基于哈佛分析框架下的陽(yáng)光城財(cái)務(wù)分析

劉思雨

[摘 要]財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)表及其他資料為依據(jù)，評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展，為報(bào)表使用者做出決策提供重要依據(jù)，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析方法具有局限性。哈佛分析框架從戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析和前景分析更為全面地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析。本文運(yùn)用哈佛分析框架對(duì)陽(yáng)光城進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。

[關(guān)鍵詞]哈佛分析框架;陽(yáng)光城;財(cái)務(wù)分析

[中圖分類號(hào)]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位，作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著整體的推動(dòng)作用。陽(yáng)光城是一家高成長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，從百億到千億規(guī)?？焖贁U(kuò)大，截至2018年實(shí)現(xiàn)銷售額1628億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)2634億元。本文運(yùn)用哈佛分析框架從戰(zhàn)略、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)和前景四部分對(duì)陽(yáng)光城進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。

1 哈佛分析框架

財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)表資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用專門的分析方法，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析方法單一，根據(jù)已公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，采用比率分析法、因素分析法等方法來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，但傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析忽視了非財(cái)務(wù)指標(biāo)，忽略了企業(yè)所處的環(huán)境。哈佛分析框架將數(shù)據(jù)和企業(yè)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境相結(jié)合，從戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析和前景分析四部分更為全面地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析。

2 基于哈佛分析框架的陽(yáng)光城財(cái)務(wù)分析

2.1 戰(zhàn)略分析

陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的高成長(zhǎng)性綠色地產(chǎn)，業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。陽(yáng)光城自2012年起開啟了全國(guó)化的發(fā)展，至今已布局全國(guó)近100個(gè)城市，己高速邁過(guò)千億大關(guān)。隨著調(diào)控政策的落實(shí)，不同房地產(chǎn)企業(yè)有著不同的發(fā)展決策。陽(yáng)光城以“規(guī)模上臺(tái)階、品質(zhì)樹標(biāo)桿”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)定實(shí)施“三全”戰(zhàn)略，即全地域、全方式和全業(yè)態(tài)拿地，堅(jiān)持“3+1+X”的發(fā)展布局，開發(fā)福建和長(zhǎng)三角、京津冀和珠三角三大區(qū)域，以及尋找其他戰(zhàn)略城市點(diǎn)。企業(yè)主要通過(guò)招拍掛和并購(gòu)增加土地儲(chǔ)備，截至2018年末土地儲(chǔ)備達(dá)到4418萬(wàn)平方米，其中一二線所占比重較大。多元的融資策略，精管理、強(qiáng)組織，企業(yè)優(yōu)化管理架構(gòu)，推出股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，推動(dòng)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。

2.2 會(huì)計(jì)分析

2.2.1 存貨質(zhì)量

房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，其存貨與其他行業(yè)相比占比較大，陽(yáng)光城近五年存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比重在60%以上。存貨以開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品為主，開發(fā)產(chǎn)品采用個(gè)別計(jì)價(jià)法確定成本。企業(yè)對(duì)存貨進(jìn)行全面盤點(diǎn)，按單個(gè)項(xiàng)目的成本高于可變現(xiàn)凈值的差提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，在市場(chǎng)上大量收取土地及并購(gòu)，存貨周轉(zhuǎn)速度的下降，使得存貨數(shù)量開始不斷增長(zhǎng)，存貨余額不斷增加，在2017年突破1000億元，從2014年的350.68億元增加到2018年1425.55億元，增長(zhǎng)了306.51%。企業(yè)2018年受限價(jià)、限售等政策的影響存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為3.83億元。存貨周轉(zhuǎn)率在整體上呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，表明企業(yè)存貨變現(xiàn)能力不強(qiáng)，存貨管理效率有待加強(qiáng)。

2.2.2 應(yīng)收賬款質(zhì)量

應(yīng)收賬款的回款速度對(duì)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和效益有著重要的影響。陽(yáng)光城應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比例為：1年以內(nèi)為0.5%、1-2年為5%、2-3年為20%、3年以上為50%。企業(yè)應(yīng)收賬款金額在2014-2018年間不斷增加，從4.44億元增加到2018年的12.71億元，增長(zhǎng)了186.04%。近五年企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡劃分在1年以內(nèi)的應(yīng)收賬款最多，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不斷上漲，表明企業(yè)應(yīng)收賬款的回款速度在不斷提升，應(yīng)收賬款的管理效率較強(qiáng)。

3 財(cái)務(wù)分析

3.1 償債能力分析

償還債務(wù)能力分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力，短期償債能力側(cè)重于反映企業(yè)日常償還流動(dòng)負(fù)債的保障能力，長(zhǎng)期償債能力衡量的是償還長(zhǎng)期債務(wù)的能力。企業(yè)的償債能力影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，與企業(yè)健康生存和發(fā)展密切相關(guān)。

