批量評(píng)估技術(shù)在非居物業(yè)中的應(yīng)用
——以上海市辦公物業(yè)為例

文/肖歷一

非居物業(yè)是除居住物業(yè)外的其他類型物業(yè)的總稱，包含了辦公、商業(yè)、廠房等物業(yè)類型。在批量評(píng)估領(lǐng)域中，非居物業(yè)的批量評(píng)估一直以來都是難點(diǎn)。不同類型非居物業(yè)的批量評(píng)估技術(shù)各不相同。實(shí)現(xiàn)非居物業(yè)的批量評(píng)估，無疑是我國(guó)高質(zhì)量發(fā)展階段對(duì)估價(jià)服務(wù)的要求，也是高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)的水平和能力體現(xiàn)。本文以上海市辦公物業(yè)批量評(píng)估為例，擇要論述相關(guān)的技術(shù)路線和方法。

一、技術(shù)路線

（一）方法選擇

2015年新版房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中一共列舉了11種估價(jià)方法，其中適用于批量評(píng)估的僅有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法和多元回歸分析法（路線價(jià)法僅適用臨街商業(yè)用地的批量評(píng)估）。

從上海市辦公物業(yè)的基本情況來看，辦公項(xiàng)目總數(shù)約為3500個(gè)（根據(jù)成交、掛牌、詢價(jià)等數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)估算），其中歷史上有過轉(zhuǎn)讓交易的項(xiàng)目?jī)H500至600個(gè)（根據(jù)歷史成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)），存在較為活躍個(gè)案交易的項(xiàng)目不足300個(gè)。但是，大多數(shù)辦公物業(yè)都對(duì)外出租，只有少數(shù)項(xiàng)目為業(yè)主自用或不公開對(duì)外經(jīng)營(yíng)。區(qū)位分布上，項(xiàng)目在中心城區(qū)的商務(wù)區(qū)集中分布，在非商務(wù)區(qū)零星分布，近郊及遠(yuǎn)郊也有較廣分布，但密度很小。

一般情況下，首先會(huì)考慮運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，因此需進(jìn)行同質(zhì)項(xiàng)目的分組，主要依辦公等級(jí)和區(qū)位因素進(jìn)行分組，實(shí)際操作中，許多分組內(nèi)沒有可售的辦公項(xiàng)目，或者有部分可售項(xiàng)目，但交易并不活躍。因此，基準(zhǔn)單元的價(jià)格測(cè)算以及樓棟基準(zhǔn)單元與分組基準(zhǔn)單元之間的價(jià)格調(diào)整系數(shù)的設(shè)置難度很大。如果人工測(cè)算基準(zhǔn)單元價(jià)格以及設(shè)定調(diào)整系數(shù)，不僅工作量大，且質(zhì)量控制較難。

租金調(diào)研比較容易，準(zhǔn)確度也比較有保證，加之?dāng)?shù)據(jù)的覆蓋面也廣，因此可以考慮以收益法作為評(píng)估方法。在批量評(píng)估中，收益法中的收益乘數(shù)法較報(bào)酬資本化法更為客觀和簡(jiǎn)便，因此選擇收益乘數(shù)法作為收益法的實(shí)現(xiàn)途徑。通過樣本數(shù)據(jù)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)不同辦公項(xiàng)目的收益乘數(shù)并不相同，整體分布范圍較大（當(dāng)置信度為95%的時(shí)候，收益乘數(shù)的范圍在22-28.5之間）。嘗試應(yīng)用多元回歸分析法，以收益乘數(shù)為因變量，將影響收益乘數(shù)的因素作為自變量，進(jìn)行回歸試算。在進(jìn)行了反復(fù)試算和改進(jìn)之后，得到了一個(gè)符合檢驗(yàn)要求的回歸方程。

基于上述思考和研究，基本認(rèn)定以收益法為核心的技術(shù)路線可行。在租金評(píng)估環(huán)節(jié)采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，再用多元回歸模型求取收益乘數(shù)，進(jìn)而計(jì)算價(jià)格。

（二）技術(shù)架構(gòu)

