業(yè)主權(quán)利視角下的住宅專項維修資金管理制度完善

摘 要 業(yè)主之權(quán)利之保障亦是維護社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會之重要一環(huán)。然而業(yè)主權(quán)利在現(xiàn)實中的行使卻常陷齟齬。這一方面是由于相關(guān)的法律法規(guī)配套不完善所導(dǎo)致的，另一方面，本應(yīng)該服務(wù)于服務(wù)業(yè)主的物業(yè)管理公司常常成為業(yè)主權(quán)益糾紛的對立面。而業(yè)主權(quán)利與物業(yè)公司以及相關(guān)管理部門之間的矛盾在住宅專項維修資金上亦有比較集中的體現(xiàn)。比如說，住宅專項維修資金常被挪作其用途而未經(jīng)業(yè)主的同意，這種現(xiàn)象不可謂不普遍。因而，本文認為從業(yè)主權(quán)利出發(fā)，業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會以及相關(guān)管理部門平衡的角度探討住宅專項維修資金管理制度的完善尤為重要。

關(guān)鍵詞 業(yè)主權(quán)利 住宅專項維修資金 制度完善

作者簡介：高雅，貴陽學(xué)院法學(xué)院，律師助理，研究方向：法律。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.101

我國已經(jīng)出臺多部法律及行政法規(guī)規(guī)制物業(yè)市場，并維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。2008年我國出臺了《住宅專項維修修資金管理辦法》（后文稱《管理辦法》），以規(guī)范住宅專項維修資金的管理。所謂住宅專項維修資金是用于對物業(yè)共用部分或共有設(shè)施進行維修而預(yù)先抽取并存儲的資金，從本質(zhì)上來講其應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的財產(chǎn)，其抽取、管理、使用均被限制。但是，在現(xiàn)有的管理制度之下，其仍有可能被轉(zhuǎn)挪他用，如此之舉嚴重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，因而亟需對其進行制度上的完善。

一、業(yè)主權(quán)利與住宅專項維修資金溯本

（一）業(yè)主權(quán)利

根據(jù)《物權(quán)法》之規(guī)定，業(yè)主所享有的權(quán)利一般由三部分組成，即其對于專有區(qū)域的專有權(quán)、共有部分的共同所有權(quán)以及成員權(quán)組成。其中，專有權(quán)和共有權(quán)屬于財產(chǎn)性權(quán)利，而成員權(quán)則屬于一種身份性的權(quán)利 。對于前兩種權(quán)利當(dāng)然可以通過《民法總則》或者《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。但是，成員權(quán)并非是嚴格意義上的物上權(quán)利，因而其并不必然可受《物權(quán)法》之調(diào)整。但是，成員權(quán)之取得卻和物上權(quán)利密切關(guān)聯(lián)，若缺乏物上權(quán)利為前提，成員權(quán)并不存在。而這種物上權(quán)利也不盡限于所有權(quán)，用益物權(quán)等亦可成為成員權(quán)之前提。

成員權(quán)的產(chǎn)生與業(yè)主本身的情況息息相關(guān)。對于專有區(qū)域的專有權(quán)，由于且由業(yè)主單獨行使對其占有、使用、收益、處分的權(quán)能，故而其易于被控制和管理。但是，由于在一個集體環(huán)境之中，業(yè)主所享有 。行使的權(quán)利并不能影響、妨礙他人的權(quán)利，所以其亦受到一定的限制。這種限制不僅來源于法律，也通過業(yè)主的成員權(quán)得以一定的體現(xiàn)。例如，改變住宅實際用途需要經(jīng)過其他相關(guān)業(yè)主的同意。成員權(quán)實際上可以在一定程度上調(diào)和業(yè)主之間的利益糾紛，體現(xiàn)業(yè)主之間的相互尊重。

另一方面，成員權(quán)與業(yè)主對物業(yè)共有部分、共有設(shè)施的共有權(quán)亦是密不可分的。由于業(yè)主并不能獨自對物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施行使占有、使用、收益、處分的權(quán)能，故而其更需要業(yè)主成員權(quán)通過表決等方式被行使以讓共有部分公用設(shè)施得到妥善地管理 。

業(yè)主的成員權(quán)要一定的條件方能夠得以方便的實施。這是由于現(xiàn)實因素產(chǎn)生的，一方面，物業(yè)的共用部分及共有設(shè)施并不屬于單獨的業(yè)主個體，其權(quán)能的行使需要得到業(yè)主大會的決議 ，而沒有特定的組織者，這種表決會議很難組織；另一方面，由于業(yè)主只是一個自然人個體多重身份的一部分，因而其不可能將所有的時間全部花費在對于物業(yè)的管理中來。從實質(zhì)上來講，物業(yè)權(quán)利是屬于部分或全部業(yè)主的，抑或是單獨的業(yè)主。但是，為了方便管理，業(yè)主通過合同的方式將某些管理權(quán)限委托給了物業(yè)公司，又或者通過授權(quán)的方式將一部分權(quán)利賦予業(yè)主委員會。

