商品房買賣糾紛法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)之策

白潔

【摘要】近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使近幾年新建小區(qū)數(shù)量急劇增加，隨之而來(lái)的問(wèn)題也不斷產(chǎn)生，房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，成為了社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。為更好的緩和這一焦點(diǎn)矛盾，本文將從政府、法院、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者四個(gè)角度去探討商品房買賣糾紛的應(yīng)對(duì)之策。

【關(guān)鍵詞】商品房;買賣糾紛;法律風(fēng)險(xiǎn)

一、政府層面：完善法律與動(dòng)態(tài)監(jiān)督雙管齊下

“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”。在我國(guó)現(xiàn)有法律體系框架內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律較多，但存在著在立法級(jí)別上較低、零散、不夠系統(tǒng)，在內(nèi)容規(guī)定上過(guò)于滯后、懲罰力度欠缺，在立法技術(shù)上存在缺陷等不足。因此，現(xiàn)有法律亟待完善，以規(guī)范商品房買賣市場(chǎng)。一是提高立法級(jí)別，上升立法位階。之前頒發(fā)的部門規(guī)章在經(jīng)過(guò)這些年的房地產(chǎn)實(shí)踐之后，缺漏己經(jīng)逐步顯現(xiàn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)其進(jìn)行梳理、系統(tǒng)化將過(guò)時(shí)的規(guī)定廢止，并增加如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露制度、預(yù)售資金監(jiān)管制度等內(nèi)容的規(guī)定，并完善預(yù)告登記制度等。二是加大對(duì)房地產(chǎn)違法行為的處罰力度。法理上有言：“任何人不得從其違法行為中獲利?！睉?yīng)當(dāng)順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違法成本洧效遏制其違法行為。如提高對(duì)未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的罰款數(shù)額對(duì)于開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的情形，不是按所交廣告費(fèi)處罰而是按廣告標(biāo)的額的百分比處罰等。三是完善立法技術(shù)。如《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第13條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持?！比绾伟盐铡皣?yán)重影響正常居住使用”，有待進(jìn)一步明確;又如，商品房的銷售廣告和宣傳資料若視為要約。認(rèn)定“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”亦需進(jìn)一步明確肪止司法自由裁量權(quán)的濫用。四是建立開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任險(xiǎn)。比如，當(dāng)商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，在質(zhì)量保證期內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修、損失賠償?shù)蓉?zé)任;而當(dāng)商品房存在隱形瑕疵，在買受人居住使用商品房多年后質(zhì)量問(wèn)題才顯現(xiàn)時(shí)，買受人承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)目前的法律很難維護(hù)自身的合法權(quán)益。建議能夠以開(kāi)發(fā)商作為投保人，以在建或建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目為保險(xiǎn)標(biāo)的，買受人作為受益人，建立開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任險(xiǎn)。當(dāng)出現(xiàn)隱形質(zhì)量瑕疵問(wèn)題時(shí)，由保險(xiǎn)公司向買受人支付保險(xiǎn)金，使買受人及時(shí)得到賠償，從而分散了風(fēng)險(xiǎn)，有效地保護(hù)了買受人的合法權(quán)益。

在完善相關(guān)法律法規(guī)的同時(shí)，政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督管理力度。目前，商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)人門檻偏低，監(jiān)管力度不足，一些不具備條件的企業(yè)通過(guò)掛靠、承包等方式，取得了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格，而相關(guān)職能部門、被掛靠的企業(yè)又未能對(duì)其進(jìn)行有效管理，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生問(wèn)題和糾紛較多不可忽視的因素。針對(duì)上述情況，政府部門應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高最低注冊(cè)資本額，重新界定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，并依據(jù)其信息披露情況增加信用等級(jí);加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本的監(jiān)管，切實(shí)防止開(kāi)發(fā)商虛假出資、抽逃出資;其次，健全市場(chǎng)退出機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)惡意退出市場(chǎng)行為和無(wú)序退出的監(jiān)管，提高無(wú)序退出成本，通過(guò)建立以各類市場(chǎng)主體為對(duì)象的預(yù)警機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)人、經(jīng)營(yíng)和退出行為進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。一方面從源頭上依法管理房地產(chǎn)企業(yè)，將不合格的房地產(chǎn)業(yè)拒之市場(chǎng)門外;另一方面讓那些為逃避債務(wù)、稅收而不清算、不注銷的企業(yè)和投資人沒(méi)有藏身之地，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、法院層面：化解矛盾與司法聯(lián)動(dòng)齊抓共舉

人民法院在審理商品房買賣糾紛時(shí)，在正確理解和適用法律法規(guī)、司法解釋及相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)把握如下幾個(gè)原則：一是審慎審理原則。堅(jiān)持合同自由、誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，充分尊重當(dāng)事人意思自治，依法確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。正確區(qū)分變更的情勢(shì)與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間的界限，嚴(yán)格適用情勢(shì)變更。除確存在法定無(wú)效情形的，一般不輕易認(rèn)定合同無(wú)效。二是“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”原則。法院應(yīng)加強(qiáng)與政府相關(guān)職能部門的溝通協(xié)調(diào)，善于借勢(shì)借力，注重做好訴前和訴訟階段的調(diào)解工作，在平衡當(dāng)事人利益、著力化解矛盾上下功夫，確保案件處理取得良好的法律效果和社會(huì)效果。三是案結(jié)事了原則。在維護(hù)公平和社會(huì)誠(chéng)信的基礎(chǔ)上，妥善平衡購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商及其他利益相關(guān)人的利益，引導(dǎo)民眾正確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、適度維權(quán)。注重通過(guò)案件的審理引導(dǎo)建立誠(chéng)實(shí)守信、健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，避免因案件審理不當(dāng)引發(fā)新的社會(huì)隱患。