圖1 技術(shù)架構(gòu)示意

批量評(píng)估尤其是非居物業(yè)的批量評(píng)估之所以難，主要是價(jià)格的影響因素多，影響的方式各不相同，整體方案會(huì)比較復(fù)雜。將復(fù)雜問題化為簡(jiǎn)單問題、將大塊問題化為小塊問題，無疑是一個(gè)好的思路和策略。實(shí)踐中，我們將項(xiàng)目?jī)?nèi)部的價(jià)格差異問題剝離出來進(jìn)行單獨(dú)處理。因此，整體技術(shù)架構(gòu)分成三個(gè)模塊：用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法求取項(xiàng)目基準(zhǔn)單元的租金；用樣本數(shù)據(jù)試算得到的回歸模型計(jì)算不同項(xiàng)目的收益乘數(shù)；在項(xiàng)目?jī)?nèi)部利用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法將基準(zhǔn)單元價(jià)格轉(zhuǎn)化為每個(gè)單元的價(jià)格。各個(gè)模塊的算法邏輯相互獨(dú)立，各個(gè)模塊的技術(shù)相對(duì)單一，各個(gè)模塊的內(nèi)容邊界清晰。這樣的架構(gòu)設(shè)計(jì)有利于日后的數(shù)據(jù)建設(shè)和管理，有利于模塊各自的技術(shù)改進(jìn)，為最終批量評(píng)估產(chǎn)品的質(zhì)量和運(yùn)行維護(hù)提供了有利的保障。

二、租金方案：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

（一）分組

在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)，相同等級(jí)的辦公樓歸入一個(gè)勻質(zhì)組，或者說屬于同一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。它們的租金可能因?yàn)橐恍﹤€(gè)別因素不同而存有差異，但其租金變化應(yīng)該是比較一致的，這也是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的理論應(yīng)用基礎(chǔ)。

實(shí)際操作中，按甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)以及超甲級(jí)劃分四個(gè)等級(jí)。其中超甲級(jí)單獨(dú)分為一組，不再進(jìn)行區(qū)域因素的細(xì)分。區(qū)域的劃分，以《上海市2013年辦公用途區(qū)段地價(jià)成果報(bào)告》中的區(qū)段單元?jiǎng)澐址秶鸀榛A(chǔ)，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行一定程度的修改，得到區(qū)域內(nèi)的勻質(zhì)劃分結(jié)果。根據(jù)區(qū)域和等級(jí)兩個(gè)因素，將上海市辦公項(xiàng)目分為184個(gè)組。有些分布少的區(qū)域可能一個(gè)分組中只有兩三個(gè)項(xiàng)目，而分布密集的區(qū)域一個(gè)分組會(huì)有三四十個(gè)項(xiàng)目。需要強(qiáng)調(diào)的是：在分組操作中，是否勻質(zhì)是唯一重要指標(biāo)。

（二）基準(zhǔn)單元的設(shè)置

在一個(gè)辦公樓棟中，按一定標(biāo)準(zhǔn)選取一套房產(chǎn)為基準(zhǔn)單元。選取標(biāo)準(zhǔn)是：樓層按總層數(shù)的中位數(shù)選（總層數(shù)為偶數(shù)的，中間兩個(gè)樓層任一即可）；面積選辦公樓內(nèi)的主力面積；朝向選辦公樓的主朝向（若為四面皆有的塔樓，則設(shè)為朝南）；其他個(gè)別因素（如景觀、戶型方正度、立柱影響等）以是否具有普遍性為選擇條件。如果辦公樓沒有進(jìn)行單位產(chǎn)證分割，則將選定樓層的一整層視為一個(gè)基準(zhǔn)單元。

在完成每個(gè)樓棟的基準(zhǔn)單元設(shè)置后，還要在分組中選擇一個(gè)標(biāo)桿樓棟。標(biāo)桿樓棟的基準(zhǔn)單元，是所在分組的基準(zhǔn)單元。由于在一個(gè)勻質(zhì)組內(nèi)，各辦公樓的區(qū)位相近、等級(jí)相同，標(biāo)桿樓棟的選擇主要看交易的活躍程度（原則上要求租賃和買賣都比較活躍）。因?yàn)榻灰自交钴S，價(jià)格測(cè)算也就越容易，準(zhǔn)確度越有保障，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的運(yùn)用效果也越好，批量評(píng)估的整體質(zhì)量才會(huì)有保障。標(biāo)桿樓棟的租金（或價(jià)格）變化基本可以代表分組內(nèi)其他樓棟的租金（或價(jià)格）變化情況。基準(zhǔn)單元的租金和價(jià)格，可以近似看作辦公樓的整體租金和價(jià)格水平，并參與租金和價(jià)格的測(cè)算過程。

（三）租金調(diào)整系數(shù)

