基于高杠桿視角的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險探析

呂敏

【摘要】目前來說，一些東南亞國家或是歐美國家發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一些主要原因是存在許多高杠桿信貸進(jìn)入到房地產(chǎn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致帶來一系列泡沫效應(yīng)。我國經(jīng)濟(jì)的主打產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)，所以應(yīng)該高度預(yù)防高杠桿信貸催化的的資產(chǎn)性泡沫所帶來的一些金融風(fēng)險。本文通過分析了解到存在金融泡沫主要來自四個因素，分別是企業(yè)高杠桿的擴(kuò)張、投機(jī)性的需求比較多、人口遷移集聚和房產(chǎn)價格上漲。同時深入研究了高杠桿產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫金融相關(guān)風(fēng)險，并對此風(fēng)險的防范與正確應(yīng)對提出了相應(yīng)的意見與建議。

【關(guān)鍵詞】高杠桿信貸;房地產(chǎn)泡沫;風(fēng)險防范

一、高杠桿視角下房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因及存在風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿擴(kuò)張

在一個市場經(jīng)濟(jì)中，或者說在一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)體制中，增大資金杠桿作為一種正?，F(xiàn)象存在，更是一種在金融上的創(chuàng)新。房地產(chǎn)一般是通過一些高杠桿來吸引更多的投資企業(yè)，業(yè)務(wù)量得到迅速增長，當(dāng)然也會面臨許多高風(fēng)險，比如說，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變和經(jīng)濟(jì)的增長緩慢同時降臨，那么意味著市場的行情出現(xiàn)跌落，房價大大降低，購房者持一種觀望狀態(tài)，導(dǎo)致開發(fā)資金不能很好地進(jìn)行回籠，于此同時巨大額數(shù)的信貸利息會給企業(yè)帶來重大壓力，甚至可能出現(xiàn)斷裂資金鏈的現(xiàn)象，然而假如大部分房地產(chǎn)企業(yè)把開發(fā)的相應(yīng)項目抵押給金融機(jī)構(gòu)，那么這些機(jī)構(gòu)可能會導(dǎo)致壞賬。所以，政府如果不制定一些嚴(yán)格的貨幣政策，那么極易造成房地產(chǎn)市場泡沫。

三年前至今房地產(chǎn)的市場進(jìn)人到了一個相對較高漲的時期，從每一年都不斷增加的開發(fā)資金可看出。房地產(chǎn)企業(yè)在2017年的開發(fā)資金總額度從1998年至今來看可以說是個峰值，為156053億元，比2016年增長了8.2%。在這些開發(fā)資金中包括了多種資金，包括自籌資金、外資、國內(nèi)貸款資金以及其它資金，每一筆資金都達(dá)到了一定的額度，也比前一年增長了不少，其中外資和國內(nèi)貸款是增長最快速的，分別都達(dá)到了將近20%的增長率。這些都可以看出，房地產(chǎn)在2017這一年在不斷的通過信貸來對杠桿進(jìn)行擴(kuò)張。就今年而言，前四個月份，房地產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)資金達(dá)到了48192億元，即使受到了政策原因，增產(chǎn)速度有所降低，但是同比仍有些許增長，自籌資金就達(dá)到了將近15000億元，增長率達(dá)4.8%;但是國內(nèi)貸款有些許下降，這可以體現(xiàn)出信貸融資還是以一種大規(guī)模的時候狀態(tài)存在著。但是，需要注意的是房地產(chǎn)利用外資的金額數(shù)和個人按揭貸款數(shù)都在下降，這體現(xiàn)了政府的政策在操控著一些融資渠道，同時也表現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度日漸加大，市場的銷售在不斷地減低。