（二）住宅專項維修資金

所謂住宅專項維修資金，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，其即是指專門用于對特定小區(qū)內(nèi)住宅的共用部分以及相關(guān)的共用設(shè)施設(shè)備在其保修期滿后對之進行維修和更新、改造的資金。 住宅專項維修資金的交存、管理以及使用都有專門的法律或行政法規(guī)的規(guī)定予以規(guī)范。

業(yè)主對其專屬權(quán)部分享有排他性的權(quán)利，故而在法定情況之外，其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)專屬所有權(quán)部分的維修、裝璜的費用 。但是，物業(yè)的共有部分或共有設(shè)施并不直接在某一特定的業(yè)主控制之下，沒有任何單獨的業(yè)主可以在共有部分或者共有設(shè)施上享有排他性的權(quán)利。這種情況下，業(yè)主不可能長期專注于對于這些設(shè)施的管理。但是每當(dāng)發(fā)生問題之后就解決問題而召開一次籌款會議，其難度不言而喻，且其亦耗費時間成本。故而實現(xiàn)抽取一定的資金作為共有部分、共有設(shè)施的專項維修資金是必要的。

從業(yè)主本身的權(quán)利維護上來講，住宅專項維修資金亦是必須的。共有部分、共有設(shè)施有惠及物業(yè)全體業(yè)主的，亦有惠及部分業(yè)主的；而惠及程度亦有差距。比如某一小區(qū)單元之電梯，其主要惠及該單元之業(yè)主。然而就這一單元不同樓層的業(yè)主而言，居住在高層的業(yè)主顯然比低層業(yè)主更需要電梯，但并不能因為此就只向高層住戶收取電梯維修費用。而在現(xiàn)實中，如果沒有事先抽取的住宅維修專項資金，很有可能會出現(xiàn)因為低層住戶不滿而難以籌措維修費用的情況。而住宅專項維修資金并非限用于諸如電梯這種較為特殊的共用設(shè)施，其使用對象雖然是限定于共有部分或者公用設(shè)施，但是具體來說，其對象并非是非常特定的。

二、現(xiàn)有住宅專項維修資金之管理及問題

（一）住宅專項維修資金管理制度

自2008年起國務(wù)院出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》正式實施，該辦法擬對住宅專項維修資金的交存、使用及監(jiān)督管理進行規(guī)范。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，所有物業(yè)均應(yīng)當(dāng)按照一定比例交存住宅專項維修資金。交存的比例以專屬部分面積占比為依據(jù)，且根據(jù)物業(yè)的不同而實行不同的比例規(guī)定。物業(yè)通常分為商品房以及非商品房，其中商品房的住宅專項維修資金交存比例相對較高于非商品房。但也并非一定如此，要視具體情況而定?？h級及市級政府相關(guān)主管部門有權(quán)確定單位面積的維修金額，其亦有權(quán)根據(jù)具體情勢的變化而進行相應(yīng)的調(diào)整。但根據(jù)國務(wù)院行政法規(guī)的規(guī)定，這一比例的幅度應(yīng)當(dāng)是物業(yè)成本的5%-8%。

此外，尚有一種較為特殊的情況，也即是公有住房。公有住房通常不能直接在市場上進行買賣，而出售公有住房的應(yīng)當(dāng)向政府支付一定數(shù)額的土地轉(zhuǎn)讓金。公有住房和一般的商品房一樣，也需要繳納住宅專項維修資金。但是，在繳存的程序上，二者依然存在一定的差別。公有住房在被出售時產(chǎn)生的應(yīng)當(dāng)交存的住宅專項維修資金可以分為兩部分，一部分由業(yè)主交存，另一部分則在售房款中一次性提取。

住宅專項維修資金的使用于專屬權(quán)部分之外的物業(yè)公用部分或共有設(shè)施，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，其包括專屬部分之間相連的共有部分，例如門廳、走廊、樓梯間等，也包括一些基礎(chǔ)設(shè)施，例如水箱、電塔、電梯、照明設(shè)施以及消防設(shè)施、公共停車場等等。

住宅專項維修資金采專用門賬戶進行管理。同時，該筆資金又按照物業(yè)不同業(yè)主分攤面積作分戶管理。雖然在《住宅專項維修資金管理辦法》中沒有明確規(guī)定，但是《民法總則》及《物權(quán)法》作擴大解釋，這筆資金所有權(quán)歸屬于業(yè)主。但是，業(yè)主并不能直接轉(zhuǎn)取或使用該項資金，這筆資金的使用必須通過業(yè)主大會。而根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三十一條以及第三十二條的規(guī)定，業(yè)主大會以及負責(zé)監(jiān)督管理的相關(guān)政府機關(guān)有權(quán)知悉住宅專項維修資金的情況，而相關(guān)銀行有義務(wù)每年定期向此二者發(fā)送賬單，以明確該筆資金的使用賬目。