調(diào)整系數(shù)是實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的第三個(gè)核心環(huán)節(jié)。一般情況下，在一個(gè)組內(nèi)，通過基準(zhǔn)單元的租金，運(yùn)用調(diào)整系數(shù)直接可以求取所有單元的租金。調(diào)整系數(shù)中包含兩層調(diào)整關(guān)系，即樓與樓之間的租金調(diào)整，以及樓棟內(nèi)單元與單元之間的租金調(diào)整，這導(dǎo)致租金調(diào)整系數(shù)的設(shè)置難度很大，而且質(zhì)量難以控制。實(shí)踐中將樓棟內(nèi)的價(jià)格差異剝離出去，另外進(jìn)行處理，此環(huán)節(jié)的租金調(diào)整只考慮樓與樓之間的租金差異，也就是樓棟基準(zhǔn)單元和樓棟基準(zhǔn)單元之間的租金差異。這樣可以簡(jiǎn)化問題，有利于做精數(shù)據(jù)。

租金調(diào)整系數(shù)的設(shè)置主要借助租金數(shù)據(jù)的人工普查（全面調(diào)研和測(cè)算），通過普查所有辦公物業(yè)的現(xiàn)實(shí)租金，在一定的可比基礎(chǔ)上設(shè)置調(diào)整系數(shù)。由于大多數(shù)辦公物業(yè)都對(duì)外經(jīng)營(yíng)出租，租金獲取比較容易，準(zhǔn)確度較高，這是選用人工普查的主要原因。此外，也考慮了是否存在其他更為高效的方式方法，但目前為止還沒有找到。租金調(diào)整系數(shù)的設(shè)置工作，必須制訂詳細(xì)的工作計(jì)劃、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行人員培訓(xùn)，從而確保最終系數(shù)的準(zhǔn)確性。實(shí)踐中與辦公物業(yè)的基礎(chǔ)信息調(diào)研同步進(jìn)行，可以大幅提高工作效率。

雖然租金調(diào)整系數(shù)設(shè)置的工作量大，但在一定時(shí)期內(nèi)，這是一次性的工作，并非周期性的工作。只要市場(chǎng)不發(fā)生大的結(jié)構(gòu)性變動(dòng)，尤其是微觀局部市場(chǎng)不發(fā)生結(jié)構(gòu)性變動(dòng)，在一個(gè)勻質(zhì)組內(nèi)，樓與樓之間的租金變化保持同步，則系數(shù)可持續(xù)有效使用。因此，在設(shè)定完系數(shù)后，需要監(jiān)測(cè)市場(chǎng)的變化，并判斷是否需要重新設(shè)置或調(diào)整租金的調(diào)整系數(shù)。

（四）求取租金

這里求取的租金是每棟辦公樓基準(zhǔn)單元的租金，而非所有單元的租金。由于已進(jìn)行了分組、基準(zhǔn)單元的設(shè)置以及租金調(diào)整系數(shù)的設(shè)置，求取租金的工作相對(duì)簡(jiǎn)單和高效。只要對(duì)一百多個(gè)組的標(biāo)桿樓棟的基準(zhǔn)單元進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值的測(cè)算，再通過調(diào)整系數(shù)求得每個(gè)辦公樓基準(zhǔn)單元的租金。

三、收益乘數(shù)方案：多元回歸分析法

（一）樣本數(shù)據(jù)

樣本點(diǎn)的選擇，首要考慮的是整體的代表性，因此要能反映區(qū)域分布和等級(jí)分布的特點(diǎn)，此外還要考慮一些特殊的辦公形態(tài)，如商住辦公、公寓式辦公、工業(yè)用地的研發(fā)辦公等，應(yīng)采集一定的項(xiàng)目作為案例。在每個(gè)細(xì)分辦公類型中，樣本點(diǎn)不能太少。此外，樣本數(shù)據(jù)用于求取回歸收益乘數(shù)，因此樣本點(diǎn)應(yīng)選擇在二級(jí)市場(chǎng)上有租有售的項(xiàng)目。根據(jù)上述原則，本研究共選取了88個(gè)樣本點(diǎn)。

樣本點(diǎn)選好后，需要調(diào)查樣本點(diǎn)的租金和售價(jià)，即樣本點(diǎn)樓棟的基準(zhǔn)單元的租金和售價(jià)，同時(shí)還要同步采集相應(yīng)的變量數(shù)據(jù)，這個(gè)環(huán)節(jié)為人工作業(yè)。由于關(guān)系到收益乘數(shù)模型是否能成功建立，建立后模型是否可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)其他項(xiàng)目的收益乘數(shù)，樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。實(shí)踐中，要求測(cè)算人員必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，并至少調(diào)研3個(gè)以上的可比項(xiàng)目，并經(jīng)過小組討論后進(jìn)行確定。