在案件審理之外，各級(jí)人民法院還要建立健全司法協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，促進(jìn)社會(huì)資源的配置。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)引發(fā)的部分企業(yè)發(fā)展困難情況，積極運(yùn)用企業(yè)破產(chǎn)法，加快推進(jìn)破產(chǎn)企業(yè)審理從“一破了之”向“拯救企業(yè)、促進(jìn)企業(yè)再生”的轉(zhuǎn)型，從單純保護(hù)債權(quán)人利益向?qū)崿F(xiàn)社會(huì)利益最大化轉(zhuǎn)型。針對(duì)爛尾樓工程一般難以拍賣變現(xiàn)，且成交價(jià)格不高，長(zhǎng)期擱置將進(jìn)一步貶值的風(fēng)險(xiǎn)，要通過(guò)引進(jìn)資金封閉運(yùn)作的方式進(jìn)行接盤(pán)，建成后進(jìn)行出售或租賃，盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)。對(duì)資金鏈斷裂，但有一定發(fā)展前景、存在重整和和解可能的破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，要放水養(yǎng)魚(yú)，通過(guò)債轉(zhuǎn)股、引進(jìn)資金或戰(zhàn)略投資者，積極創(chuàng)造重整的有利條件，恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)。

三、開(kāi)發(fā)商層面：信用建設(shè)與制度建設(shè)兩不偏廢

開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和誠(chéng)信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擯棄目光短淺，唯利是圖的自我毀滅作風(fēng)，遵循誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)交易原則，提高企業(yè)誠(chéng)信度。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)清虛假宣傳的兩面性，雖增加銷售量，但也會(huì)引起損害信譽(yù)的惡果。同時(shí)，要摒棄目光短淺、唯利是圖的思想，增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)完善法務(wù)部門職能，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。首先從項(xiàng)目運(yùn)行的最初階段就要對(duì)可能出現(xiàn)的法律問(wèn)題做一個(gè)全局性的分析和掌控。尤其是在商品房的銷售階段，對(duì)商品房買賣合同的條款進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，比如可以根據(jù)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃和施工進(jìn)度，分別制定不同區(qū)域的不同交房期限，避免項(xiàng)目?jī)?nèi)所有商品房的交房期限“一刀切”。其次是在公司的運(yùn)營(yíng)方面，要有合理的財(cái)務(wù)安排和嚴(yán)格的施工進(jìn)度管控，在綜合考慮各方面可變因素的前提下，盡可能合理留出相對(duì)寬裕的時(shí)間，以確保在交房期限來(lái)臨前能完成項(xiàng)目?jī)?nèi)所有的施工，并且項(xiàng)目能夠竣工驗(yàn)收合格。最后是在發(fā)生糾紛時(shí)能以積極的態(tài)度與買受人溝通、協(xié)商，從而實(shí)現(xiàn)避免矛盾、減少糾紛，化解法律風(fēng)險(xiǎn)的目的。

四、購(gòu)房人層面：增強(qiáng)意識(shí)與“吃透”合同雙重保障

購(gòu)房者，作為商品房買賣法律關(guān)系中的重要主體，需要切實(shí)提高自身的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益，從而減少糾紛的發(fā)生，防患于未然。因?yàn)榉芍皇菣?quán)利救濟(jì)的一種途徑和手段，但并非一定是維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的最佳方案，如果能防患于未然，事前預(yù)防、事中注重監(jiān)督，可以減少當(dāng)事人不必要的訴累，也降低司法成本。

首先，在選購(gòu)商品房時(shí)，購(gòu)房者需認(rèn)真查看開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證原件等相關(guān)證件、資質(zhì)證明文件等，預(yù)售許可證原件上會(huì)載明房屋的權(quán)屬狀況，并可以到房地產(chǎn)行政部門查詢土地、房屋有無(wú)抵押情形等，以有效防止開(kāi)發(fā)商利用信息不對(duì)稱、違背誠(chéng)實(shí)信用原則而為的欺詐。另外，購(gòu)房者不可輕信開(kāi)發(fā)商所提供的預(yù)售廣告，對(duì)于廣告中所提及的周邊環(huán)境等可以進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。其次，簽訂商品房買賣合同時(shí)，盡可能詳細(xì)了解合同條款內(nèi)容含義，不明白之處仔細(xì)詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商，與其進(jìn)行較充分的協(xié)商，并可達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議;簽訂商品房買賣之后，購(gòu)房者除了自身按照約定履行合同義務(wù)外，積極督促開(kāi)發(fā)商適時(shí)履行合同義務(wù)，商品房尚未建成的，積極地在相應(yīng)工期進(jìn)程內(nèi)了解在建情況。