（二）投機(jī)性需求旺盛

就我國房地產(chǎn)市場而言，公民的住房需求主要包括投資、自住和投機(jī)三種。其中自住需求和投資需求是目前來看在我國的房地產(chǎn)市場中最為真實(shí)的，因為相對來說是一種較長時間的需求，但是投機(jī)需求是一種不具有真實(shí)性的一種購買需求，而且往往這種需求攜帶著高杠桿和短期操控的現(xiàn)象，也就是說，購買者通過房價在一個短時間內(nèi)的上漲，利用買賣的差價而贏取一定的利益，這樣容易受到一些政策法律的變化而大量拋售，是極不利于市場發(fā)展的，這也是造成房地產(chǎn)泡沫的其中一個原因。我國的經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的收入也在不斷增加，所以購房需求也在漸漸加大，銀行的個人房貸在最近的幾年里快速增長，其中投機(jī)需求占了購房需求的很大一部分。

（三）城鎮(zhèn)化下人口遷移集聚造成的購房需求影響

目前我國的經(jīng)濟(jì)正處在一個轉(zhuǎn)變時期，這是一個長期的過程，從農(nóng)業(yè)不斷走向城市，從計劃不斷走向市場，加快著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，往往城鎮(zhèn)化就容易催化房地產(chǎn)的泡沫效應(yīng)。這一系列的改變所帶來的現(xiàn)象就是大量人口往大中型城市發(fā)展，城市居民的收入日漸增加，且具有較強(qiáng)烈的理財目標(biāo)。這就讓城鎮(zhèn)居民來說對于買房并不是一項困難的事，所以這些年來房價在不斷的提高，伴隨著房價的逐年增加，尤其是這兩年來，我國發(fā)達(dá)城市的房價極速增長，例如珠三角地區(qū)、京津冀地區(qū)等等。這些造成了城鎮(zhèn)居民更加喜歡用住房抵押貸款來購買新房，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對居民房貸投放的額度逐年增加。一些房價上漲較快的地區(qū)的產(chǎn)生了租金率和房價或者說房價與收入兩兩背離的情況，在這之際如果加強(qiáng)杠桿作用會給這些地區(qū)帶來一些系統(tǒng)地房地產(chǎn)泡沫，同時金融風(fēng)險也在進(jìn)一步加大。

（四）上地成本導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲

土地財政作為一種基金預(yù)算存在于總收人中，主要是說地方政府通過出讓一些土地的使用權(quán)獲取的收入來使地方的財政支出達(dá)到一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，并且這一筆收入所占比例較大。國內(nèi)一些地區(qū)的土地凈收入就占政府預(yù)算外的60%，而一些相應(yīng)稅收占預(yù)算內(nèi)收入的40%。正常情況下是用土地財政的相關(guān)依賴程度來作為土地財政的評估。土地財政依賴程度是說土地償債在政府具備償還能力的債務(wù)中所占據(jù)的一部分比重。計算方式可以表示為政府先前答應(yīng)過的用土地出讓的相應(yīng)收入的相應(yīng)額度來當(dāng)分子，用政府在償還能力范圍內(nèi)的總額度作分母。這種依賴程度與房價的上升呈現(xiàn)正比例關(guān)系，也就是說房價隨著依賴程度的加大而升高。從近幾年的三十多個中大城市的土地依賴程度的相關(guān)數(shù)據(jù)得知，依賴度在百分之百以上的有4個，在30%-50%之間的有46個。這些都可以看出一些城市對土地財政的依賴程度較強(qiáng)烈。此時一般的做法是把進(jìn)行整改后的相應(yīng)土地招拍掛，這樣價格就好得到一定的提高。用依賴程度位居第二的合肥市作為參考，依據(jù)《第一財經(jīng)周刊》發(fā)布的《2016年中國城市商業(yè)魅力排行榜》，合肥市位列四個一線城市，十五個新一線城市之后的二線二位。

就2015年來看，合肥市的土地市場主要用拍賣和掛牌這兩種方式來出讓土地，其中數(shù)量達(dá)到99宗。其中融創(chuàng)創(chuàng)造了合肥當(dāng)年單價最高的地塊，達(dá)到每畝2850萬元，比起上一年增長了不少。到2016年，當(dāng)?shù)爻山涣?35宗地，比起2015年也是有所增加，此時平均樓價達(dá)到了每平方11966的高價，此上漲速度可謂驚人。同一年，合肥市的土地市場進(jìn)入到了一萬元的時代，到了2017年，濱湖區(qū)的一塊地以每平方米約20124創(chuàng)造了歷史新高，此時合肥又進(jìn)人到了兩萬元的時代。