（二）變量選取與量化

根據(jù)對(duì)樣本數(shù)據(jù)的分析以及專家的經(jīng)驗(yàn)判斷，最初選取了十幾個(gè)自變量。經(jīng)過不斷的試算改進(jìn)，最終得出5個(gè)自變量：剩余年限（即土地剩余年限）、物業(yè)管理費(fèi)、最近地鐵口距離、商圈以及通達(dá)性。

其中，剩余年限、物業(yè)管理費(fèi)和最近地鐵口距離是可量化的變量，為連續(xù)變量，分別通過調(diào)研和GIS系統(tǒng)量化求取。

商圈和通達(dá)性是虛擬變量，量化時(shí)具有一定的定性判斷的成分，但可以通過設(shè)置數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一的量化。在實(shí)際應(yīng)用中，商圈變量分為5檔：核心商務(wù)區(qū)、次級(jí)商務(wù)區(qū)、辦公聚集區(qū)、中環(huán)內(nèi)零星辦公區(qū)域以及中環(huán)外零星辦公區(qū)域。通達(dá)性變量主要考慮辦公項(xiàng)目的車輛進(jìn)出方便程度，以辦公項(xiàng)目出入口所臨道路是否為單行道、支路等情況進(jìn)行設(shè)置。

（三）模型回歸與檢驗(yàn)

模型的回歸試算就是不斷調(diào)整變量以及不斷優(yōu)化變量的量化方式的過程，通過各項(xiàng)檢驗(yàn)進(jìn)行模型的改進(jìn)和評(píng)判。實(shí)際操作中，樣本數(shù)據(jù)采集、變量選取和量化、模型回歸試算是相互穿插的，最終以檢驗(yàn)來確定模型是否完成或是繼續(xù)改進(jìn)。

實(shí)際應(yīng)用的收益乘數(shù)模型是：

收益乘數(shù)=31.498-0.542x物業(yè)管理費(fèi)-0.430x最近地鐵口距離+0.151x剩余年限-0.432x商圈（賦值）+0.861x通達(dá)性（賦值）

模型通過了下列4個(gè)方面的檢驗(yàn)：

1.經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)主要檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛥?shù)估計(jì)量在經(jīng)濟(jì)意義上的合理性。其中，剩余年限與收益乘數(shù)呈正相關(guān)，剩余年限越大，收益乘數(shù)越大，直接資本化率越??；反之,剩余年限越小，收益乘數(shù)越小，直接資本化率越大。可以這樣理解：我國(guó)對(duì)土地年限到期后的處置規(guī)定還不明確，尤其是商業(yè)辦公物業(yè)，因此，越是臨近土地到期年限，對(duì)買家的影響越大，價(jià)格會(huì)受到抑制。而租客一般是短期年限的租賃，租賃時(shí)只是考慮辦公樓的品質(zhì)和地段因素，不會(huì)考慮到土地年限問題，因此租金不受土地年限的影響。租金不變，售價(jià)下降，導(dǎo)致了收益乘數(shù)與剩余年限成正相關(guān)、與直接資本化率呈負(fù)相關(guān)，具有經(jīng)濟(jì)意義上的合理性。

物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)品質(zhì)好壞的一個(gè)替代變量。如果對(duì)每一個(gè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行精確的品質(zhì)量化，需要對(duì)其硬件設(shè)施（如外墻、大堂、過道、衛(wèi)生間、設(shè)施設(shè)備等）以及管理服務(wù)進(jìn)行全方位的評(píng)價(jià)，這樣成本太高。經(jīng)過思考和研究，物業(yè)管理費(fèi)的水平一般和樓盤的品質(zhì)呈強(qiáng)相關(guān)關(guān)系，其數(shù)據(jù)獲取也容易很多，經(jīng)回歸分析，的確具有顯著的影響，可以作為替代變量使用。

在變量量化時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)、最近地鐵口距離和商圈都是以條件越好打分越高的方式進(jìn)行賦值的。而通達(dá)性差的取值為1，不差的取值為0。因此，模型中這四個(gè)變量與收益乘數(shù)呈負(fù)相關(guān)，即條件越好，收益乘數(shù)越小，直接資本化率越高，靜態(tài)收益回報(bào)越高。這反映了當(dāng)前時(shí)期的市場(chǎng)現(xiàn)象或市場(chǎng)規(guī)律，具有經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的合理性。

