收管理

房地產(chǎn)企業(yè)納稅人允許抵扣土地出讓金問題：一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅方法可以扣，全部的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用合計(jì)金額減去當(dāng)期允許扣的土地價(jià)款，政府開具的土地出讓金的收據(jù)，要除以1+10%換成不含稅。允許扣除的當(dāng)期土地出讓價(jià)款按銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)期建筑面積，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部可供銷售建筑面積來分?jǐn)偅Ц锻恋爻鲎寖r(jià)款乘當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的銷售額對(duì)應(yīng)建筑面積除以房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積（不含沒有單獨(dú)結(jié)算作價(jià)的公共設(shè)施建筑配套面積），要核算清楚。預(yù)繳稅款時(shí)按預(yù)收款和預(yù)征率納稅，銷售申報(bào)時(shí)才有差額計(jì)稅，銷售面積跟申報(bào)的要一致，還要做預(yù)繳申報(bào)。

適用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的一般納稅人自行開發(fā)、銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，應(yīng)以獲得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用合計(jì)金額為銷售額，不允許減除相對(duì)應(yīng)的土地出讓價(jià)款。如果要扣除土地出讓金價(jià)款，只適用于一般計(jì)稅方法，即銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅的計(jì)稅方法。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓2016年5月1日前后取得不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)繳納增值稅征收管理

一般納稅人可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算其銷售2016年5月1日前購置的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額，銷售額的計(jì)稅依據(jù)是按其獲取全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用合計(jì)額。若4月份簽訂的合同但是項(xiàng)目還未開始建，也可以選擇一般計(jì)稅的。

一般納稅人購置不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)是在2016年5月1日后，可準(zhǔn)予從增值稅銷項(xiàng)稅額中分期抵扣購進(jìn)取得的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)、服務(wù)或無形資產(chǎn)等增值稅專用發(fā)票上注明進(jìn)項(xiàng)稅額。稅收法規(guī)和會(huì)計(jì)制度上第一年可抵扣60%其進(jìn)項(xiàng)稅額按不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)核算，獲取增值稅扣稅憑證的當(dāng)期抵扣銷項(xiàng)稅額，第二年可抵扣40%，獲取增值稅扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月抵扣銷項(xiàng)稅額，也就是共計(jì)分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

1.適用范圍

（1）增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓其購置的固定資產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，主要獲取形式有接受投資入股、接受捐贈(zèng)、自建、以資抵債以及直接購買等，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行、開發(fā)的房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)項(xiàng)目不在范圍內(nèi)。

（2）增值稅納稅人（小規(guī)模納稅人、一般納稅人、個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所在地與納稅人機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣市的，增值稅需先向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅；其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)無需預(yù)繳稅款，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅申報(bào)納稅即可。

2.計(jì)稅方法及應(yīng)納稅額計(jì)算

（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)（區(qū)分新、老項(xiàng)目）

①2016年4月30日前取得（老項(xiàng)目）——選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

②2016年4月30日前取得（老項(xiàng)目）——選擇一般計(jì)稅方法

③2016年5月1日后取得（新項(xiàng)目）——適用一般計(jì)稅方法

同上

（2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)：按5%征收率

（3）個(gè)體工商戶納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

（4）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

3.差額計(jì)稅的合法有效原始單據(jù)

（1）財(cái)政稅務(wù)部門監(jiān)制的合法有效發(fā)票。

（2）司法機(jī)關(guān)的判決書、調(diào)解書、裁定書，以及仲裁機(jī)構(gòu)裁決書、公證債權(quán)文書等具有法律效力的文件。

（3）稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定的其他憑證。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)憑提供原始單據(jù)發(fā)票、契稅憑證和和其他能證明有效憑證計(jì)稅依據(jù)的完稅憑證等資料的進(jìn)行差額扣稅。如果因不可抗力等原因丟失情況，無法提供相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)相關(guān)原始單據(jù)發(fā)票的，可通過向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他有效證明計(jì)稅契稅金額的完稅等文件憑證資料，進(jìn)行差額扣除也是允許。

增值稅納稅人以契稅為計(jì)稅依據(jù)差額扣除計(jì)算應(yīng)納稅額

4.發(fā)票的開具

（1）當(dāng)小規(guī)模納稅人將取得的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外轉(zhuǎn)讓，不具有自行開具增值稅發(fā)票的，可通過向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。

（2）當(dāng)一般納稅人、小規(guī)模納稅人將其取得的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)項(xiàng)目向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓的，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。