（二）存在的問題

雖然我國已有明確立法確定住宅專項維修資金的收取、管理監(jiān)督以及使用事宜，但整體上該項體系仍然存在一定問題亟待解決。該筆資金并不能隨意被使用，即使是業(yè)主也必須經(jīng)過一定的程序方能使用該筆資金。但是，對于共有部分、公用設(shè)施的日常管理權(quán)限很大一部分被委托于物業(yè)管理公司，經(jīng)由此產(chǎn)生的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間在共有部分或共有設(shè)施之分歧、糾紛依然難以得到解決 。

從物業(yè)糾紛矛盾本身來看，物業(yè)矛盾包括業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，業(yè)主與業(yè)主委員會以及物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間的矛盾。業(yè)主雖然是物業(yè)的所有權(quán)人，但是相較于物業(yè)管理公司，業(yè)主對于共有部分、共有設(shè)施的相關(guān)信息知悉較少，加之其基數(shù)較大，組織困難，故而在與物業(yè)管理公司之間的糾紛之中略顯弱勢。而相較而言，部分物業(yè)管理公司員工由于缺乏必要的職業(yè)素養(yǎng)，故而不能合理、妥善地處理相關(guān)問題，反而容易激發(fā)矛盾?？梢姌I(yè)主之成員權(quán)行使著實會遇到諸多問題。

放諸到住宅專項維修資金中去，這種問題可能會更加深刻。這筆資金雖然是歸屬于業(yè)主的，但卻不要求業(yè)主自行進行存取。通常而言，這筆資金作為一筆較為巨大的款項，是各大銀行所欲競爭的標的，而由此產(chǎn)生的諸多惠及政策可能并不甚規(guī)范，而業(yè)主又不是其直接的惠及對象，因而其中尤有可能暗藏貓膩。此外，這一筆資金的信息又不能隨時被獲取，而相關(guān)信息通常被物業(yè)管理公司或其他的物業(yè)管理委員會所知悉，對于一般的業(yè)主而言，這筆資金的去向并不明晰，加之行政監(jiān)管部門一般而言只會通過銀行賬單了解情況，故而資金挪用的難易程度增加 。

三、完善住宅專項維修資金制度之建議

完善住宅專項維修資金管理制度，需要正確對待業(yè)主、物業(yè)管理者以及行政監(jiān)管機關(guān)之間的關(guān)系。而對應(yīng)這三者之間的關(guān)系，蓋可以從兩個方面入手進而考量。第一個方面即是從業(yè)主自身的成員權(quán)入手，增加業(yè)主行使成員權(quán)的便利，平衡業(yè)主與物業(yè)管理者之間的不對等關(guān)系；第二個方面則應(yīng)當(dāng)從行政監(jiān)管機關(guān)入手，探索在適時的情況下行政機關(guān)的介入與調(diào)查，增加業(yè)主的維權(quán)途徑。

關(guān)于業(yè)主成員權(quán)方面，可以對業(yè)主委員會制度進行改革。大部分業(yè)主都無興趣長期投身于對物業(yè)的管理，因而業(yè)主委員會的組成成員可能相當(dāng)固定。如此一來，大部分物業(yè)的業(yè)主委員會可謂是形同虛設(shè)，因而不能夠真正有效地履行其應(yīng)有的職能。于此，業(yè)主委員會的成員結(jié)構(gòu)本身是可以進行優(yōu)化的。在其設(shè)立之上，應(yīng)當(dāng)降低業(yè)主委員會準入門檻，取消不必要的行政審批行為，轉(zhuǎn)而使用行政備案制度。在其組成人員上，可以考慮增加新模式成員，即輪值人員，協(xié)助常駐人員履行相關(guān)職責(zé)。

在行政監(jiān)管方面，應(yīng)當(dāng)考慮行政機關(guān)監(jiān)管的有效性與適時性，行政監(jiān)管不能僅僅停留于數(shù)據(jù)監(jiān)控或者年終審計，而應(yīng)當(dāng)著眼于實際發(fā)生的矛盾糾紛。通常而言，行政機關(guān)不可能隨時關(guān)注某一特定小區(qū)的各種情況，在關(guān)系到切身利益的物業(yè)糾紛之中，業(yè)主的反應(yīng)可謂更為及時。故而行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)增強與業(yè)主的溝通，開辟接受信訪、舉報的新渠道，落實調(diào)查、監(jiān)督等具體行政行為，從而疏導(dǎo)群眾正確處理糾紛，督促相關(guān)物業(yè)管理公司合法、合理地履行物業(yè)合同義務(wù)。

注釋：

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雖然某些情況下需要經(jīng)過物業(yè)管理公司的同意，但是物業(yè)管理公司并不能成為決定是否對房屋進行裝璜、修繕的一環(huán)。物業(yè)管理公司所享有的權(quán)利基礎(chǔ)正是維護共有區(qū)域、共有設(shè)施以及其他業(yè)主所享有的房屋所有權(quán)不被侵害。

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