2.統(tǒng)計(jì)學(xué)檢驗(yàn)。統(tǒng)計(jì)學(xué)檢驗(yàn)主要是擬合優(yōu)度檢驗(yàn)、T檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)，模型的各項(xiàng)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)如下表所示：

表1 F檢驗(yàn)

從表1可知，回歸方程分析的顯著性(Sig.)值遠(yuǎn)小于0.001，說明方程是高度顯著的，拒絕全部系數(shù)均為0的原假設(shè)，模型對(duì)樣本數(shù)的擬合在統(tǒng)計(jì)上是有意義的，回歸方程是有效的。

表2中，物業(yè)管理費(fèi)、地鐵距離和商圈三個(gè)變量在95%的水平下顯著性(Sig.)值均小于0.05，影響顯著，通過顯著性檢驗(yàn)。而通達(dá)性和剩余年限在較低的90%水平下才影響顯著。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)分析，這兩個(gè)變量對(duì)因變量確有影響，在模型應(yīng)用中作用明顯。相關(guān)理論文獻(xiàn)認(rèn)為：“沒有絕對(duì)的顯著性水平，關(guān)鍵仍然是考察變量在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上是否對(duì)解釋變量有影響，顯著性檢驗(yàn)起到驗(yàn)證的作用，同時(shí)還要看顯著性水平不太高的變量在模型中及模型應(yīng)用中的作用，不要簡(jiǎn)單地剔除變量?！?實(shí)踐中嘗試剔除這兩個(gè)變量，模型的各項(xiàng)指標(biāo)皆大幅下降。因此最終保留這兩個(gè)變量。

表3 擬合優(yōu)度檢驗(yàn)

多元回歸方程的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)主要考察調(diào)整R方的值。雖然模型通過整體線性關(guān)系的F檢驗(yàn)，但作為以預(yù)測(cè)為目標(biāo)應(yīng)用的模型，調(diào)整R方的值為0.771，顯得有所不足。實(shí)際應(yīng)用中仍然應(yīng)用該模型，主要因?yàn)樽罱K的評(píng)判是根據(jù)價(jià)格的預(yù)測(cè)精度來決定，而價(jià)格的預(yù)測(cè)精度由租金和收益乘數(shù)兩方面決定的。其中，租金因素占絕對(duì)主導(dǎo)作用。當(dāng)考察租金對(duì)價(jià)格的單因素回歸時(shí)，R方高達(dá)99%；將租金和上述5個(gè)變量一起對(duì)價(jià)格進(jìn)行回歸，調(diào)整R方高達(dá)99.5%。這是一個(gè)非常高的擬合結(jié)果指標(biāo)?？梢姡饨鹚揭呀?jīng)基本確定了價(jià)格的水平，收益乘數(shù)是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的微調(diào)。實(shí)踐中沒有加入租金直接回歸價(jià)格，主要考慮租金與其余5個(gè)變量存在一定的多重共線性，影響了整體預(yù)測(cè)精度。因此，最終選擇單獨(dú)對(duì)收益乘數(shù)進(jìn)行回歸的方案。

3.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)。樣本數(shù)據(jù)為靜態(tài)數(shù)據(jù)，計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)主要有異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)。從表2看出，所有變量的VIF遠(yuǎn)小于10，從而可以拒絕變量之間的共線性假設(shè)，認(rèn)為自變量之間不存在嚴(yán)重的共線性。

從圖2可以看出，殘差基本符合正態(tài)分布。

圖3 回歸標(biāo)準(zhǔn)化殘差散點(diǎn)圖

從圖3可以看出，不論因變量的標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)計(jì)值如何變化，殘差波動(dòng)范圍基本保持穩(wěn)定，分布無明顯規(guī)律。模型通過異方差性檢驗(yàn)。

4.模型預(yù)測(cè)檢驗(yàn)。預(yù)測(cè)檢驗(yàn)就是將預(yù)測(cè)值與實(shí)際值進(jìn)行差異比較，來判斷模型實(shí)際的預(yù)測(cè)效果。實(shí)際試算中，收益乘數(shù)回歸模型實(shí)驗(yàn)的預(yù)測(cè)值相對(duì)誤差分布如表4所示。