這些年來很大一部分地區(qū)開始債戶償還，所以地方政府將面臨著償還壓力，通過賣地來獲取一定的資金成為了一種常態(tài)，這也是土地價格日漸增加的重要因素。土地價格的快速增長造成房子價格和居民的日常收入增長發(fā)生偏差在大家看來是形成房地產(chǎn)泡沫的其中一個原因。

二、高杠桿視角下房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的應(yīng)對策略

（一）發(fā)現(xiàn)和制定新機(jī)制，減少土地財政的依賴程度

土地財政是促使房地產(chǎn)泡沫效應(yīng)的主要因素，務(wù)必從不同角度去發(fā)現(xiàn)與研究出新的機(jī)制來打破目前政府財力與事權(quán)不想符合的局面，從而減少政府對土地財政的相關(guān)依賴，打消地方政府通過賣地來獲取利益的念頭。首先可以從中央政府人手，可以通過它把當(dāng)?shù)氐耐恋厥杖胱鳛橐环N專項資金，由中央政府利用一些正規(guī)的制度或方式向地方政府支付一些實(shí)效性較強(qiáng)的支持，例如醫(yī)療教育建設(shè)等等。其次可以大力推廣房產(chǎn)稅的試點(diǎn)以此來不斷增加財政收入。通過一些增稅來漸漸增加財政收入，同時減少地方政府對土地財政的較強(qiáng)依賴。

（二）改革土地招掛拍制度

政府應(yīng)該適當(dāng)?shù)貙ν恋卣袙炫倪M(jìn)行改革，打消政府經(jīng)常通過土地財政來謀取利益的念頭，首先，以后的土地出讓必須通過對一些土地的報價經(jīng)過細(xì)心對比之后才可作出決定，同時還應(yīng)考慮到住房的銷售價格或者一些開發(fā)商的各方面能力等等，需要有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行拍賣。然后需要保證土地招拍掛這個環(huán)節(jié)中的公平性，同時需要相關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)行隨時監(jiān)控，最后，土地出讓要有講究效率與公平的意識，并不能以價高者作為唯一的參考標(biāo)準(zhǔn)。

（三）完善房地產(chǎn)信貸政策，正確指引資金流動，努力減少杠桿作用

房地產(chǎn)市場泡沫出現(xiàn)的一個關(guān)鍵點(diǎn)就是相關(guān)政策或者是房地產(chǎn)信貸的寬容。房地產(chǎn)市場的基本資金都從各大金融機(jī)構(gòu)而來，在這個金融不斷創(chuàng)新的時代下，融資成本不高同時自己的流動性并沒有受到很大阻礙的情況下往往會使一部分人的投機(jī)需求強(qiáng)烈。因此，各級政府應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖陨韺?shí)際對一些金融機(jī)構(gòu)的各項工作進(jìn)行監(jiān)控，通過一些方式來調(diào)節(jié)市場的發(fā)展，盡量杜絕泡沫現(xiàn)象發(fā)生，于此同時還需對網(wǎng)絡(luò)金融等新涌現(xiàn)的高杠桿融資方式進(jìn)行隨時隨地監(jiān)控，努力減少杠桿作用。

（四）加快保障性住房建設(shè)

一些西方國家發(fā)生金融危機(jī)的主要原因就是很大一部分收入并不高的家庭在利用銀行的高杠桿購買了房子，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的時候，這些家庭往往不能償還貸款，導(dǎo)致許多銀行壞賬的現(xiàn)象產(chǎn)生。因此，需要大量收入不高與需要保障的一些家庭考慮在內(nèi)，防止一些低收入而高杠桿購房導(dǎo)致壞賬的情況出現(xiàn)。因此，各級政府應(yīng)該加強(qiáng)住房保障體系，尤其是增加一些公租房的提供，保證各階層的人都擁有房子，使社會市場能夠健康穩(wěn)定的長遠(yuǎn)發(fā)展。