通過(guò)上表可以看出，陽(yáng)光城2014-2018年的流動(dòng)比率較為穩(wěn)定，其中近五年間2016年流動(dòng)比率和速動(dòng)比率為最高，陽(yáng)光城在創(chuàng)下3年10倍增長(zhǎng)后，在2016年資產(chǎn)規(guī)模不斷壯大，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1204.31億元，相比與2015年增長(zhǎng)了71.62%，有效降低成本，同時(shí)精準(zhǔn)投資和大力并購(gòu)，使得陽(yáng)光城在2016年資產(chǎn)儲(chǔ)備壯大。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率下降，在2018年速動(dòng)比率為0.59倍，表明公司短期償債能力不強(qiáng)。現(xiàn)金比率反映的是即付能力，現(xiàn)金償債能力較之前有所提高。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)，陽(yáng)光城在2017年達(dá)到85.66%，2018年相對(duì)于2017年資產(chǎn)負(fù)債率在下降，說(shuō)明陽(yáng)光城在逐步改善現(xiàn)金流情況，但近五年陽(yáng)光城資產(chǎn)負(fù)債率都超過(guò)80%，償債能力較弱。

3.2 營(yíng)運(yùn)能力分析

營(yíng)運(yùn)能力分析是對(duì)企業(yè)可利用資源運(yùn)用效率的分析，本文通過(guò)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款和存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)對(duì)陽(yáng)光城營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行分析。

從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)看，陽(yáng)光城2015年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高，之后該指標(biāo)降低說(shuō)明資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)能力有所下降。陽(yáng)光城近五年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)出先上升后下降，又大幅上升的趨勢(shì)，表明陽(yáng)光城應(yīng)收賬款回收速度變快，資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)，銷售收入的增長(zhǎng)速度在2016年后要高于應(yīng)收賬款的平均值增長(zhǎng)速度，應(yīng)收賬款的管理效率上升。近幾年陽(yáng)光城存貨數(shù)量不斷增加，從存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)看，陽(yáng)光城呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)，存貨周轉(zhuǎn)管理效率仍有待加強(qiáng)。

3.3 盈利能力分析

盈利能力與企業(yè)的生存和發(fā)展密切相關(guān)，從銷售毛利率、銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率對(duì)陽(yáng)光城盈利能力進(jìn)行分析。

陽(yáng)光城2014-2018年銷售毛利率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率均呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢(shì)，從整體來(lái)看，均呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。2016年陽(yáng)光城降低成本，大規(guī)模儲(chǔ)備土地，營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)較2015年有所下降，銷售毛利率達(dá)到最低值23.31%，企業(yè)毛利率水平較低，但整體來(lái)看較為穩(wěn)定。銷售凈利率從2014年的9.23%下降到2018年的6.92%，近五年陽(yáng)光城凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度小于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，凈利潤(rùn)率一直處于行業(yè)中下水平。從整體來(lái)看，陽(yáng)光城凈資產(chǎn)的使用效率有所下降，凈資產(chǎn)收益率不穩(wěn)定，凈利潤(rùn)率下降，2014年至2016年凈資產(chǎn)收益率波動(dòng)幅度較大，2017年之后銷量增加，利潤(rùn)上漲，凈資產(chǎn)收益率有所回升，陽(yáng)光城整體上盈利能力較弱。

3.4 現(xiàn)金流量分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，資金回流較慢，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對(duì)現(xiàn)金流的管理十分重要。陽(yáng)光城2013-2016年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為：-54.66億元、-56.41億元、-38.79億元、-25.81億元，表明企業(yè)的獲現(xiàn)能力較弱，2017年起企業(yè)銷售回款大幅度增加，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為88.19億元，在2018年增長(zhǎng)到218.31億元?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額大幅下降，在2018年變?yōu)樨?fù)值，隨著經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量的增加，籌資現(xiàn)金流量大幅減少。在“三收三支”精細(xì)化管理下，企業(yè)降杠桿、高周轉(zhuǎn)的同時(shí)對(duì)于現(xiàn)金流有效管控。

4 前景分析

在市場(chǎng)變化和限購(gòu)限貸等政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的壓力。陽(yáng)光城多元化投資布局，堅(jiān)定實(shí)施“三全”戰(zhàn)略，貫徹實(shí)施“3+1+X”的發(fā)展布局，使得企業(yè)在高周轉(zhuǎn)、高成長(zhǎng)的戰(zhàn)略下規(guī)模不斷擴(kuò)大，跨入千億規(guī)模房企的陣營(yíng)。在高速發(fā)展的同時(shí)，近兩年現(xiàn)金流管控有效，回款增加，資金回流速度有所加快。但陽(yáng)光城償債能力較弱，資產(chǎn)負(fù)債率較高，并購(gòu)帶來(lái)土地儲(chǔ)備的增加，存貨不斷增加但存貨周轉(zhuǎn)較慢，凈利潤(rùn)率與同行業(yè)平均水平相比較低。

5 結(jié)論

圍繞“規(guī)模上臺(tái)階、品質(zhì)樹標(biāo)桿”的戰(zhàn)略目標(biāo)下，陽(yáng)光城2018年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，規(guī)模不斷增長(zhǎng)。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)和調(diào)控政策下，陽(yáng)光城要提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，加快存貨的周轉(zhuǎn)，應(yīng)擴(kuò)大銷售，進(jìn)一步加強(qiáng)去庫(kù)存。要不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升盈利能力，不斷提升實(shí)力來(lái)面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

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