表4 預(yù)測(cè)值相對(duì)誤差分布

從表4可以看出，10%以內(nèi)的誤差占比累計(jì)達(dá)到93.2%，僅6.8%的預(yù)測(cè)誤差在10%至15%之間。通過對(duì)誤差較大案例進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)造成誤差偏大的原因有：樣本價(jià)格數(shù)據(jù)存在一定偏差；變量量化中存在一定的誤差；缺失部分影響因素（模型未能100%對(duì)因變量進(jìn)行解釋）。由此可見，一部分原因來自模型本身，一部分原因來自樣本數(shù)據(jù)的質(zhì)量問題。綜合判斷認(rèn)為，模型整體預(yù)測(cè)效果符合預(yù)期，方法可行，但仍有改進(jìn)余地。近幾年的實(shí)際運(yùn)用，也證實(shí)了模型的可靠性與實(shí)用性。

四、單套修正

上述環(huán)節(jié)運(yùn)行后將得到所有樓棟的基準(zhǔn)單元價(jià)格，而單套修正環(huán)節(jié)是將樓棟的基準(zhǔn)單元價(jià)格進(jìn)行修正得到所有單元的價(jià)格，因此需要一套單套修正系數(shù)，實(shí)質(zhì)就是在樓棟內(nèi)部運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。

單套修正的因素主要有樓層、朝向、面積、格局、立柱、景觀、室內(nèi)上下水等。由于在數(shù)據(jù)方面的局限性，實(shí)證法很難對(duì)上述諸多因素進(jìn)行修正系數(shù)的提?。ㄑ芯恐性鴩L試采集相關(guān)數(shù)據(jù)，但無法滿足統(tǒng)計(jì)要求）。好在樓棟內(nèi)的單套修正系數(shù)已形成較多的行業(yè)共識(shí)，因此可以利用專家評(píng)判法來進(jìn)行設(shè)置。實(shí)踐中，選取了富有辦公估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師二十余人，分別對(duì)因素篩選和系數(shù)設(shè)置進(jìn)行了兩輪的意見收集和反饋，最終獲得一套辦公物業(yè)的單套修正系數(shù)。

五、結(jié)論

本文論述的技術(shù)方法是在運(yùn)用傳統(tǒng)估價(jià)理論方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法和多元回歸分析法，以實(shí)現(xiàn)高效和高質(zhì)批量評(píng)估的目標(biāo)。

本文僅對(duì)其中的核心技術(shù)路徑和方法進(jìn)行了討論。作為一個(gè)完整的技術(shù)方案，還應(yīng)該包括一些重要的技術(shù)規(guī)則和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。例如價(jià)格和租金的內(nèi)涵和定義、辦公等級(jí)劃分規(guī)則、商圈的劃分規(guī)則、參數(shù)的量化標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)以及涉及GIS系統(tǒng)應(yīng)用的規(guī)則和要求等。技術(shù)路徑和方法只是開通了一條批量評(píng)估的實(shí)現(xiàn)路徑，是否可以很好地實(shí)現(xiàn)最終的產(chǎn)品應(yīng)用，數(shù)據(jù)的應(yīng)用和處理是另一個(gè)關(guān)鍵。限于篇幅，本文未能展開討論。

關(guān)于方案的適用性問題。本文所論述的技術(shù)方案是根據(jù)上海的實(shí)際情況研究開發(fā)的，有別于個(gè)案評(píng)估的理論方法和技術(shù)，可以適用于全國(guó)甚至全球。批量評(píng)估的技術(shù)方法不可能都一樣，例如世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)批量評(píng)估的技術(shù)方法就各不相同，即便在同一國(guó)內(nèi)，不同州和省的批量評(píng)估方法也有所不同。導(dǎo)致這些差異的原因主要有需求與目標(biāo)、數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模、市場(chǎng)特征以及技術(shù)水平等的差異。

此外，本文中運(yùn)用多元回歸分析方法測(cè)算收益乘數(shù)的方法，可以單獨(dú)實(shí)施。結(jié)果可以運(yùn)用到個(gè)案評(píng)估中進(jìn)行收益乘數(shù)的取值，從而使個(gè)案評(píng)估中收益乘數(shù)（或直接資本化率）的取值更為科學(xué)和合理，依據(jù)更為充分。筆者由此想到，批量評(píng)估的技術(shù)方法或成果不僅可以服務(wù)批量評(píng)估本身，在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域中或許還有其他方面的內(nèi)容可以與批量評(píng)估的技術(shù)方法結(jié)合，進(jìn)而促進(jìn)高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)。本文僅為拋磚引玉，希望促進(jìn)業(yè)內(nèi)對(duì)非居物業(yè)批量評(píng)估的交流和討論。